Дата принятия: 20 августа 2020г.
Номер документа: А60-28771/2020
АРБИТРАЖНЫЙ СУД СВЕРДЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ
РЕШЕНИЕ
от 20 августа 2020 года Дело N А60-28771/2020
Резолютивная часть решения объявлена 19 августа 2020 года
Полный текст решения изготовлен 20 августа 2020 года
Арбитражный суд Свердловской области в составе судьи П.Б. Ванина, при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Е.И. Пономаревой, рассмотрел дело NА60-28771/2020 по иску общества с ограниченной ответственностью "АВТОКРАТОР" (ИНН 6670344488, ОГРН 1156658047974) к обществу с ограниченной ответственностью "СТРОЙСЕРВИС" (ИНН 6685092762, ОГРН 1156658029604) о признании (прекращенным) отсутствующим обременения.,
при участии в судебном заседании:
от истца Зеленина В.В., Даниленко М.В., представители по доверенности от 29.01.2020г.;
от ответчика - Рыбников О.В., представитель по доверенности от 30.06.2020г.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения заявления извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте суда.
Лицам, участвующим в деле, процессуальные права и обязанности разъяснены. Отводов суду, ходатайств не заявлено.
Истец обратился в суд с исковым заявлением к ответчику с исковым заявлением, в котором просит признать обременение в виде залога (запись об ипотеке номер 66:41:0403002:3963-66/001/2019-4 от 30.12.2019) в отношении объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 66:41:0403002:3963, расположенного по адресу г. Екатеринбург ул. Чкалова, возникшее из договора купли-продажи от 25.12.2019г.
В судебном заседании истец на требованиях настаивает, ответчик исковые требования не признал по доводам, изложенным в отзыве на исковое заявление. Также ответчик заявил ходатайство об объединении дел в одно производство, просит объединить дела NА60-28771/2020 и NА60-35194/2020.
Истец возражает против объединения дел в одно производство.
Оценив доводы, приведенные в ходатайстве ответчика, суд не находит оснований для его удовлетворения, поскольку рассмотрение дел не в одном производстве не приведет принятию противоречащих друг другу судебных актов. Об отказе в объединении дел судом вынесено соответствующее определение.
Рассмотрев материалы дела, арбитражный суд
УСТАНОВИЛ:
Между обществом с ограниченной ответственностью "Автократор" (далее - общество "Автократор", покупатель) и обществом с ограниченной ответственностью "СтройСервис" (далее - общество "СтройСервис", продавец) 25 декабря 2019г заключен договор купли-продажи объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 66:41:0403002:3963, расположенного по адресу г. Екатеринбург ул. Чкалова. Стоимость Объекта составляет 6 750 000 рублей в том числе НДС по действующей ставке (п.2.1 Договора).
В силу пункта 3.6. Договора, Объект находится в залоге у Продавца (Ответчика) до момента его полной оплаты, в связи с чем, в единый государственный реестр недвижимости (далее - ЕГРН) внесена запись об ограничении прав и обременении Объекта номер 66:41:0403002:3963-66/001/2019-4 от 30.12.2019г, установленную в пользу ООО "СтройСервис" (Ответчик).
Во исполнение раздела 2 Договора 12 мая 2020 года Покупателем (Истцом) произведена полная оплата за Объект, что подтверждается платежными поручениями N 235 от 28.06.2019г. на сумму 2 000 000 руб., N 254 от 31.01.2020г на сумму 3 750 000 руб., N 270 от 19.05.2020 г. на сумму 2 000 000 руб. Факт получения оплаты и исполнения тем самым со стороны покупателя обязанности по оплате ответчик не оспаривает.
Поскольку Истец полностью выполнил свои обязательства по оплате, в целях прекращения обременения Объекта (погашения записи об ипотеке), Истец, письмом обратился к Ответчику с просьбой осуществить действия по прекращению ипотеки путем подачи 22 мая 2020 г совместного заявления для внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр недвижимости.
Письмо на подачу совместного заявления было получено Ответчиком 21.05.2020г. В назначенное время и дату Ответчик не явился, совместное заявление на снятие обременения с Объекта не подано. Соответственно, получив полную оплату за объект недвижимого имущества, ответчик как продавец недобросовестно уклоняется от прекращения в ЕГРН соответствующей записи об обременении (ипотеке) в силу закона.
Истец 22.05.2020 г. самостоятельно, без Ответчика, подал заявление о снятии обременения с Объекта. 27 мая 2020г. из Управления Федеральной регистрационной службы кадастра и картографии по Свердловской области поступило уведомление о приостановке регистрационных действий о снятии обременения, в связи с отсутствием заявления со стороны Залогодержателя.
Истец, в соответствии требованиями Договора (п.7.2), в целях досудебного порядка урегулирования спора письмом от 25 мая 2020г. исх. N 011 предъявил претензию Ответчику и попросил погасить запись об ипотеке номер 66:41:0403002:3963-66/001/2019-4 от 30.12.2019г. Ответчик на претензию ответил отказом, обременение не снял.
В соответствии с ч. 11 ст. 53 ФЗ от 13.07.2015г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Законом об ипотеке.
Пункт 1 ст. 25 ФЗ от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке) предусматривает погашение регистрационной записи об ипотеке (в случае, если не выдана закладная) при поступлении в регистрирующий орган совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодержателя либо решения суда о прекращении ипотеки. Представление иных документов не требуется.
Соответственно, в случае отсутствия возможности подачи в регистрирующий орган совместного заявления залогодателя и залогодержателя запись об ипотеке может быть погашена на основании решения суда. Если ипотека по предусмотренным законом основаниям прекратилась, но значится в реестре как существующая для всех третьих лиц, то заинтересованное лицо вправе обратиться в суд с надлежащим требованием, направленным на прекращение зарегистрированного обременения.
Согласно пункту 52 совместного постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" оспаривание зарегистрированного обременения осуществляется путем предъявления иска о признании обременения отсутствующим.
В соответствии с ч. 1 ст. 408 ГК РФ надлежащее исполнение прекращает обязательство. Подпунктом 1 пункта 1 ст. 352 ГК РФ предусмотрено прекращение залога с прекращением обеспеченного залогом обязательства. Таким образом, поскольку обязательство Истца (оплата недвижимого имущества) по Договору прекращено надлежащим исполнением, то залоговое обязательство также является прекращенным.
Залогодатель вправе требовать от залогодержателя совершения всех необходимых действий, направленных на внесение записи о прекращении залога (п.2 ст.352 ГК РФ).
Таким образом, истец правомерно предъявил требование о признании обременения в виде залога (запись об ипотеке номер 66:41:0403002:3963-66/001/2019-4 от 30.12.2019) в отношении объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 66:41:0403002:3963, расположенного по адресу г. Екатеринбург ул. Чкалова, возникшее из договора купли-продажи от 25.12.2019г. отсутствующим.
Как уже было указано, ответчик заявил ходатайство об объединении дел в одно производство, просит объединить дела NА60-28771/2020 и NА60-35194/2020. В рамках дела N А60-35194/2020 рассматривается иск ответчика к истцу о расторжении договора купли-продажи б/н от 25.12.2019.
Причиной для обращения в суд с таким иском послужило то, что, по мнению ответчика как продавца, истец как покупатель не исполняет условие п. 4.2.3. договора, в котором записано, что покупатель обязуется при осуществлении строительства объекта на земельном участке, указанном в настоящем договоре, привлечь продавца на строительно-монтажные работы, но только при определенном условии, а именно, в случае его победы в конкурсе (тендере) на проведение работ. При этом также указано, что продавец имеет преимущество перед третьими лицами в случае, если по итогам проведенного конкурса будет выявлено несколько победителей.
Таким образом, настоящее условие одновременно предусматривает необходимость проведения публичной процедуры по выбору подрядчика и в то же самое время приоритет продавца в случае выявления нескольких претендентов, что является не совместимым. В ответе на уведомление о снятии обременения N 010 от 19.05.2020 ответчик указывает, что до настоящего времени со стороны общества "Автократор" надлежащего исполнения условий п. 4.2.3. не произведено, что послужило основанием для общества "Стройсервис" отказать в осуществлении действий по государственной регистрации снятия обременения с объекта недвижимого имущества. Ответчик при этом указывает, что неисполнение со стороны покупателя п. 4.2.3. договора является существенным нарушением условий договора купли-продажи от 25.12.2019.
Возражения ответчика судом отклоняются, поскольку согласно п. 5 ст. 488 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.
Согласно пункту 3.6. Договора, Объект находится в залоге у Продавца (Ответчика) до момента его полной оплаты.
Полная оплата за товар произведена, что ответчик не оспаривает.
В связи с этим, залог на объект незавершенного строительства следует считать прекращенным на основании п.п. 1 п. 1 ст. 352 ГК РФ.
При этом в договоре иные условия для прекращения залога, в том числе, исполнение покупателем п. 4.2.3. договора, не является само по себе условием для снятия обременения в виде ипотеки в силу закона.
Согласно п. 3 ст. 421 ГК РФ стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.
Из редакции п. 4.2.3. договора следует, что зафиксированное в нем обязательство покупателя не связано с основным обязательством по оплате за объект незавершенного строительства.
При этом в п. 4.2.3 не указано, в какой срок названное в нем обязательство истца как покупателя должно быть исполнено. Соответственно, предъявление ответчиком, получившего полный расчет за объект, самостоятельного иска о расторжении в целом договора купли-продажи, является ничем иным как злоупотреблением правом (ст. 10 ГК РФ).
Толкование условие п. 4.2.3. договора при этом указывает лишь на создание видимости намерения выбора подрядчика на конкурсной основе.
Действуя разумно, покупатель не мог заключить договор на таком условии, поскольку такое условие существенным образом ограничивает его права собственника и нарушает баланс интересов сторон в обязательстве, никак не связанном с куплей-продажей объекта и при этом, не являющимся обязательством по заключению предварительного договора.
Из этого следует, что проект договора с таким условием подготовлен ответчиком как продавцом.
Согласно п. 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14 марта 2014 г. N 16 "О свободе договора и ее пределах" при разрешении споров, возникающих из договоров, в случае неясности условий договора и невозможности установить действительную общую волю сторон с учетом цели договора, в том числе исходя из текста договора, предшествующих заключению договора переговоров, переписки сторон, практики, установившейся во взаимных отношениях сторон, обычаев, а также последующего поведения сторон договора (статья 431 ГК РФ), толкование судом условий договора должно осуществляться в пользу контрагента стороны, которая подготовила проект договора либо предложила формулировку соответствующего условия.
Согласно п.п. 6, 43 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 г. N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", если сторона приняла от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердила действие договора, она не вправе недобросовестно ссылаться на то, что договор является незаключенным (пункт 3 статьи 432 ГК РФ); условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду.
Таким образом, условия п. 4.2.3. должно толковаться с целью соблюдения баланса интересов сторон и необходимости выбора подрядчика на конкурсной основе без установления какого-либо приоритета ответчика в этом вопросе.
О недобросовестности со стороны ответчика как продавца говорит также и то, что ответчик в своем иске, рассматриваемом в рамках дела N А60-35194/2020 о расторжении договора от 25.12.2019, просит произвести регистрацию права собственности на объект недвижимости за обществом "Стройсервис", хотя плату за объект ответчик получил от истца в полном объеме.
Расходы по госпошлине возлагаются на ответчика (ст. 110 АПК РФ).
Руководствуясь ст.110, 167-170, 171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
РЕШИЛ:
1. Исковые требования удовлетворить.
Признать обременение в виде залога (запись об ипотеке номер 66:41:0403002:3963-66/001/2019-4 от 30.12.2019) в отношении объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 66:41:0403002:3963, расположенного по адресу г. Екатеринбург ул. Чкалова, возникшее из договора купли-продажи от 25.12.2019г. отсутствующим.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "СТРОЙСЕРВИС" (ИНН 6685092762, ОГРН 1156658029604) в пользу общества с ограниченной ответственностью "АВТОКРАТОР" (ИНН 6670344488, ОГРН 1156658047974) 6 000 руб. 00 коп. в возмещение судебных расходов, понесенных на уплату государственной пошлины.
2. Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.
Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме).
Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через арбитражный суд, принявший решение. Апелляционная жалоба также может быть подана посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте арбитражного суда в сети "Интернет" http://ekaterinburg.arbitr.ru.
В случае обжалования решения в порядке апелляционного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить соответственно на интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда http://17aas.arbitr.ru.
3. В соответствии с ч. 3 ст. 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации исполнительный лист выдается по ходатайству взыскателя или по его ходатайству направляется для исполнения непосредственно арбитражным судом.
С информацией о дате и времени выдачи исполнительного листа канцелярией суда можно ознакомиться в сервисе "Картотека арбитражных дел" в карточке дела в документе "Дополнение".
В случае неполучения взыскателем исполнительного листа в здании суда в назначенную дату, исполнительный лист не позднее следующего рабочего дня будет направлен по юридическому адресу взыскателя заказным письмом с уведомлением о вручении.
В случае если до вступления судебного акта в законную силу поступит апелляционная жалоба, (за исключением дел, рассматриваемых в порядке упрощенного производства) исполнительный лист выдается только после вступления судебного акта в законную силу. В этом случае дополнительная информация о дате и времени выдачи исполнительного листа будет размещена в карточке дела "Дополнение".
Судья П.Б. Ванин
Текст документа сверен по:
Рассылка
