Дата принятия: 29 сентября 2020г.
Номер документа: А60-35556/2020
АРБИТРАЖНЫЙ СУД СВЕРДЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ
РЕШЕНИЕ
от 29 сентября 2020 года Дело N А60-35556/2020
Резолютивная часть решения объявлена 23 сентября 2020 года
Полный текст решения изготовлен 29 сентября 2020 года
Арбитражный суд Свердловской области в составе судьи П.Б. Ванина, при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Е.И. Пономаревой, рассмотрел дело NА60-35556/2020 по иску отраслевого органа администрации Серовского городского округа "КОМИТЕТ ПО УПРАВЛЕНИЮ МУНИЦИПАЛЬНЫМ ИМУЩЕСТВОМ" (ИНН 6632027858, ОГРН 1086632000465)
к индивидуальному предпринимателю Щелокову Николаю Николаевичу
о расторжении договора аренды,
при участии в судебном заседании:
от истца Запольских Е.В., представитель по доверенности от 10.12.2019г.,
от ответчика Семеновых С.М., представитель по доверенности от 03.03.2020.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения заявления извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте суда.
Лицам, участвующим в деле, процессуальные права и обязанности разъяснены. Отводов суду, ходатайств не заявлено.
Истец обратился в суд с исковым заявлением к ответчику с требованием о расторжении договора аренды земельного участка от 03.08.2016г. N3946г., заключенного между ООА СГО "КУМИ" и Щелоковым Н.Н., в связи с прекращением договора аренды.
Истец направил в суд заявление об уточнении требований, просил суд признать договор аренды земельного участка от 03.08.2016г. N3946г., заключенный между ООА СГО "КУМИ" и Щелоковым Н.Н., расторгнутым с 03.08.2019г., в связи с истечением срока его действия; обязать ответчика освободить земельный участок, площадью 2748,00 кв.м., расположенный по адресу: г.Серов, Свердловская область, ул. Черняховского, 10; в случае неисполнения решения суда в установленный срок предоставить право отраслевому органу администрации Серовского городского округа "Комитет по управлению муниципальным имуществом" освободить указанный земельный участок от построек с отнесением расходов на Щелокова Николая Николаевича. Уточнение судом принято на основании ст. 49 АПК РФ.
При этом истец пояснил, что используемый ответчиком земельный участок предназначен для строительства автовокзала.
Как в предварительном заседании, так и в судебном заседании суд просил истца уточнить, являются ли его требования по п. 2 просительной части требованиями негаторного характера, которые он просит удовлетворить на основании ст. 304 ГК РФ, либо его требование в указанной части является требованием о сносе самовольной постройки по ст. 222 ГК РФ.
В судебном заседании представитель истца пояснил, что его требования основаны на положениях ст. 304 ГК РФ. Уточнение оснований иска принято согласно ст. 49 АПК РФ.
Представитель ответчика требования не признал по основаниям, указанным в отзывах на исковое заявление, указав при этом на то, что договор аренды 03.08.2016 03.08.2016 после завершения срока, на который он был заключен, исполняется сторонами как договор с неопределенным сроком действия, на арендуемом земельном участке расположен принадлежащий ответчику объект недвижимости, который заинвентаризирован в БТИ.
Рассмотрев материалы дела, арбитражный суд
УСТАНОВИЛ:
Между МО Серовский городской округ, в лице исполняющего обязанности председателя отраслевого органа администрации Серовского городского округа "Комитет по управлению муниципальным имуществом" Лохматовым А.А. (далее "Истец", ООА СГО "КУМИ") и Индивидуальным предпринимателем Щелоковым Николаем Николаевичем (далее - предприниматель) заключен договор от 03.08.2016 N 3946 аренды земельного участка, площадью 2748,00 кв.м., кадастровый N 66:61:0220005:1041, категория земель: земли населенных пунктов, участок расположен по адресу: Свердловская область, г. Серов, ул. Черняховского, 10, в границах плана земельного участка, под открытую автостоянку.
В п.5.4. договора указано, что срок аренды земельного участка - 3 года (с 03.08.2016г. по 03.08.2019г.
Согласно с п.5.5. договора аренды земельного участка, договор прекращает действие по истечению срока, если ко дню истечения срока действия договора не будет достигнуто соглашение о его продлении, а также по требованию одной из сторон в порядке и по основаниям, предусмотренным действующим законодательством РФ и настоящим договором.
В адрес Ответчика направлялось Уведомление о расторжении договора аренды земельного участка от 03.08.2016г. N3946 от 02.08.2019г. N2361.
Специалисты отдела муниципального земельного и лесного контроля ООА СГО "КУМИ" выезжали на земельный участок, с целью осмотра (обследования) земельного участка и составили Акт осмотра, обследования земельного участка от 20.03.2019г. N16. Также было составлено Предостережение о недопустимости нарушения обязательных требований от 21.03.2019г. N2. 22.11.2019г. в адрес Ответчика направлено повторное требование об освобождении земельного участка за N3619 (прилагаем). По настоящее время земельный участок не освобожден.
Поскольку указанные требования предпринимателем не исполнены, истец обратился в суд с исковым заявлением с требованиями, окончательная редакция которых сформулирована истцом в настоящем судебном заседании.
Первое требование направлено на разрешение спора, предметом которого является признание договора аренды расторгнутыми с определенной даты, поскольку ответчик полагает, что договор аренды является действующим. Иные требования направлены на обязание ответчика освободить земельный участок от находящегося на нем строения, либо на предоставление истцу права своими силами освободить участок.
Рассмотрев материалы дела, выслушав представителей истца и ответчика, суд полагает, что исковые требования подлежат частичному удовлетворению на основании следующего.
Согласно п.1 ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.
Срок аренды земельного участка определен в договоре - 3 года (с 03.08.2016г. по 03.08.2019г.). В письме от 02.08.2019 N 2361 арендодатель проинформировал арендатора о том, что срок договора аренды истекает 03.08.2019 и просил арендатора освободить участок.
Из настоящего письма, иных материалов дела следует, что истец не намеревался продлевать договорные отношения по аренде. Напротив, очевидно намерение истца после истечения срока действия договора не предоставлять участок в аренду, поскольку, как пояснял истец, участок необходим для иных целей, а именно, для строительства автовокзала, то есть, для муниципальных нужд.
В связи с этим, утверждение ответчика о том, что в настоящее время договор аренды действует и продлен на неопределенный срок, является необоснованным. Договор от 03.08.2016 N 3946 аренды земельного участка мог бы считаться заключенным на неопределенный срок, если бы ни одна из сторон не возражала портив этого после истечения срока действия договора.
При этом в п. 3.2.6. договора предусмотрена обязанность арендатора по истечению срока аренды после получения отказа от арендодателя на перезаключение договора в течение 10 дней после окончания срока действия договора освободить участок.
Согласно п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610). Таким образом, возражение арендодателя на продолжение договорных отношений, заявленное в последний день срока действия договора, препятствует для возобновления договора аренды на тех же условиях на неопределенный срок.
Следовательно, требование истца о признании договора аренды земельного участка от 03.08.2016г. N3946г., заключенного между ООА СГО "КУМИ" и предпринимателем Щелоковым Н.Н., расторгнутым с 03.08.2019г. является правомерным и подлежит удовлетворению. Рассмотрение судом настоящего требования направлено на достижение определенности во взаимоотношениях сторон.
В удовлетворении остальной части требований суд отказывает на основании следующего.
Истец просит обязать ответчика освободить земельный участок, площадью 2748,00 кв.м., расположенный по адресу: г.Серов, Свердловская область, ул. Черняховского, 10; в случае неисполнения решения суда в установленный срок предоставить право отраслевому органу администрации Серовского городского округа "Комитет по управлению муниципальным имуществом" освободить указанный земельный участок от построек с отнесением расходов на ответчика.
В п. 1.1. указанного договора аренды предусмотрено предоставление земельного участка только лишь под открытую автостоянку. Строительство капитальных объектов на участке не относится к разрешенному использованию участка. Из содержания договора следует, что временный характер использования участка связан только лишь с эксплуатацией открытой автостоянки. При этом из представленного в суд оригинала акта от 07.09.2020 обследования объекта по адресу: Свердловская область, г. Серов, ул. Черняховского, 10 следует, что при совместном осмотре стороны установили наличие по указанному адресу здания двухэтажного на бетонном фундаменте, обложенное облицовочным кирпичом, кровля покрыта шифером, площадь основания 6,45 х 6,05, электроснабжение подключено, окна пластиковые на 1-2 этажах, входные двери деревянные , два входа и выхода на 1-й этаж, отдельный вход на 2-1 этаж. Участок огорожен металлическим забором с кирпичными столбами. Настоящий акт подписан со стороны истца и ответчика без замечаний.
Помимо этого, из акта осмотра N 16 от 20.03.2019 следует, что в период использования участка по договору аренды зафиксировано использование участка не по целевому назначению. На участке выявлено по состоянию на дату составления этого акта наличие каркаса здания - металлические колонны высотой около 7 м метров в количестве 15 штук. В разрешении на строительство объектов общепита и размещении торговых павильонов предпринимателю было отказано, разрешение на строительство предпринимателю не выдавалось.
В связи с этим, предпринимателю выдано предостережение N 2 от 21.03.2019 о недопустимости нарушения обязательных требований.
Несмотря на то, что истец и ответчик не просили посредством проведения судебной экспертизы разрешить вопрос о капитальности строения, из материалов дела с очевидностью следует, что на ранее арендуемом ответчиком земельном участке расположен именно объект недвижимости.
Такой вывод следует, в том числе, из последовательной фиксации истцом процесса возведения строения согласно акту осмотра N 16 от 20.03.2019, предостережению N 2 от 21.03.2019 о недопустимости нарушения обязательных требований, а также последующим удостоверением истцом и ответчиком в акте осмотра от 07.09.2020 возведения на участке именно объекта недвижимости через перечисление признаков капитальности - здание двухэтажное на бетонном фундаменте, обложенное облицовочным кирпичом и т.д.
Помимо этого, предпринимателем представлен рабочий проект капитального объекта - "Здание вспомогательного назначения по адресу: г. Серов, ул. Черняховского, 10", заказчиком которого выступил предприниматель.
При этом площадь и размеры здания по рабочему проекту совпадают с характеристиками здания по акту от 07.09.2020, который подписан спорящими сторонами.
Понятие недвижимого имущества раскрывается в статье 130 ГК РФ, согласно пункту 1 которой к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
Снос объектов, являющихся самовольными постройками, осуществляется в порядке, предусмотренном статьей 55.32 Градостроительного кодекса РФ, статьей 222 ГК РФ при установлении обстоятельств, предусмотренных данной нормой.
Вместе с тем, истец по требованию суда сообщил, что его требования основаны не на положениях ст.222 ГК РФ, а на норме ст. 304 ГК РФ.
При этом в предварительном судебном заседании суд разъяснил истцу различия в указанных способах защиты прав, и в зависимости того, какой объект расположен на ранее арендуемом ответчиком земельном участке - временный или капитальный, уточнить требований.
В настоящем судебном заседании истец пояснил, что не считает указанный объект капитальный, поскольку разрешение на строительство предпринимателю не выдавалось, просил обязать истца освободить участок, не пояснив при этом, от каких конкретно объектов, требование о сносе самовольной постройки истцом не заявлено, несмотря на то, что в мотивировочной части заявления об уточнении требований истец приводит ссылки на нормы ст. 222 ГК РФ.
При этом представитель ответчика пояснил, что его возражения по иску в части требования о признании договора аренды расторгнутым направлены, прежде всего, на то, что предпринимателем будут предприняты действия по узаконению возведенного им капитального объекта.
Помимо этого, в своем заявлении об уточнении исковых требований истец также ссылается на то, что в ходе обследования выявлены 2-этажное строение, пристройка к нему, арочный ангар с пристройками, строение без идентифицирующих признаков и 14 металлических колонн. По вопросу, являются ли объекты (конструкции), расположенные на данном земельном участке объектами капитального строительства, истец сообщил, что объекты капитального строительства могут создаваться только в процессе строительства (п. п. 10, 13 ст. 1 ГрК РФ). Необходимо получать разрешение на строительство (в большинстве случаев), на ввод в эксплуатацию, ставить объекты на кадастровый учет, а также регистрировать права на них в ЕГРН.
В связи с тем, что работники органа местного самоуправления не наделены полномочиями по проведению экспертизы строительного объекта, ответить на вопрос, являются ли строения, размещенные на обследуемом участке, капитальными, не представляется возможным. Вместе с тем необходимо отметить, что объект, возведенный без разрешения на строительство и используемый без разрешения на ввод в эксплуатацию, не может являться объектом капитального строительства, так как строительство предполагает поэтапное выполнение проектных, монтажных, пусконаладочных работ в соответствии с установленными нормами и правилами и должно подтверждаться документально. Более того, строительство, реконструкция объектов капитального строительства без разрешения на строительство и эксплуатация объекта капитального строительства без разрешения на ввод его в эксплуатацию являются административными правонарушениями, ответственность за которые предусмотрена ч. 1 и ч. 5 ст. 9.5 КоАП.
На момент заключения договора аренды Правила землепользования и застройки действовали в редакции решения Думы Серовского городского округа от 29.12.2015N 315. Решением Думы Серовского городского округа от 26.05.2020 N 241 внесены изменения в Правила.
Градостроительным кодексом РФ и Правилами землепользования и застройки Серовского городского округа установлено, что земельные участки, существовавшие на законных основаниях до вступления в силу изменений в правила землепользования и застройки являются несоответствующими правилам в случаях, в том числе, если эти они имеют виды использования, которые не поименованы как разрешенные для соответствующих территориальных зон. Такие земельные участки, а также ставшие несоответствующими после внесения изменений в правила, могут существовать и использоваться без установления срока их приведения в соответствие с правилами.
Таким образом, внесенные 26.05.2020 изменения в Правила землепользования и застройки Серовского городского округа, не могут применяться к отношениям по использованию земельного участка до момента волеизъявления собственника на изменение вида разрешенного использования согласно действующей редакции Правил.
В настоящее время земельный участок находится в государственной собственности, правомочие собственника осуществляет муниципальное образование Серовский городской округ.
Далее в своем заявлении об уточнении требований истец приводит ссылки на положения ст. 222 ГК РФ о самовольной постройке, но при этом одновременно в судебном заседании просил удовлетворить требований на основании ст. 304 ГК РФ и снести самовольную постройку, возведенную ответчиком, не просит, несмотря на то, что в предварительном заседании 24.08.2020 суд разъяснил истцу эту возможность.
При этом в рамках рассмотрения спора об освобождении земельного участка на основании ст. 304 ГК РФ не может быть разрешен спор, предметом которого является снос самовольной постройки на основании ст. 222 ГК РФ.
Как указано в п. 45 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - постановление Пленума N 10/22), применяя ст. 304 ГК РФ, судам необходимо учитывать, что в силу ст. 304, 305 ГК РФ иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению в случае, если истец докажет, что он является собственником или лицом, владеющим имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, и что действиями ответчика, не связанными с лишением владения, нарушается его право собственности или законное владение. Иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению независимо от того, на своем или чужом земельном участке либо ином объекте недвижимости ответчик совершает действия (бездействие), нарушающие право истца.
В соответствии с п. 46 постановления Пленума N 10/22 при рассмотрении исков об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, путем возведения ответчиком здания, строения, сооружения суд устанавливает факт соблюдения градостроительных и строительных норм и правил при строительстве соответствующего объекта. Несоблюдение, в том числе незначительное, градостроительных и строительных норм и правил при строительстве может являться основанием для удовлетворения заявленного иска, если при этом нарушается право собственности или законное владение истца.
В силу статьи 11 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 14 Федерального закона от 06.10.2013 N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" к вопросам местного значения городского округа в числе прочих относятся вопросы, касающиеся использования земель на территории городского поселения, выдача разрешений на строительство и на ввод объектов в эксплуатацию при осуществлении строительства, реконструкции объектов капитального строительства, расположенных на территории городского округа, осуществление муниципального земельного контроля в границах поселения, осуществление в случаях, предусмотренных Градостроительным кодексом Российской Федерации, осмотров зданий, сооружений и выдача рекомендаций об устранении выявленных в ходе таких осмотров нарушений.
По смыслу названных норм в целях защиты интересов муниципального образования, населения городского округа администрация при выявлении самовольно возведенной постройки, создающей потенциальную угрозу жизни и здоровью граждан, вправе обратиться в суд с иском о сносе такой постройки (пункт 23 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2018) (утв. Президиумом ВС РФ 14.11.2018), определение Верховного Суда Российской Федерации N 304-ЭС18-2938 от 28.06.2018).
Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", при разрешении вопроса о сносе самовольной постройки или ее сохранении необходимо установить, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан; на требование о сносе самовольной постройки, создающей угрозу жизни и здоровью граждан, исковая давность не распространяется.
С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства. Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку; в то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.
В предварительном заседании 24.08.2020 суд вынес на обсуждение вопрос о юридической квалификации правоотношения для определения того, какие нормы права подлежат применению при разрешении спора, сообщил истцу о его праве уточнить требования в зависимости от того, какого объект, временный или капитальный расположен на участке (п. 9 постановления Пленума Верховного Суда РФ N 25 от 23.06.2015). Вслед за этим, в суд поступили уточнения требований с предметом о признании договора аренды расторгнутым с определенной даты и об обязании ответчика освободить участок, а также в настоящем заседании истец заявил об уточнении, согласно которому его требования носят негаторный характер согласно ст. 304 ГК РФ.
Действительно, на суд возложена обязанность по определению того, какие нормы права подлежат применению при разрешении спора. Вместе с тем, исключительным правом и обязанностью истца является определение предмета иска. Из этого следует, что под видом требования об освобождении земельного участка суд не может рассмотреть и удовлетворить требование о сносе самовольной постройки, тем более, что при рассмотрении спора о сносе самовольной постройки судом должны исследоваться и устанавливаться обстоятельства, которые при рассмотрении спора по ст. 304 ГК РФ определению не подлежат.
В том числе, при рассмотрении спора об освобождении земельного участка не подлежит установлению необходимость получения разрешения на строительства. При этом представитель ответчика в судебном заседании ссылался на то, что для возведения им объекта на земельном участке разрешения на строительства не требовалось согласно п.п. 3 п. 17 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ, поскольку возведенный им объект относится к строения вспомогательного назначения. При этом из материалов дела следует, что истец напротив считает, что такое разрешение должно быть предпринимателем получено.
Помимо этого, истец в обоснование своих требований не привел доказательства того, что при строительстве здания на земельном участке ответчиком нарушены определенные градостроительные нормы и правила.
Расходы по госпошлине возлагаются на ответчика пропорционально удовлетворенным требованиям (ст. 110 АПК РФ).
Руководствуясь ст.110, 167-170, 171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
РЕШИЛ:
1. Исковые требования удовлетворить частично.
Признать договор аренды земельного участка от 03.08.2016г. N3946г., заключенный между отраслевым органом администрации Серовского городского округа "КОМИТЕТ ПО УПРАВЛЕНИЮ МУНИЦИПАЛЬНЫМ ИМУЩЕСТВОМ" (ИНН 6632027858, ОГРН 1086632000465) и индивидуальным предпринимателем Щелоковым Николаем Николаевичем, расторгнутым с 03.08.2019, в связи с истечением срока его действия.
В остальной части в иске отказать.
Взыскать с индивидуального предпринимателя Щелокова Николая Николаевича (ИНН 471601771950, ОГРНИП 309667205000032) в доход федерального бюджета 6 000 руб. государственной пошлины.
2. Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.
Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме).
Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через арбитражный суд, принявший решение. Апелляционная жалоба также может быть подана посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте арбитражного суда в сети "Интернет" http://ekaterinburg.arbitr.ru.
В случае обжалования решения в порядке апелляционного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить соответственно на интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда http://17aas.arbitr.ru.
3. В соответствии с ч. 3 ст. 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации исполнительный лист выдается по ходатайству взыскателя или по его ходатайству направляется для исполнения непосредственно арбитражным судом.
С информацией о дате и времени выдачи исполнительного листа канцелярией суда можно ознакомиться в сервисе "Картотека арбитражных дел" в карточке дела в документе "Дополнение".
В случае неполучения взыскателем исполнительного листа в здании суда в назначенную дату, исполнительный лист не позднее следующего рабочего дня будет направлен по юридическому адресу взыскателя заказным письмом с уведомлением о вручении.
В случае если до вступления судебного акта в законную силу поступит апелляционная жалоба, (за исключением дел, рассматриваемых в порядке упрощенного производства) исполнительный лист выдается только после вступления судебного акта в законную силу. В этом случае дополнительная информация о дате и времени выдачи исполнительного листа будет размещена в карточке дела "Дополнение".
Судья П.Б. Ванин
Текст документа сверен по:
Рассылка
