Решение от 10 октября 2014 года №А63-5951/2014

,
 
АРБИТРАЖНЫЙ СУД СТАВРОПОЛЬСКОГО КРАЯ
 
ул. Мира, д. 458 «Б», г. Ставрополь, 355029, тел. (8652) 20-54-22, факс71-40-60,
 
http://www.stavropol.arbitr.ru, http://www.my.аrbitr.ru
 
 
Именем Российской Федерации
 
 
Р Е Ш Е Н И Е
 
 
    г. Ставрополь                                                                                          Дело № А63-5951/2014
 
    10 октября 2014 г.
 
    Резолютивная часть решения объявлена   19 сентября 2014 года
 
    Решение изготовлено в полном объеме    10 октября 2014 года
 
 
    Арбитражный суд Ставропольского края в составе судьи Орловского Э.И., при ведении протокола судебного заседания секретарем Пожидаевой Е.А., рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению индивидуального предпринимателя Хропаль Виталия Николаевича, ОГРН 304263527100229, г. Ставрополь,
 
    к   - Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии», ОГРН 1027700485757, г. Москва,
 
    - управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, ОГРН 1042600339737, г. Ставрополь,
 
    третьи лица:  - министерство имущественных отношений Ставропольского края, ОГРН 1022601949644, 355025, г. Ставрополь,
 
    - общество с ограниченной ответственностью «ФинГрупп», ОГРН 1106829007064, г. Тамбов,
 
    - муниципальное образование Надеждинского сельсовета Шпаковского района Ставропольского края в лице администрации муниципального образования Надеждинского сельсовета Шпаковского района Ставропольского края, ОГРН 1022603026346, с. Надежда,
 
    - общество с ограниченной ответственностью «Межрегиональное универсальное предприятие по оценке имущества и кадастру недвижимости Капитал-сервис», ОГРН 1102635005440, г. Ставрополь,
 
    об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 26:12:030601:5 в размере рыночной и обязании внести эту стоимость в ГКН,
 
    при участии представителя министерства имущественных отношений Горбовицкой М.П. по доверенности от 22.07.2014, в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом,
 
УСТАНОВИЛ:
 
    индивидуальный предприниматель Хропаль В.Н. (далее – предприниматель) обратился в Арбитражный суд Ставропольского края с заявлением к ФГБУ «ФКП Росреестра» (далее – кадастровая палата) об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 26:12:030601:5 площадью 21628 кв.м, расположенного по адресу: Шпаковский район, с. Надежда, микрорайон 1 № 4, в размере 5 558 396 руб. и обязании внести эту стоимость в ГКН в качестве новой кадастровой стоимости.
 
    Определением от 31.07.2014 соответчиком привлечено управление Росреестра по Ставропольскому краю (далее – управление Росреестра).
 
    Ответчики и министерство имущественных отношений Ставропольского края (далее – министерство) в отзывах просили отказать в иске, указав на наличие недостатков представленного истцом отчета об оценке.
 
    ООО «ФинГрупп» и администрация Надеждинского сельсовета Шпаковского района оставили решение на усмотрение суда.
 
    ООО «Межрегиональное универсальное предприятие по оценке имущества и кадастру недвижимости Капитал-сервис» просило рассмотреть дело в отсутствие своего представителя.
 
    Исследовав и оценив доказательства по делу, суд установил следующее.
 
    Согласно свидетельства о государственной регистрации права от 06.04.2012 серии 26-АЗ № 816186 предпринимателю на праве собственности принадлежит земельный участок площадью 21 628 кв.м с кадастровым номером 26:12:030601:5, с разрешенным использованием «для размещения цеха по ремонту автомобилей», расположенный по адресу: Ставропольский край, Шпаковский район, с. Надежда, микрорайон 1, № 4.
 
    Приказом министерства от 25.12.2012 № 203 утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Ставропольском крае по состоянию на 01.01.2012, проведенной ООО «ФинГрупп». В частности, в отношении вышеуказанного земельного участка утверждена кадастровая стоимость в размере 20 690 858,76 руб.
 
    В период с 31 марта по 10 апреля 2014 года ООО «МУП по оценке имущества и кадастру недвижимости Капитал-сервис» по заказу истца выполнены оценочные работы по определению рыночной стоимости спорного земельного участка участков и подготовлен отчет № 000082Ю/2014 от 10.04.2014, согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 26:12:030601:5 по состоянию на 01.01.2012 определена в размере 5 558 000 руб.
 
    На данный отчет НП «Межрегиональный союз оценщиков» дано положительное экспертное заключение нормативно-методической экспертизы № 69/12-14 от 25.04.2014.
 
    В соответствии со статьей 24.19 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности» (далее - Закон 135-ФЗ) в редакции Федерального закона от 30.11.2011 № 346-ФЗ, действовавшей на момент подачи иска, результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в арбитражном суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости физическими лицами, юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц.
 
    В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.
 
    Согласно статьи 3 Закона 135-ФЗ под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
 
    В силу норм Закона 135-ФЗ при осуществлении оценочной деятельности должны соблюдаться требования данного закона, других федеральных законов и иных нормативных правовых актов Российской Федерации, федеральные стандарты оценки, а также стандарты и правила оценочной деятельности, утвержденные саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик.
 
    Судом исследован отчет № 000082Ю/2014 от 10.04.2014 и выявлен ряд существенных недостатков при проведении оценочных работ.
 
    В представленном истцом отчете об оценке для определения рыночной стоимости использован метод сравнения продаж в рамках сравнительного подхода.
 
    Сравнение производилось с 4-мя объектами-аналогами, объявления о которых были размещены на сайтах www.realty.1777.ru и www.stavropol.olx.ru. В обоснование информации об объектах-аналогах к отчету приложены скриншоты интернет-страниц.
 
    Согласно подпункту «ж» пункта 8 Федерального стандарта оценки № 3 «Требования к отчету об оценке» (ФСО № 3), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 № 254, в отчете об оценке должен содержаться анализ рынка объекта оценки, а также анализ других внешних факторов, не относящихся непосредственно к объекту оценки, но влияющих на его стоимость. В разделе анализа рынка должна быть представлена информация по всем ценообразующим факторам, использовавшимся при определении стоимости, и содержаться обоснование значений или диапазонов значений ценообразующих факторов.
 
    В соответствии с подпунктом «б» пункта 22 Федерального стандарта оценки № 1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требованиям к проведению оценки» (ФСО № 1), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 № 256, применяя сравнительный подход к оценке, оценщик должен скорректировать значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога по данному элементу сравнения. При внесении корректировок оценщик должен ввести и обосновать шкалу корректировок и привести объяснение того, при каких условиях значения введенных корректировок будут иными. Шкала и процедура корректирования единицы сравнения не должны меняться от одного объекта-аналога к другому.
 
    Согласно пункту 10 ФСО № 3 в тексте отчета об оценке должны присутствовать ссылки на источники информации, используемой в отчете, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, либо приложены копии материалов и распечаток.
 
    В случае, если в качестве информации, существенной для величины определяемой стоимости, используется экспертное мнение, в отчете об оценке должен быть проведен анализ данного значения на соответствие рыночным условиям, описанным в разделе анализа рынка (пункт 12 ФСО № 3).
 
    В соответствии с пунктом 13 ФСО № 3 в отчете об оценке должно содержаться описание последовательности определения стоимости объекта оценки, позволяющее пользователю отчета об оценке, не имеющему специальных познаний в области оценочной деятельности, понять логику процесса оценки и значимость предпринятых оценщиком шагов для установления стоимости объекта оценки.
 
    Пунктом 15 ФСО № 3 установлено, что в отчете об оценке должно содержаться описание расчетов, расчеты и пояснения к расчетам, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, указанных или полученных оценщиком в рамках применения подходов и методов, использованных при проведении оценки.
 
    В подразделе 6.1 отчета приведено описание характеристик оцениваемого земельного участка, в числе которых: наличие благоустроенной территории, асфальтированных подъездных путей, водоснабжения, канализации, отопления, электроснабжения, телефонизации, нахождение участка в удаленной от центра части города – восточной промзоне города – Туапсинка, окруженном преимущественно производственными базами и складскими площадками, и др.
 
    В объявлениях об объектах-аналогах указана следующая информация:
 
    - аналог № 1: Туапсинка, Старомарьевское шоссе, участок производственного назначения, 15 га, возможно частями от 2 га, цена 2 млн. руб. за 1 га;
 
    - аналог № 2: Туапсинка, в районе Ставромарьевского шоссе, участок под строительство производственной базы площадью 4 га, 13500000 руб.;
 
    - аналог № 3: Туапсинка, ул. Селекционная, красная линия, участок для проектирования и строительства складских помещений, 1 га (100мх100м), идеально для строительства оптовой торговой площадки, комплект документов, все коммуникации, требует выравнивания, укрепления, различные варианты расчетов, торг, 2200000 руб.;
 
    - аналог № 4: участок по ул. Коломийцева (Северо-Запад), площадь 2,4 га, ж/д пути, коммуникации рядом, цена 10 млн. руб.
 
    В обоснование неприменения корректировки по фактору «местоположение» оценщик указал, что при проведении анализа рынка им было выявлено соответствие уровня цен предложений земельных участков в следующих районах города: удаленные части Северо-Западного района, Туапсинка, Мамайка (стр. 28 отчета).
 
    Однако в разделе «Анализ рынка недвижимости» отсутствует информация и выводы в отношении районов «Туапсиинка» и «Мамайка».
 
    Не применив корректировку по фактору «физические характеристики», оценщик указал, что у всех аналогов имеется рельеф, не препятствующий капитальному строительству, отсутствуют особые геологические условия, требующие особых условий эксплуатации, имеется обеспеченность коммуникациями, как у объекта оценки.
 
    Между тем в объявлении по аналогу № 3 прямо указано на то, что участок требует выравнивания и укрепления.
 
    Что касается обеспеченности коммуникациями, то данный фактор является самостоятельным и не входит в состав фактора «физические характеристик». Данные факторы отражены отдельно и в подразделах 7.3 и 7.4 отчета. Причем, исходя из подраздела 7.5 отчета, величина корректировки по фактору «коммуникации» (наличие/отсутствие) может достигать 20 %.
 
    Указание в отчете об обеспеченности аналогов коммуникациями, как и у объекта оценки, не соответствует содержанию объявлений.
 
    Так, по аналогу № 4 в объявлении указано на то, что коммуникации расположены рядом, а не на самом участке, виды коммуникаций не указаны; по аналогам № 1 и № 2 сведений о наличии/отсутствии коммуникаций в объявлениях не отражено вовсе.
 
    Причем на странице 27 отчета отмечено о невозможности телефонных разговоров с продавцами, то есть использовалась только информация, содержащаяся в объявлениях.
 
    Также не применена корректировка по виду разрешенного использования, в обоснование чего указано на то, что объекты аналоги имеют аналогичное назначение – для строительства объектов производственного назначения.
 
    Однако в объявлении по аналогу № 3 указано, что участок предназначен для строительства складских помещений, подходит для строительства оптовой торговой площадки; по аналогу № 4 сведения о виде разрешенного использования отсутствуют.
 
    Кроме того, ни скриншот, ни текст отчета не содержат сведений о времени размещения объявления по аналогу № 4. В объявлении указано только «30 декабря», год не указан, что не позволяет проверить соответствие даты предложения дате оценки (01.01.2012).
 
    При корректировке цен аналогов «на торг» в расчете применено значение - 13 %.
 
    Однако в подразделе 7.5 раздела 7 «Анализ рынка недвижимости» отчета при  обосновании значений (диапазонов) ценообразующих факторов по «Условию продажи (торг)» указан диапазон от 3 % до 10 %.
 
    Вышеперечисленные недостатки отчета выявлены без назначения судебной экспертизы, поскольку не требовали специальных знаний (ст. 82 АПК РФ), а были основаны лишь на детальном исследовании представленного отчета.
 
    Учитывая изложенное, определенная в представленном отчете рыночная стоимость не может быть признана достоверной.
 
    Обязанность доказать отличие кадастровой стоимости конкретного земельного участка от его рыночной стоимости возложена на истца.
 
    При этом в силу положений части 5 статьи 71 АПК РФ никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.
 
    Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации разъяснил, что даже заключение судебной экспертизы подлежит оценке судом и может быть отвергнуто при наличии к тому оснований (пункт 12 Постановления Пленума ВАС РФ от 04.04.2014 № 23).
 
    Экспертное заключение, представленное истцом наряду с отчетом, по сути является мнением другого оценщика об отчете, которое не снимает с суда обязанности самостоятельно исследовать и оценить отчет об оценке, поскольку только отчет содержит описание процесса оценки и выводы о рыночной стоимости.
 
    Исследовав экспертное заключение, суд также установил, что оно составлено в виде контрольных таблиц, представляющих собой перечень требований к отчету и вывод о соответствии отчета по каждому такому требованию. Таблицы в основном содержат выводы по формальным требованиям федеральных стандартов оценки, в отношении же непосредственно применения метода сравнения продаж имеется лишь указание о соответствии пунктам 8, 14 и 15 ФСО-3 без описания процесса проверки экспертом-оценщиком приведенных в проверяемом отчете расчетов.
 
    Исследование отчета об оценке с обсуждением доводов ответчиков и министерства проведено в судебном заседании 28.08.2014, после чего истцу предложено проведение экспертизы на предмет установления рыночной стоимости и рассмотрение дела отложено.
 
    В судебное заседание 19.09.2014 истец не явился, согласия и ходатайство о проведении экспертизы не заявил.
 
    В связи с этим дело рассмотрено по имеющимся доказательствам, а поскольку представленные истцом отчет об оценке № 000082Ю/2014 и экспертное заключение № 69/12-14 № О-009/2-2013 не позволяют признать подтвержденной заявленную рыночную стоимость, то следует считать недоказанным наличие расхождения между утвержденной кадастровой стоимостью спорного земельного участка и его рыночной стоимостью, в связи с чем исковые требования не подлежат удовлетворению.
 
    Руководствуясь указанными правовыми нормами, а также ст.ст. 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса РФ, арбитражный суд
 
РЕШИЛ:
 
    В удовлетворении заявленных требований отказать.
 
    Решение суда может быть обжаловано через Арбитражный суд Ставропольского края в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца после его принятия.
 
    Судья                                                                                                   Э.И. Орловский