Дата принятия: 04 ноября 2014г.
Номер документа: А57-8687/2014
АРБИТРАЖНЫЙ СУД САРАТОВСКОЙ ОБЛАСТИ
410002, г. Саратов, ул. Бабушкин взвоз, д. 1; тел/ факс: (8452) 23-93-12;
http://www.saratov.arbitr.ru; e-mail: info@saratov.arbitr.ru
Именем Российской Федерации
Р Е Ш Е Н И Е
город Саратов
04 ноября 2014 года
Дело №А57-8687/2014
Резолютивная часть решения оглашена 28.10.2014
Полный текст решения изготовлен 04.11.2014
Полный Арбитражный суд Саратовской области в составе судьи Елистратова К.А при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Зуйковой А.С.
рассмотрев в судебном заседании заявления Управления по распоряжению муниципальной собственностью и земельными ресурсами администрации Балаковского муниципального района Саратовской области,
к ООО «Стройперспектива», г. Балаково о взыскании арендной платы по договору аренды №81 от 22.02.2006 в сумме 3.780.715,84 руб., пени в сумме 46.476,58 руб.
третье лицо ГУ УВД Саратовской области.
при участии в заседании: представители сторон не явились в деле имеются сведения о их надлежащем уведомлении
третье лицо- Вождаева Е.В.
У С Т А Н О В И Л:
В Арбитражный суд Саратовской области поступило заявление Управления по распоряжению муниципальной собственностью и земельными ресурсами администрации Балаковского муниципального района Саратовской области, к ООО «Стройперспектива», г. Балаково о взыскании арендной платы по договору аренды №81 от 22.02.2006 в сумме 3.780.715,84 руб., пени в сумме 46.476,58 руб.
Ответчик —возражает против удовлетворения заявленных исковых требований по доводам, изложенным в представленном отзыве на иск.
Дело рассматривается в порядке ст.ст. 152-166 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В соответствии со ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Суду представляются доказательства, отвечающие требованиям ст.ст. 67, 68, 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Рассмотрев материалы дела, выслушав представителей присутствующих сторон, Арбитражный суд при вынесении решения исходит из следующих обстоятельств и норм материального и процессуального права.
19 декабря 2007 года между администрацией Пугачевского муниципального района, 22 февраля 2006 года между комитетом по управлению имуществом Саратовской области (далее - Арендодатель) и закрытым акционерным обществом «Саратовгестрой», ООО «Ренет» (далее - Арендаторы) был заключен договор аренды земли № 81 (далее - Договор), в соответствии, с условиями которого арендатору был предоставлен в аренду земельный участок из земель поселений с кадастровым номером 64:40:04 16 01:0058, расположенный по адресу: г. Балаково, ул. Саратовское шоссе, площадью 212105 кв.м., а именно:
доля в праве аренды ЗАО «Саратовгесстрой» составляет 292143/462122;
доля в праве аренды ООО «Ренет» составляет 169979/462122.
В последствии по договору замены стороны в обязательстве права и обязанности по договору аренды земли № 81 от 22.02.2006 года перешли от ООО «Ренет» к обществу с ограни-генной ответственностью «Комета». По договору замены стороны в обязательстве от 16.11.2012 |да права и обязанности по договору аренды земли № 81 от 22.02.2006 года перешли от ЗАО «Саратовгестрой» к Киселевой Н.К. По договору замены стороны в обязательстве от 30.11.2012 года права и обязанности по договору аренды земли № 81 от 22.02.2006 года перешли от ООО «Комета» к Киселевой Н.К. По договору замены стороны в обязательстве от 30.05.2013 № 81 года права и обязанности по договору аренды земли № 81 от 22.02.2006 года перешли от Киселевой Н.К. к ООО «Стройперспектива» (уведомление о регистрации права от 10.07.2013 г.
В результате чего, с 10.07.2013 г. арендатором вышеуказанного земельного участка становиться ООО «Стройперспектива».
Балаковское муниципальное образование было переименовано в Балаковский муниципальный район. Комитет по управлению имуществом администрации Балаковского муниципального района реорганизован на основании постановления администрации Балаковского муниципального района от 08.12.2008 г. № 112-к «О реорганизации комитета по управлению и имуществом администрации Балаковского муниципального района» в форме разделения на управление имущественных отношений администрации БМР (далее - управление имущественных отношений АБМР) и управление земельных отношений администрации БМР. Управление имущественных отношений АБМР и УЗО АБМР в соответствии с ч. 3 ст.58 ГК РФ являлись правопреемниками комитета по управлению имуществом администрацииБМР.
Постановлением администрации Балаковского муниципального района от 01.10.2010 г. №65-к «О реорганизации управления земельных отношений администрации Балаковского муниципального района» УЗО АБМР было реорганизовано в форме присоединения к нему управления имущественных отношений АБМР, с последующим переименованием в управлениераспоряжению муниципальной собственностью и земельными ресурсами администрацииБалаковского муниципального района.
В соответствии с п. 2.1. Договора он заключен сроком на 9 (девять) лет.
Согласно п. 3.2. Договора арендная плата вносится Арендатором поквартально до числа месяца, следующего за оплачиваемым кварталом (не позднее 10 апреля, 10 июля, 10 октября, 10 января) путем перечисления на расчетный счет, указанный в Договоре.
Согласно п. 2 ст. 607 ГК РФ законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков.
Имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными кастами, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным законодательством (ст. 3 ЗК РФ).
В соответствии с пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
Вместе с тем, пунктом 10 статьи 3 Федерального закона «О введении в действие Хмельного кодекса Российской Федерации» установлено, что порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации и о несении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации.
По смыслу пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, если цена а определенные товары (работы, услуги) устанавливается уполномоченными государственными органами, стороны не вправе применять в договорных отношениях иные цены. Следовательно, стороны обязаны руководствоваться установленным размером арендной платы в соответствии с федеральным законом, с решениями органов государственной власти и местного самоуправления, и не вправе применять другую арендную плату. Независимо от механизма изменения арендной платы, предусмотренного договором, новый размер арендной платы подлежит применению стороны с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта.
Основными принципами земельного законодательства является платность использования земли. согласно которому любое использование земли осуществляется за плату. Одной из форм платы за использование земли является арендная плата.
Таким образом, пересмотр и перерасчет размера арендной платы арендодателем возможен на основании изменений нормативно-правовых актов федерального, областного и местного уровня.
Согласно положениям договора основанием изменения арендной платы является не дополнительное соглашение, а пересмотр арендной платы арендодателем в одностороннем рядке в соответствии с решениями органов государственной власти и местного самоуправления, централизованно устанавливающими оценочные зоны, размер нормативной цены земли (кадастровую стоимость земельного участка), базовые ставки арендной платы и льготы (уменьшение арендной платы или полного освобождения от нее).
Договор аренды предусматривает механизм определения арендной платы в зависимости наступления определенных условий, а именно, изменения действующих нормативных правовых актов, в соответствии со статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации, регулирующих порядок определения арендной платы.
Таким образом, фактическое изменение арендной платы не является изменением в соответствии с п. ст. 614 ГК РФ, а представляет собой исполнение договорного обязательства.
На основании вышеизложенного, пересмотр и перерасчет размера арендной платы арендодателем возможен на основании изменений нормативно-правовых актов федерального, областного и местного уровня. Следовательно, действия ответчика противоречат гражданскому и земельному законодательству РФ и нарушают обязательства ответчика, установленные договором аренды земельного участка.
Аналогичной позиции придерживается Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.02.2010 № 12404/09).
Постановлением Правительства Саратовской области от 27.11.2007 года № 412-П «Об установлении размера арендной платы и сроков ее внесения», установлен «размер арендной платы на год за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Саратовской области, а также за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена. Постановление Правительства Саратовской области от 27.11.2007 года № 412-П опубликовано в издании "Саратовская областная газета", официальное приложение, N 69, 104.12.2007.
В соответствии с вышеназванным постановлением устанавливается годовой размер арендной платы в размере 2% за земельные участки, предназначенные для иных целей.
Произведенный истцом расчет задолженности за период по 31.12.2012 г. произведен с применением кадастровой стоимости участка, утвержденной Постановлением Правительства Саратовской области от 07.07.2009 № 270-П «Вопросы государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Саратовской области». С 01.01.2013 г. – в соответствии с распоряжением Комитета по управлению имуществом в Саратовской области от 28.12.2012 № 989-р
Между тем, Постановлением Правительства Саратовской области от 12.02.2013 № 58-П «О признании утратившими силу некоторых правовых актов Правительства Саратовской области» названный нормативный правовой акт признан утратившим силу с 11.01.2013 (пункт 2).
Распоряжением Комитета по управлению имуществом в Саратовской области от 28.12.2012 № 989-р «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Саратовской области» утверждены новые результаты кадастровой оценки. Исходя из данного Распоряжения кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 64:40:041601:58 составляет 158.800.892 руб. 45 коп.
Данное распоряжение вступило в силу со дня официального опубликования – 11.01.2013 (пункт 2 распоряжения) и было опубликовано на сайте сетевого издания «НовостиСаратовской Губернии» www.sarnovosti.ru 11.01.2013 года.
В постановлении 02.02.2010 № 12404/09 Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации указал, что поскольку согласно пункту 3 статьи 64 Земельного кодекса Российской Федерации стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Следовательно, значение удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка, утвержденное Распоряжением Комитета по управлению имуществом Саратовской области от 28.12.2012 № 989-р, исходя из положений абзаца третьего статьи 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», подлежит применению и использованию в расчетах с момента вступления в силу этого Распоряжения и внесении утвержденных им экономических характеристик земельного участка в государственный кадастр недвижимости.
Судом установлено, что значение кадастровой стоимости было внесено в государственный кадастр недвижимости. Таким образом, утверждение новых результатов кадастровой стоимости земельного участка отменяет ранее действующие, утвержденные постановлением Правительства Саратовской области от 07.07.2009 № 270-П, в связи с чем, они в расчетах применению не подлежат.
Кроме того, из расчета усматривается, что за период с 01.01.2014 по 31.03.2014 управление при расчете арендной платы использует ставку 5 процентов от кадастровой стоимости.
Между тем решением Балаковского районного суда Саратовской области от 26.08.2014 по делу № 2-3426/2014 признано недействующим и не подлежащим применению с момента вступления в законную силу решения суда решение Собрания депутатов Балаковского муниципального образования Саратовской области от 26.01.2007 № 197 «Об арендной плате за земли Балаковского муниципального района» (в редакции решения Собрания Балаковского муниципального района Саратовской области от 31.07.2013 № 575) в части установления в пункте 9 таблицы пункта 1 «Ставки арендной платы за земли Балаковского муниципального района» ставки арендной платы за земельные участки, предназначенные для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок в размере 5 процентов от кадастровой стоимости земельных участков.
Как указал Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлениях от 24.04.2012 № 16452/11, от 29.09.2010 № 6171/10, признание нормативного акта недействующим с момента вступления в силу решения суда не должно предоставлять возможность лицу, являющемуся получателем платежей на основании незаконного нормативного акта, получать их за период до момента вступления в силу решения суда о признании нормативного акта недействующим.
Кроме того, применительно к статье 12 Гражданского кодекса и статье 13 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд вправе давать оценку нормативным актам публичных образований, регламентирующим размеры арендной платы за соответствующие земельные участки, с точки зрения их соответствия основным принципам определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности (постановление Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582), при рассмотрении гражданско-правовых споров, вытекающих из договоров аренды таких земельных участков (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.04.2012 № 15837/11).
Согласно статье 36 (часть 1) Конституции Российской Федерации условия и порядок пользования землей определяются на основе федерального закона.
В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1, пунктом 4 статьи 22, пунктами 1 и 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации любое использование земли в Российской Федерации является платным; формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата; за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата; порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерацией, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
Вопросы определения арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, на федеральном уровне не урегулированы, поэтому, к соответствующим правоотношениям могут быть применены общие начала ее определения при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, установленные Правительством Российской Федерации.
Во исполнение требований статей 22 и 65 Земельного кодекса Российской Федерации Правительством Российской Федерации принято постановление от 16.07.2009 № 582, действующее с 04.08.2009, которым утверждены основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
К основным принципам определения арендной платы, подлежащим применению ко всем публичным землям на территории Российской Федерации, отнесены принципы экономической обоснованности, предсказуемости и предельной просторы расчета, запрета необоснованных предпочтений, учета необходимости поддержки социально значимых видов деятельности, а также недопущения ухудшения положения лиц, ранее переоформивших право постоянного (бессрочного) пользования землей.
Учитывая единство экономического пространства и правовой системы Российской Федерации, указанные принципы являются общеобязательными при определении арендной платы за находящуюся в публичной собственности землю для всех случаев, когда размер этой платы определяется не по результатам торгов и не предписан федеральным законом, а согласно его требованиям подлежит установлению соответствующими компетентными органами в качестве регулируемой цены.
На основании пункта 10 статьи 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации, если иное не предусмотрено Федеральным законом «О Государственной компании «Российские автомобильные дороги».
Постановлением Правительства Саратовской области от 27.11.2007 № 412-П «Об установлении размера арендной платы за земельные участки и сроков ее внесения» установлен годовой размер арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Саратовской области, в соответствии с их видами разрешенного использования (пункт 1), а также годовой размер арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, рассчитываемый по формуле, включающей в себя удельный показатель кадастровой стоимости, общую площадь земельного участка и коэффициент в процентах от кадастровой стоимости по видам разрешенного использования земельных участков; установление порядка определения коэффициента и его значения дифференцировано с учетом видов разрешенного использования земельных участков делегированы органам местного самоуправления муниципальных районов и городских округов (пункт 2).
Решением Собрания от 26.01.2007 № 197 «Об арендной плате за земли Балаковского муниципального района» в редакции решения Собрания от 31.07.2013 № 575, действующей с 01.01.2014, для земель девятого вида разрешенного использования (земельные участки, предназначенные для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок) установлена оспариваемая заявителями ставка арендной платы в размере 5 процентов от кадастровой стоимости земельных участков.
Согласно принципу экономической обоснованности арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель и вида разрешенного использования, а также с учетом государственного регулирования цен и предоставления субсидий для организаций, осуществляющих деятельность на таком земельном участке.
При этом принцип экономической обоснованности исключает возможность введения для земель, расположенных в одном населенном пункте, имеющих одну категорию, один вид разрешенного использования и предоставленных лицам, занимающимся одним видом деятельности, арендной платы, дифференцированной исходя из статуса уполномоченного на распоряжение землей публичного органа, и выше ставок, установленных для земель федеральной собственности.
Как указал Конституционный Суд Российской Федерации в определении от 11.05.2004 № 209-О в отношении земельного налога, имеющего одинаковую правовую природу с арендной платой как публично устанавливаемой альтернативной формой платы за использование земли, плата за землю определяется не произвольно, а на основе анализа и оценки экономических, природных и иных факторов, влияющих в том числе на уровень доходности земельного участка. Судебные органы, не вмешиваясь в сферу нормотворческих полномочий, должны выявлять, проводились ли при принятии правового акта анализ и оценка экономических факторов, влияющих на уровень доходности земельных участков (осуществлялось ли экономическое обоснование дифференциации ставки земельного налога на основе многофакторного анализа оценочных характеристик земельных участков).
Нельзя считать допустимым такое положение вещей, когда дифференцированные ставки земельного налога могут устанавливаться органами местного самоуправления и государственной власти фактически произвольно (постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 08.10.1997 № 13-П).
В постановлении от 17.04.2012 № 15837/11 Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации указал, что основываясь на принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, Правительство Российской Федерации определило соответствующие предельные ставки арендной платы для некоторых случаев сдачи в аренду земельных участков, находящихся в федеральной собственности, которые являются ориентирами для нормативно устанавливаемых ставок арендной платы при сдаче в аренду земельных участков в аналогичных случаях всеми иными публичными образованиями, за исключением случаев установления иных ставок непосредственно федеральными законами.
Правовая позиция о том, что размер арендной платы за земельные участки, относящиеся к публичной собственности (в том числе муниципальной, собственности субъектов Российской Федерации и земель, государственная собственность на которые не разграничена), не может быть выше ставок, установленных постановлением № 582 для земель федеральной собственности, подлежит применению судами с момента опубликования данного постановления в установленном порядке.
Поскольку постановлением от 16.07.2009 № 582 проценты от кадастровой стоимости земельных участков установлены в пределах от 0,01 процента до 2 процентов максимум, арендная плата может составлять не более 2 процентов от кадастровой стоимости земельного участка (например, постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 12.09.2013 по делу № А12-3467/2013).
Таким образом, ставка 5 процентов от кадастровой стоимости противоречит принципу экономической обоснованности и не может быть применена для целей расчета арендной платы за период с 01.01.2014 по 31.03.2014.
Таким образом, за период с 01.10.2014 по 31.03.2014 размер арендной платы следует исчислять следующим образом:
748,69 руб.*212.105*182/365*2%=1.583.658 руб. 21 коп.
Таким образом общий размер арендной платы начисленный ответчику составляет: =1.583.658 руб. 21 коп.
Таким образом данная сумма и подлежит взысканию.
Пунктом 6.2. Договора аренды предусмотрена ответственность за нарушения обязательства по оплате арендной платы в виде неустойки в размере 0,1% от суммы неуплаты за каждый день просрочки.
В соответствии со статьей 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
В соответствии со статьей 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.
В пункте 42 Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации №6/8 предусмотрено, что «при решении вопроса об уменьшении неустойки (статья 333 Гражданского кодекса Российской Федерации) необходимо иметь в виду, что размер неустойки может быть уменьшен судом только в том случае, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства».
Критериями для установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки; размер неустойки значительно превышает размер возможных убытков, вызванных нарушением обязательств; длительность неисполнения обязательств и другие.
Установление явной несоразмерности последствиям нарушения обязательств находится в компетенции суда.
Вместе с тем, в соответствии со ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.
Критериями для установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки; значительное превышение суммы неустойки суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательств; длительность неисполнения обязательств и др. Данная точка зрения поддерживается и в Информационном письме ВАС РФ от 14.07.1997 г. № 17.
Установление явной несоразмерности последствиям нарушения обязательств находиться в компетенции суда. Данная точка зрения поддерживается и в Постановлении ФАС Поволжского округа от 4.02.2002 г. по делу № А-12-6516/01-С32.
Ответчик доказательств несоразмерности пени последствиям неисполнения обязательства не представил. Между тем, размер пени исчислен судом самостоятельно, исходя из иного размера арендной платы.
В соответствии со ст.ст. 106,110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины возлагаются на стороны пропорционально удовлетворенным требованиям.
Руководствуясь ст.ст. 106, 110, 123, 167-176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
Р Е Ш И Л:
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Стройперспектива» в пользу администрации Балаковского муниципального района задолженность в сумме 1.583.658 руб. 21 коп., пени в размере 19.468 руб. 01 коп.
В остальной части иска отказать
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Стройперспектива» в доход Федерального бюджета РФ госпошлину в сумме 29.031 руб. 26 коп.
Решение арбитражного суда вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба.
Решение арбитражного суда может быть обжаловано в апелляционную или кассационную инстанции в порядке, предусмотренном главами 34, 35 раздела VI Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Направить копии решения арбитражного суда лицам, участвующим в деле, в соответствии с требованиями статьи 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Судья арбитражного суда
Саратовской области К.А. Елистратов
