Дата принятия: 21 октября 2014г.
Номер документа: А62-4073/2014
АРБИТРАЖНЫЙ СУД СМОЛЕНСКОЙ ОБЛАСТИ
проспект Гагарина, д. 46, г.Смоленск, 214001
http:// www.smolensk.arbitr.ru; e-mail: info@smolensk.arbitr.ru
тел.8(4812)61-04-16; 64-37-45; факс 8(4812)61-04-16
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
Р Е Ш Е Н И Е
город Смоленск
21.10.2014Дело № А62-4073/2014
Резолютивная часть решения оглашена 15.10.2014
Полный текст решения изготовлен 21.10.2014
Арбитражный суд Смоленской области в составе судьи Иванова А. В.
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Скосаревой М.В.,
рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению
индивидуального предпринимателя Мерзляковой Татьяны Ивановны(ОГРН 304672230800016)
к Обществу с ограниченной ответственностью "Вязьмажилстрой"(ОГРН 1026700857809; ИНН 6722014370)
о взыскании 703 072,76 рублей
при участии:
от истца: Мерзлякова Т.И. паспорт; Емельяновой Н.А. – представителя по доверенности, паспорт;
от ответчика: Принцевой О.С. – представителя по доверенности, паспорт;
У С Т А Н О В И Л:
индивидуальный предприниматель Мерзлякова Татьяна Ивановна(ОГРН 304672230800016) (далее – истец, Дольщик) обратилась в Арбитражный суд Смоленской области с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "Вязьмажилстрой"(ОГРН 1026700857809; ИНН 6722014370) (далее – ответчик, застройщик) о взыскании 203 072,76 рублей неустойки и 500 000 рублей убытков по договору участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома с торгово-офисными помещениями по ул. Красноармейское шоссе в г. Вязьма Смоленской области.
Заявленные требования истец основывает на том, что ответчиком ненадлежащим образом исполняются обязательства по договору участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома с торгово-офисными помещениями по ул. Красноармейское шоссе в г. Вязьма Смоленской области от 28.02.2013 (далее – Договор) в результате чего истец несет убытки и имеет право на взыскание с ответчика неустойки.
Стороны надлежащим образом извещены о дате, месте и времени судебного разбирательства, что находит подтверждение в материалах дела.
Исследовав и оценив в порядке статей 71 и 162 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации собранные по делу доказательства, суд приходит к следующему.
Как установлено арбитражным судом и следует из материалов дела, 28.02.2013 между истцом и ответчиком был заключен договору участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома с торгово-офисными помещениями по ул. Красноармейское шоссе в г. Вязьма Смоленской области от 28.02.2013, в соответствии с которым ответчик истец обязался передать ответчику денежные средства в сумме 3 238 800 руб., а ответчик обязался обеспечить строительство многоквартирного жилого дома с торгово-офисными помещениями по ул. Красноармейское шоссе в г. Вязьма Смоленской области с привлечением других лиц и после получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию передать истцу торгово-офисное помещение площадью 80,97 м.кв., расположенное на 1 этаже дома.
В соответствии с пунктом 3.1. договора торгово-офисное помещение подлежит передаче истцу не позднее 3 квартала 2013 года.
Стоимость торгово-офисного помещения на момент заключения договора составляет 3 238800 рублей, является твердой и изменению не подлежит.
Истец передало ответчику денежные средства в сумме 3 238 800 рублей, что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру от 27 марта 2013 года № 322 (л.д.14) и не оспаривается ответчиком.
Ответчиком торгово-офисное помещение истцу в установленный договором срок не передано.
Статьей 6 Федерального закона № 214-ФЗ от 30.12.2004 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и внесении в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон N 214-ФЗ) предусмотрена ответственность застройщика за несвоевременную передачу объекта строительства дольщику в виде неустойки.
Также, по мнению истца, в связи с тем, что ООО «Вязьмажилстрой» должным образом не исполнило свои обязательства перед ИП Мерзляковой по передаче объекта долевого строительства (торгово-офисного помещения) она понесла убытки в виде недополученного дохода от предпринимательской деятельности, поскольку работу одной из двух торговых точек ей пришлось закрыть в связи с окончанием действия договора аренды № 74/2 от 30 сентября 2012, заключенного с ИП Ковалевым (л.д.12-13) и невозможностью перевода указанной торговой точки в помещение, приобретенное по договору долевого строительства с ответчиком.
Согласно расчетам истца размер убытков с 01.10.2013 по дату подачи иска составил 500 000 рулей.
Таким образом, общая сумма неустойки и убытков, понесенных ИП Мерзляковой из-за ненадлежащего исполнения ООО «Вязьмажилстрой» обязательств по передаче объекта долевого строительства по договору от 28.02.2013 составила 703 072,76 рублей.
Истцом ответчику была направлена претензия (л.д.15), с требованием в добровольном порядке произвести оплату неустойки и убытков.
Ответчиком претензия не удовлетворена, оплата неустойки и убытков не произведена.
Указанные обстоятельства и послужили основанием для обращения истца в арбитражный суд с соответствующим иском.
Пунктом 1 ст. 307Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.
В соответствии с ч. 1 ст. 1Федерального закона N 214-ФЗ от 30.12.2004 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и внесении в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ) данный Законрегулирует отношения, связанные с привлечение денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.
Согласно ч. 1 ст. 4Закона N 214-ФЗ одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
В силу ч. 2 ст. 6Закона N 214-ФЗ в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.
Исходя из расчета истца, размер неустойки за период с 01.10.2013 по 06.06.2014 составил 203072,76 рублей.
Ответчиком заявлено о снижении неустойки на основании статьи 333 ГКРФ.
В то же время, согласно правовой позиции, изложенной в пункте 1 Постановлении Пленума ВАС от 22 декабря 2011 г. № 81 «О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее – Постановление) соразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства предполагается.
Исходя из принципа осуществления гражданских прав своей волей и в своем интересе (статья 1ГК РФ) неустойка может быть снижена судом на основании статьи 333Кодекса только при наличии соответствующего заявления со стороны ответчика.
При этом ответчик должен представить доказательства явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства, в частности, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки. Кредитор для опровержения такого заявления вправе представить доводы, подтверждающие соразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства. Поскольку в силу пункта 1 статьи 330ГК РФ по требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков, он может в опровержение заявления ответчика о снижении неустойки представить доказательства, свидетельствующие о том, какие последствия имеют подобные нарушения обязательства для кредитора, действующего в гражданском обороте разумно и осмотрительно при сравнимых обстоятельствах, в том числе основанные на средних показателях по рынку (изменение процентных ставок по кредитам или рыночных цен на определенные виды товаров в соответствующий период, колебания валютных курсов и т.д.).
Доводы ответчика о невозможности исполнения обязательства вследствие тяжелого финансового положения; о неисполнении обязательств контрагентами; о наличии задолженности перед другими кредиторами; о наложении ареста на денежные средства или иное имущество ответчика; о непоступлении денежных средств из бюджета; о добровольном погашении долга полностью или в части на день рассмотрения спора; о выполнении ответчиком социально значимых функций; о наличии у должника обязанности по уплате процентов за пользование денежными средствами (например, процентов по договору займа) сами по себе не могут служить основанием для снижения неустойки на основании статьи 333ГК РФ.
Доказательств явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства, в частности, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки, ответчиком в суд в нарушение требований статьи 65 АПК РФ не представлено.
Кроме того, суд учитывает, что размер неустойки за неисполнение застройщиком обязательств перед дольщиком по своевременной передачи помещения, построенного по договору долевого строительства, установлен законом.
На основании изложенного основания для снижения неустойки отсутствуют и суд взыскивает с ответчика неустойку в размере, предусмотренном Договором.
Истцом заявлено о взыскании с ответчика убытков, связанных с несвоевременной передачей помещения ответчиком.
В соответствии со ст. 393Гражданского кодекса Российской Федерации должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.
Согласно ст. 10Закона N 214-ФЗ в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежащее исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.
В силу ст. 15Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
Из смысла указанных правовых норм следует, что общие условия возникновения обязательства по возмещению убытков включают в себя, помимо факта неправомерного действия одного лица и наличия вреда у другого как следствия неправомерного действия, в качестве необходимого основания также причинную связь между неправомерными действиями и причиненными убытками.
В силу п. 11Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 размер неполученного дохода (упущенной выгоды) должен определяться с учетом разумных затрат, которые кредитор должен был понести, если бы обязательство было исполнено.
Исходя из вышеприведенных норм права, для удовлетворения иска о возмещении убытков истцу необходимо доказать: совершение ответчиком противоправного действия (бездействие); возникновение убытков; причинно-следственную связь между действиями ответчика и возникновением убытков.
В соответствии со ст. 622ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Согласно статье 431ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Как следует из пункта 1.2. Договора аренды № 74/2 от 30 сентября 2012 года (л.д.12-13) (далее - договор аренды № 74/2) объект аренды предоставлялся на срок я 01 октября 2012 года по 01 сентября 2013 года. Договор участия ИП Мерзляковой в долевом строительстве был заключен с ответчиком 28.02.2013 года, то есть, спустя почти 5 месяцев с момента заключения истцом договора аренды № 74/2.
Доказательств того, что при заключении договора аренды № 74/2 ИП Мерзлякова уже вела переговоры с ответчиком о приобретении нежилого помещения по договору долевого строительства и увязывала срок аренды по договору аренды № 74/2 со сроком ввода жилого дома по Красноармейскому шоссе в эксплуатацию и передачей ей ответчиком спорного нежилого помещения в суд в нарушение требования статьи 65 АПКРФ не представлено.
Судом отклоняется довод истца о том, что по истечении срока договора аренды № 74/2 занимаемые ИП Мерзляковой помещения были ей освобождены и возвращены ИП Ковалеву И.А. как голословные не подтвержденные материалам дела.
Согласно части 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
В соответствии с частью 2 статьи 64 АПК РФ в качестве доказательств допускаются письменные и вещественные доказательства, объяснения лиц, участвующих в деле, заключения экспертов, показания свидетелей, аудио – и видеозаписи, иные документы и материалы.
Согласно части 1 статьи 68 АПК РФ обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами.
Акт приема передачи (возврата) ИП Мерзляковой помещений по договору аренды № 74/2 в суд не представлен.
В качестве обоснования наличия убытков и их размера истец представил так же справку о доходах и расходах ИП Мерзляковой Т.И. за период с 1 квартала 2013 года по 1 квартал 2014 года (л.д.16), справку от 12.03.2014 об остатках товарно-материальных ценностей (л.д.18), справку о доходах и расходах ИП Мерзляковой Т.И. за период с марта 2013 года по март 2014 года (л.д.19), договор субаренды № 14/а от 01 марта 2012 года с ИП Ковалевым И.А. с дополнительным соглашением от 30.09.2014,
Справки о доходах и расходах ИП Мерзляковой Т.И. за период с 1 квартала 2013 года по 1 квартал 2014 года (л.д.16), справку от 12.03.2014 об остатках товарно-материальных ценностей (л.д.18), справку о доходах и расходах ИП Мерзляковой Т.И. за период с марта 2013 года по март 2014 года (л.д.19) не могут быть приняты судом в качестве бесспорных доказательств по делу по следующим основаниям.
Данные документы составлены истцом в одностороннем порядке и не содержат расшифровки причин снижения выручки в период с 4 квартала 2013 года. При этом, суд отмечает что из представленных справок видно, что доход истца был нестабильным и колебался как до 01 сентября 2013 года, так и в период с 01 сентября 2013 года по март 2014 года.
На предложение суда представить доказательства принятия истцом мер по недопущению заявленных убытков истцом представлены письмо от 10.10.2014 ООО Городское центральное агентство недвижимости» и письмо от 09.10.2014 Индивидуального предпринимателя Федорова В.А. из которых следует, что в период с октября 2013 года по июль 2014 года жилые помещения площадью не менее 50 кв.м. в центральном районе с хорошим доступом для грузового транспорта, суммой арендной платы не более 20 000 рублей в месяц и с возможностью досрочного расторжения договора аренды без штрафных санкций к сдаче в аренду не предлагались.
Исследовав данные письма суд установил, что указанная в них площадь более чем в три раза превышает площадь, которую арендовала ИП Мерзлякова по договору аренды № 74/2. Стоимость аренды по договору аренды № 74/2 составляла 9 220 рублей в месяц за весь объект
Поскольку истец обосновывает возникновение убытков тем что ответчик вовремя не передал Ип Мерзляковой помещения, а ИП Ковалев отказал в продлении договора аренды № 74/2 относимость письма от 10.10.2014 ООО Городское центральное агентство недвижимости» и письма от 09.10.2014 Индивидуального предпринимателя Федорова В.А. ставится судом под сомнение, поскольку в указанных письмах доны ответы относительно возможного найма помещения с иными характеристиками, чем снимала ИП Мерзлякова у ИП Ковалева и на иных условиях.
Кроме того, указанные письма датированы 9 и 10 октября 2014 года из чего можно предположить, что ИП Мерзлякова ранее в специализированные организации по вопросу оказания содействия в найме помещения не обращалась.
В ходе рассмотрения дела истец пояснил, что занимается пошивом штор. При таких обстоятельствах требование к помещению в виде наличия хорошего доступа для грузового транспорта не обосновано.
Не представлено ИП Мерзляковой и доказательств того, что истец самостоятельно предпринимал какие либо меры для аренды помещений и минимизации заявленных убытков.
Суд так же учитывает, что в соответствии с условиями пункта 2 Договора участия в долевом строительстве ответчик обязался передать истцу помещения без чистовой отделки.
Истец рассчитывает убытки с 4 квартала 2013 года. При этом доказательств того, что с 1 октября 2013 года, т е сразу после истечения срока предоставления помещения по договору долевого строительства ИП Мерзлякова смогла бы использовать помещение для предпринимательской деятельности без проведения в нем отделочных работ истцом не представлено как не представлено и доказательств того в какой срок могли быть завершены отделочные работы.
Исходя из вышеизложенного, суд пришел к выводу о том, что истец надлежащих доказательств вины ответчика не представил, как и не представил доказательств наличия убытков и надлежащих мер, принятых по их недопущению.
Таким образом, основания для удовлетворения требования истца в части взыскания с ответчика убытков в размере 500000 рублей отсутствуют.
Размер судебных расходов истца ответчиком не оспорен и признается судом обоснованным. На основании статьи 110 АПК РФ судебные расходы распределяются пропорционально размеру удовлетворенных требований.
Руководствуясь статьями 167 - 171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
Р Е Ш И Л :
Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Вязьмажилстрой"(ОГРН 1026700857809; ИНН 6722014370) в пользу индивидуального предпринимателя Мерзляковой Татьяны Ивановны(ОГРНИП 304672230800016) 203 072,76 рублей, а также 15 035,5 руб. в возмещение судебных расходов.
В удовлетворении остальной части требований отказать.
Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу.
Лица, участвующие в деле, вправе обжаловать настоящее решение суда в течение месяца после его принятия в апелляционную инстанцию – Двадцатый арбитражный апелляционный суд (г.Тула), в течение двух месяцев после вступления решения суда в законную силу в кассационную инстанцию – Арбитражный суд Центрального округа (г.Калуга) при условии, что решение суда было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы. Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Смоленской области.
Судья А.В.Иванов
