Решение Арбитражного суда Свердловской области от 31 июля 2020 года №А60-17383/2020

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СВЕРДЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ
г. Екатеринбурга

РЕШЕНИЕ

от 31 июля 2020 года Дело N А60-17383/2020


[В удовлетворении исковых требований о признании договора действующим отказать]
(Извлечение)
Резолютивная часть решения объявлена 24 июля 2020 года
Полный текст решения изготовлен 31 июля 2020 года
Арбитражный суд Свердловской области в составе судьи Ю.С. Колясниковой, при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Н.О. Бронниковой, рассмотрел дело NА60-17383/2020, по иску общества с ограниченной ответственностью "ЮВА РЕАЛ ЭСТЕЙТ" (ИНН 6672333690, ОГРН 1116672004415) (далее - общество "ЮВА РЕАЛ ЭСТЕЙТ", истец), к МИНИСТЕРСТВУ ПО УПРАВЛЕНИЮ ГОСУДАРСТВЕННЫМ ИМУЩЕСТВОМ СВЕРДЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ (ИНН 6658091960, ОГРН 1036602638588) (далее - Министерство, ответчик), при участии третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Свердловской области (ИНН 6670073005), о признании действующим договор аренды земельного участка N Т-405/0808 от 05.08.03, на основании которого ООО "Юва Реал Эстейт" имеет право аренды на земельный участок с кадастровым номером 66:41:0401011:0006, общей площадью 1308+/- 13 кв. м. расположенный по адресу: Свердловская область, г. Екатеринбург, в северной части кадастрового квартала, граница которого проходит по красной линии ул. 8-го Марта, пр. Ленина, ул. Воеводина, ул. Малышева (с учетом изменений исковых требований от 11.06.20),
при участии в судебном заседании:
от истца: Федченко А.А., представитель по доверенности от 24.10.18, Волкова И.Ю., представитель по доверенности от 24.10.18
от ответчика: Дружинина О.М., представитель по доверенности от 29.10.19
от третьего лица: не явились, извещены (подтверждено почтовыми уведомлениями с отметками о получении).
Лицам, участвующим в деле, процессуальные права и обязанности разъяснены.
Отводов составу суда не заявлено.
Общество "ЮВА РЕАЛ ЭСТЕЙТ" обратилось в суд с исковым заявлением к Министерству о восстановлении права аренды на земельный участок с кадастровым номером 66:41:0401011:0006, общей площадью 1308+/- 13 кв. м.
Определением от 15.04.20 арбитражный суд в порядке, установленном ст. ст. 127, 133, 135, 136 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, принял исковое заявление к производству и назначил дело к рассмотрению в предварительном судебном заседании.
20.04.20 от Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Свердловской области, поступил отзыв на исковое заявление и ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие. Отзыв и ходатайство приобщены к материалам дела.
20.05.20 от ответчика поступил отзыв на исковое заявление. Отзыв приобщен к материалам дела.
Руководствуясь положениями ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд считает необходимым привлечь к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Свердловской области.
Согласно п. 2 ч. 2 ст. 136 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд в предварительном судебном заседании определяет достаточность представленных доказательств и, признав дело подготовленным, в соответствии со ст. 137 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации выносит определение о назначении дела к судебному разбирательству.
Определением суда от 20.05.20 судебное заседание назначено на 15.06.20
11.06.20 от истца поступило ходатайство об изменении исковых требований, просит признать действующим договор аренды земельного участка N Т-405/0808 от 05.08.03, на основании которого ООО "Юва Реал Эстейт" имеет право аренды на земельный участок с кадастровым номером 66:41:0401011:0006, общей площадью 1308+/- 13 кв. м. расположенный по адресу: Свердловская область, г. Екатеринбург, в северной части кадастрового квартала, граница которого проходит по красной линии ул. 8-го Марта, пр. Ленина, ул. Воеводина, ул. Малышева. Ходатайство принято в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
15.06.20 от ответчика поступило ходатайство о приобщении к материалам дела копии уведомления об отказе от договора от 05.08.03, доказательства отправки уведомления, копии отчета. Документы приобщены к материалам дела.
Определением суда от 15.06.20 судебное заседание отложено на 24.07.20
22.07.20 от истца поступили письменные объяснения в порядке ст. 81 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Пояснения приобщены к материалам дела.
Рассмотрев материалы дела, арбитражный суд установил:
Как следует из материалов дела, истец является арендатором земельного участка с кадастровым номером: 66:41:0401011:0006 общей площадью 1308 +/- 13кв. м, расположенного по адресу: Свердловская обл., г. Екатеринбург, в северной части кадастрового квартала, граница которого проходит по красной линии ул. 8-го Марта, пр. Ленина, ул. Воеводина, ул. Малышева, (далее - земельный участок) на основании договора аренды земельного участка N Т-405/0808 от 05.08.2003 (далее - Договор), Договора уступки прав к договору N Т-405/0808 от 05.08.2003 на аренду земельного участка от 29.09.2006 г., Договора уступки N1 от 05.08.2014. Целевое использование Участка: под жилую застройку (жилой дом-вставка по ул. Воеводина, 4). Срок действия Договора до 04.08.2019 (на основании дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка от 05.08.2003 N Т-405/0808 от 31.07.2014).
Полномочиями собственника в отношении земельного участка наделено Министерство.
Как указывает истец, с момента приобретения арендных прав на Участок Истец предпринимал активные действия в целях реализации строительства жилого дома по ул. Воеводина, 4.
В связи с неправомерными действиями Администрации города Екатеринбурга по выдаче ГПЗУ NRU66302000-09162 с "нулевыми" показателями, а также наличием на территории Участка не утвержденных границ территорий объектов культурного наследия и охранных зон, Заявителю потребовалось продолжительное время на приведение в соответствие действующему законодательству всей документации, необходимой для получения разрешения на строительство и соответственно для начала строительных работ.
Так истец был вынужден получать ГПЗУ на земельный участок в судебном порядке, судебные процессы длились более 2,5 лет (дело N А60-58723/2015 рассматривалось Арбитражным судом Свердловской области) и завершились лишь летом 2018 года, до завершения указанных судебных процессов Истец не мог приступить даже к разработке границ памятников культуры и к началу проектирования жилого дома.
Земельный участок находится в окружении трех объектов культурного наследия, один из которых федерального значения. После приобретения прав на земельный участок Истец полтора года с привлечением специалистов занимался вопросом установления границ объектов культурного наследия, которые были установлены приказом Управления государственной охраны объектов культурного наследия Свердловской области от 19.07.2018 N 297. До сегодняшнего дня не завершена работа по разработке и утверждению охранных зон объектов культурного наследия, так как разработанные проекты находятся сегодня в государственной экспертизе, после ее завершения все проекты будут переданы в Управление на утверждение.
В ответ на неоднократные обращения в Администрацию города Екатеринбурга по вопросу согласования архитектурного облика объекта будущего строительства Истец получал немотивированный отказ, что также препятствует началу осуществления строительных работ.
Вместе с тем, Истец в связи с истечением срока действия договора аренды обратился к Ответчику с письмом о продлении договора с целью завершения подготовительных работ и осуществления строительства.
Письмом исх. N 17-01-82/11897 от 15.07.2019 Ответчик указал на невозможность продления договора и разъяснил Истцу, что после истечения срока действия его Договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок в соответствии с положениями п. 2 ст. 621 ГК РФ.
25.10.2019 Истец повторно обратился с письмом о продлении договора на срок 5 лет, т.е. до 05.08.2024.
Исходящим письмом от 14.11.2019 N 17-01-82/20742 Ответчик сообщил о том, что пролонгация договора не предусмотрена.
На обращение от 23.03.2020, в котором дополнительно приведена ссылка на письмо директора Департамента земельных и лесных отношений от 28.08.2014 N17-01-82/12077 подтверждающее наличие правовых оснований для продления договора ответ в адрес Истца не поступал.
26.03.2020 Истцом получена выписка ЕГРН на земельный участок. Согласно указанной выписке земельный участок не содержит обременении в виде права аренды на основании заключенного с Истцом договора аренды земельного участка N Т-405/0808 от 05.08.2003, однако, Истец уведомлений о намерении расторгнуть договор не получал, соглашений о расторжении договора не заключал.
В связи с чем, истец обратился в арбитражный суд с рассматриваемым иском.
Оценив фактические обстоятельства, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, суд пришел к следующим выводам.
В силу части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.
Согласно пункту 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.
В силу положений абзаца 2 пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации каждая из сторон договора аренды, заключенного на неопределенный срок, вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.
Пунктом 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что договор аренды заключается на срок, определенный договором.
Согласно пункту 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 ГК РФ).
В соответствии с частью 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.
Как разъяснено в пункте 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договорах аренды", согласно абзацу первому пункта 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.
Положениями статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрены специальные основания прекращения аренды земельных участков, в том числе неиспользование земельного участка, предназначенного для жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка.
Таким образом, положения Земельного кодекса Российской Федерации, имеющие приоритетное значение по сравнению с нормами гражданского законодательства при регулировании имущественных отношений, объектом которых являются земельные участки, устанавливают особенности правового режима земель в период осуществления на них строительства, в частности, путем определения специальных оснований для прекращения договора аренды.
Как следует из материалов дела и установлено судом, истец в связи с истечением срока действия договора аренды обратился к ответчику с письмом о продлении договора с целью завершения подготовительных работ и осуществления строительства.
Письмом исх. N 17-01-82/11897 от 15.07.2019 Ответчик указал на невозможность продления договора и разъяснил Истцу, что после истечения срока действия его Договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок в соответствии с положениями п. 2 ст. 621 ГК РФ.
25.10.2019 Истец повторно обратился с письмом о продлении договора на срок 5 лет, т.е. до 05.08.2024.
Исходящим письмом от 14.11.2019 N 17-01-82/20742 Ответчик сообщил о том, что пролонгация договора не предусмотрена.
На обращение от 23.03.2020, в котором дополнительно приведена ссылка на письмо директора Департамента земельных и лесных отношений от 28.08.2014 N17-01-82/12077 подтверждающее наличие правовых оснований для продления договора ответ в адрес Истца не поступал.
Из разъяснений, изложенных в п. 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 N 16 "О свободе договора и ее пределах" следует, что п. 2 ст. 610 ГК РФ предусматривает право каждой из сторон договора аренды, заключенного на неопределенный срок, немотивированно отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону в названные в данной норме сроки. Эта норма хотя и не содержит явно выраженного запрета на установление иного соглашением сторон, но из существа законодательного регулирования договора аренды как договора о передаче имущества во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ) следует, что стороны такого договора аренды не могут полностью исключить право на отказ от договора, так как в результате этого передача имущества во владение и пользование фактически утратила бы временный характер.
Реализация предоставленного законом арендодателю права на отказ от договора аренды, возобновленного на неопределенный срок, не ставится в зависимость от каких-либо специальных ограничений, а также наличия либо отсутствия на земельном участке, являющемся предметом договора аренды, какого-либо объекта, в том числе недвижимого имущества.
Судом не установлено признаков злоупотребления правом в действиях Министерства при направлении одностороннего отказа от договора.
По общему правилу пункта 5 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.
В абзацах 3 и 4 пункта 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что, оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения. В этом случае суд при рассмотрении дела выносит на обсуждение обстоятельства, явно свидетельствующие о таком недобросовестном поведении, даже если стороны на них не ссылались (статья 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Реализация предоставленного законом права на отказ от договора аренды земельного участка, возобновленного на неопределенный срок, при том, что данное право ничем не ограничена, злоупотреблением признаваться не может.
Согласно абзацу второму пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации если договор аренды заключен на неопределенный срок, каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.
Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
Для отказа от договора аренды в порядке статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации необходимо волеизъявление только одной стороны договора.
Согласно разъяснениям, изложенным в абзаце 12 пункта 4 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", при направлении арендатору уведомления о прекращении договора на основании пункта 2 статьи 610 ГК РФ не имеет значения, какие обстоятельства предопределили намерение арендодателя отказаться от договора. Обществом не оспаривается, что по истечении указанного в договоре аренды срока, договор считался заключенным на неопределенный срок.
В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора аренды недвижимого имущества, предупредив об этом другую сторону за три месяц(пункт 2 статьи 610 ГК РФ).
В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.
В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.
Судом установлено и материалами дела подтверждается, что ответчик в адрес истца направил уведомление от 20.09.2019 об отказе от договора.
В материалы дела представлен конверт, возвращенный почтой России с отметкой "Истек срок хранения".
Доводы истца о том, что данное уведомление направлено не по юридическому адресу истца судом отклоняются на основании следующего.
Любое уведомление, которое одна сторона направляет другой стороне в соответствии с настоящим договором, направляется в письменной форме почтой или факсимильной связью с последующим предоставлением оригиналов. Уведомление вступает в силу в день получения его лицом, которому оно адресовано, если иное не установлено действующим законодательством или настоящим договором.
Согласно ч. 2 ст. 54 Гражданского кодекса Российской Федерации место нахождения юридического лица определяется местом его государственной регистрации. Государственная регистрация юридического лица осуществляется по месту нахождения его постоянно действующего исполнительного органа, а в случае отсутствия постоянно действующего исполнительного органа - иного органа или лица, имеющих право действовать от имени юридического лица без доверенности.
В соответствии с п. 1 ст. 5 Федерального закона N 129-ФЗ от 08.08.2001 "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей" адрес места нахождения организации относится к сведениям, содержащимся в Едином государственном реестре юридических лиц.
С учетом положения пункта 2 статьи 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации юридически значимое сообщение, адресованное юридическому лицу, направляется по адресу, указанному соответственно в едином государственном реестре юридических лиц либо по адресу, указанному самим юридическим лицом (п. 63 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").
Судом установлено, что уведомление направлено по адресу истца, указанному им в ЕГРЮЛ в качестве юридического адреса: 620100, СВЕРДЛОВСКАЯ ОБЛАСТЬ, ГОРОД ЕКАТЕРИНБУРГ, УЛИЦА ТКАЧЕЙ, ДОМ 23, ОФИС 520.
Между тем в соответствии с п. 3 ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.
Кроме того, в силу п. 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации.
На основании изложенного, с учетом разъяснений, содержащихся в п. 63 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", суд пришел к выводу о том, что общество "ЮВА РЕАЛ ЭСТЕЙТ" несет риск не получения корреспонденции по указанному адресу.
Согласно штампам на представленном ответчиком копии конверте, суд приходит к выводу о том, что документы считаются полученными истцом 06.11.19.
Таким образом, Общество "ЮВА РЕАЛ ЭСТЕЙТ" уведомлено об отказе от договора в установленном порядке. Приведенные положения законодательства и фактические обстоятельства безусловно свидетельствуют о том, что действия Министерства, связанные с односторонним отказом от договора аренды, совершены в соответствии с законодательством, не противоречат ему.
При таких обстоятельствах судом не усмотрено оснований для удовлетворения исковых требований.
В соответствии с ч. 1 ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.
При отказе в удовлетворении исковых требований все судебные расходы в соответствии с ч. 1 ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на истца.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 110, 167 - 170, 171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд решил:
1. В удовлетворении исковых требований отказать.
2. Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.
Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме).
Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через арбитражный суд, принявший решение. Апелляционная жалоба также может быть подана посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте арбитражного суда в сети "Интернет" http://ekaterinburg.arbitr.ru.
В случае обжалования решения в порядке апелляционного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить соответственно на интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда http://17aas.arbitr.ru.
Судья Ю.С. Колясникова