Дата принятия: 30 сентября 2020г.
Номер документа: А60-41825/2019
АРБИТРАЖНЫЙ СУД СВЕРДЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ
РЕШЕНИЕ
от 30 сентября 2020 года Дело N А60-41825/2019
Резолютивная часть решения объявлена 23 сентября 2020 года
Полный текст решения изготовлен 30 сентября 2020 года.
Арбитражный суд Свердловской области в составе судьи Е.Г. Италмасовой, при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания П.П. Киреевым, рассмотрел в судебном заседании дело
по первоначальному иску департамента градостроительства и архитектуры администрации города Ханты-Мансийска (ИНН 8601044624; 8601044624, ОГРН 1118601001750; 1118601001750)
к обществу с ограниченной ответственностью "ОРИОН" (ИНН 6670424101; 6670424101, ОГРН 1146670011564; 1146670011564)
о взыскании задолженности по арендной плате, пени по договору аренды земельного участка,
по встречному иску Общества с ограниченной ответственностью "Орион"
к департаменту градостроительства и архитектуры администрации города Ханты-Мансийска (ИНН 8601044624; 8601044624, ОГРН 1118601001750; 1118601001750)
об уменьшении размера арендной платы, путем освобождения ООО "Орион" от уплаты платежей по договору аренды NАЗ-2/2017-1 от 10.05.2015г.
при участии в судебном заседании:
от истца представитель не явился, извещен,
от ответчика ООО "Орион" Харинов И.Н., представитель по доверенности от 13.12.2019.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения заявления извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте суда.
Лицам, участвующим в деле, процессуальные права и обязанности разъяснены. Отводов суду не заявлено.
Истец департамент градостроительства и архитектуры администрации города Ханты-Мансийска обратился в арбитражный суд с исковым заявлением, в котором просит взыскать с ответчика задолженность по договору аренды земельного участка N АЗ-2/2017-1 за период с 01.01.2018 по 31.12.2018 в размере 2790000 руб. 00 коп., пени за период с 01.02.2018 по 28.02.2019 в размере 255254 руб. 58 коп.
От ответчика поступил отзыв, с исковыми требованиями не согласен, просит снизить размер арендной платы по договору N АЗ-2/2017-1 от 10.05.2017, заключенному между Департаментом градостроительства и архитектуры Администрации города Ханты-Мансийска и ООО "Орион", за период с 01.01.2018 по 31.12.2018 до 0 (ноля) рублей.
17.02.2020 от истца посредством сервиса "Мой арбитр" поступили возражения на отзыв.
Ответчик заявил ходатайство о приобщении письменных объяснений. Ходатайство судом рассмотрено и удовлетворено, документы приобщены к материалам дела (ст. 67 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Определением от 18.05.2020 встречное исковое заявление Общества с ограниченной ответственностью "Орион" принято к производству.
Ответчик по первоначальному иску представил ходатайство об изменении предмета исковых требований, просит уменьшить размер арендной платы путем освобождения ООО "Орион" от уплаты платежей по договору аренды земельного участка АЗ-2/2017-1 от 10.05.2017 за период с 01.01.2018 по 31.12.2018.
Заявленное ходатайство рассмотрено и удовлетворено судом в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, дело рассматривается с учетом уточнения исковых требований.
Ответчик по первоначальному иску представил письменные пояснения.
В судебном заседании 26.08.2020 ответчик по первоначальному иску представил письменные объяснения, дополнительные документы.
В судебное заседание 23.09.2020 от истца по первоначальному иску поступили возражения на письменные объяснения.
Рассмотрев материалы дела, суд
УСТАНОВИЛ:
10 мая 2017 года между Департаментом муниципальной собственности Администраций города Ханты-Мансийска и ООО "Орион" заключен договор аренды земельного участка N А3-2/2017-1, предметом которого является земельный участок с кадастровым номером 86:12:0103001:1232, расположенный по адресу: г. Ханты-Мансийский район берега реки Иртыш. Срок аренды по Договору - 4 года 6 месяцев.
В соответствии с Решением Думы города Ханты-Мансийска N276-VI РД "О внесении изменений в Решение Думы города Ханты-Мансийска от 21.07.2011 N70 "О Департаменте градостроительства и архитектуры Администрации города Ханты-Мансийска" стороной арендодателя по договору с 05.09.2018 года является Департамент градостроительства и архитектуры Администрации города Ханты-Мансийска.
Пунктом 3.1 Договора установлена арендная плата в размере 2 790 000 рублей в год (697 500 рублей в квартал).
В соответствии с п. 4.1 Договора, за каждые сутки просрочки уплаты ежеквартального арендного платежа с арендатора взыскивается пеня в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального Банка РФ.
В связи с несвоевременной оплатой, по состоянию на 28.02.2019 задолженность составляет 3 045 254,58 руб., из них:
- 2 790 000,00 руб. - задолженность по арендной плате за период с 01.01.2018 -31.12.2018 г.;
- 255 254,58 руб. - пени за просрочку платежей за период с 01.02.2018 - 28.02.2019 г.
В соответствии со ст. 309 - 310 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняется надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается.
Согласно п.п. 34 п. 2.1 Положения о Департаменте градостроительства и архитектуры Администрации города Ханты-Мансийска, утвержденного решением Думы города Ханты-Мансийска от 21.07.2011 года N 70 (далее - Положение), Департамент градостроительства и архитектуры Администрации города Ханты-Мансийска организует и осуществляет учет и контроль за поступлением средств от аренды и продажи земельных участков, от продажи права на заключение договора аренды земельного участка на торгах (аукционах, конкурсах).
Согласно п.п. 37 п. 2.1 Положения Департамент градостроительства и архитектуры Администрации города Ханты-Мансийска заключает договоры аренды, купли-продажи, безвозмездной передачи, безвозмездного пользования, мены земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.
Согласно п.п. 51 п. 2.1 Положения Департамент градостроительства и архитектуры Администрации города Ханты-Мансийска выступает арендодателем, продавцом, ссудодателем земельных участков, заключает договоры аренды, купли-продажи, безвозмездной передачи, безвозмездного пользования, мены земельных участков, собственность на которые не разграничена.
Пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.
В силу положений п. 1 ст. 39.3 Земельного кодекса РФ основанием предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, является договор аренды в случае предоставления земельного участка в аренду.
В соответствии с пунктом 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах (пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Ответчик не согласен с заявленными требованиями, заявил встречный иск, просит уменьшить размер арендной платы путем освобождения ООО "Орион" от уплаты платежей по договору аренды земельного участка АЗ-2/2017-1 от 10.05.2017 за период с 01.01.2018 по 31.12.2018.
Ответчик во встречном иске мотивирует свои доводы тем, что после передачи земельного участка, арендатор лишен возможности использовать земельный участок по назначению, а именно: истцом установлено фактическое отсутствие технической возможности подключения к сетям теплоснабжения на месте строительства (по причине отсутствия сетей теплоснабжения в районе расположения земельного участка), а также фактическое отсутствие улично - дорожной сети; и в последствии подтвердилась невозможность подключения и к системе электроснабжения, что подтверждается письмами МП "Ханты- Мансийские городские электрические сети" от 22.11.2017 N ХМ-1122, АО "Управление теплоснабжения и инженерных сетей" от 03.04.2019, от 27.05.2019.
То есть, согласно встречного иска, ответчиком не исполнена обязанность по передаче земельного участка, являющегося объектом аренды, с действующими техническими условиями.
Истец также ссылается на то, что в пункте 1.2 заключённого между истцом и ответчиком договора аренды N А3-2/2017-1 от 13.05.2017 указано, что земельный участок с кадастровым номером 86:12:0103001:1232 находится в зоне автомобильного транспорта (ТЗ 502) с основным видом и параметрами разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства - объекты хранения автомобильного транспорта, магазины (планировочный микрорайон 2:4:2).
В соответствии с Правилами землепользования и застройки города Ханты-Мансийск в планировочном микрорайоне 2:4:2 зона автомобильного транспорта (ТЗ 502) допускает использование земельного участка для размещения магазинов в качестве основного вида использования.
Указанные сведения в полной мере соотносятся с Единым государственным реестром недвижимости, в соответствии с которым вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 86:12:0103001:1232 - магазины.
То есть в момент принятия решения об участии в аукционе и последующего заключения договора аренды ООО "Орион" правомерно рассчитывало на возможность строительства торгового центра, возведение которого было возможно в соответствии с Единым государственным реестром недвижимости, Правилами землепользования и застройки города Ханты-Мансийск и договором аренды N А3-2/2017-1 от 13.05.2017.
Вместе с тем, Истцу стало известно о том, что Администрация города Ханты-Мансийска Постановлением N 1323 от 30.10.2019 утвердила проекты планировки и межевания территории береговой зоны в городе Ханты Мансийске (https://admhmansy.ru/rule/admhmansy/adm/department-of-planningand-architecture/activities/gradostroitelnaya-deyatelnost/doks-po-plan-terr/).
Из Постановления N 1323 от 30.10.2019 следует, что земельный участок, являющийся предметом договора аренды N А3-2/2017-1 от 13.05.2017, в настоящий момент времени входит в границы двух зон объектов капитального строительства - "зона размещения объектов транспортной инфраструктуры" и "зона размещения объектов производственного и коммунально-складского назначения".
В Постановлении Администрации города Ханты-Мансийска N 1323 от 30.10.2019 подтверждаются и доводы Общества о том, что Департамент не обеспечил создание необходимой инфраструктуры для спорного земельного участка.
Таким образом, ответчик делает вывод, что арендодатель, по сути подтвердил, что спорный земельный участок не предполагался для размещения торгового объекта 2 (1) Договор аренды носил и носит целевой характер - осуществление строительства объекта недвижимости (см. п. 1.2, пп. 2.2.13, 2.2.14, подп. "в" п. 5.3 договора аренды).
Кроме того, в указанном Постановлении прямо указано, что объекты тепло-, электроснабжения, объекты инженерного обеспечения и улично-дорожной сети только планируются к строительству на спорной и близлежащей территории микрорайона.
Таким образом, орган местного самоуправления ни на момент заключения договора аренды, ни до настоящего момента не обеспечил электро- и теплоснабжение, а также наличие улично-дорожной сети на территории в районе расположения спорного земельного участка.
Между тем, удовлетворяя первоначальный иск, суд принимает во внимание следующее.
Из материалов дела следует, что приказом Департамента муниципальной собственности Администрации города Ханты-Мансийска N 158 от 15.03.2017 объявлено проведение аукциона, открытого по составу участников с открытой формой подачи заявок, по продаже права на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером 86:12:0103001:1232, площадью - 7154 кв.м., расположенного по адресу: г. Ханты-Мансийск, район берега реки Иртыш из категории земель: земли населенных пунктов, с разрешенным использованием земельного участка: магазины, в соответствии с отчетом по определению начального размера арендной платы земельного участка N 50/7/14.02.17/011100 от 14.02.2017, начальный размер арендной платы составляет 2790000 руб.
12.04.2017 истец по встречному иску подал заявку на участие в аукционе.
10.05.2017 между департаментом (арендодателем) и обществом (арендатором) заключен договор аренды земельного участка N АЗ-2/2017-1, предметом которого является земельный участок с кадастровым номером 86:12:0103001:1232, расположенный по адресу: г. Ханты-Мансийск, район берега реки Иртыш из категории земель: земли населенных пунктов, с разрешенным использованием земельного участка: магазины.
Срок аренды по договору - 4 года 6 месяцев (п.1.4 договора).
В соответствии с передаточным актом от 10.05.2017 земельный участок, передан департаментом обществу.
Обществом не исполнялись обязательства по своевременной и полной оплате арендной платы, установленные ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Отклоняя встречный иск, суд принимает во внимание, что в рамках дела N А60-17854/2018 по иску Департамента муниципальной собственности Администрации города Ханты-Мансийска к ООО "Орион" судом было установлено, что департамент указал сведения о технических условиях подключения объекта к сетям инженерно-технического обеспечения, о плате за подключение. С более полной информацией по техническим условиям общество имело возможность ознакомиться при подписании договора и как профессиональный участник рынка оценить все риски, связанные с арендой спорного участка.
Так же суд принимает во внимание, что проведенные торги не оспорены обществом, договор аренды подписан, наличие недостатков, препятствующих использованию участка по его целевому назначению, обществом документально не подтверждено.
Согласно части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.
ООО "Орион" указывает, что "из Постановления N 1323 от 30.10.2019 следует, что земельный участок, являющийся предметом договора аренды N АЗ-2/2017-1 от 13.05.2017, в настоящий момент времени входит в границы 2 зон объектов капитального строительства - "зона размещения объектов транспортной инфраструктуры и "зона размещения объектов производственного и коммунально-складского назначения". Соответственно, строительство торгового центра в настоящее время по независящим от общества обстоятельствам на арендованном земельном участке невозможно.
Между тем, указанные доводы основывается на изменениях, внесенных в Правила землепользования и застройки города Ханты-Мансийска 30 октября 2019 года, однако в соответствии с исковыми требования Департамент градостроительства просит взыскать арендную плату за 2018 год, таким образом, вышеуказанные обстоятельства не относятся к рассматриваемому периоду.
Кроме того, доказательств, что извещение о проведении аукциона на право заключения договора аренды содержало недостоверные сведения о наличии технических условий в материалы дела не представлено.
Также суд принимает во внимание, что в соответствии с пунктом 8 части 4 статьи 39.11 Земельного кодекса РФ получение технических условий подключения (технологического присоединения) объектов к сетям инженерно-технического обеспечения является обязательной процедурой, предшествующей проведению аукциона, сведения о технических условия указываются в извещении о проведении аукциона. Департамент муниципальной собственности надлежащим образом исполнил данные обязанности, что подтверждается указанным извещением о проведении аукциона и протоколом о результатах аукциона. Таким образом, на момент заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером 86:12:0103001:1232 технические условия объектов к сетям инженерно-технического обеспечения существовали, Департамент муниципальной собственности надлежащим образом исполнил обязанности арендодателя по передаче земельного участка.
Арбитражным судом ХМАО- Югры 03 марта 2020 года принято решение об отказе в удовлетворении исковых требований ООО "Орион" к Департаменту об обязании передать земельный участок по договору аренды от 10.05.2017 N АЗ-2/2017-1 в надлежащем состоянии. В рамках указанного дела, судом установлено, что на момент проведения конкурса на право заключения договора аренды имелись соответствующие технические условия. Также в рамках настоящего дела доказательств обратного не представлено.
При таких обстоятельствах, суд не находит оснований для уменьшения размера арендной платы путем освобождения ООО "Орион" от уплаты платежей по договору аренды земельного участка АЗ-2/2017-1 от 10.05.2017 за период с 01.01.2018 по 31.12.2018.
В материалы дела департаментом представлен расчет арендной платы за период с 01.01.2018 -31.12.2018 г. включительно, согласно которого сумма долга составляет 2790000 руб. 00 коп.
Учитывая, что землепользование в Российской Федерации является платным, в отсутствие доказательств погашения задолженности, требование департамента о взыскании с общества арендной платы заявлено обоснованно и подлежит удовлетворению на основании ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации.
Поскольку обществом нарушены сроки внесения арендной платы, департаментом правомерно за период с 01.02.2018 - 28.02.2019 г. начислена неустойка в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации за каждый день просрочки, что в общей сумме составило 255254 руб. 58 коп. (ст. 330, 331 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Расчет ответчиком по первоначальному иску не оспорен, судом проверен и признан правильным.
При таких обстоятельствах, исковые требования по первоначальному иску подлежат удовлетворению, встречный иск признан судом необоснованным.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 110, 167-170, 171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
РЕШИЛ:
1. Первоначальные исковые требования удовлетворить.
2. Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "ОРИОН" (ИНН 6670424101; 6670424101, ОГРН 1146670011564; 1146670011564) в пользу департамента градостроительства и архитектуры администрации города Ханты-Мансийска (ИНН 8601044624; 8601044624, ОГРН 1118601001750; 1118601001750) задолженность по договору аренды земельного участка N АЗ-2/2017-1 за период с 01.01.2018 по 31.12.2018 в размере 2790000 руб. 00 коп., пени за период с 01.02.2018 по 28.02.2019 в размере 255254 руб. 58 коп.
3. Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "ОРИОН" (ИНН 6670424101; 6670424101, ОГРН 1146670011564; 1146670011564) в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 38226 руб. 00 коп.
4. В удовлетворении встречного иска отказать.
5. Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.
Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме).
Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через арбитражный суд, принявший решение. Апелляционная жалоба также может быть подана посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте арбитражного суда в сети "Интернет" http://ekaterinburg.arbitr.ru.
В случае обжалования решения в порядке апелляционного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить на интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда http://17aas.arbitr.ru.
6. В соответствии с ч. 3 ст. 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации исполнительный лист выдается по ходатайству взыскателя или по его ходатайству направляется для исполнения непосредственно арбитражным судом.
С информацией о дате и времени выдачи исполнительного листа канцелярией суда можно ознакомиться в сервисе "Картотека арбитражных дел" в карточке дела в документе "Дополнение".
По заявлению взыскателя дата выдачи исполнительного листа (копии судебного акта) может быть определена (изменена) в соответствующем заявлении, в том числе посредством внесения соответствующей информации через сервис "Горячая линия по вопросам выдачи копий судебных актов и исполнительных листов" на официальном сайте арбитражного суда в сети "Интернет" либо по телефону Горячей линии (343) 371-42-50.
В случае неполучения взыскателем исполнительного листа в здании суда в назначенную дату, исполнительный лист не позднее следующего рабочего дня будет направлен по юридическому адресу взыскателя заказным письмом с уведомлением о вручении.
В случае если до вступления судебного акта в законную силу поступит апелляционная жалоба, (за исключением дел, рассматриваемых в порядке упрощенного производства) исполнительный лист выдается только после вступления судебного акта в законную силу. В этом случае дополнительная информация о дате и времени выдачи исполнительного листа будет размещена в карточке дела "Дополнение".
Судья Е.Г. Италмасова
Текст документа сверен по:
Рассылка
