Дата принятия: 15 октября 2014г.
Номер документа: А61-2721/2014
Арбитражный суд Республики Северная Осетия-Алания
362040, г. Владикавказ, пл. Свободы, 5
E-mail: info@alania.arbitr.ru, http://alania.arbitr.ru.
Именем Российской Федерации
Р Е Ш Е Н И Е
Резолютивная часть решения оглашена 13.10.2014.
Мотивированное решение изготовлено 15.10.2014.
г. Владикавказ Дело № А61-2721/14
15 октября 2014 года
Арбитражный суд РСО-Алания в составе судьи Бекоевой С.Х.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Ерик Е.Б.,
рассмотрев в судебном заседании заявление закрытого акционерного общества «Меркурий» (ИНН 1501015747) в лице конкурсного управляющего Калюжина Дмитрия Николаевича
к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РСО-Алания,
третьи лица:
Малиев Олег Ахсарбекович,
открытое акционерное общество Инвестиционный Акционерный Банк «Диг-Банк»,
- о признании недействительным отказа Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РСО-Алания от 05.07.2014 № 01/108/2014-256, как не соответствующего подпункту 4 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации;
- об обязании Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РСО-Алания зарегистрировать переход права собственности к гражданину Малиеву Олегу Ахсарбековичу, 14.12.1978 года рождения, зарегистрированного по адресу: РСО-Алания, г. Ардон, ул. Братьев Дзугаевых, 87, на нежилое здание площадью 203 кв.м., кадастровый (условный) номер 15-15-01/021/2006-400 по представленным на государственную регистрацию перехода права собственности 21.06.2014 документам (входящий номер 01/108/2014-256) без обременения в месячный срок с момента вступления решения в законную силу,
при участии:
от заявителя – Губанов Ф.И. по доверенности от 14.05.2014,
от Управления Росреестра по РСО-Алания – Лолаева Д.Б. по доверенности от 23.10.2013 № 14-16/21,
от третьих лиц:
от Малиева О.А.- Малиев О.А. личность установлена
от ОАО ИАБ «Диг-Банк» - не явились,
установил: закрытое акционерное общество «Меркурий» (далее ЗАО «Меркурий») (ИНН 1501015747) в лице конкурсного управляющего Калюжина Дмитрия Николаевича обратилось в арбитражный суд к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РСО-Алания, третьи лица- Малиев Олег Ахсарбекович, открытое акционерное общество Инвестиционный Акционерный Банк «Диг-Банк» с настоящим заявлением.
Заявление обосновано следующим.
Решением Арбитражного суда РСО-Алания от 24.12.2012 в рамках дела № А61-1091/12 ЗАО «Меркурий» признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим должника назначен Калюжин Дмитрий Николаевич.
12.07.2010 между ИАБ «Диг-Банк» (ОАО) и ЗАО «Меркурий» в обеспечение исполнения обязательств по кредитному договору, заключенному между ИАБ «Диг-Банк» (ОАО) и ООО «Металлист», заключен договор об ипотеке. Согласно данному договору об ипотеке в ЕГРЮЛ внесена запись об ипотеке на нежилое здание (Литера БД), расположенное по адресу: РСО-Алания, г. Владикавказ, 28, площадью 203,2 кв.м., кадастровый (условный) номер 15-15-01/021/2006-400.
ИАБ «Диг-Банк» (ОАО) обращалось в Арбитражный суд РСО-Алания с заявлением об исключении из конкурсной массы должника указанного недвижимого имущества. Определением суда от 03.09.2013 в удовлетворении заявления отказано. 20.05.2014 состоялись торги по продаже имущества ЗАО «Меркурий» посредством публичного предложения, по результатам которых победителем признан Малиев Олег Ахсарбекович. При проведении торгов не указано, что имущество обременено залогом (записью об ипотеке).
21.06.2014 в Управление Росреестра по РСО-Алания сданы документы на государственную регистрацию перехода права собственности на указанные объекты недвижимости. Управлением Росррестра по РСО-Алания от 05.07.2014 № 01/108/2014-256 направлено в адрес заявителя сообщение об отказе в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в связи с тем, что в тексте представленного на государственную регистрацию перехода права договора купли-продажи от 27.05.2014 № 2 не содержится указание на наличие ипотеки.
Заявитель со ссылкой на подпункт 4 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации указал в заявлении, что одним из оснований прекращения залога является продажа с публичных торгов заложенного имущества. Учитывая то, что торги, как и договор купли-продажи спорного имущества, заключенных по результатам их проведения, в установленном порядке никем из заинтересованных лиц не оспорены и недействительными не признаны, то в силу пункта 8 статьи 57 ФЗ от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке» договор купли-продажи, заключенный организатором публичных торгов с победителем торгов, а также протокол о результатах публичных торгов являются основанием для внесения необходимых записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Представитель заявителя в судебном заседании поддержал заявленные требования по доводам заявления.
Управление Росреестра по РСО-Алания представило письменный отзыв на заявление от 13.10.2014 № 10-807, в котором заявленные требования не признало со ссылкой на то, что регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, изложенным в ФЗ «Об ипотеке».
Представитель Управления Росреестра по РСО-Алания в судебном заседании заявленные требования не признал по доводам письменного отзыва.
ИАБ «Диг-Банк» (ОАО), надлежащим образом уведомленное о месте и времени судебного разбирательства, в том числе посредством размещения информации на официальном сайте Арбитражного суда РСО-Алания в сети Интернет, явку представителя не обеспечило. В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебное заседание проведено в его отсутствие.
Исследовав письменные доказательства дела, заслушав представителей сторон и третьего лица, суд считает заявленные требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.
На основании договора об ипотеке от 12.07.2010, заключенного между ИАБ «Диг-Банк» (ОАО) и ЗАО «Меркурий» в обеспечение исполнения обязательств по кредитному договору от 12.10.2010 № 47, заключенному между ИАБ «Диг-Банк» (ОАО) и ООО «Металлист», в Единый государственный реестр прав внесена запись об ипотеке на нежилое здание (Литера БД), расположенное по адресу: РСО-Алания, г. Владикавказ, ул. Владикавказская, 28, площадью 203,2 кв.м. кадастровый (условный) номер 15-15-01//021/2006-400.
Решением Арбитражного суда РСО-Алания от 24.12.2012 по делу № А61-1091/12 в отношении ЗАО «Меркурий» (ИНН 1501015747, ОГРН 1021500771962, адрес: РСО-Алания, г. Владикавказ, ул. Владикавказская, дом 28) введено конкурсное производство. Конкурсным управляющим утвержден Калюжин Дмитрий Николаевич.
Определением суда от 03.09.2013 по делу № А61-1091/12 отказано в удовлетворении заявления ИАБ «Диг-Банк» (ОАО) об исключении из конкурсной массы должника недвижимого имущества – нежилое здание (Литер БД) общей площадью 203,2 кв.м, расположенное по адресу: г. Владикавказ, ул. Владикавказская, дом 28.
Заявление в арбитражный суд о включении в реестр требований кредиторов должника ИАБ «Диг-Банк» (ОАО) не подавало.
Как установлено судом, по результатам конкурса от 20.05.2014 закрытое акционерное общество «Меркурий» и Малиев О.А. заключили договор купли-продажи от 27.05.2014 недвижимого имущества - нежилое здание (Литер БД), с кадастровым номером 15:09:0040801:4068, расположенного по адресу: РСО-Алания. г. Владикавказ, ул. Владикавказская, дом 28, площадью 203,20 кв.м.
27 мая 2014 года недвижимое имущество, расположенное по вышеуказанному адресу передано от продавца покупателю по акту приема-передачи.
21.06.2014 закрытое акционерное общество «Меркурий» и Малиев О.А. обратились в Управление Росреестра с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости: нежилое здание (Литер БД), с кадастровым номером 15:09:0040801:4068, расположенного по адресу: РСО-Алания. г. Владикавказ, ул. Владикавказская, дом 28, площадью 203,20 кв.м.
К заявлению приложены: доверенности на представителей, договор купли-продажи от 27.05.2014 № 2, заключенный между ЗАО «Меркурий» и Малиевым О.А., акт приема-передачи от 27.05.2014 № 1/1, протокол о результатах проведения открытых торгов по продаже имущества ЗАО «Меркурий» посредством публичного предложения от 20.05.2014, предложение о заключении договора купли-продажи имущества принадлежащего ЗАО «Меркурий» от 20.05.2014, протокол о результатах проведения открытых торгов по продаже имущества ЗАО «Меркурий» от 27.12.2013, предложение о порядке и условиях проведения торгов форме публичного предложения по реализации имущества, включенного в конкурсную массу должника ЗАО «Меркурий», обремененного залогом в пользу ОАО «Сбербанк России» от 27.09.2013, отчет об оценке рыночной стоимости от 20.08.2013 № 009/1-13, чек от 21.06.2014 № 369286137 (на 1000 руб.), что подтверждается распиской в получении документов на государственную регистрацию.
Сообщением от 05.07.2014 № 01/108/2014-256 в адрес ЗАО «Меркурий» и Малиева О.А. Управление Росреестра по РСО-Алания сообщило об отказе в государственной регистрации перехода права собственности на нежилое здание (Литер БД), расположенный по адресу: РСО-Алания, г. Владикавказ, ул. Владикавказская, 28, кадастровый номер 15:09:0040801:4068 со ссылкой на следующее.
Согласно постановлению Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 58 «О некоторых вопросах, связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве залогодателя», исходя из статьи 126 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» одним из последствий признания должника несостоятельным (банкротом) является снятие ранее наложенных арестов на имущество и иных ограничений по распоряжению имуществом должника.
Управление Росреестра РСО-Алания в сообщении пояснило, что после открытия конкурсного производства залогодержатель, у которого находится заложенное движимое имущество, не вправе удерживать это имущество – оно подлежит передаче в конкурсную массу для реализации в порядке, предусмотренном ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».
Поскольку с открытием конкурсного производства залоговые правоотношения не прекращаются, факт признания должника банкротом не может приводить к погашению записи об ипотеке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Не согласившись с отказом в государственной регистрации перехода прав на недвижимое имущество, ЗАО «Меркурий» обжаловало его в арбитражный суд.
Согласно статье 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
Согласно части 4 статьи 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействия), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
Причинами отказа в государственной регистрации перехода права собственности являлось то, что в тексте представленного на государственную регистрацию перехода права договора купли-продажи от 27.05.2014 указание на наличие ипотеки не содержится.
В силу статьи 126 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" от 26.10.2002 года N 127-ФЗ с даты принятия судом решения о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства, в том числе снимаются ранее наложенные аресты на имущество должника и иные ограничения распоряжения имуществом должника. Основанием для снятия ареста на имущество должника является решение суда о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства. Наложение новых арестов на имущество должника и иных ограничений распоряжения имуществом должника не допускается.
Исполнение обязательств должника осуществляется в случаях и в порядке, которые установлены законом о банкротстве в главе, регламентирующей осуществление конкурсного производства.
Порядок продажи имущества должника установлен статьями 110, 139 ФЗ "О несостоятельности "банкротстве".
Как следует из материалов дела, 20.05.2014 конкурсным управляющим должника были проведены торги по продаже имущества должника посредством публичного предложения по Лоту № 2. По результатам проведенных торгов составлен протокол, из которого следует, что победителем торгов по Лоту N 2 признан Малиев Олег Ахсарбекович.
В результате чего 27.05.2014 между ЗАО «Меркурий» и Малиевым О.А. составлен договор купли-продажи N 2 в том числе и на недвижимое имущество – нежилое здание (Литера БД), расположенное по адресу: РСО-Алания, г. Владикавказ, ул. Владикавказская, 28, площадью 203,2 кв.м., с кадастровым (условным) номером 15-15-01/021/2006-400 без указания на то, что имущество обременено залогом (записью об ипотеке).
При этом торги, как и договор купли-продажи спорного имущества, заключенный по результатам их проведения, в установленном законом порядке никем из заинтересованных лиц не оспорены и недействительными не признаны.
Одним из оснований прекращения залога в соответствии с подпунктом 4 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации является продажа с публичных торгов заложенного имущества.
В силу пункта 8 статьи 57 Федерального закона "Об ипотеке" от 16.07.98 N 102-ФЗ договор купли-продажи, заключенный организатором публичных торгов с победителем торгов, а также протокол о результатах публичных торгов являются основанием для внесения необходимых записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Статьей 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" установлены основания для отказа в государственной регистрации, к числу которых относится непредставление документов, необходимых в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав (абзац 10 части 1 статьи 20 Закона).
Судом установлено, что в качестве правоустанавливающих документов на регистрацию были представлены, в том числе протокол о результатах торгов имущества ЗАО «Меркурий» от 20.05.2014, договор купли-продажи N 2 от 27.05.2014.
В соответствии со статьей 25 Федерального закона N 102-ФЗ от 16.07.1998 "Об ипотеке" и частью 4 статьи 29 Федерального закона N 122-ФЗ от 21.07.1997 "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" регистрационная запись об ипотеке погашается на основании заявления законного владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, либо на основании решения суда, арбитражного суда или третейского суда о прекращении ипотеки.
Таким образом, продажа предмета ипотеки с публичных торгов влечет за собой прекращение ипотеки, запись в реестре об ипотеке при наличии документов о продаже не препятствует регистрации перехода права собственности, следовательно, основания для приостановления либо отказа в государственной регистрации прав на недвижимое имущество у регистрирующего органа отсутствуют.
Предусмотренные Федеральным законом от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" правила о порядке и условиях реализации имущества банкрота, обеспечивающих максимальное удовлетворение требований кредиторов за счет имущества должника на принципах пропорциональности и очередности, носят специальный характер и по этой причине подлежат приоритетному применению.
Поскольку на момент заключения договора купли-продажи ипотека прекращена в силу закона, требование о включении в договор купли-продажи сведений об ипотеке либо представление дополнительного соглашения к договору с указанием в его условиях на наличие ограничения прав продавца ипотекой также является незаконным и необоснованным.
Согласно разъяснениям, данным Пленумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 12 Постановления от 23.07.2009 N 58 "О некоторых вопросах, связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве залогодателя", при рассмотрении споров, в том числе об обжаловании отказа в совершении записи о погашении ипотеки со стороны органа, осуществляющего регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, судам необходимо учитывать следующее - продажа заложенного имущества в порядке, предусмотренном Законом о банкротстве (пунктами 4, 5, 8 - 19 статьи 110, пунктом 3 статьи 111, абзацем третьим пункта 4.1 статьи 138), приводит к прекращению права залога в силу закона применительно к подпункту 4 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации, абзацу шестому пункта 5 статьи 18.1 Закона о банкротстве.
Так как запись об ипотеке является прямым следствием существования залоговых правоотношений, то после прекращения залога в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним подлежит внесению запись о прекращении ипотеки.
Согласно части 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.
На основании вышеизложенного суд приходит к выводу, что требования ЗАО «Меркурий» о признании недействительным отказа Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РСО-Алания от 05.07.2014 № 01/108/2014-256, как не соответствующего подпункту 4 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации и об обязании Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РСО-Алания зарегистрировать переход права собственности к гражданину Малиеву Олегу Ахсарбековичу, 14.12.1978 года рождения, зарегистрированного по адресу: РСО-Алания, г. Ардон, ул. Братьев Дзугаевых, 87, на нежилое здание площадью 203 кв.м., кадастровый (условный) номер 15-15-01/021/2006-400 по представленным на государственную регистрацию перехода права собственности 21.06.2014 документам (входящий номер 01/108/2014-256) без обременения в месячный срок с момента вступления решения в законную силу законны, обоснованны и подлежат удовлетворению в полном объеме.
Руководствуясь статьями 167-170, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
Р е ш и л:
Заявленные требования закрытого акционерного общества «Меркурий» в лице конкурсного управляющего Калюжина Дмитрия Николаевича удовлетворить полностью.
Признать недействительным отказ Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РСО-Алания от 05.07.2014 № 01/108/2014-256, как не соответствующий подпункту 4 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РСО-Алания зарегистрировать переход права собственности к гражданину Малиеву Олегу Ахсарбековичу, 14.12.1978 года рождения, зарегистрированного по адресу: РСО-Алания, г. Ардон, ул. Братьев Дзугаевых, 87, на нежилое здание площадью 203 кв.м., кадастровый (условный) номер 15-15-01/021/2006-400 по представленным на государственную регистрацию перехода права собственности 21.06.2014 документам (входящий номер 01/108/2014-256) без обременения в месячный срок с момента вступления решения в законную силу.
Решение может быть обжаловано в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд.
Судья С.Х.Бекоева
