Решение от 05 декабря 2013 года №А58-2302/2008

Дата принятия: 05 декабря 2013г.
Номер документа: А58-2302/2008
Раздел на сайте: Суды общей юрисдикции
Тип документа: Решения

РЕШЕНИЕ
 
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
 
п. Нижний Ингаш 5 декабря 2013 года
 
    Нижнеингашский районный суд Красноярского края в составе
 
    председательствующей судьи Хаятовой В.В.,
 
    при секретаре Молоковой А.Б.,
 
    с участием:
 
    истца Артищева Н.В.,
 
    представителя истца Белоусовой И.П.(по заявлению),
 
    представителя ответчика Соколовой З.М. (по доверенности),
 
    рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Артищева Н. В. к Комитету по имущественным и земельным отношениям администрации Нижнеингашского района о признании незаконными действий по увеличению размера арендной платы,
 
УСТАНОВИЛ:
 
    Артищев Н.В., обратился в суд с иском к Комитету по имущественным и земельным отношениям администрации Нижнеингашского района о признании незаконными действий по увеличению размера арендной платы. Свои требования мотивирует тем, что 20.09.2010 года между истцом и Администрацией Нижнеингашского района (далее - Ответчик), был заключен договор аренды № 84, находящегося в государственной собственности земельного участка, который был зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Красноярскому краю 15.10.2010 года за № 24-24-15/010/2010-282. 19 августа 2013 года истец обратился к ответчику с заявлением о продлении срока аренды земельного участка, поскольку земельный участок предоставлялся в аренду под строительство автозаправочной станции, а ее строительство не завершено. В течение всего срока действия договора аренды истец добросовестно и регулярно вносил арендную плату, в размере определенном договором, никаких уведомлений об увеличении размера арендной платы он не получал, к тому же, в соответствии с условиями договора им ежеквартально предоставлялись в Комитет по имущественным и земельным отношениям администрации Нижнеингашского района платежные поручения об оплате арендной платы. Однако, в период рассмотрения заявления истца о продлении срока аренды земельного участка, ему было направлено претензионное письмо от 06.09.2013г. № 460 о том, что за истцом числится задолженность по арендной плате по договору аренды № 84 от 20.09.2010 года за период с 01.01.2013 по 16.09.2013 года, вместе с пеней в сумме 89395,24 рубля. Об увеличении размера арендной платы истцу не было известно, уведомления об увеличении размера арендной платы он не получал, о сложившейся задолженности по договору аренды истцу стало известно лишь 14.09.2013 года при получении претензионного письма. Начисление арендной платы с 01.01.2013г. в новом размере, а тем более пени за неуплату, учитывая, что об увеличении размера арендной платы истец уведомлен не был, истец считает незаконным и не обоснованным, нарушающим его права, предусмотренные Гражданским кодексом РФ, как стороны по договору аренды имущества, в данном случае земельного участка. Просит суд признать незаконными действия Комитета по имущественным и земельным отношениям администрации Нижнеингашского района по увеличению размера арендной платы по договору аренды № 84 от 20.09.2010г. с 01.01.2013г., без соответствующего уведомления арендатора - Артищева Н.В.;
 
    Истец Артищев Н.В. в судебном заседании заявленные требования поддержал в полном объеме по основаниям, изложенным в исковом заявлении, дополнительно суду пояснил, что ежеквартально в 2013 году он вносил арендную плату согласно установленного в 2012 году расчета на счет ответчика. Он или его представитель своевременно приносили платежные поручения, подтверждающие внесение арендной платы на счет ответчика, однако, работники Комитета ни разу ему не сказали, что оплата по договору аренды увеличилась и только в сентябре 2013 года ему было вручено претензионное письмо, а в конце сентября он получил уведомление от ответчика, датированное 16.09.2013 года, в котором было указано, что оно направляется повторно, а также содержалась информация о том, что арендная плата за 2013 год составляет 111910,92 рубля в год и был приложен расчет арендной платы. Ранее размер арендной платы составлял 15095,90 рублей в год. Таким образом, арендная плата увеличилась в несколько раз, однако, истца об этом никто не известил, что является нарушением прав истца, поскольку истец не зная о таком большом повышении арендной платы был лишен возможности права выбора - пользоваться данным земельным участком или отказаться от его использования.
 
    Представитель истца Белоусова И.П. в судебном заседании заявленные истцом требования поддержала в полном объеме, суду дополнительно пояснила, что ответчик в одностороннем порядке, без извещения истца с 1 января 2013 года изменил существенные условия договора аренды - годовой размер арендной платы, которая увеличилась с 15095,90 рублей в год до 111910,92 рубля в год. Уведомление истцу об изменении арендной платы было направлено только 16.09.2013 года. Указанное увеличение арендной платы произошло не по причине изменения методики расчета арендной платы и базовых ставок на законодательном уровне, а вследствие того, как стало известно истцу и его представителю в судебном заседании в связи с тем, что Решением Нижнеингашского районного Совета депутатов № 26-261 от 21.12.2012 года были внесены изменения в Решение районного Совета депутатов от 27.03.2012 года № 18-201, согласно которых из пункта 1 Решения исключены слова: «утвердить коэффициент К-1 в размере 0,015 для земельных участков, предоставленных под автозаправочные станции». В связи с чем, считает доводы представителя ответчика со ссылкой на позицию, изложенную в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного суда РФ от 02.02.2010 года №12404/09 по делу № А58-2302/2008 о том, что новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, считает необоснованной, так как на законодательном уровне изменение базовых ставок и методики расчета арендной платы в спорный период времени не производилось, кадастровая стоимость земельного участка осталась прежней. В связи с чем, считает применимым в данном случае пункт 6.1 договора аренды № 84 от 20.09.2010 года, согласно которого все изменения и (или) дополнения к Договору подлежат государственной регистрации в установленных законом случаях, так как речь идет о значительном увеличении (в 7 раз и более) арендной платы, что является существенным условием договора, а в соответствие с требованиями Гражданского кодекса РФ, соглашение между сторонами договора должно быть достигнуто по всем существенным условиям договора. Увеличив в одностороннем порядке размер арендной платы без уведомления арендатора, ответчик нарушил право истца, лишив его возможности сделать выбор - пользоваться данным земельным участком или отказаться от его использования, а также ухудшил его материальное положение, направив уведомление истцу об изменении арендной платы с 1 января 2013 года в последний день срока действия договора - 16.09.2013 года, который заключен на срок с 16.09.2010 года по 16.09.2013 года и которое истец получил уже за пределами срока, на который был заключен договор аренды.
 
    Представитель ответчика Комитета по имущественным вопросам и земельным отношениям администрации Нижнеингашского района Соколова З.М. (по доверенности) в судебном заседания требования истца не признала, суду пояснила, что действия ответчика по увеличению размера арендной платы считает законными и обоснованными, поскольку увеличение размера арендной платы по договору произошло в результате внесения изменений в нормативный акт - в Решение Нижнеингашского районного Совета депутатов № 18-201 от 27.03.2012 года Решением № 26-261 от 21.12.2012 года, что дало ответчику право в одностороннем и бесспорном порядке в соответствие с пунктом 6.3 договора аренды № 84 от 20.10.2010 года изменить арендную плату. Эта позиция изложена в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного суда РФ от 02.02.2010 года №12404/09 по делу № А58-2302/2008, согласно которой новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта. Кроме того, считает, что истец знал об изменении арендной платы, поскольку ответчиком 31.01.2013 года за № 47/1 ему было направлено уведомление простым письмом, что подтверждается копиями журнала исходящей корреспонденции, обязанность направлять уведомления арендатору заказным путем договором не предусмотрена.
 
    Третье лицо - администрация Нижнеингашского района, надлежаще извещенное о месте и времени судебного заседания в суд не явилось, о причинах неявки суд не известило, предоставило заявление, в котором просит суд рассмотреть дело в отсутствие его представителя, требования истца считает не подлежащими удовлетворению.
 
    Свидетель Ратькова О.А., допрошенная в судебном заседании суду пояснила, что последний раз кадастровая стоимость земельного участка изменилась на законодательном уровне (произведена оценка кадастровой стоимости земельных участков) с 1 января 2012 года. Решением Нижнеингашского районного Совета депутатов № 26-261 от 21.12.2012 года были внесены изменения в Решение районного Совета депутатов от 27.03.2012 года № 18-201, согласно которых из пункта 1 Решения исключены слова: «утвердить коэффициент К-1 в размере 0,015 для земельных участков, предоставленных под автозаправочные станции», в связи с чем, был изменен размер арендной платы в сторону увеличения с 1 января 2013 года. Артищев в течение 2013 года неоднократно приходил в Комитет по имущественным и земельным отношениям, по вопросам арендной платы с ним работала специалист Комитета - Древина А.В.
 
    Свидетель Древина О.В., суду показала, что в соответствие с Решением районного Совета депутатов от 27.03.2012 года № 18-201, в число социально-значимых видов деятельности на территории района были включены земельные участки под автозаправочные и газонаполнительные станции, для которых был утвержден коэффициент К-1 в размере 0,015. В данное Решение Решением Нижнеингашского районного Совета депутатов № 26-261 от 21.12.2012 года были внесены изменения, согласно которых из пункта 1 Решения исключены слова: «утвердить коэффициент К-1 в размере 0,015 для земельных участков, предоставленных под автозаправочные станции». В связи с чем с 1 января 2013 года арендатору Артищеву был изменен размер арендной платы, произведено её исчисление с учетом коэффициента К1 равного 0,111, который согласно приложения №1 к решению районного Совета депутатов от 27.03.2012 года №18-201, применяется для сельских населенных пунктов по категории земель и видам разрешенного использования - земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания, на основании отчета экономической обоснованности коэффициентов К1 и К2, произведенного ФГУП «ФКЦ «Земля» 22 декабря 2011 года. Артищев действительно на протяжении 2013 года неоднократно приходил в Комитет по земельным и имущественным отношениям для решения различных вопросов, платежные поручения он или его представитель передавали бухгалтеру. О том какая арендная плата была произведена истцом ей неизвестно, поскольку она платежки не видела.
 
    Выслушав стороны, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.
 
    На основании ст. 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с требованиями закона и условиями обязательства.
 
    В соответствии со ст. 310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий, не допускаются за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.
 
    В соответствии со ст. 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
 
    Частью 1 ст. 452 ГК РФ предусмотрено, что соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное. Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (ч. 2 указанной статьи).
 
    Согласно п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
 
    В силу положений части 3 статьи 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.
 
    По смыслу законоположений, регулирующих арендные правоотношения, возможность изменения арендной платы в одностороннем порядке допускается лишь на основании договора сторон, которым определены условия и механизм такого изменения.
 
    Соглашения, предусматривающие возможность изменения арендной платы в одностороннем порядке, не определяющие условия и механизм такого изменения, в силу его противоречия требованиям закона, не дают арендодателю права на повышение размера арендной платы в одностороннем порядке.
 
    Как установлено в судебном заседании, Решением Нижнеингашского районного Совета депутатов от 27.03.2012 года № 18-201 « Об утверждении коэффициентов К1, К2, используемых при определении годовой суммы арендной платы за использование земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности», утверждены социально значимые виды деятельности на территории районов, в том числе утвержден коэффициент К1 в размере 0,015 для земельных участков предоставленных под автозаправочные и газонаполнительные станции.
 
    Решением Нижнеингашского районного Совета депутатов № 26-261 от 21.12.2012 года в вышеуказанное Решение внесены изменения, согласно которых из пункта 1 решения исключены слова: «утвердить коэффициент К-1 в размере 0,015 для земельных участков, предоставленных под автозаправочные станции».
 
    Ни этим решением, ни другим нормативно-правовым актом, коэффициент К1 для земельных участков, предоставленных под строительство автозаправочных станций, не установлен.
 
    20.09.2010 года между истцом и Комитетом по имущественным и земельным отношениям администрации Нижнеингашского района (далее Ответчик), был заключен договор аренды № 84, находящегося в государственной собственности земельного участка на срок с 16.09.2010 года по 16.09.2013 года (пункт 2.1 договора). Указанный договор был зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Красноярскому краю 15.10.2010 года за № 24-24-15/010/2010-282.
 
    Размер и условия арендной платы за земельный участок определены пунктом 3 Договора. Согласно пункта 3.1 Договора, размер арендной платы в 2010 году составляет 5999,77 рублей в квартал в соответствие с приложением № 2 к договору, являющимся неотъемлемой частью договора. Арендная плата вносится арендатором ежеквартально до 10 числа первого месяца квартала, за который вносится плата (пункт 3.5Договора).
 
    Изменение, расторжение и прекращение договора регламентированы пунктом 6. В соответствие с пунктом 6.1 Договора, все изменения и (или) дополнения к Договору за исключением п.6.3 оформляются в письменной форме и подлежат государственной регистрации в установленных законом случаях. В случае изменения методики расчета арендной платы или внесения изменений в действующую (введение коэффициентов к ставкам арендной платы, установление базовых ставок арендной платы), обусловленных правовыми актами Российской Федерации, Красноярского края, органа местного самоуправления, арендодатель вправе изменить размер арендной платы в бесспорном и одностороннем порядке. Арендатор обязан перечислять арендную плату в размере и порядке, установленном арендодателем в соответствующем уведомлении с момента получения уведомления (пункт 6.3 Договора).
 
    Согласно уведомления ответчика от 06.04.2012 года, направленного истцу, годовой размер арендной платы за земельный участок по договору № 84 с 1 апреля 2012 года, установлен в 15095,90 рублей, настоящее уведомление является неотъемлемой частью договора аренды №84 от 20.09.2010 года.
 
    Свои обязательства по внесению арендных платежей с 1 января по сентябрь 2013 года истец исполнил надлежащим образом, что подтверждается материалами дела (копии платежных поручений от 28.01.2013 года; от 08.04.2013 года, от 05.07.2013 года).
 
    Как следует из материалов дела, ответчиком заказным письмом истцу направлено уведомление от 16.09.2013 г. об изменении размера арендной платы за землю с 1 января 2013 года по договору аренды № 84, находящегося в государственной собственности земельного участка от 20.09.2010 года. Согласно почтового уведомления о вручении, указанный документ направлен истцу 20.09.2013 года и получен им 25.09.2013 года. Годовой размер арендной платы согласно данного уведомления установлен с 1 января 2013 года в размере 111910,92 рубля. Данный расчет произведен с применением коэффициента К1 равного 0,1112.
 
    Таким образом, в ходе судебного разбирательства установлено, что Комитет по имущественным и земельным отношениям администрации Нижнеингашского района без предварительного извещения арендатора и согласования с ним вопроса об увеличении годового размера арендной платы, в нарушение требований, предусмотренных ст. ст. 432 и 452 ГК РФ, а также п.6.1 Договора, фактически по прошествии 9 месяцев (уведомление согласно почтовой отметки направлено истцу 20.09.2013 года и получено им 25.09.2013 г.), за который начислена арендная плата, после истечения срока, на который заключен договор аренды (до 16.09.2013 года), произвел в одностороннем порядке изменение годовой арендной платы в сторону значительного увеличения с 15095,90 рублей в год до 111910,92 рублей в год (более чем в 7 раз) за счет изменения в одностороннем порядке вида разрешенного использования земельного участка, переданного истцу в аренду, без заключения дополнительного соглашения к Договору.
 
    Ответчик принял решение об изменении размера арендной платы в одностороннем порядке, и это изменение произошло не за счет изменения методики расчета арендной платы или повышения ставки по одному и тому же виду разрешенного использования земельного участка, а за счет изменения этого вида.
 
    Причем, согласно кадастрового паспорта на спорный земельный участок от 26.07.2013 года, являющегося неотъемлемой частью договора аренды № 84 и нового кадастрового паспорта, изготовленного ответчиком 17 сентября 2013 года, вид разрешенного использования, не изменился.
 
    Арендатор, поставленный в известность об изменении годового размера арендной платы на 2013 год в конце сентября 2013 года, практически был лишен возможности своевременно расторгнуть договор, в том числе, и в связи с существенным изменением обстоятельств, к которым можно отнести и значительное повышение арендной платы.
 
    При изложенных обстоятельствах, суд находит требования истца обоснованными и подлежащими удовлетворению, при этом суд не находит оснований не доверять показаниям истца и его представителя, о том, что истец не получал уведомление от 31.01.2013 года за № 47/1 об изменении с 1 января 2013 года размера годовой арендной платы. К данному выводу суд приходит проанализировав предоставленные представителем ответчика копии журнала исходящей корреспонденции Комитета по имущественным и земельным отношениям администрации Нижнеингашского района, из которых следует, что в данном журнале в части направления Артищеву уведомления нарушена нумерация - №47/1, в то время, как каждому отправленному документу присвоен самостоятельный номер (46,47,48,49 и так далее), а иных доказательств подтверждающих направление истцу или получение истцом данного уведомления, ответчиком не представлено.
 
    Кроме того, в судебном заседании достоверно установлено, что истец периодически в течение 2013 года заходил в Комитет по имущественным и земельным отношениям администрации Нижнеингашского района для решения различных вопросов, однако, работники Комитета не поставили его в известность об изменении размера арендной платы.
 
    Судом не принимаются доводы представителя ответчика о праве Комитета по имущественным и земельным отношениям администрации Нижнеингашского района об одностороннем и бесспорном изменении условий договора в соответствии со ссылкой пункт 6.3 Договора и Постановлении Президиума Высшего Арбитражного суда РФ от 02.02.2010 года №12404/09 по делу № А58-2302/2008, о том, что новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта органа местного самоуправления- Решения №26-261 от 21.12.2012 года, поскольку это изменение произошло не за счет изменения методики расчета арендной платы или повышения ставки по одному и тому же виду разрешенного использования земельного участка, а за счет изменения этого вида.
 
    На основании изложенного и руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд
 
    РЕШИЛ:
 
    Требования Артищева Н. В. удовлетворить.
 
    Признать незаконными действия Комитета по имущественным и земельным отношениям администрации Нижнеингашского района Красноярского края по увеличению размера арендной платы по договору аренды № 84 от 20.09.2010г. с 01.01.2013г., без соответствующего уведомления арендатора - Артищева Н. В..
 
    Решение может быть обжаловано в Красноярский краевой суд через Нижнеингашский районный суд в месячный срок со дня изготовления решения в окончательной форме.
 
    Решение в окончательной форме изготовлено 10 декабря 2014 года.
 
    Председательствующий: В.В. Хаятова
 

Полезная информация

Судебная система Российской Федерации

Как осуществляется правосудие в РФ? Небольшой гид по устройству судебной власти в нашей стране.

Читать
Запрашиваем решение суда: последовательность действий

Суд вынес вердикт, и вам необходимо получить его твердую копию на руки. Как это сделать? Разбираемся в вопросе.

Читать
Как обжаловать решение суда? Практические рекомендации

Решение суда можно оспорить в вышестоящей инстанции. Выясняем, как это сделать правильно.

Читать