Решение Арбитражного суда Свердловской области от 10 сентября 2020 года №А60-30142/2020

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СВЕРДЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ

РЕШЕНИЕ

от 10 сентября 2020 года Дело N А60-30142/2020
Резолютивная часть решения объявлена 03 сентября 2020 года
Полный текст решения изготовлен 10 сентября 2020 года
Арбитражный суд Свердловской области в составе судьи Ю.С. Колясниковой, при ведении протокола судебного заседания до перерыва секретарем судебного заседания А.А. Щербак, помощником судьи Н.О. Бронниковой, рассмотрел в судебном заседании материалы дела NА60-30142/2020
по иску общества с ограниченной ответственностью "ЗОЛОТАЯ ГОРКА" (ИНН 6671322920, ОГРН 1106671011006) (далее - общество "ЗОЛОТАЯ ГОРКА", заявитель)
к УПРАВЛЕНИЮ ФЕДЕРАЛЬНОЙ СЛУЖБЫ ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ, КАДАСТРА И КАРТОГРАФИИ ПО СВЕРДЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ (ИНН 6670073005, ОГРН 1046603570386) (далее - Управление, заинтересованное лицо)
при участии третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, ООО "Фрис" ИНН 6658464404, ПАО "Сбербанк"
о признании недействительным уведомления о приостановлении осуществления государственной регистрации перехода права собственности от 13.05.2020, обязании осуществить регистрацию,
при участии в судебном заседании:
от заявителя: конкурсный управляющий Басов А.Н.,
от ответчика: Пинягин Е.С., представитель по доверенности от 09.01.20,
от третьего лица: Зебер Т.Х., представитель по доверенности от 25.03.20,
от ПАО Сбербанк: не явились, извещены.
Лицам, участвующим в деле, процессуальные права и обязанности разъяснены. Отводов составу суда не заявлено.
Общество "ЗОЛОТАЯ ГОРКА" обратилось в суд с исковым заявлением к Росреестру о признании недействительным уведомления о приостановлении осуществления государственной регистрации перехода права собственности от 13.05.2020, обязании осуществить регистрацию.
Определением от 23.06.20 арбитражный суд в порядке, установленном ст. ст. 127, 133, 135, 136 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, принял исковое заявление к производству и назначил дело к рассмотрению в предварительном судебном заседании.
В судебном заседании от ответчика поступил отзыв на исковое заявление. Отзыв приобщен к материалам дела.
Руководствуясь положениями ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд пришел к выводу о том, что судебный акт, которым заканчивается рассмотрение настоящего дела, может повлиять на права и охраняемые законом интересы ООО "Фрис", суд удовлетворяет ходатайство ответчика, привлекает указанное лицо к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.
Согласно п. 2 ч. 2 ст. 136 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд в предварительном судебном заседании определяет достаточность представленных доказательств и, признав дело подготовленным, в соответствии со ст. 137 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации выносит определение о назначении дела к судебному разбирательству
Определением суда от 06.08.20 судебное заседание назначено на 28.08.20
28.08.20 от заявителя поступили возражения на отзыв заинтересованного лица. Возражения приобщены к материалам дела.
Руководствуясь положениями ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд пришел к выводу о том, что судебный акт, которым заканчивается рассмотрение настоящего дела, может повлиять на права и охраняемые законом интересы ПАО Сбербанк, суд удовлетворяет ходатайство ответчика, привлекает указанное лицо к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.
В судебном заседании объявлен перерыв до 03.09.20 до 13-00 с целью извещения ПАО Сбербанк.
02.09.20 от ПАО Сбербанк поступил отзыв на заявление. Отзыв приобщен к материалам дела.
02.09.20 от ПАО Сбербанк поступило ходатайство о привлечении его к делу в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.
После перерыва судебное заседание продолжено в том же составе суда, при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Н.О. Бронниковой.
В судебном заседании от заинтересованного лица поступило уведомление об отказе в государственной регистрации от 14.08.20.
В судебном заседании 03.09.20 заявитель изменил заявленные требования просил признать действительным отказ Управления от 14.08.20.
Рассмотрев материалы дела, арбитражный суд
УСТАНОВИЛ:
Как следует из материалов дела, определением Арбитражного суда Свердловской области от 27.04.2017 требования заявителя - Ленченковой Оксаны Алексеевны к должнику - обществу с ограниченной ответственностью "Золотая горка" (ИНН 6671322920) признаны обоснованными. В отношении должника введена процедура банкротства - наблюдение, сроком на шесть месяцев. Временным управляющим должника утвержден Астраханов Павел Викторович член Ассоциации "Урало-Сибирское объединение арбитражных управляющих".
Определением Арбитражного суда Свердловской области от 14.07.2017 (резолютивная часть объявлена 07.07.2017) применены в отношении должника общества с ограниченной ответственностью "Золотая горка" (ИНН 6671322920, ОГРН 1106671011006) правила банкротства застройщиков, предусмотренных параграфом 7 главы IX Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)".
Решением Арбитражного суда Свердловской области от 11.12.2017 (резолютивная часть объявлена 04.12.2017) по делу NА60-53689/2016 общество с ограниченной ответственностью "Золотая Горка" (ИНН 6671322920, ОГРН 1106671011006,620076, г. Екатеринбург, ул. Самолетная, д.ЗЗ, кв.266) признано несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство. Конкурсным управляющим утвержден Басов Александр Николаевич (ИНН 030619992977, СНИЛС 14774600277), член "САУ "Авангард" (ИНН 7705479434, ОГРН 1027705031320,105062, г. Москва, ул. Макаренко, д. 5, стр. 1а, пом. 1, к. 8, 9, 10).
Согласно п. 1 ст. 131 Федерального закона от 26.10.2002 N127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее по тексту - Закон о банкротстве) Все имущество должника, имеющееся на дату открытия конкурсного производства и выявленное в ходе конкурсного производства, составляет конкурсную массу.
Определением Арбитражного суда Свердловской области от 14.11.2017 по делу N А60-53689/2016 в реестр требований кредиторов ООО "Золотая Горка" включены требования ПАО "Сбербанк России" в размере 437 355 167,07 как обеспеченные залогом, в том числе следующего имущества: Объект незавершенного строительства. Кадастровый номер: 66:62:0504001:485. Адрес: Свердловская область, г. Среднеуральск, п. Кирпичный, ул. Высокая, д. 1. Площадь: 3465,8 кв.м.; степень готовности объекта 25%; Объект незавершенного строительства. Кадастровый номер: 66:62:0504001:487. Адрес: Свердловская область, г. Среднеуральск, п. Кирпичный, ул. Высокая, д. 5. Площадь: 3465,8 кв.м.; степень готовности объекта 20%; Земельный участок. Кадастровый номер: 66:62:0504001:321. Категория земель: Земли населенных пунктов. Виды разрешенного использования: многоквартирные (более одной квартиры) 1-3 этажные жилые дома секционного, либо блокированного типа без приусадебных и приквартирных земельных участков. Адрес: Свердловская Область, г. Среднеуральск, п. Кирпичный. Площадь: 20908 кв.м.
Продажа предмета залога осуществляется в соответствии с п.п. 4,5,8 -19 ст. 110, п. 3 ст. 111, п. 4 ст. 138 Закона о банкротстве и Порядком проведения электронных торгов.
Конкурсным управляющим 30.07.2018 в 10:00 назначены электронные торги в форме открытого аукциона с открытой формой представления предложений о цене по продаже имущества ООО "Золотая Горка": Лот N1 Объект незавершенного строительства. Кадастровый номер: 66:62:0504001:485. Адрес: Свердловская область, г. Среднеуральск, п. Кирпичный, ул. Высокая, д. 1. Площадь: 3465,8 кв.м.; степень готовности объекта 25%. Объект незавершенного строительства. Кадастровый номер: 66:62:0504001:487. Адрес: Свердловская область, г. Среднеуральск, п. Кирпичный, ул. Высокая, д. 5. Площадь: 3465,8 кв.м.; степень готовности объекта 20%. Земельный участок. Кадастровый номер: 66:62:0504001:321. Категория земель: Земли населенных пунктов.
Виды разрешенного использования: многоквартирные (более одной квартиры) 1-3 этажные жилые дома секционного, либо блокированного типа без приусадебных и приквартирных земельных участков. Адрес: Свердловская область, г. Среднеуральск, п. Кирпичный. Площадь: 20908 кв.м. Начальная цена - 66 803 000,00 руб. Торги признаны несостоявшимися, в связи с допускам к торгам только одного участника. Участник отказался от заключения договора. Повторные торги состоятся 11.10.2018 г. в 10.00 ч. Повторные торга признаны несостоявшимися. Конкурсным управляющим назначены электронные торги в форме публичного предложения по продаже имущества ООО "Золотая Горка" с 20.10.2018.
По результатам проведения электронных торгов в форме публичного предложения между обществом "ЗОЛОТАЯ ГОРКА" и ООО "Фрис" заключен договор купли - продажи N1-КП от 02.12.2019.
07.02.2020 стороны обратились в Росреестр через ГБУ СО "Многофункциональный центр" в Кировском районе г. Екатеринбурга с заявлениями о переходе права собственности.
13.05.2020 Управлением вынесено уведомление о приостановлении осуществления государственной регистрации перехода права собственности, права собственности.
Основанием приостановления осуществления государственной регистрации перехода права собственности послужили зарегистрированные обременения, в частности:
ипотека на основании Договора ипотеки N80719 от 19.10.2011; Договора ипотеки 80844 от 29.09.2014, залогодержателем по которым является ПАО "Сбербанк России";
ипотека в силу закона с участниками долевого строительства;
ипотека в силу закона участников долевого строительства в обеспечение права требования по договорам долевого участия с кредитными организациями;
в отношении вышеуказанного земельного участка вынесены записи о регистрации сделок на основании договоров долевого участия.
14.08.20 Управлением вынесено уведомление об отказе государственной регистрации перехода права собственности.
Конкурсный управляющий считает, что уведомление является незаконным.
Исходя из статьи 126 Закона о банкротстве одним из последствий признания должника банкротом является снятие ранее наложенных арестов на имущество и иных ограничений по распоряжению имуществом должника.
Как следует из смысла данной нормы, после открытия конкурсного производства залогодержатель, у которого находится заложенное движимое имущество, не вправе удерживать это имущество - оно подлежит передаче в конкурсную массу для реализации в порядке, предусмотренном Законом о банкротстве.
Согласно п. 1 ст. 201.5 Закона о банкротстве открытие конкурсного производства в отношении застройщика является основанием для одностороннего отказа участника строительства от исполнения договора, предусматривающего передачу жилого помещения, и (или) договора, предусматривающего передачу машино-места и нежилого помещения.
О таком отказе может быть заявлено в рамках дела о банкротстве застройщика в процессе установления размера денежного требования участника строительства.
Определением Арбитражного суда Свердловской области от 14.11.2017 по делу NА60-53689/2016 в реестр требований кредиторов ООО "Золотая Горка" включены требования ПАО "Сбербанк России" в размере 437 355 167,07 как обеспеченные залогом, в том числе следующего имущества: Объект незавершенного строительства. Кадастровый номер: 66:62:0504001:485. Адрес: Свердловская область, г. Среднеуральск, п. Кирпичный, ул. Высокая, д. 1. Площадь: 3465,8 кв.м.; степень готовности объекта 25%; Объект незавершенного строительства. Кадастровый номер: 66:62:0504001:487. Адрес: Свердловская область, г. Среднеуральск, п. Кирпичный, ул. Высокая, д. 5. Площадь: 3465,8 кв.м.; степень готовности объекта 20%; Земельный участок. Кадастровый номер: 66:62:0504001:321. Категория земель: Земли населенных пунктов. Виды разрешенного использования: многоквартирные (более одной квартиры) 1-3 этажные жилые дома секционного, либо блокированного типа без приусадебных и приквартирных земельных участков. Адрес: Свердловская область, г. Среднеуральск, п. Кирпичный. Площадь: 20908 кв.м.
Согласно Выписке из ЕГРН в отношении указанных объектов Залогодержателями (участниками строительства) являлись следующие лица, которые в последствии предъявили свои денежные требования к обществу "ЗОЛОТАЯ ГОРКА"







ФИО, основание государственной регистрации обременения


Судебный акт о включении требований в РТК ООО «Золотая Горка»




Колбина О.П (Договор участия в долевом строительстве №84/2 А/3/ДЦУ-2016 от 04.07.2016);


Определение Арбитражного Суда свердловской области от 05.03.2018 дело №А60-53689/2016.
Определением АС СО от 16.12.2018 Исключены из реестра требований кредиторов ООО «Золотая горка» требование Колбиной Ольги Петровны в части в размере 2347800 руб. основного долга
Определением АС СО от 21.01.2019 Включить в третью очередь реестра требований кредиторов ООО «Золотая горка» требование ООО "Проминстрах" в размере 2347800 руб. основного долга




Обыденнова Т.Т, Обыденное А.В. (Договор участия в долевом строительстве №87/2А/20/ДЦУ-2015 от 31.12.2015);


Определение Арбитражного Суда свердловской области от 19.02.2018 дело №А60-53689/2016.
Определение АС СО от 24.01.2019 дело № А60-53689/2016 произведена замена на ООО «Проминстрах» с размером требований 2 939 566 руб. 00 коп. выплаченного страхового возмещения.




Корсаков С.А., Корсакова М.В. (Договор участия в долевом строительстве №84/2А/32/ДДУ-2016 от 21.05.2016);


Определение Арбитражного Суда свердловской области от 14.03.2018 дело №А60-53 689/2016.
Определение АС СО от 06.11.2018 дело № А60-53689/2016 Исключить из реестра требований кредиторов ООО «Золотая горка» требование Корсаковой Марины Викторовны и Корсакова Сергея Анатольевича в размере 3241845 руб. 00 коп. основной долг, 237735 руб. 30 коп. проценты.
Определением АС СО от 19.12.2018 суд определил Произвести замену кредиторов ООО «Золотая горка» Корсаковой Марины Викторовны и Корсакова Сергея Анатольевича с размером требований 3241845 руб. 00 коп. основного долга на ООО "Проминстрах". Включить в третью очередь реестра требований кредиторов ООО «Золотая горка» требование ООО "Проминстрах" в размере 3 241 845 руб.00коп. основного долга.




Партии А.А. (Договор участия в долевом строительстве №43/6А/25/ДДУ-2014 от 16.12.2014);


Определение Арбитражного Суда свердловской области от 28.10.2017 дело №А60-53 689/2016.
Определение АС СО от 08.06.18 дело № А60-53689/2016 произведена замена на ООО «Лизинговый центр».




Пчельников А.Л., Белоглазова А.Ф. (Договор участия в долевом строительстве №50/ЗА/33/ДДУ-2014от 22.12.2014);


Определение Арбитражного Суда свердловской области от 21.02.2018 дело №А60-53689/2016.
Определение АС СО от 27.06.2018 дело № А60-53689/2016 произведена замена на ООО «Лизинговый центр».




Мамаева П.С., Мамаев К.С (Договор участия в долевом строительстве №58/2А/14/ДДУ-2015 от 18.02.2015);


Определение Арбитражного Суда свердловской области от 18.07.2017 дело №А60-53689/2016
Определение АС СО от 05.06.18 дело № А60-53689/2016 произведена замена на ООО «Лизинговый центр»




Аксенова О.С. (Договор участия в долевом строительстве Ж70/2А/11/ДДУ-2015 от 20.05.2015);


Определение Арбитражного суда Свердловской области от 01.10.2017 дело №А60-53689/2016.
Определение АС СО от 28.06.18 дело № А60-53689/2016 произведена замена на ООО «Лизинговый центр» Определение АС СО от 28.06.18 дело № А60-53689/2016 произведена замена на ООО «Лизинговый центр». Определением АС СО от 05.12.2019 дело № А60-53689/2016 исключены из реестра требований о передачи жилых помещения должника требования ООО «Лизинговый центр» в части передачи жилого помещения -однокомнатной квартиры строительный номер 11, общей площадью 40,50кв.м на 3-м этаже, расположенной по адресу: Свердловская обл, г. Среднеуральск, пос. Кирпичный, ул. Высоцкая, д. 5 (стр. 2 АО, по договору от 20.05.2015г. долевого участия в строительстве №70/2А/ДДУ-2015, с суммой в размере 2331840руб.00коп. Включить требования ООО «Лизинговый центр» в реестр требований кредиторов ООО «Золотая горка» в составе кредиторов третьей очереди в размере 2 331 840 , руб.00коп.




Рахмонов М.В. (Договор участия в долевом строительстве №73/2А/6/ДДУ-2015 от 07.07.2015);


Определение Арбитражного Суда свердловской области от 07.11.2017 дело №А60-53689/2016.
Определение АС СО от 12.12.2018 дело № А60-53689/2016 произведена замена на ООО «КИМ».




Белавин С.А. (Договор долевого участия в строительстве №48/3 А/17/ДЦУ-2014 от ЗОЛ 2.2014, Договор долевого участия в строительстве №49/ЗА/17/ДДУ-2014 от 30.12.2014, Договор участия в долевом строительстве);


Определение Арбитражного Суда свердловской области от 11.02.2018 дело №A60-53689/2016
Определение АС СО от 12.08.2018 дело № А60-53689/2016 произведена замена на ООО «Лизинговый центр»




Лаврентьев А.А. (Договор участия в долевом строительстве №5 7/6 А/15/ДДУ-2015 от 31.01.2015);


Определение Арбитражного Суда свердловской области от 04.11.2017 дело №А60-53689/2016
Определение АС СО от 27.06.2018 дело № А60-53689/2016 произведена замена на ООО «Лизинговый центр»




Ковалев А.В. (Договор участия в долевом строительстве №5б/2А/1б/ДЦУ-2015 от 05.02.2015);


Определение Арбитражного суда Свердловской области от 03.09.2017 дело №А60-53689/2016







Определение АС СО от 03.06.18 дело № А60-53689/2016 произведена замена на ООО «Лизинговый центр»




Вахмянина Н.Б. (Договор долевого участия в строительстве №46/2А/17/ДДУ-2014 от 12.12.2014);


Определение Арбитражного Суда свердловской области от 05.09.2017 дело №-А60-53689/2016
Определение АС СО от 03.06.18 дело № А60-53689/2016 произведена замена на ООО «Лизинговый центр»




Пантелеев А.Н. (Договор долевого участия в строительстве Ж78/2А/17/ДДУ-2015 от 28.08.2015).


Определение Арбитражного Суда свердловской области от 02.09.2017 дело №А60-53689/2016
Определение АС СО от 08.06.18 дело № А60-53689/2016 произведена замена на ООО «Лизинговый центр»



28.02.2018 все вышеуказанные судебные акты были сданы в Управление через ГБУ СО "Многофункциональный центр" в Кировском районе г. Екатеринбурга.
В случае, когда в отношении застройщика возбуждено дело о банкротстве, прекращение ипотеки не может быть связано только с окончанием строительства жилого дома и предоставления застройщиком пакета документов, предусмотренных статье 25 Закона об ипотеке, поэтому в случае, когда застройщик не способен исполнить принятые на себя обязательства по договору долевого участия, положения Закона о долевом строительстве и Закона об ипотеке, предусматривающие специальные основания для прекращения залога права аренды, применяемых только в случае завершения строительства, не подлежат применению.
Ссылаясь на указанные обстоятельства конкурсный управляющий обратился в арбитражный суд с заявлением по настоящему делу.
Изучив материалы дела, проанализировав отзыв заинтересованного лица, а также возражения относительно отзыва, представленные заявителем, отзывы третьих лиц, суд пришел к следующим выводам.
Глава 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусматривает в качестве самостоятельного способа защиты нарушенного права в сфере предпринимательской деятельности обжалование решений государственных органов.
В соответствии с ч. 1 ст. 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
Согласно ч. 4 ст. 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел об оспаривании решений и действий (бездействий) органов, осуществляемых публичные полномочия, арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого решения и действия (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемое решение или действие (бездействие), а также устанавливает, нарушает ли оспариваемое решение или действие (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
Таким образом, для признания незаконными действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, необходимо наличие одновременно двух юридически значимых обстоятельств: несоответствие оспариваемых действий (бездействия) закону и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
Положениями ч. 1 ст. 65 и ч. 5 ст. 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрена обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).
Согласно пункту 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.
В соответствии с п. 7 ч. 1 ст. 21 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если: форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации.
Согласно пункту 3 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ) государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.
Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
В соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 29 Закона N 218-ФЗ государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав включает в себя проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.
В силу части 1 статьи 21 Закона N 218-ФЗ документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, вид регистрируемого права, в установленных законодательством Российской Федерации случаях должны быть нотариально удостоверены, заверены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством Российской Федерации должностных лиц.
Согласно части 1 статьи 26 Закона N 218-ФЗ осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если: лицо, указанное в заявлении в качестве правообладателя, не имеет права на такой объект недвижимости и (или) не уполномочено распоряжаться правом на такой объект недвижимости; с заявлением о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав обратилось ненадлежащее лицо; имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами; не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав; представленные документы не являются подлинными или сведения, содержащиеся в них, недостоверны; сделка, подлежащая государственной регистрации или являющаяся основанием для государственной регистрации права, ограничения права или обременения объекта недвижимости, является ничтожной; представленные для государственной регистрации прав в силу закона документы не свидетельствуют о факте возникновения права в силу закона.
Из статьи 27 Закона N 218-ФЗ следует, что в осуществлении государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона.
Обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).
Возражая относительно заявленных требований, заинтересованное лицо ссылается, на то, что в силу закона "Об ипотеке (залоге недвижимости) установлены основания погашения регистрационной записи об ипотеке, но не основания прекращения обязательства, указывает, что заявителем в Росреестр не подавались документы, необходимые для снятия ипотеки, поскольку специальный порядок погашения регистрационной записи об ипотеке в случае признания должника банкротом законом не установлен, государственная регистрация прекращения ипотеки в данном случае осуществляется на общих основаниях. В обоснование своих доводов Управление ссылается на п. 1 ст. 25 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" согласно которому погашение регистрационной записи об ипотеке возможно в случае, если выдана закладная: совместного заявления залогодателя и законного владельца закладной с одновременным представлением документарной закладной или выписки по счету депо при условии, что документарная закладная обездвижена или выдавалась электронная закладная; заявления законного владельца закладной с одновременным представлением документарной закладной или выписки по счету депо при условии, что документарная закладная обездвижена или выдавалась электронная закладная; заявления залогодателя с одновременным представлением документарной закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме; в случае, если не выдана закладная: совместного заявления залогодателя и залогодержателя; заявления залогодержателя. Заявителю необходимо представить в Росреестр договор купли-продажи N 1-КП соответствующий требованиям действующего законодательства, с указанием существующих обременений.
Согласно п. 4 ст. 25 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" регистрационная запись об ипотеке погашается в случае обращения взыскания на предмет ипотеки по решению суда или без обращения в суд (во внесудебном порядке) в порядке, установленном настоящим Федеральным законом, регистрационная запись об ипотеке погашается одновременно с регистрацией права собственности приобретателя или залогодержателя, оставляющего предмет ипотеки за собой, в порядке, установленном Законом N 218-ФЗ.
В соответствии с пунктом 1 статьи 126 Закона о банкротстве правовыми последствиями открытия конкурсного производства является снятие ранее наложенных арестов на имущество должника и иных ограничений распоряжения имуществом должника.
Из разъяснений, содержащихся в пункте 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 59 "О некоторых вопросах практики применения Федерального закона "Об исполнительном производстве" (далее по тексту - постановление N 59), следует, что аресты и иные ограничения по распоряжению имуществом должника снимаются в целях устранения препятствий конкурсному управляющему в исполнении им своих полномочий по распоряжению имуществом должника и других обязанностей, возложенных на него Законом о банкротстве.
После открытия конкурсного производства залогодержатель, у которого находится заложенное движимое имущество, не вправе удерживать это имущество - оно подлежит передаче в конкурсную массу для реализации в порядке, предусмотренном Законом о банкротстве.
Поскольку с открытием конкурсного производства залоговые правоотношения не прекращаются, факт признания должника банкротом не может приводить к погашению записи об ипотеке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также записи о залоге бездокументарных ценных бумаг в системе ведения учета владельцев указанных бумаг.
Данная норма, характеризует сохранение у залогодержателя права залога на имущество должника, находящегося в процедуре конкурсного производства.
Однако, согласно п. 1 ст. 201.5 Закона о банкротстве открытие конкурсного производства в отношении застройщика является основанием для одностороннего отказа участника строительства от исполнения договора, предусматривающего передачу жилого помещения, и (или) договора, предусматривающего передачу машино-места и нежилого помещения.
О таком отказе может быть заявлено в рамках дела о банкротстве застройщика в процессе установления размера денежного требования участника строительства.
Судом установлено, что залогодержатель - ПАО "Сбербанк" обратился в Арбитражный суд Свердловской области с заявлением о включении в реестр требований кредиторов должника общество "ЗОЛОТАЯ ГОРКА".
Определением Арбитражного суда Свердловской области от 14.11.2017 по делу NА60-53689/2016 в реестр требований кредиторов общество "ЗОЛОТАЯ ГОРКА" включены требования ПАО "Сбербанк России" в размере 437 355 167,07 как обеспеченные залогом.
Согласно п.4 ст. 134 Закона о банкротстве требования кредиторов по обязательствам, обеспеченным залогом имущества должника, удовлетворяются за счет стоимости предмета залога в порядке, установленном статьей 138 настоящего Федерального закона.
В силу подпункта 4 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации залог прекращается в случае реализации заложенного имущества в целях удовлетворения требований залогодержателя в порядке, установленном законом, в том числе при оставлении залогодержателем заложенного имущества за собой, и в случае, если он не воспользовался этим правом (пункт 5 статьи 350.2 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно пункту 5 статьи 18.1 Закона о банкротстве продажа заложенного имущества влечет за собой прекращение залога в отношении конкурсного кредитора, по требованию которого обращено взыскание на предмет залога.
Пунктом 4 статьи 138 Закона о банкротстве установлено, что продажа заложенного имущества осуществляется в порядке, предусмотренном пунктами 4, 5, 8 - 19 статьи 110, пунктом 3 статьи 111 названного Закона.
Судом установлено, что ПАО Сбербанк получил частичное удовлетворение своих требований о продажи заложенного имущества. Данный факт ПАО Сбербанк подтвердил в отзыве.
Требования участников долевого строительства включены в реестр требований, что подтверждается соответствующими определениями.
В пункте 12 Постановления Пленума ВС РФ N 58 разъяснено, что при рассмотрении споров, в том числе об обжаловании отказа в совершении записи о погашении ипотеки со стороны органа, осуществляющего регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, судам необходимо учитывать следующее.
Продажа заложенного имущества в порядке, предусмотренном Законом о банкротстве (пунктами 4, 5, 8 - 19 статьи 110, пунктом 3 статьи 111, абзацем третьим пункта 4.1 статьи 138), приводит к прекращению права залога в силу закона применительно к подпункту 4 пункта 1 статьи 352 ГК РФ, абзацу шестому пункта 5 статьи 18.1 Закона о банкротстве.
При таких обстоятельствах суд пришел к выводу о том, что в данном случае имеется совокупность оснований для признания отказа Управления незаконным, а именно данное решение не соответствует закону и нарушает права и законные интересы заявителя.
При таких обстоятельствах, отказ Управления в государственной регистрации перехода права собственности от 14.08.20, принятый в отношении Объекта незавершенного строительства. Кадастровый номер: 66:62:0504001:485. Адрес: Свердловская область, г. Среднеуральск, п. Кирпичный, ул. Высокая, д. 1. Площадь: 3465,8 кв.м.; степень готовности объекта 25%.; Объекта незавершенного строительства. Кадастровый номер: 66:62:0504001:487. Адрес: Свердловская область, г. Среднеуральск, п. Кирпичный, ул. Высокая, д. 5. Площадь: 3465,8 кв.м.; степень готовности объекта 20%; Земельного участка Кадастровый номер: 66:62:0504001:321. Категория земель: Земли населенных пунктов. Виды разрешенного использования: многоквартирные (более одной квартиры) 1-3 этажные жилые дома секционного, либо блокированного типа без приусадебных и приквартирных земельных участков. Адрес: Свердловская область, г. Среднеуральск, п. Кирпичный. Площадь: 20908 кв.м. не соответствует законодательству и нарушает права и законные интересы заявителя, в связи с чем заявленные требования подлежат удовлетворению.
Судом учтены положения п. 3 ч. 5 ст. 201 Арбитражного процессуального кодекса российской Федерации, а именно, что в резолютивной части решения по делу об оспаривании ненормативных правовых актов, решений органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц должно содержаться указание на признание оспариваемых действий (бездействия) незаконными и обязанность соответствующих органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц совершить определенные действия, принять решения или иным образом устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя в установленный судом срок либо на отказ в удовлетворении требования заявителя полностью или в части.
Принимая во внимание, что на момент вынесения решения суда требования заявителя не удовлетворены во внесудебном порядке, то имеются основания для возложения судом на Росреестр обязанности устранить допущенные нарушения в течении 5 рабочих дней с момента вступления в силу судебного акта, вынесенного по результатам рассмотрения настоящего дела, осуществить государственную регистрацию перехода права собственности на следующие объекты недвижимости:
- Объект незавершенного строительства. Кадастровый номер: 66:62:0504001:485. Адрес: Свердловская область, г. Среднеуральск, п. Кирпичный, ул. Высокая, д. 1. Площадь: 3465,8 кв.м.; степень готовности объекта 25%.
- Объект незавершенного строительства. Кадастровый номер: 66:62:0504001:487. Адрес: Свердловская область, г. Среднеуральск, п. Кирпичный, ул. Высокая, д. 5. Площадь: 3465,8 кв.м.; степень готовности объекта 20%.
- Земельный участок. Кадастровый номер: 66:62:0504001:321. Категория земель: Земли населенных пунктов. Виды разрешенного использования: многоквартирные (более одной квартиры) 1-3 этажные жилые дома секционного, либо блокированного типа без приусадебных и приквартирных земельных участков.
При этом срок - 5 рабочих дней установлен судом с учетом доводов заинтересованного лица о том, что данный срок является достаточным для государственной регистрации права.
Поскольку заявителю предоставлена отсрочка государственной пошлины, а заинтересованное лицо освобожден от уплаты государственной пошлины в соответствии со ст. 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации, государственная пошлина распределению не подлежит.
На основании изложенного, руководствуясь ст.110, 167-170, 171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
РЕШИЛ:
1. Заявленные требования удовлетворить.
2. Признать недействительным отказ Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области от 14.08.2020 в осуществлении государственной регистрации перехода права собственности на указанные объекты недвижимости:
- Объект незавершенного строительства. Кадастровый номер: 66:62:0504001:485. Адрес: Свердловская область, г. Среднеуральск, п. Кирпичный, ул. Высокая, д. 1. Площадь: 3465,8 кв.м.; степень готовности объекта 25%.
- Объект незавершенного строительства. Кадастровый номер: 66:62:0504001:487. Адрес: Свердловская область, г. Среднеуральск, п. Кирпичный, ул. Высокая, д. 5. Площадь: 3465,8 кв.м.; степень готовности объекта 20%.
- Земельный участок. Кадастровый номер: 66:62:0504001:321. Категория земель: Земли населенных пунктов. Виды разрешенного использования: многоквартирные (более одной квартиры) 1-3 этажные жилые дома секционного, либо блокированного типа без приусадебных и приквартирных земельных участков. Адрес: Свердловская область, г. Среднеуральск, п. Кирпичный. Площадь: 20908 кв.м.
3. Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области в течение 5 рабочих дней с момента вступления в силу судебного акта, вынесенного по результатам рассмотрения настоящего дела, осуществить государственную регистрацию перехода права собственности на следующие объекты недвижимости:
- Объект незавершенного строительства. Кадастровый номер: 66:62:0504001:485. Адрес: Свердловская область, г. Среднеуральск, п. Кирпичный, ул. Высокая, д. 1. Площадь: 3465,8 кв.м.; степень готовности объекта 25%.
- Объект незавершенного строительства. Кадастровый номер: 66:62:0504001:487. Адрес: Свердловская область, г. Среднеуральск, п. Кирпичный, ул. Высокая, д. 5. Площадь: 3465,8 кв.м.; степень готовности объекта 20%.
Земельный участок. Кадастровый номер: 66:62:0504001:321. Категория земель: Земли населенных пунктов. Виды разрешенного использования: многоквартирные (более одной квартиры) 1-3 этажные жилые дома секционного, либо блокированного типа без приусадебных и приквартирных земельных участков.
4. Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.
Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме).
Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через арбитражный суд, принявший решение. Апелляционная жалоба также может быть подана посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте арбитражного суда в сети "Интернет" http://ekaterinburg.arbitr.ru.
В случае обжалования решения в порядке апелляционного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить соответственно на интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда http://17aas.arbitr.ru.
5. В соответствии с ч. 3 ст. 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации исполнительный лист выдается по ходатайству взыскателя или по его ходатайству направляется для исполнения непосредственно арбитражным судом.
С информацией о дате и времени выдачи исполнительного листа канцелярией суда можно ознакомиться в сервисе "Картотека арбитражных дел" в карточке дела в документе "Дополнение".
В случае неполучения взыскателем исполнительного листа в здании суда в назначенную дату, исполнительный лист не позднее следующего рабочего дня будет направлен по юридическому адресу взыскателя заказным письмом с уведомлением о вручении.
В случае если до вступления судебного акта в законную силу поступит апелляционная жалоба, (за исключением дел, рассматриваемых в порядке упрощенного производства) исполнительный лист выдается только после вступления судебного акта в законную силу. В этом случае дополнительная информация о дате и времени выдачи исполнительного листа будет размещена в карточке дела "Дополнение".
Судья Ю.С. Колясникова
Текст документа сверен по:
Рассылка