Решение от 16 октября 2014 года №А59-1493/2014

 
 
АРБИТРАЖНЫЙ СУД САХАЛИНСКОЙ ОБЛАСТИ
 
 
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
 
 
Р Е Ш Е Н И Е
 
 
    Дело А59-1493/2014
 
 
    16 октября 2014 года                                                 г. Южно-Сахалинск
 
 
    Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 09 октября 2014 года, решение в полном объеме изготовлено 16 октября 2014 года.
 
 
    Арбитражный суд Сахалинской области в составе:
 
    председательствующего судьи Боярской О.Н., при ведении протокола секретарем судебного заседания Бурковской Е.А.,
 
    рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Бизнес Инвест Групп» (ОГРН 1116501004817 ИНН 6501239898, адрес регистрации: 693020, Сахалинская область, г. Южно-Сахалинск, ул. Хабаровская, 60) к индивидуальному предпринимателю Стельмах Светлане Владимировне (ОГРНИП 304650105700070 ИНН 650112742263, адрес регистрации: 693000, Сахалинская область) об обязании устранить препятствия в пользовании обществом принадлежащим ему на праве собственности помещением путем демонтажа торгового павильона,
 
 
    при участии в судебном заседании:
 
    представители истца Шилов Игорь Павлович, по доверенности от 23 сентября 2014 года, Болутенко Надежда Олеговна, по доверенности от 23 сентября 2014 года,
 
 
    представитель ответчицы Волкова Наталья Юрьевна, по доверенности от 02 сентября 2014 года,
 
 
    представитель третьего лица ТСЖ «Рябинка» Волкова Наталья Юрьевна, по доверенности от 29 марта 2012 года,
 
 
    представители третьих лиц ООО «Жилищно-эксплуатационное управление – 2», Департамент архитектуры, градостроительства и землепользования города Южно-Сахалинска – представителей не направили,
 
 
    у  с  т  а  н  о  в  и  л  :
 
 
    Общество с ограниченной ответственностью «Бизнес Инвест Групп» обратилось в суд с иском к индивидуальному предпринимателю Стельмах С.В. об обязании устранить препятствия в пользовании принадлежащим истцу помещением кафе, расположенным в многоквартирном жилом доме по адресу: г. Южно-Сахалинск, ул. Ленина, д. 218, путем демонтажа торгового павильона, расположенного с южной стороны указанного жилого дома, в течение 10 дней с момента вступления решения в законную силу.
 
 
    В обоснование иска указано, что принадлежащий ответчице торговый павильон возведен без разрешительных и правоустанавливающих документов. Он непосредственно примыкает к южной стороне жилого дома, что противоречит существующим строительным, санитарным и противопожарным правилам. Распоряжение имуществом многоквартирного жилого дома производится по решению всех собственников помещений, при этом такое решение о передаче в аренду земельного участка, принадлежащего на праве общей собственности всем собственникам, не принималось.
 
 
    Возведенный павильон препятствует истцу в осуществлении в полном объеме правомочий собственника объекта недвижимости, поскольку у истца полностью отсутствует возможность пользоваться окном внутреннего помещения, к которому вплотную примыкает павильон ответчицы.
 
 
    В судебном заседании представители истца на удовлетворении требований настаивали.
 
 
    Представитель ответчицы иск не признала. Она указала, что с 1999 года на основании постановления мэра города Южно-Сахалинска индивидуальному предпринимателю Стельмах С.В. был передан в аренду земельный участок с южной стороны жилого дома по адресу г. Южно-Сахалинск, ул. Ленина, 218. Впоследствии, в связи с формированием придомовой территории дома 218 по ул. Ленина, собственники помещений указанного дома стали владеть земельным участком под домом на праве общей долевой собственности. Решением общего собрания собственников дома полномочия по передачу в аренду общего имущества были переданы ТСЖ «Рябинка». Между ТСЖ «Рябинка» и ответчицей был заключен договор аренды, и таким образом, ответчица пользуется земельным участком, на котором расположен некапитальный торговый павильон на законных основаниях.
 
 
    Кроме того представитель ответчицы полагала, что права истца установленным торговым павильоном не нарушаются. Имущество было приобретено ООО «Бизнес Инвест групп» в том состоянии, в котором находится в настоящее время, то есть при приобретении имущества истец был осведомлен о его состоянии и отсутствии окна во внутреннем помещении (том 2 л.д. 25-28).
 
 
    От третьего лица ТСЖ «Рябинка» поступил отзыв, в котором поддержана позиция ответчицы (том 2 л.д.29-31).
 
 
    Третьи лица ТСЖ «Рябинка», Департамент архитектуры, градостроительства и землепользования города Южно-Сахалинска, ООО «ЖЭУ-2» представителей не направили, о рассмотрении дела извещены надлежаще, от Департамента поступило ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие его представителя, судом определено на основании части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса РФ рассмотреть дело в отсутствие представителей третьих лиц.
 
 
    Выслушав участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
 
 
    Как установлено судом из материалов дела, истец ООО «Бизнес Инвест групп» на основании договора купли-продажи от 01 ноября 2013 года приобрело в собственность объект недвижимости: кафе, назначение нежилое, общей площадью 196 кв. метров, на 1 этаже, имеющее кадастровый номер 65-65-01/002/2009-708, расположенное по адресу г. Южно-Сахалинск, ул. Ленина, 218. Право собственности зарегистрировано в установленном законом порядке в Управлении Росреестра по Сахалинской области 23 декабря 2013 года (том 1 л.д. 18-21).
 
 
    Помещение кафе располагается с южной стороны жилого дома, что подтверждается поэтажными планами дома 218 по ул. Ленина (том 1 л.д. 97,98).
 
 
    Из пояснений сторон и материалов дела следует, что вплотную к южной стене дома примыкает временный торговый павильон «Семена», что подтверждается топографической съемкой и не оспаривается участвующими в деле лицами (том 1 л.д.45).
 
 
    Указанный павильон эксплуатируется индивидуальным предпринимателем Стельмах С.В., что также не оспаривается сторонами.
 
 
    Ответчица ранее владела земельным участком под павильоном на основании договора аренды №  7561 от 10 июня 2005 года, заключенного с Департаментом архитектуры, градостроительства и управления недвижимостью города Южно-Сахалинска. По условиям договора, земельный участок площадью 34 кв. метра южнее жилого дома № 218 по ул. Ленина был предоставлен ответчице под реконструкцию существующего временного торгового павильона «Семена» (том 2 л.д. 33-40). Договор, как заключенный сроком на один год,  зарегистрирован в установленном порядке в Управлении Росреестра по Сахалинской области.
 
 
    Соглашением от 06 июня 2012 года договор аренды № 7561 от 10 июня 2005 года расторгнут, дата прекращения права аренды определена 25 февраля 2012 года, в связи с формированием земельного участка под многоквартирные жилые дома (том 1 л.д. 78).
 
 
    04 октября 2012 года на кадастровый учет поставлен земельный участок с кадастровым номером 65:01:0703001:2820, площадью 4656+/- 24 кв. метра, с видом разрешенного использования : многоквартирный жилой дом, правообладателем которого являются собственники помещений в многоквартирном жилом доме на праве долевой собственности (том 2 л.д. 133).
 
 
    В силу части 5 статьи 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 года № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса РФ» с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
 
 
    Таким образом, с 04 октября 2012 года земельный участок под многоквартирным домом по ул. Ленина 218 г. Южно-Сахалинска находится в общей долевой собственности собственников помещений данного дома.
 
 
    20 декабря 2012 года состоялось внеочередное общее собрание собственников помещений в многоквартирном жилом доме в форме заочного голосования. Решения собрания оформлены протоколом № 12/201РС218. На собрании были рассмотрены, в том числе, вопросы о передаче ТСЖ «Рябинка» полномочий по заключению договоров аренды общего имущества собственников помещений и о передаче во временное пользование (аренду) общего имущества собственников МКД Ленина 218, а именно земельный участок площадью 55 кв. метров, расположенный на юго-восточной части придомовой территории МКД Ленина 218, вдоль южного торца МКД Ленина 218 Стельмах С.В.
 
 
    По указанным вопросам приняты положительные решения (том 2 л.д. 58-62).
 
 
    На основании состоявшегося 20 декабря 2012 года решения собрания, 25 декабря 2012 года арендодатель ТСЖ «Рябинка» сдал, а арендатор, предприниматель Стельмах С.В. приняла в пользование на условиях аренды земельный участок площадью 55 кв. метров, южнее жилого дома № 218 по ул. Ленина, для размещения временного торгового павильона «Садовод», в границах, указанных на прилагаемом к договору Плане земельного участка. Срок договора определен с 25 декабря 2012 года по 24 декабря 2013 года( пункт 2.1 договора) ( том 2 л.д. 63-68).
 
 
    Земельный участок передан арендатору по акту № 4 от 25 декабря 2012 года (том 2 л.д. 68).
 
 
    Соглашением от 25 декабря 2013 года срок договора аренды продлен до 24 декабря 2014 года ( том 2 л.д. 69).
 
 
    Представитель ответчицы, ссылаясь на протокол собрания от 20 декабря 2012 года и договор аренды от 25 декабря 2012 года, полагает, что у ответчицы имеются законные основания для аренды спорного земельного участка.
 
 
    В силу части 1 статьи 36 Жилищного кодекса РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.
 
 
 
    Частью 4 приведенной статьи предусмотрено, что по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.
 
 
    В соответствии со статьей 44 Жилищного кодекса РФ к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им; принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме.
 
 
    Решения собрания МКД (многоквартирный жилой дом) от 20 декабря 2012 года, оформленные протоколом № 12/201РС218, никем не оспорены и не признаны недействительными.
 
 
    Между тем, решение собрания не может являться правоустанавливающим документом для возникновения права аренды. Суд полагает, что возникновение такого права возможно при установлении всех элементов сложного юридического состава, каковыми в данном случае являются: принятие решения собственниками имущества об использовании земельного участка, передача полномочий на заключение договоров аренды общего имущества многоквартирного жилого дома, заключение договора и его последующая государственная регистрация.
 
 
    Как видно из условий договора, он заключен сроком на один год, при этом не прошел государственную регистрацию в установленном законом порядке.
 
 
    В соответствии с пунктом 3 статьи 433 Гражданского кодекса РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
 
 
    В силу пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
 
 
    В соответствии с частью 1 статьи 26 Земельного кодекса РФ права на земельные участки, предусмотренные главами IIIи IVнастоящего Кодекса, удостоверяются документами в соответствии с Федеральным  законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
 
 
    Срок заключенного сторонами по делу договора аренды составляет один год, поэтому данный договор в силу приведенных норм подлежал государственной регистрации и из-за отсутствия таковой не может считаться заключенным.
 
 
    Кроме того, суд полагает, что договор является незаключенным по следующим основаниям.
 
 
    В силу пункта 1 статьи 607 Гражданского кодекса РФ в аренду могут передаваться, в частности, земельные участки и другие обособленные природные объекты, иные вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).
 
 
    Как самостоятельный объект аренды может также выступать и часть земельного участка, что следует из подпункта 3 пункта 1 статьи 6 Земельного кодекса РФ и пункта 2 статьи 26 Федерального закона № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 года.
 
 
    В соответствии с пунктом 1 статьи 432 Гражданского кодекса РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
 
 
    Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
 
 
    Пунктом 3 статьи 607 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
 
 
    Исследовав условия договора аренды земельного участка от 25 декабря 2012 года, суд приходит к выводу, что предмет договора, поименованный в договоре аренды, как земельный участок, площадью 55 кв.метров, расположенный по адресу: г. Южно-Сахалинск, южнее жилого дома №218 по ул. Ленина, для размещения временного торгового павильона «Садовод», в границах, указанных на прилагаемом к настоящему договору плане земельного участка, не позволяет  в достаточной степени идентифицировать предмет аренды.
 
 
    Прежде всего, указанный в договоре и акте приема-передачи имущества в аренду план размещения объекта ответчицей в дело не представлен.
 
 
    Кроме того, суд приходит к выводу, что единственным доказательством выноса границ в натуре и точного расположения земельного участка на местности является установление его координат. Отсутствие сведений о границах передаваемого в аренду земельного участка не позволяет однозначно определить участок в качестве объекта недвижимости, подлежащего передаче по договору аренды.
 
 
    На основании изложенного, суд приходит к выводу, что индивидуальный предприниматель Стельмах С.В. использует земельный участок, принадлежащий собственникам МКД № 218 по ул. Ленина г. Южно-Сахалинска, без законных оснований.
 
 
    При разрешении спора суд руководствуется не только вышеизложенными выводами о незаключенности договора аренды от 25 декабря 2012 года.
 
 
    Из приведенной статьи 36 Жилищного кодекса РФ следует, что собственники помещений в многоквартирном доме могут принять решение о передаче общего имущества многоквартирного дома в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц ( часть 4 статьи 36).
 
 
    Из анализа содержания приведенной нормы права судом сделан вывод, что пределы распоряжения общим имуществом многоквартирного жилого дома ограничены защитой интересов иных лиц. Суд полагает, что собственники, если они составляют большинство при принятии такого решения, не вправе распорядиться имуществом таким образом, чтобы это влекло нарушение прав любого из собственников дома.
 
 
    В соответствии со статьей 301 Гражданского кодекса РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения. В силу статей 304, 305 Гражданского кодекса РФ лицо, не являющееся собственником имущества, но владеющее имуществом на основании, предусмотренном законом или договором, может требовать устранения всяких нарушений его права.
 
 
    Нарушение права собственности на объект недвижимости помещение кафе истец мотивирует тем, что одно из внутренних окон помещения кафе закрыто задней стеной павильона «Садовод».
 
 
    Указанное обстоятельства стороной ответчика не опровергнуто, и кроме того подтверждается представленными в дело доказательствами, как стороной истца, так и стороной ответчика.
 
 
    26 октября 2012 года Сахалинским филиалом ФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ» дано заключение о том, что в соответствии с данными технического паспорта жилого дома № 218 по ул. Ленина в торцевой части здания с южной стороны на первом и всех последующих этажах имелись оконные проемы в количестве 2-х штук на каждом этаже. Технические паспорта от 21 декабря 1971 года и 22 июля 1988 года отражают данные оконные проемы. Впоследствии одно из окон было заложено и обито облицовочным материалом, что лишило возможности их визуально обнаружить при технической инвентаризации по состоянию на 18 декабря 2008 года ( том 2 л.д. 88-90).
 
 
    ТСЖ «Рябинка» представило Акт обследования южной торцевой стены дома, которые установлен, что оконный проем в юго-восточной торцевой части стены на высоте первого этажа заложен капитальной шлакоблочной кладкой на всей площади проема (том 2 л.д.54-56).
 
 
    Указанное обстоятельство подтверждено Актом по результатам инженерного исследования строительных конструкций № 18/460 от 21 августа 2014 года, составленного ООО «Центральная строительная лаборатория «Сахалинстрой» ( том 2 л.д. 57).
 
 
    Из анализа представленных в дело документов следует, что оконный проем существует, и он закрыт задней стеной павильона, примыкающего к стене дома.
 
 
    То обстоятельство, что оконный проект в настоящее время по воле предыдущих собственников заложен шлакоблочной кладкой, не может ограничить право пользоваться своими имуществом в том объеме, в котором желает это сделать новый собственник ООО «Бизнес Инвест групп».
 
 
    На основании изложенного суд приходит к выводу, что индивидуальный предприниматель Стельмах С.В. занимает земельный участок, примыкающий к южной стене дома № 218 по ул.Ленина г. Южно-Сахалинска без законных оснований, при этом возведенный ею торговый павильон препятствует в осуществлении истцом права собственности на объект недвижимости, поскольку полностью закрывает оконный проем. На основании изложенного суд удовлетворяет исковые требования в полном объеме.
 
 
    Доказательств иного нарушения права собственности, того, что павильон загораживает светопрозрачный фасад помещения кафе, истцом в дело не представлено.
 
 
    В соответствии с частью 1 статьи 174 Арбитражного процессуального кодекса РФ при принятии решения, обязывающего ответчика совершить определенные действия, не связанные со взысканием денежных средств или с передачей имущества, арбитражный суд в резолютивной части решения указывает лицо, обязанное совершить эти действия, а также место и срок их совершения.
 
 
    ООО «Бизнес Инвест групп» заявило требование о возложении обязанности демонтировать торговый павильон в течение 10 дней с момента вступления решения в законную силу. Суд полагает, что указанный истцом срок является слишком коротким для выполнения этой обязанности, и устанавливает срок один месяц.
 
 
    В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ с ответчика в пользу истца подлежат возмещению понесенные судебные расходы на оплату государственной пошлины.
 
 
    Руководствуясь статьями 167-171 Арбитражного процессуального кодекса РФ, суд
 
 
р  е  ш  и  л :
 
 
    Исковые требования общества с ограниченной ответственностью «Бизнес Инвест Групп» удовлетворить.
 
 
    Обязать индивидуального предпринимателя Стельмах Светлану Владимировну устранить препятствия в пользовании обществом с ограниченной ответственностью «Бизнес Инвест Групп» помещением кафе, расположенной в многоквартирном жилом доме по адресу г. Южно-Сахалинск, ул. Ленина, 218, путем демонтажа торгового павильона, расположенного с южной стороны жилого дома в течение месяца с момента вступления решения в законную силу.
 
 
    Взыскать с индивидуального предпринимателя Стельмах Светлану Владимировну в пользу общества с ограниченной ответственностью «Бизнес Инвест Групп» возмещение понесенных расходов на оплату государственной пошлины в сумме 4 000 (четыре тысячи рублей).
 
 
    Решение может быть обжаловано в Пятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с момента вынесения в полном объеме, после чего в арбитражный суд кассационной инстанции Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа.
 
 
    Судья                                                                 О.Н. Боярская