Решение от 03 июля 2014 года №А61-831/2014

 
 
    Арбитражный суд Республики Северная Осетия-Алания
 
362040, г. Владикавказ, пл. Свободы, 5
 
    E-mail: info@alania.arbitr.ru, http://alania.arbitr.ru 
 
Именем Российской Федерации
    Р Е Ш Е Н И Е
 
    г. Владикавказ
 
    03 июля 2014 года
 
                                     Дело №А61-831/14
Резолютивная часть решения объявлена 01.07.2014
 
Решение в полном объеме изготовлено 03.07.2014
 
    Арбитражный суд Республики Северная Осетия-Алания в составе:
 
    Судьи Базиевой Н.М.,  при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Гадзаовой Л.И.,
 
    рассмотрев в заседании суда дело по иску Общества с ограниченной ответственностью «Гурман» к ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» в лице филиала по   РСО-Алания об установлении кадастровой стоимости земельного участка с КН 15:09:070603:0027 равной рыночной, об обязании ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» в лице филиала по РСО-Алания внести изменения единый государственный реестр недвижимого имущества
 
    с участием третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора – АМС г. Хохоева Сослана Владимировича Владикавказа, Управление Росреестра по РСО-Алания,
 
    при участии:
 
    от заявителя – Мсоев А. Х. ( по доверенности, представленной в материалы дела)
 
    от АМС г. Владикавказа – Калагов Т. Р. (по доверенности, представленной в материалы дела)
 
    независимый оценщик Хохоев С. В. (личность установлена)
 
    Иные лица, участвующие в деле, надлежаще извещенные о месте и времени судебного заседания, в том числе путем публичного размещения сведений в сети Интернет на сайте Арбитражного суда РСО-Алания и на сайте Высшего Арбитражного Суда РФ в разделе «Картотека дел», явку представителей в судебное заседание не обеспечили.
 
    Установил: Общество с ограниченной ответственностью «Гурман» (далее – заявитель, общество) обратилось в Арбитражный суд РСО-Алания об установлении кадастровой стоимости земельного участка с КН 15:09:010603:0027 общей площадью 1,0011 га, расположенного по адресу: РСО-Алания, г. Владикавказ, пер. Холодный 2, равной рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2010 в размере 9 169 000руб.
 
    В качестве основания заявленных требований истец указал несоответствие внесенных в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости земельных участков их рыночной стоимости.
 
    В судебном заседании представитель заявителя поддержал заявленные требования в полном объеме.
 
    Ответчик отзыв на иск не представил, его представитель в судебных заседаниях иск не оспаривал, пояснял, что возражений по отчету об оценке рыночной стоимости  земельного участка не имеет, считал, что отчет соответствует требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности» и федеральным стандартам и методам оценки.
 
    Определением от 07.04.2014 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по РСО-Алания и Администрация местного самоуправления г. Владикавказа.
 
    Определением суда от 19.06.2014 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен независимый оценщик Хохоев С. В.
 
    АМС г. Владикавказа в отзыве на исковое заявление возражала против заявленных требований ссылаясь на несоответствие отчета требованиям части 2 статьи 11 Федерального закона №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», пунктам 18 б, 19, 22 Федерального стандарта оценки №1, пункт 4 Федерального стандарта оценки №3. указывая, что из данных, представленных в отчете, не представляется возможности узнать точное местоположение участков – аналогов, поправка на транспортную доступность применена необоснованно на основе недостаточной информации. Неосновательно приведен вид целевого использования участков аналогов, не мотивирован отказ от использования поправок на наличие обременений и ограничений. Оценщиком не установлено наличие либо отсутствие систем теплоснабжения и канализации. Оценщиком применяется поправка на торг в отношении всех трех объектов сравнения, наличие информации о торге есть только в отношении одного участка. Величина коэффициента корректировки по торгу обосновывается оценщиком экономической стабильностью, рисками и кризисом. Оценщиком определением величин поправок и расчете стоимости не применено ни одной положительной поправки.
 
    В судебном заседании представитель АМС г. Владикавказ против заявленных требований возражал по доводам, изложенным в отзыве.
 
    Оценщик – Хохоев С.В.  в письменных пояснениях  на отзыв АМС г. Владикавказ и в судебном заседании  сослался на соответствие отчета №01/14/Н-17 законодательству, к отчету приложено экспертное заключение №Э-100214-1 от 18.02.2014.
 
    Исследовав материалы дела, выслушав представителей участвующих в деле лиц, суд считает исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.
 
    На основании постановления Администрации местного самоуправления от 13.10.2003 №752 между ООО «Аландис» и АМС г. Владикавказа 05.01.2004 заключен договор аренды № 892 земельного участка с КН 15:09:010603:0027 расположенного по адресу: РСО-Алания, г. Владикавказ, пер. Холодный 2, общей площадью 1,0011 га, для содержания и эксплуатации оптовой базы.
 
    На основании постановления администрации местного самоуправления г. Владикавказа от 16.04.2012 №565 ООО «Гурман» и АМС г. Владикавказ 13.06.2012 подписано дополнительное соглашение об изменении договора аренды земельного участка, которым внесены изменения в договор от 05.01.2004 №892: вместо «ООО «Аландис» читать «ООО «Гурман».
 
    Увеличение стоимости земельных участков с 01.01.2010 связано с утверждением кадастровой стоимости земельных участков Постановлениями Правительства Республики Северная Осетия-Алания от 24.10.2008 №244 и от 30.12.2008 №305.
 
    Считая, что увеличением кадастровой стоимости нарушаются его права  в  связи с необходимостью уплачивать необоснованно завышенную арендную плату, исчисляемую, исходя из кадастровой стоимости земельных участков, общество обратилось с настоящим иском в суд.
 
    В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
 
    Из материалов дела следует, что заявитель является плательщиком аренды.
 
    В силу пункта 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.
 
    По результатам государственной кадастровой оценки земельного участка с КН 15:09:010603:0027кадастровая стоимость указанного участка составляет 125187555руб.
 
    ООО «Эксперт консалт» по заказу заявителя проведена оценка рыночной стоимости земельного участка с КН 15:09:0010603:0027, составлен отчет  по оценке рыночной стоимости земельного участка общей площадью 10011 кв. м., расположенного по адресу: РСО-Алания, г. Владикавказ, пер. Холодный 2от 07.02.2014г. №01/14/Н-17.
 
    Согласно отчету рыночная стоимость земельного участка на 01.01.2010 составляет 9169000руб.
 
    Ссылаясь на несоответствие внесенных в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости, нарушение своих прав определением выкупной стоимости земельного участка, исчисляемой исходя из повышенной кадастровой стоимости земельного участка, предприниматель обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.
 
    Требования общества направлены на внесение в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости земельного участка, равной его  рыночной стоимости.
 
    В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.06.2011 №913/11 определена правовая позиция, в соответствии с которой права предпринимателя, нарушенные несоответствием внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости земельных участков их рыночной стоимости, могут быть защищены лишь посредством внесения соответствующих изменений в сведения государственного кадастра недвижимости.
 
    Федеральным законом «О внесении изменений в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон №167-ФЗ) внесены изменения в Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон №135-ФЗ), в который была включена глава III.1. «Государственная кадастровая оценка», устанавливающая специальные правила о порядке определения кадастровой стоимости и рассмотрения споров о результатах ее определения.
 
    Статьей 66 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции Закона №167-ФЗ) допускается не только определение кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном нормативно-правовыми актами, но и установление рыночной стоимости земельного участка, а также возможность определения кадастровой стоимости земельного участка исходя из его рыночной стоимости. Нормативные акты, регулирующие порядок определения кадастровой стоимости, также указывают на связь между кадастровой и рыночной стоимостью.
 
    В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
 
    В соответствии со статьей 3 Закона №135 - ФЗ под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки либо рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.
 
    Согласно Федеральному стандарту оценки «Определение кадастровой стоимости (ФСО № 4)», утвержденному приказом Минэкономразвития России от 22.10.2010 № 508, под кадастровой стоимостью понимается установленная в процессе государственной кадастровой оценки рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная методами массовой оценки, или, при невозможности определения рыночной стоимости методами массовой оценки, рыночная стоимость, определенная индивидуально для конкретного объекта недвижимости в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.
 
    Постановлением Правительства РФ от 08.04.2000 № 316 утверждены Правила проведения государственной кадастровой оценки земель. В соответствии с указанными Правилами организация проведения государственной кадастровой оценки земель осуществляется Федеральным агентством кадастра объектов недвижимости и его территориальными органами. Для проведения указанных работ привлекаются оценщики или юридические лица, имеющие право на заключение договора об оценке.
 
    Согласно п. 3 постановления Правительства РФ от 25.08.1999 № 945 «О государственной кадастровой оценке земель» и п. 10 Правил проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденных постановлением Правительства РФ от 08.04.2000 № 316, результаты государственной кадастровой оценки земель утверждаются органами исполнительной власти субъектов РФ.
 
    По смыслу приведенных положений действующего законодательства, кадастровая стоимость, по своей природе, является рыночной стоимостью.
 
    Однако особенности ее определения при проведении государственной кадастровой оценки с помощью метода массовой оценки не обеспечивают ее точное соответствие реальной рыночной стоимости.
 
    Законный интерес лица, обратившегося в суд с заявлением об оспаривании кадастровой стоимости, состоит именно в приведении в соответствие показателей кадастровой стоимости принадлежащего ему земельного участка показателям его рыночной стоимости. Наличие такого несоответствия выступает нарушением прав лица как собственника земельного участка и плательщика земельного налога либо правообладателя земельного участка, плата за пользование которым зависит от величины
 
    кадастровой стоимости.
 
    Предусмотренный статьей 24.19 Закона №135-ФЗ судебный порядок рассмотрения споров по кадастровой стоимости направлен на преодоление неточностей ее определения посредством проверки соответствия кадастровой стоимости действительным показателям рыночной стоимости. Результатом такой проверки будет установление судом в соответствии со ст. 66 Земельного кодекса РФ рыночной стоимости земельного участка.
 
    Таким образом, законодательство, подлежащее применению к спорным правоотношениям, не содержит запрета на определение кадастровой стоимости земельного участка исходя из его рыночной стоимости.
 
    Достоверность кадастровой стоимости земельного участка и законность нормативного акта об ее утверждении предметом оспаривания в рассматриваемом случае не являются.
 
    Представленный обществом отчет оценщика  Хохоева Сослана Владимировича, члена Некоммерческого партнерства «Саморегулируемая организация оценщиков «Экспертный совет (свидетельство №518 от 21.05.2013 г., рег.№000969) №01/14/Н-17 от 07.02.2014, свидетельствует о том, что содержащаяся в кадастре недвижимости кадастровая стоимость земельного участка существенно отличается от определенной оценщиком рыночной стоимости этого земельного участка.
 
    Установление судом рыночной стоимости земельного участка должно являться основанием для обязания органа кадастрового учета внести такую стоимость в качестве новой кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости с момента вступления в силу судебного акта, на что должно быть указано в резолютивной части решения.
 
    При оспаривании заинтересованным лицом кадастровой стоимости земельных участков предмет требований, по сути, заключается в изменении кадастровой стоимости, внесенной в ГКН.
 
    Следовательно, такое требование, предъявленное к органу кадастрового учета, осуществляющему в том числе и функции по государственной кадастровой оценке, подлежит рассмотрению по общим правилам искового производства, включая правила о распределении бремени доказывания между истцом и ответчиком, в том числе и в отношении доказывания действительной рыночной стоимости земельного участка, для определения которой в случае необходимости судом в соответствии с правилами Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации назначается экспертиза.
 
    Полномочия по кадастровому учету в настоящее время осуществляет федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии», соответственно, именно данное учреждение выступает надлежащим ответчиком при оспаривании кадастровой стоимости.
 
    Участие органа кадастрового учета  в судебном споре является следствием реализации им предоставленных ему полномочий, на что прямо указано в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.06.2011 N 913/11. При этом в настоящее время Управление Росреестра полномочиями по определению, установлению, утверждению, изменению кадастровой стоимости не наделено.
 
    В силу ст. 12 Закона N 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
 
    Статьей 6 Закона об оценочной деятельности установлено, что результаты проведения оценки объекта оценки могут быть обжалованы заинтересованными лицами в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.
 
    Таким образом, одним из допустимых доказательств по данным спорам является отчет независимого оценщика (статья 75 Кодекса), который подлежит оценке на предмет соответствия его нормам Закона об оценочной деятельности и правилам федеральных стандартов оценки.
 
    Отчет №01/14/Н-17 от 07.02.2014составлен оценщиком - индивидуальным предпринимателем Хохоевым С.В., компетентным в области оценочной деятельности специалистом, являющимся членом Некоммерческого партнерства «Саморегулируемая организация оценщиков «Экспертный совет».
 
    Отчет подтвержден положительным экспертным заключением некоммерческого партнерства «Саморегулируемой организацией оценщиков «Экспертный совет» №Э-100214-1 от 18.02.2014.
 
    В материалы дела не представлено доказательств того, что отчет об определении рыночной стоимости земельного участка содержит недостоверные сведения и не соответствует Закону об оценочной деятельности в РФ и федеральным стандартам и методам оценки ответчиком и земельный участок имеет иную рыночную стоимость.
 
    Довод администрации о том, что рыночная оценка имущества должника занижена, документально не подтвержден.
 
    Доводы администрации о несоответствии отчета не принимаются судом, так как они документально не подтверждены, и, кроме того, администрацией не представлено доказательств того, что нарушения, о которых она заявляла, повлекли занижение рыночной стоимости земельного участка.
 
    Само по себе несогласие администрации с величиной рыночной стоимости, установленной в отчете, не может являться основанием для признания отчета недостоверным.
 
    От проведения экспертизы на предмет определения рыночной стоимости земельного участка или на предмет определения достоверности величины рыночной стоимости земельного участка, установленной в представленном отчете, участвующие в деле лица отказались.
 
    В силу статье 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как в обоснование своих требований и возражений. В соответствии со ст. ст. 64, 71, 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании представленных доказательств.
 
    На основании изложенного, суд считает исковые требования Общества с ограниченной ответственностью «Безопасность Санкт-Петербург» обоснованными и подлежащими удовлетворению.
 
    Расходы по госпошлине в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на истца. Истцом при подаче заявления уплачена госпошлина по чек-ордеру от 13.03.2014.
 
    Руководствуясь статьями 167-170, 174, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
 
Р е ш и л:
 
    Исковые требования Общества с ограниченной ответственностью «Гурман» (ОГРН 1021500582014, ИНН 1501029115)  удовлетворить.
 
    Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 15:09:010603:0027, общей площадью 10011 кв. м., расположенного по адресу:               РСО-Алания, г. Владикавказ, пер. Холодный 2, принадлежащего Обществу с ограниченной ответственностью «Гурман» (ОГРН 1021500582014, ИНН 1501029115) на праве аренды равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2010 года в размере 9 169 000 рублей.
 
    Обязать ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной кадастровой службы государственной регистрации кадастра и картографии» в лице филиала по РСО-Алания в течение 10 дней со дня вступления настоящего решения в законную силу  внести в государственный кадастр недвижимости указанные сведения.
 
    На решение может быть подана апелляционная жалоба в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его вынесения.
 
    Апелляционные жалобы подаются через Арбитражный суд РСО-Алания.
 
 
    Судья                                                                                                  Базиева Н.М.