Решение от 08 августа 2014 года №А61-1752/2014

 
 
    Арбитражный суд Республики Северная Осетия-Алания
 
362040, г. Владикавказ, пл. Свободы, 5
 
    E-mail: info@alania.arbitr.ru, http://alania.arbitr.ru 
 
Именем Российской Федерации
    Р Е Ш Е Н И Е
 
    г. Владикавказ
 
    08 августа 2014 года
 
                      Дело №А61-1752/14
Резолютивная часть решения объявлена 06.08.2014
 
Решение в полном объеме изготовлено 08.08.2014
 
    Арбитражный суд Республики Северная Осетия-Алания в составе:
 
    Судьи Сидаковой З.К.,  при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Бурнацевой О.Э., рассмотрев в заседании суда дело по  заявлению общества с ограниченной ответственностью «Фатимат» (ОГРН 1021500508930, ИНН 1504017870) к федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной кадастровой службы государственной регистрации кадастра и картографии» в лице филиала по Республике Северная Осетия-Алания, с участием третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Администрации местного самоуправления г.Владикавказ, Управления муниципальным имуществом, земельными ресурсами, архитектуры и градостроительства АМС г.Владикавказ, Управления Росреестра по РСО-Алания, оценщика Хохоева Сослана Владимировича
 
    об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости.
 
    при участии:
 
    от заявителя – не явился
 
    от ответчика – Магометов А.А. по доверенности, представленной в материалы дела
 
    от АМС г. Владикавказа – Багаев А.Р. по доверенности, представленной в материалы дела
 
    от Управления Минимущества - Багаев А.Р. по доверенности, представленной в материалы дела
 
    независимый оценщик Хохоев С. В. (личность установлена)
 
    Иные лица, участвующие в деле, надлежаще извещенные о месте и времени судебного заседания, в том числе путем публичного размещения сведений в сети Интернет на сайте Арбитражного суда РСО-Алания и на сайте Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в разделе «Картотека дел», явку представителей в судебное заседание не обеспечили.
 
    Суд установил: общество с ограниченной ответственностью «Фатимат» (далее – заявитель, общество) обратилось в Арбитражный суд РСО-Алания об установлении кадастровой стоимости земельного участка с КН 16:09:0030605:1 общей площадью 3581 кв.м, расположенного по адресу: РСО-Алания, г. Владикавказ, Затеречный округ, ул. К.Маркса, равной рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2010 в размере 17.419.000руб.
 
    В качестве основания заявленных требований истец указал несоответствие внесенных в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости земельных участков их рыночной стоимости.
 
    В судебном заседании представитель заявителя поддержал заявленные требования в полном объеме.
 
    Ответчик отзыв на иск не представил, его представитель в судебных заседаниях иск не оспаривал, пояснил, что возражений по отчету об оценке рыночной стоимости  земельного участка не имеет, считает, что отчет об оценке земельного участка соответствует требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности» и федеральным стандартам и методам оценки.
 
    АМС г. Владикавказа в отзыве на исковое заявление возражала против заявленных требований, ссылаясь на несоответствие отчета требованиям части 2 статьи 11 Федерального закона №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», пунктам 18 б, 19, 22 Федерального стандарта оценки №1, пункту 4 Федерального стандарта оценки №3. Указала, что из данных, представленных в отчете, невозможно установить точное местоположение участков – аналогов. Помимо этого, поправка на транспортную доступность применена на основе недостаточной информации; необоснованно указан вид целевого использования участков аналогов; не мотивирован отказ от использования поправок на наличие обременений и ограничений; не установлено наличие либо отсутствие систем теплоснабжения и канализации. Оценщиком применена поправка на торг в отношении всех трех объектов сравнения. При этом информация о возможности торга отражена в объявлении о продаже только в отношении одного участка. Величина коэффициента корректировки по торгу обосновывается оценщиком экономической стабильностью, рисками и кризисом без пояснения характера рисков и кризиса. При определении стоимости участка не применены положительные коэффициенты поправок.
 
    В судебном заседании представитель АМС г. Владикавказ против требований, заявленных обществом  возражал по доводам, изложенным в отзыве.
 
    Оценщик – Хохоев С.В.  в письменных пояснениях  на отзыв АМС г. Владикавказ и в судебном заседании  сослался на соответствие отчета №01/14/38 законодательству. 
 
    Исследовав материалы дела, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, суд пришел к следующим выводам.
 
    На основании распоряжения Администрации местного самоуправления от 06.12.1993 №235  ЧП «Фатимат» был предоставлен земельный участок, общей площадью 0,45 га у пересечения улиц Н.Островского и К.Маркса для организации круглосуточной стоянки индивидуального легкового автотранспорта сроком на один год. Между сторонами заключен договор «временного пользования землей» от 28.02.1994г. Договор был зарегистрирован в Городском комитете по земельным ресурсам и землеустройству  г.Владикавказ 28.02.1994г. По условиям договора ежегодная плата за пользование земельным участком  установлена в размере ставок  земельного налога с учетом индексации.
 
    Земельный участок в 2003 году поставлен на кадастровый учет с разрешенным использованием «для содержания и эксплуатации автостоянки».
 
    Решением Советского районного суда г. Владикавказ от 14.12.2011г. по делу №2-2692/11 установлено, что ООО «Фатимат» является правопреемником ЧП «Фатимат». При этом обществу на праве собственности принадлежат объекты недвижимости, расположенные на спорном земельном участке, а именно: литеры «Д», «З», «Б», «Г», «Ж», «И», «В».
 
    Сведения о праве собственности общества на недвижимость внесены в ЕГРП (свидетельства о государственной регистрации права собственности №№ 15-15-09/039/2012-103, 15-15-09/039/2012-104, 15-15-09/039/2012-108,15-15-09/039/2012-110,
 
    По результатам государственной кадастровой оценки земельного участка с КН 16:09:0030605:1 кадастровая стоимость указанного участка составляет 48.374.976,99 руб.
 
    Ссылаясь на несоответствие внесенных в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости, нарушение своих прав определением арендных платежей земельного участка, исчисляемой исходя из повышенной кадастровой стоимости земельного участка, общество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
 
    Требования общества направлены на внесение в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости земельного участка, равной его  рыночной стоимости.
 
    Не может быть принят во внимание довод администрации о том, что права общества не нарушаются, так как ООО «Фатима» пользуется земельным участком на безвозмездной основе, подтверждением чего является решение Советского районного суда г. Владикавказ от 14.12.2011г. по делу №2-2692/11.
 
    В соответствии с частью 2 статьи 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.
 
    Вместе с тем, в абзаце 2 пункта 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 57 разъяснено следующее. Судам следует иметь в виду, что независимо от состава лиц, участвующих в деле о взыскании по договору и в деле по иску об оспаривании договора, оценка, данная судом обстоятельствам, свидетельствующим о заключенности (незаключенности) и действительности (недействительности) договора, о соблюдении правил его заключения, которые установлены в деле, рассмотренном ранее, учитывается судом, рассматривающим второе дело. В том случае, если суд, рассматривающий второе дело, придет к иным выводам, он должен указать соответствующие мотивы.
 
    Аналогичные разъяснения приведены в пункте 4 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010, согласно которому обстоятельства, установленные при рассмотрении дела по иску о праве на имущество, не имеют обязательного характера для лиц, не участвовавших в деле. Такие лица могут обратиться в суд с самостоятельным иском о праве на это имущество. В то же время при рассмотрении названного иска суд учитывает обстоятельства ранее рассмотренного дела о праве на спорное имущество независимо от того, установлены ли они судебным актом суда общей юрисдикции или арбитражного суда. Если суд придет к иным выводам, нежели содержащиеся в судебном акте по ранее рассмотренному делу, он должен указать соответствующие мотивы.
 
    В решении Советского районного суда г. Владикавказ от 14.12.2011г. по делу №2-2692/11 рассмотрено заявление ООО «Фатимат» о признании права собственности на объекты недвижимости и встречный иск АМС г.Владикавказ о взыскании с общества неосновательного обогащения за пользование земельным участком.
 
    Судом сделано заключение о значительном сходстве договора аренды земельного участка с договором безвозмездного пользования. При этом суд пришел к выводу о том, что арендные отношения между обществом и администрацией местного самоуправления отсутствуют. Договор носит безвозмездный характер.
 
    Указанные выводы не имеют преюдициального значения для рассмотрения настоящего спора в связи со следующим.
 
    В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
 
    Следовательно, общество не вправе пользоваться земельным участком на безвозмездной основе.
 
    Согласно разъяснению, содержащемуся в пункте 15 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", стороны не вправе оспаривать договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность, если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако, договор фактически исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал).
 
    Как следует из материалов дела, между АМС г.Владикавказ и обществом нет спора о ненадлежащем исполнении обязанности администрации по передаче обществу земельного участка, договор фактически исполнялся, в договоре указан размер платежей за пользование земельным участком.
 
    В силу изложенного, суд пришел к выводу, что между АМС г. Владикавказ и ООО Фатима 28.02.1994г. заключен договор аренды земельного участка, поименованный сторонами как «договор  временного пользования земельным участком».
 
    В силу пункта 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации кадастровая стоимость земельного участка устанавливается для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и федеральными законами.
 
    ООО «Эксперт консалт» по заказу заявителя проведена оценка рыночной стоимости земельного участка с КН16:09:0030605:1, составлен отчет по оценке рыночной стоимости земельного участка общей площадью 3581 кв. м., расположенного по адресу: РСО-Алания, г. Владикавказ, Затеречный округ, ул.К. Марксаот 20.03.2014г. №01/14/38.
 
    Согласно отчету рыночная стоимость земельного участка на 01.01.2010 составляет 17.419.000руб.
 
    В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.06.2011 №913/11 определена правовая позиция, исходя из которой права титульного владельца земельного участка, нарушенные несоответствием внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости земельных участков их рыночной стоимости, могут быть защищены лишь посредством внесения соответствующих изменений в сведения государственного кадастра недвижимости.
 
    Федеральным законом «О внесении изменений в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон №167-ФЗ) внесены изменения в Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон №135-ФЗ), в который была включена глава III.1. «Государственная кадастровая оценка», устанавливающая специальные правила о порядке определения кадастровой стоимости и рассмотрения споров о результатах ее определения.
 
    Статьей 66 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции Закона №167-ФЗ) допускается не только определение кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном нормативно-правовыми актами, но и установление рыночной стоимости земельного участка, а также возможность определения кадастровой стоимости земельного участка исходя из его рыночной стоимости. Нормативные акты, регулирующие порядок определения кадастровой стоимости, также указывают на связь между кадастровой и рыночной стоимостью.
 
    В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
 
    В соответствии со статьей 3 Закона №135 - ФЗ под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки либо рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.
 
    Согласно Федеральному стандарту оценки «Определение кадастровой стоимости (ФСО № 4)», утвержденному приказом Минэкономразвития России от 22.10.2010 № 508, под кадастровой стоимостью понимается установленная в процессе государственной кадастровой оценки рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная методами массовой оценки, или, при невозможности определения рыночной стоимости методами массовой оценки, рыночная стоимость, определенная индивидуально для конкретного объекта недвижимости в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.
 
    Постановлением Правительства РФ от 08.04.2000 № 316 утверждены Правила проведения государственной кадастровой оценки земель. В соответствии с указанными Правилами организация проведения государственной кадастровой оценки земель осуществляется Федеральным агентством кадастра объектов недвижимости и его территориальными органами. Для проведения указанных работ привлекаются оценщики или юридические лица, имеющие право на заключение договора об оценке.
 
    Согласно п. 3 постановления Правительства РФ от 25.08.1999 № 945 «О государственной кадастровой оценке земель» и п. 10 Правил проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденных постановлением Правительства РФ от 08.04.2000 № 316, результаты государственной кадастровой оценки земель утверждаются органами исполнительной власти субъектов РФ.
 
    По смыслу приведенных положений действующего законодательства, кадастровая стоимость, по своей природе, является рыночной стоимостью. Однако особенности ее определения при проведении государственной кадастровой оценки с помощью метода массовой оценки не обеспечивают ее точное соответствие реальной рыночной стоимости.
 
    Законный интерес лица, обратившегося в суд с заявлением об оспаривании кадастровой стоимости, состоит именно в приведении в соответствие показателей кадастровой стоимости принадлежащего ему земельного участка показателям его рыночной стоимости. Наличие такого несоответствия выступает нарушением прав лица как собственника земельного участка и плательщика земельного налога либо правообладателя земельного участка, плата за пользование которым зависит от величины
 
    кадастровой стоимости.
 
    Предусмотренный статьей 24.19 Закона №135-ФЗ судебный порядок рассмотрения споров по кадастровой стоимости направлен на преодоление неточностей ее определения посредством проверки соответствия кадастровой стоимости действительным показателям рыночной стоимости. Результатом такой проверки будет установление судом в соответствии со ст. 66 Земельного кодекса РФ рыночной стоимости земельного участка.
 
    Таким образом, законодательство, подлежащее применению к спорным правоотношениям, не содержит запрета на определение кадастровой стоимости земельного участка исходя из его рыночной стоимости.
 
    Достоверность кадастровой стоимости земельного участка и законность нормативного акта об ее утверждении предметом оспаривания в рассматриваемом случае не являются.
 
    Установление судом рыночной стоимости земельного участка должно являться основанием для обязания органа кадастрового учета внести такую стоимость в качестве новой кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости с момента вступления в силу судебного акта, на что должно быть указано в резолютивной части решения.
 
    При оспаривании заинтересованным лицом кадастровой стоимости земельных участков предмет требований, по сути, заключается в изменении кадастровой стоимости, внесенной в ГКН.
 
    Следовательно, такое требование, предъявленное к органу кадастрового учета, осуществляющему, в том числе, и функции по государственной кадастровой оценке, подлежит рассмотрению по общим правилам искового производства, включая правила о распределении бремени доказывания между истцом и ответчиком, в том числе и в отношении доказывания действительной рыночной стоимости земельного участка, для определения которой в случае необходимости судом в соответствии с правилами Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации назначается экспертиза.
 
    Полномочия по кадастровому учету в настоящее время осуществляет федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии», соответственно, именно данное учреждение выступает надлежащим ответчиком при оспаривании кадастровой стоимости.
 
    Участие органа кадастрового учета  в судебном споре является следствием реализации им предоставленных ему полномочий, на что прямо указано в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.06.2011 N 913/11. При этом в настоящее время Управление Росреестра полномочиями по определению, установлению, утверждению, изменению кадастровой стоимости не наделено.
 
    В силу ст. 12 Закона N 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
 
    Статьей 6 Закона об оценочной деятельности установлено, что результаты проведения оценки объекта оценки могут быть обжалованы заинтересованными лицами в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.
 
    Таким образом, одним из допустимых доказательств по данным спорам является отчет независимого оценщика (статья 75 Кодекса), который подлежит оценке на предмет соответствия его нормам Закона об оценочной деятельности и правилам федеральных стандартов оценки.
 
    Представленный обществом отчет №01/14/38 от 20.03.2014оценщика  Хохоева Сослана Владимировича - члена некоммерческого партнерства «Саморегулируемая организация оценщиков «Экспертный совет (свидетельство №518 от 21.05.2013 г., рег.№000969) №01/14/38 от 20.03.2014, свидетельствует о том, что содержащаяся в кадастре недвижимости кадастровая стоимость земельного участка существенно отличается от определенной оценщиком рыночной стоимости этого земельного участка.
 
    Оценщик является специалистом, компетентным в области оценочной деятельности.
 
    В материалы дела не представлено доказательств того, что отчет об определении рыночной стоимости земельного участка содержит недостоверные сведения и не соответствует Закону об оценочной деятельности в РФ и федеральным стандартам и методам оценки ответчиком и земельный участок имеет иную рыночную стоимость.
 
    Доводы администрации о несоответствии отчета не принимаются судом, так как они документально не подтверждены. Кроме того, администрацией не представлено доказательств того, что нарушения, допущенные, по мнению администрации, оценщиком, повлекли занижение рыночной стоимости земельного участка. Не представлен обоснованный и документально подтвержденный контррасчет
 
    Само по себе несогласие администрации с величиной рыночной стоимости, установленной в отчете, не может являться основанием для признания отчета недостоверным.
 
    От проведения экспертизы на предмет определения рыночной стоимости земельного участка или на предмет определения достоверности величины рыночной стоимости земельного участка, установленной в представленном отчете, участвующие в деле лица отказались.
 
    В силу статье 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как в обоснование своих требований и возражений. В соответствии со ст. ст. 64, 71, 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании представленных доказательств.
 
    На основании изложенного, суд считает требования общества с ограниченной ответственностью «Фатимат» обоснованными и подлежащими удовлетворению.
 
    Расходы по уплате госпошлине в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на истца. Истцом при подаче заявления госпошлина уплачена.  
 
    Руководствуясь статьями 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
 
    Р е ш и л:
 
    1. Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 16:09:0030605:1 общей площадью 3581 кв.м., расположенного по адресу: РСО-Алания, г.Владикавказ, Затеречный округ, ул. К.Маркса по состоянию на 01.01.2010г.  равной рыночной стоимости в размере 17.419.000 руб.
 
    2. Обязать Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной кадастровой службы государственной регистрации кадастра и картографии» по РСО-Алания внести в государственный кадастр недвижимости рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером    16:09:0030605:1, общей площадью 3581 кв.м, расположенного по адресу:  РСО-Алания, г.Владикавказ, Затеречный округ, ул. К.Маркса   в размере  17.419.000  руб. в качестве кадастровой стоимости данного земельного участка.
 
    2. Настоящее решение может быть обжаловано в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
 
    Апелляционная жалоба подается через Арбитражный суд Республики Северная Осетия-Алания.
 
 
    Судья                                                                              Сидакова З.К.