Решение Арбитражного суда Свердловской области от 21 августа 2020 года №А60-72430/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СВЕРДЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ

РЕШЕНИЕ

от 21 августа 2020 года Дело N А60-72430/2019
Резолютивная часть решения объявлена 14 августа 2020 года.

Полный текст решения изготовлен 21 августа 2020 года.
Арбитражный суд Свердловской области в составе судьи С.Ю.Григорьевой при ведении протокола судебного заседания до перерыва помощником судьи Н.Р.Зиганшиной, после перерыва - секретарем А.А.Петер рассмотрел в судебном заседании дело N А60-72430/2019 по исковому заявлению Федерального государственной унитарного предприятия "Главный радиочастотный центр" (ИНН 7706228218, ОГРН 1027739334479) к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Свердловской области (ИНН 6670262066, ОГРН 1096670022107) об обязании заключить договор аренды земельного участка,
при участии в судебном заседании до перерыва:
от истца Малоземова Т.С., доверенность от 10.03.2020г.;
от ответчика Веретенникова К.С., доверенность от 31.12.2019г.;
после перерыва от истца явился тот же представитель, ответчик явку не обеспечил.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения заявления извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте суда.
Лицами, явившимися в судебное заседание, заявлено об отсутствии необходимости разъяснять процессуальные права и обязанности.
Отводов суду не заявлено.
ФГУП "ГРЧЦ" обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с иском об обязании ТУ Росимущества в Свердловской области заключить договор аренды земельного участка с кадастровым номером 66:66:0101003:258 по адресу: обл. Свердловская, р.п. Верхнее Дуброво, ул. Техническая, 15/3, в редакции протокола разногласий, направленного письмом от 28.10.2019г. N 1392388, с установлением ежегодной арендной платы в размере 4 542 300 руб. 68 коп., с указанием в акте приема-передачи в аренду даты принятия участка в аренду с даты подписания договора обеими сторонами.
Ответчик представил отзыв, просит в иске отказать. Указывает, что не возражает против заключения договора. Пояснил, в связи с чем не может принять редакцию протокола разногласий истца.
Суд указал истцу, что с учетом позиции ответчика речь может идти об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора. Предложил уточнить исковые требования и подробно изложить, в чем выразилось несогласие с редакцией договора, предложенной ответчиком.
В судебном заседании 27.02.2020г. истец представил ходатайство об уточнении исковых требований от 27.02.2020г. N 26496: просит урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 66:66:0101003:258 и заключить договор в редакции протокола разногласий, проект которого приложен к ходатайству об уточнении исковых требований.
Уточнение иска принято судом в порядке ст. 49 АПК РФ.
Кроме того, истец приобщил письменные пояснения относительно заявленных разногласий.
Истцом заявлено устное ходатайство о назначении экспертизы достоверности отчета оценщика, на который ссылается ответчик при определении размера арендной платы.
Суд разъяснил истцу, что, если ответчиком будут заявлены возражения относительно отчета, приложенного истцом к иску, то целесообразнее назначить по делу судебную экспертизу рыночной стоимости земельного участка.
Ответчик представил дополнения к отзыву. Указал, что с протоколом разногласий не согласен, за исключением п. 1, в котором речь идет о полномочиях подписанта договора со стороны истца. При представлении истцом подтверждающих документов готов принять п. 1 протокола разногласий в редакции истца.
Истец представил пояснения.
Определением суда от 09.06.2020г. по делу назначена судебная экспертиза. На разрешение эксперта поставлены вопросы:
Вопрос N 1. Соответствует ли отчет оценщика ООО "ЗСК-Центр" N553/19 требованиям действующего законодательства об оценочной деятельности, стандартам и правилам оценочной деятельности?
Вопрос N 2. В случае если вышеуказанный отчет соответствует требованиям, определить рыночную стоимость права аренды земельного участка с кадастровым номером 66:66:0101003:258, рассчитанную за 49 лет, на дату проведения экспертизы.
Проведение экспертизы поручено ООО "Консалтинг Групп" (620027, г. Екатеринбург, ул. Шевченко, д. 9, оф. 214), эксперту Радько Сергею Григорьевичу.
Экспертное заключение поступило в материалы дела.
06.08.2020г. от истца в электронном виде поступило ходатайство об уточнении иска. С учетом результатов экспертизы внес изменения по расчету арендной платы в протокол разногласий.
Уточнение иска принято судом (ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Рассмотрев материалы дела, арбитражный суд
УСТАНОВИЛ:
Истцу на праве хозяйственного ведения принадлежат объекты недвижимости с кадастровыми номерами 66:66:0101003:506 (антенно-фидерная система "Панорама"), 66:66:0101003:552 (станция технического радиоконтроля СТРК ОНЧ-НЧ-СЧ-ВЧ диапазонов), 66:66:0101003:272 (производственно-подсобное здание).
Объекты недвижимости расположены на земельном участке с кадастровым номером 66:66:0101003:258 по адресу: обл. Свердловская, р.п. Верхнее Дуброво, ул. Техническая, 15/3.
Участок находится в собственности Российской Федерации (выписка из ЕГРН).
В отношении указанного участка между ответчиком (арендодатель) и истцом (арендатор) заключен договор аренды от 12.08.2013г. N АЗФ-604/0818, срок аренды по которому установлен до 01.08.2018г.
13.08.2019г. истцом от ответчика получено письмо от 07.08.2019г. N ПАР-10012/07 с приложением проекта нового договора аренды земельного участка с кадастровым номером 66:66:0101003:258.
Письмом от 20.08.2019г. N 105638 истец направил ответчику возражения относительно размера арендной платы, указанного в проекте договора. Просил провести перерасчет согласно п. 5 Правил, утвержденных постановлением Правительства РФ от 16.07.2009г. N 582. Кроме того, просил предоставить обоснование включения в договор условия о распространении действия договора на отношения, возникшие с 01.08.2018г., и сообщить о возможности изменения даты предоставления земельного участка с 01.08.2018г. на 01.08.2019г.
Письмом от 30.08.2019г. N АР-11071/07 ответчик уведомил истца об отсутствии оснований для проведения расчета арендной платы на основании приказа Министерства экономического развития Российской Федерации от 18.05.2012г. N 291 в связи с тем, что непосредственно на участке отсутствуют средства связи и объекты инженерной инфраструктуры, обеспечивающие эфирную наземную трансляцию общероссийских обязательных общедоступных телеканалов и радиоканалов. Также даны пояснения, что дата приема-передачи участка определяется датой прекращения аренды по условиям договора 12.08.2013г. N АЗФ-604/0818.
Письмом от 10.09.2019г. N 115375 истец уведомил ответчика о том, что оставляет договор без подписания до урегулирования вопроса ценообразования арендной платы. Направил отчет независимого оценщика рыночной оценки права аренды.
Письмом от 03.10.2019г. N 66-МД-07/12507 ответчик вновь направил истцу проект договора аренды.
Письмом от 28.10.2019г. N 139238 истцом ответчику направлен протокол разногласий на договор.
Письмом от 20.11.2019г. N 66-ШЕ-07/14442 ответчик отказался от подписания протокола разногласий. После чего истец обратился в суд с иском, рассматриваемым в рамках настоящего дела. С учетом заявленных уточнений просит урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора.
С учетом последних уточнений, заявленных истцом, разногласия у сторон возникли по следующим пунктам договора:








Пункт, раздел договора


Редакция ответчика/арендодателя (редакция по тексту договору)


Редакция истца/арендатора (редакция по тексту протокола разногласий)




Преамбула договора, и по тексту договора


В преамбуле договора: «в лице директора филиала ФГУП «ГРЧЦ» в Уральском федеральном округе Давыденко Сергея Павловича, действующего на основании доверенности от 02.10.2017 № Д-38».
По тексту договора:
«директор филиала Давыденко С.П.».


В преамбуле договора: «в лице заместителя директора филиала ФГУП «ГРЧЦ» в Уральском федеральном округе Матвиенко Алексея Ивановича, действующего на основании доверенности от № ».
По тексту договора: «заместитель директора филиала Матвиенко А.И.»




п. 2.1. договора


Срок аренды участка устанавливается до 31.07.2067г.


Срок аренды устанавливается на 49 лет с 01.08.2020г. по 31.07. 2069г.




Приложение № 2 к договору - Акт приема-передачи в аренду земельного участка


Дата приема-передачи участка - 01.08.2018г.


Дата приема-передачи участка - 01.08.2020г.




Приложение №3 к договору «Расчет арендной платы»


Размер годовой арендной платы - 6 882 900 руб. Расчет выполнен на основании п. 6 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009г. № 582, а также отчета независимого оценщика № 553/19.
Точная редакция приложения № 3 приложена к договору.


Размер годовой арендной платы - 4 543 339 руб. 14 коп.
Расчет выполнен на основании п. 6 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009г. № 582, а также отчета независимого оценщика № 19296.
Точная редакция приложения № 3 приложена к ходатайству об уточнении исковых требований от 06.08.2020г. б/н.




Пункт 2.2 договора


Настоящий договор вступает в силу с момента его государственной регистрации.


Настоящий договор вступает в силу, с момента вступления в законную силу решения Арбитражного суда Свердловской области по делу А60-72430/2019 и подписания сторонами договора аренды и протокола разногласий к нему.




Пункт 3.3. договора


Обязанность по перечислению арендной платы возникает у Арендодателя с момента приема-передачи участка, указанного в акте приема-передачи земельного участка (приложение № 2). Первый платеж арендной платы перечисляется арендатором в течении 20 дней с момента подписания договора


Момент начала начисления арендной платы устанавливается с 01 августа 2020 года.
Внесение первого платежа по договору осуществляется арендатором в течение 20 (двадцати) дней с момента вступления в законную силу решения Арбитражного Суда Свердловской области по делу А60-72430/2019 и подписания сторонами договора, если решение Арбитражного суда Свердловской области по делу А60-72430/2019 вступит в законную силу до 01 октября 2020 года, то внесение первого платежа производится не позднее 10 октября 2020г.




П. 3.6. договора


По тексту отсутствует


Арендодатель обязан предоставить в течение 3 (трех) рабочих дней с момента вступления в законную силу решения Арбитражного суда Свердловской области по делу А60-72430/2019 арендатору подписанный в бумажном виде договор и протокол разногласий, в редакции, указанной в решении по делу А60-72430/2019 для подписания арендатором.




Пункт 5.2.12 договора


После подписания настоящего договора и (или) изменений к нему произвести его (их) государственную регистрацию в органе, осуществляющем государственную регистрацию.


В течение 5 (пяти) рабочих дней после получения подписанного договора и протокола разногласий к договору от арендодателя в соответствии с п. 3.6. договора, передать подписанные экземпляры договоров и протокола разногласий арендодателю для проведения последним регистрации договора и протокола разногласий в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.




Пункт 9.4. договора


Расходы по государственной регистрации настоящего договора, изменений дополнений к договору, а также прекращение прав возлагается на арендатора.


Расходы по государственной регистрации настоящего договора, изменений дополнений к договору, а также прекращение прав возлагается на арендодателя.



Согласно пункту 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена данным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
В соответствии с пунктом 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 указанного Кодекса).
Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В силу пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.
При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 данного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
Разрешая спор об урегулировании возникших при заключении договора разногласий, арбитражный суд в силу названных норм должен оценить законность и обоснованность редакций, предложенных обеими сторонами, а также определить в решении и отразить в резолютивной части редакцию принятого судом условия договора.
Действующее гражданское законодательство не содержит требования о том, что сделки с государственными органами могут быть заключены только руководителями юридических лиц, их филиалов. Лицо, которое непосредственно будет подписывать договор, определяет сторона договора, от имени которой оно действует. Единственное требование - наличие у лица соответствующего полномочия на заключение сделки, подписание договора (ст. 182, 185 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Таким образом, выбор лица, которое от имени истца будет подписывать договора, относятся к правам истца. У ответчика отсутствуют правовые основания требовать, чтобы договор был подписан конкретным работником истца.
При таких обстоятельствах ссылки в преамбуле договора и по его тексту на должностное положение и ФИО лица, действующего от имени истца, принимаются в редакции истца (редакции протокола разногласий).
Регулируя возникшие между сторонами разногласия, суд при определении начальной даты срока аренды земельного участка исходит из того, что по смыслу пункта 2 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации суд не вправе обязать одну из сторон включить в договор условия в отношении предшествующего периода пользования земельным участком, поскольку такая обязанность не предусмотрена законом.
В соответствии с частью 1 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации условия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, определяются гражданским законодательством, названным Кодексом и другими федеральными законами.
Договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения (пункт 1 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора, если иное не установлено законом или не вытекает из существа соответствующих отношений (пункт 2 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Физические и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора. Гражданские права могут быть ограничены на основании федерального закона и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства (пункт 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации). Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (пункты 1, 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В силу действующего законодательства Российской Федерации включение в проект договора аренды земельного участка положения о том, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора, может быть осуществлено только при наличии согласия обеих сторон сделки. Установление такого правила является правом сторон и не может быть осуществлено в одностороннем порядке. Иное означало бы нарушение основополагающего принципа свободы договора.
Из материалов дела следует, что истец как сторона договора не согласен с распространением договорных условий на отношения, возникшие до заключения договора - с 01.08.2018г.
При таких обстоятельствах, суд признает обоснованным требование истца об установлении начала срока аренды земельного участка с 01.08.2020г.
Правовых оснований для установления срока аренды с даты окончания аренды, установленной договором от 12.08.2013г. N АЗФ-604/0818, у суда не имеется. Пункты договора, касающиеся начала срока аренды, а также приложение N 2 в данной части подлежит принятию в редакции истца.
Что касается даты окончания арендных отношений.
Согласно подп. 17 п. 8 ст. 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок до сорока девяти лет в случае предоставления земельного участка в аренду собственнику здания, сооружения, расположенных на таком земельном участке, или помещений в них, а также в иных случаях, не предусмотренных настоящим пунктом.
В силу п. 12 ст. 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации при заключении договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов (за исключением случаев заключения договора аренды с лицом, которым подана единственная заявка на участие в аукционе на право заключения договора аренды земельного участка, с заявителем, признанным единственным участником аукциона, либо с единственным принявшим участие в аукционе его участником) срок этого договора устанавливается по выбору арендатора с учетом ограничений, предусмотренных пунктом 8 настоящей статьи.
Таким образом, учитывая определенную судом дату начала аренды, позицию истца - арендатора о необходимости заключения договора на 49 лет, возникшие между сторонами разногласия по дате окончания аренды, урегулируются судом путем принятия 2.1. договора в редакции истца по протоколу разногласий.
В силу п. 1 ст. 425 Гражданского кодекса Российской Федерации договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.
Как разъяснено в п. 42 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", при принятии решения об обязании заключить договор или об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора, суд в резолютивной части решения указывает условия этого договора, который считается заключенным на этих условиях с момента вступления в законную силу решения суда (пункт 4 статьи 445 ГК РФ). При этом дополнительных действий сторон (подписание двустороннего документа, обмен документами, содержащими оферту и ее акцепт, и т.п.) не требуется.
Согласно положениям пункта 29 указанного постановления по результатам рассмотрения спора о понуждении к заключению основного договора суд выносит решение, в резолютивной части которого указывается предмет и определяются условия основного договора, а также указывается момент, с которого данный договор считается заключенным. В силу абзаца второго пункта 5 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, который является специальным по отношению к пункту 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, таким моментом может являться момент вступления решения суда в законную силу или иной момент, определяемый судом с учетом условий заключаемого договора и позиций сторон. Если заключенный договор подлежит государственной регистрации, то решение суда является основанием для его регистрации. При этом стороны считаются связанными обязательствами из такого договора с момента, указанного судом, а для третьих лиц договор считается заключенным с момента его регистрации (пункт 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Таким образом, с учетом разъяснений, содержащихся в п. 42 постановления настоящий договор, об урегулировании разногласий при заключении которого заявлен спор, считается заключенным с момента вступления в законную силу настоящего решения. При этом подписание договора на бумажном носителе для того, чтобы договор считался заключенным, в данном случае не требуется.
В связи с чем суд отклоняет редакцию п. 2.2. договора, предложенную ответчиком; редакцию истца по протоколу разногласий принимает частично, за исключением слов "т подписания сторонами договора аренды и протокола разногласий к нему".
Оснований для включения в договор пункта 3.6. (истец по протоколу разногласий просит включить в договор п. 3.6., предусматривающий обязанность арендодателя предоставить в течение 3 (трех) рабочих дней с момента вступления в законную силу решения Арбитражного суда Свердловской области по делу А60-72430/2019 арендатору подписанный в бумажном виде договор и протокол разногласий, в редакции, указанной в решении по делу А60-72430/2019 для подписания арендатором) суд не усматривает. Редакция спорных условий договора определена в настоящем решении. Закон не содержит требования о подписании сторонами протокола разногласий, в котором воспроизведены пункты согласованные судом.
Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (пункт 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Существенными условиями договора аренды являются условия об объекте аренды (пункт 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации) и размере арендной платы (статья 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии с пунктом 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.
Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", судам следует учитывать, что в силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.
Подпунктом 1 пункта 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности.
Основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, закреплены в постановлении Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" (далее - Правила).
Арендная плата при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, определяется исходя из принципов экономической обоснованности, предсказуемости расчета размера арендной платы, предельно допустимой простоты расчета арендной платы.
В частности принцип предельно допустимой простоты расчета арендной платы предусматривает возможность определения арендной платы на основании кадастровой стоимости.
Пунктом 6 Правил установлено, что ежегодный размер арендной платы за земельный участок, на котором расположены здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, в случаях, не указанных в пунктах 3 - 5 настоящих Правил, определяется как частное, полученное в результате деления рыночной стоимости права аренды, рассчитанной за весь срок аренды земельного участка и определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, на общий срок договора аренды земельного участка.
Согласно статье 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ) итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
В случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность (статья 13 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ).
Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.
Если самостоятельное оспаривание величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления отдельного иска невозможно, вопрос о достоверности этой величины может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения (в том числе дела о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.).
Расчет арендной платы по договору произведен ответчиком на основании отчета об оценке объекта оценки N 553/19, составленного ООО "ЗСК-ЦЕНТР", согласно которому рыночная стоимость права аренды земельного участка с кадастровым номером 66:66:0101003:258, рассчитанная за 49 лет, составляет 337 262 100 руб.
Истцом в материалы дела представлен отчет ООО "Оценочная компания "ValueGroup" от 21.10.2019г. N 19296, согласно которому рыночная стоимость права аренды участка на 49 лет составляет 222 623 618 руб.
Истцом заявлены возражения по отчету ответчика. По ходатайству истца по делу назначена судебная экспертиза, в рамках которой перед экспертом поставлены вопросы: соответствует ли отчет оценщика ООО "ЗСК-Центр" N553/19 требованиям действующего законодательства об оценочной деятельности, стандартам и правилам оценочной деятельности? В случае если вышеуказанный отчет соответствует требованиям, определить рыночную стоимость права аренды земельного участка с кадастровым номером 66:66:0101003:258, рассчитанную за 49 лет, на дату проведения экспертизы.
Согласно заключению эксперта ООО "Консалтинг Групп" Радько С.Г., которому поручено проведение судебной экспертизы, пришел к выводу, что отчет оценщика ООО "ЗСЕ-Центр" N 553/19 не соответствует требованиям действующего законодательства об оценочной деятельности, стандартам и правилам оценочной деятельности, по основаниям, указанным в экспертном заключении. В связи с тем, что на первый вопрос суда дан ответ о несоответствии, исследование по второму вопросу не проводилось.
Выводы эксперта Радько С.Г. являются ясными и полными, соответствует требованиям статей 82, 83, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В связи с чем исследованный отчет N553/19 признан судом ненадлежащим доказательством по делу.
Ответчик возражений по отчету ООО "Оценочная компания "ValueGroup" от 21.10.2019г. N 19296, представленному истцом, не заявлял, в установленном порядке его не оспорил. О назначении по делу судебном экспертизы в целях установления стоимости права аренды не ходатайствовал.
В отсутствие иных доказательств стоимости права аренды, учитывая, что правомерность расчета истца не опровергнута, руководствуясь положениями пункта 1 статьи 424, статьи 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации, постановления Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582, Правил, суд признает, что возникшие разногласия по размеру арендной платы подлежат урегулированию путем принятия приложения N 3 к договору аренды в редакции истца.
Что касается редакции пункта 3.3. договора, определяющего сроки внесения первого платежа по договору, суд считает возможным принять данный пункт в редакции истца по протоколу разногласий. Предложенной истцом редакцией не нарушаются права ответчика, она соответствует фактически сложившейся между сторонами ситуации, с учетом даты вынесения судебного решения, определения судом даты начала аренды по договору. Более того, она исключит возможность возникновения между сторонами дальнейших споров в ситуации, когда ответчиком на договоре в качестве даты его подписания будет проставлена иная дата, не соответствующая дате начала аренды, вступления решения в законную силу и т.п.
Согласно пунктам 1, 2 статьи 14 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон о регистрации) государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных названным Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном данным Федеральным законом порядке.
Частью 2 статьи 14 Закона о регистрации предусмотрено, что основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, в том числе, являются акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания, и устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости.
В соответствии с пунктами 1, 4, 5 статьи 18 Закона о регистрации, заявление о государственной регистрации прав и прилагаемые к нему документы представляются в орган регистрации прав в порядке, установленном органом нормативно-правового регулирования. К заявлению о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав прилагаются, если федеральным законом не установлен иной порядок представления (получения) документов и (или) содержащихся в таких документах сведений, следующие необходимые для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав документы: документ, подтверждающий соответствующие полномочия представителя заявителя (если с заявлением обращается его представитель); документы, являющиеся основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав; иные документы, предусмотренные названным Федеральным законом и принятыми в соответствии с ним иными нормативными правовыми актами.
Согласно пункту 2 статьи 19 Закона о регистрации орган государственной власти или орган местного самоуправления в случае, если право, ограничение права или обременение объекта недвижимости возникают на основании акта органа государственной власти или акта органа местного самоуправления либо сделки с органом государственной власти или органом местного самоуправления, в том числе сделки, совершенной на основании акта органа государственной власти или акта органа местного самоуправления, в срок не позднее пяти рабочих дней с даты принятия такого акта или совершения такой сделки обязан направить в орган регистрации прав заявление о государственной регистрации прав и прилагаемые к нему документы в отношении соответствующего объекта недвижимости в порядке, установленном статей 18 Закона о регистрации.
Таким образом, именно орган государственной власти выступает заявителем при обращении в регистрирующий орган за государственной регистрацией прав на недвижимое имущество в случае, если такое право возникло на основании акта этого органа.
Следовательно, именно на ответчика возложена обязанность по совершению действий, связанных с государственной регистрацией договора аренды земельного участка.
С учетом изложенного суд приходит к выводу о том, что пункт 5.2.12. договора в редакции истца не противоречит действующему законодательству и не нарушает прав ответчика, в связи с чем, требование общества в данной части подлежит удовлетворению.
По общему правилу, расходы на государственную регистрацию прав несет заявитель.
По смыслу п. 2 ст. 19 Закона о регистрации, исходя из заявительного характера регистрации прав, для регистрации сделки с органом государственной власти достаточно представления указанного заявления с приложением соответствующих правоустанавливающих документов, при этом заявления второго участника сделки не требуется.
Подавая документы на регистрацию договора в соответствии с пунктом 2 статьи 19 Закона о регистрации, ответчик действует в своих интересах.
В соответствии со статьей 17 Закона N 218-ФЗ за государственную регистрацию прав взимается государственная пошлина в соответствии с Налоговым кодексом Российской Федерации.
Согласно подпункту 4 пункта 1 статьи 333.35 Налогового кодекса Российской Федерации от уплаты государственной пошлины освобождаются федеральные органы государственной власти, органы государственной власти субъектов Российской Федерации и органы местного самоуправления при их обращении за совершением юридически значимых действий.
Следовательно, ответчик, как орган государственной власти, освобожден от уплаты государственной пошлины, в том числе за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество.
При таких обстоятельствах оснований для возложения на истца расходов по государственной регистрации договора у суда не имеется. Пункт 9.4. договора принимается в редакции истца по протоколу разногласий.
Таким образом, с учетом всего изложенного условия договора подлежат изложению в редакции протокола разногласий истца - арендатора, за исключением пунктов 2.2. и п. 3.6. Пункт 3.6. подлежит исключению. В п. 2.2. суд принимает редакцию истца, за исключением слов "и подписания сторонами договора аренды и протокола разногласий к нему". Указанные слова подлежат исключению.
Протокол разногласий в редакции истца является неотъемлемой частью настоящего решения.
Расходы истца по оплате государственной пошлины за рассмотрение иска подлежат возмещению ответчиком (ч. 1 ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
В порядке распределения судебных расходов по делу суд взыскивает с ответчика в пользу истца 20 000 руб. судебных издержек на оплату судебной экспертизы (ст.ст. 106, 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
На основании изложенного, руководствуясь ст. 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
РЕШИЛ:
1. Исковые требования удовлетворить.
Изложить условия договора аренды земельного участка с кадастровым номером 66:66:0101003:258 в редакции протокола разногласий арендатора - Федерального государственной унитарного предприятия "Главный радиочастотный центр" (ИНН 7706228218, ОГРН 1027739334479), за исключением пунктов 3.6. и 2.2. договора. Пункт 3.6. в редакции арендатора исключить. В пункте 2.2. в редакции арендатора исключить слова "и подписания сторонами договора аренды и протокола разногласий к нему".
Протокол разногласий является неотъемлемой частью настоящего решения.
2. Взыскать с Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Свердловской области (ИНН 6670262066, ОГРН 1096670022107) в пользу Федерального государственной унитарного предприятия "Главный радиочастотный центр" (ИНН 7706228218, ОГРН 1027739334479) 6 000 руб. в возмещение расходов по оплате государственной пошлины и 20 000 руб. судебных издержек.
Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.
Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме).
Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через арбитражный суд, принявший решение. Апелляционная жалоба также может быть подана посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте арбитражного суда в сети "Интернет" http://ekaterinburg.arbitr.ru.
В случае обжалования решения в порядке апелляционного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить соответственно на интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда http://17aas.arbitr.ru.
В соответствии с ч. 3 ст. 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации исполнительный лист выдается по ходатайству взыскателя или по его ходатайству направляется для исполнения непосредственно арбитражным судом.
С информацией о дате и времени выдачи исполнительного листа канцелярией суда можно ознакомиться в сервисе "Картотека арбитражных дел" в карточке дела в документе "Дополнение".
По заявлению взыскателя дата выдачи исполнительного листа (копии судебного акта) может быть определена (изменена) в соответствующем заявлении, в том числе посредством внесения соответствующей информации через сервис "Горячая линия по вопросам выдачи копий судебных актов и исполнительных листов" на официальном сайте арбитражного суда в сети "Интернет" либо по телефону Горячей линии (343) 371-42-50.
В случае неполучения взыскателем исполнительного листа в здании суда в назначенную дату, исполнительный лист не позднее следующего рабочего дня будет направлен по юридическому адресу взыскателя заказным письмом с уведомлением о вручении.
В случае если до вступления судебного акта в законную силу поступит апелляционная жалоба, (за исключением дел, рассматриваемых в порядке упрощенного производства) исполнительный лист выдается только после вступления судебного акта в законную силу. В этом случае дополнительная информация о дате и времени выдачи исполнительного листа будет размещена в карточке дела "Дополнение".
Судья С.Ю. Григорьева
Текст документа сверен по:
Рассылка