Решение от 30 мая 2013 года №А57-2141/2013

 
Арбитражный суд Саратовской области
 
город Саратов, улица Бабушкин  взвоз, дом 1
 
    ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
 
Р Е Ш Е Н И Е
 
 
    г. Саратов                                                                                        Дело № А57-2141/2013
 
    резолютивная часть решения оглашена 23 мая 2013 года
 
    полный текст решения изготовлен 30 мая 2013 года
 
 
    Судья Арбитражного суда Саратовской области  Е.Л. Большедворская,
 
    при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Ишановой М.С.,
 
    рассмотрев в  судебном заседании в помещении арбитражного суда по адресу: г. Саратов, ул. Бабушкин взвоз, д. 1 арбитражное дело по иску
 
    Индивидуального Предпринимателя Кузнецова Алексея Олеговича, г.Саратов
 
    к Комитету по управлению имуществом города Саратова, г.Саратов
 
    к Администрации  муниципального образования «Город Саратов», г.Саратов
 
    об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора аренды земельного участка  №А-12-289Ф-4 от 03.07.2012г.,
 
 
    при участии в заседании:
 
    от истца – ИП Кузнецов А.О.
 
    от ответчика – администрации муниципального образования «Город Саратов» –  Чурилин Д.В., по доверенности  от 16.11.2012г., (до перерыва)
 
    от ответчика – комитета по управлению имуществом города Саратова – Колосова Е.В.. представитель по доверенности от  23.01.2013г.,
 
 
    УСТАНОВИЛ:
 
 
    В Арбитражный суд Саратовской области обратился индивидуальный предприниматель Кузнецов Алексей Олегович, г. Саратов, с исковым заявлением к комитету по управлению имуществом города Саратова, г. Саратов, администрации муниципального образования «Город Саратов», г. Саратов, об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора аренды земельного участка № А-12-289Ф-4 от 03.07.2012 года.
 
    Исковые требования мотивированы тем, что 22.02.2011 года истец в порядке статьи 34 Земельного кодекса Российской Федерации обратился в администрацию муниципального образования «Город Саратов» с заявлением о предоставлении в аренду сроком на 49 лет земельного участка площадью 2 000 кв.м, расположенного по адресу: г. Саратов, ул. им. Чемодурова В.И., кадастровый номер 64:48:04 04 12:57, под размещение автостоянки. Постановлением администрации муниципального образования «Город Саратов» от 16.05.2011 года № 992 в предоставлении указанного земельного участка в аренду ИП Кузнецову А.О. было отказано. Постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.12.2011 года по делу № А57-8522/2011 вышеуказанное постановление Администрации признано недействительным; на Администрацию возложена обязанность принять в двухнедельный срок со дня вступления решения суда по настоящему делу в законную силу решение о предоставлении ИП Кузнецову А.О. в аренду земельного участка для целей размещения автостоянки и направить в адрес истца копию принятого решения. Кроме того, постановлением апелляционной инстанции на Администрацию возложена обязанность в течение одной недели со дня принятия решения о предоставлении ИП Кузнецову А.О. в аренду земельного участка направить в адрес истца проект договора аренды названного земельного участка. Постановлением администрации муниципального образования «Город Саратов» от 22.02.2012 года № 204 испрашиваемый земельный участок был предоставлен в аренду истцу сроком на 3 года. Во исполнение указанного постановления в адрес истца ответчиком был направлен проект договора аренды земельного участка № А-12-289Ф-4 от 03.07.2012 года. Истец, не согласившись с предложенной ответчиком редакцией пункта 2.1., пункта 4.1.1, подпункта 4) пункта 4.1.2., последнего абзаца пункта 4.1.2., раздела 7 и пункта 9.5., в связи с их несоответствием законодательству Российской Федерации, регулирующему земельные и арендные отношения, 19.07.2012 года направил ответчику протокол разногласий к указанному договору. Ответчиком в адрес истца подготовлен и направлен протокол от 01.08.2012 года согласования разногласий к договору аренды земельного участка от 03.07.2012 года № С-12-289Ф-4, которым решено принять пункт 4.1.1. договора аренды в редакции арендатора, в остальной части протокол разногласий отклонен. Таким образом, при заключении договора аренды земельного участка № С-12-289Ф-4 от 03.07.2012 года между сторонами возник спор по содержанию пунктов 2.1., 4.1.1, подпункта 4) пункта 4.1.2., последнего абзаца пункта 4.1.2., раздела 7 и пункта 9.5. В процессе совместного рассмотрения возникших разногласий сторонам не удалось достигнуть согласия по содержанию указанных пунктов договора, устраивающего обе стороны. Отклоняя предложенную истцом редакцию пункта 2.1. договора ответчик сослался на вышеуказанное постановление администрации муниципального образования «Город Саратов» от 09.06.2012 года, как препятствующее к изменению срока аренды на 49 лет, т.е. в редакции, предложенной истцом. Наличие данного постановления лишало истца возможности обратиться в арбитражный суд с настоящим иском сразу после отказа ответчика в заключении договора аренды на предложенных истцом условиях. Однако, постановлением арбитражного суда апелляционной инстанции от 07.02.2013 года по делу № А57-15408/2012 постановление Администрации № 204 от 22.02.2012 года в части установленного в нем 3-летнего срока аренды земельного участка признано недействительным. Ранее, отмечает истец, проведенной прокуратурой г. Саратова проверкой на предмет законности 3-летнего срока аренды испрашиваемого ИП Кузнецовым А.О. земельного участка было установлено, что в материалах, послуживших основанием для издания названного постановления Администрации, на основании которого Комитетом был подготовлен проект договора, отсутствуют доказательства о невозможности заключения договора аренды на 49 лет. В рамках проведенной проверки прокуратура г. Саратова сделала вывод о том, что в нарушение Конституции Российской Федерации и статьи 34 Земельного кодекса Российской Федерации Администрация, как орган публичной власти, злоупотребила своими правами и поставила возможность предоставления земельного участка в аренду, в части определения срока аренды, от личного отношения к истцу. Установив, что содержащийся в постановлении Администрации, а, следовательно, и в подготовленном на основании него договоре аренды, 3-летний срок аренды необоснованно ограничивает права истца и противоречит действующему законодательству, прокуратурой г. Саратова принесен протест в адрес Администрации с требованием изменить срок аренды на 49 лет. Данный протест прокуратуры г. Саратова, указывает истец, Администрацией обжалован не был. В обоснование своего несогласия с 3-летним сроком аренды истец ссылается на то обстоятельство, что в силу целевого использования испрашиваемого земельного участка (под размещение автостоянки) ИП Кузнецову А.О. необходимо будет с помощью привлеченной подрядной организации подготовить проект автостоянки и согласовать его с органами власти, что займет примерно 6 месяцев и потребует значительных финансовых затрат. Кроме того, после получения всех согласований истцу также будет необходимо произвести затраты на возведение и обустройство автостоянки. В целях расчета затрат на возведение автостоянки ИП Кузнецов А.О. обратился в строительную организацию ООО «Стройбилдинг», которой был подготовлен локальный сметный расчет на обустройство автомобильной площадки, стоимость работ с учетом затратных материалов составляет 2 644 450 руб. В целях технико-экономического обоснования самоокупаемости проекта по размещению автостоянки истцом изготовлен расчет, согласно которому самоокупаемость вложений в сумме 2 644 450 руб., а также затрат на обустройство (покупка бытовки для охраны, автоматического шлагбаума, кассовой машины, иного инвентаря), уплаты налогов, страховых взносов, арендной платы, заработной платы и иных расходов, произойдет не ранее, чем через 10 лет. Кроме того, к окончанию 3-летнего срока аренды земельного участка и возврату его Администрации, указывает истец, он будет обязан привести земельный участок в первоначальное состояние, т.е. демонтировать все элементы обустройства автостоянки и вывезти их с земельного участка, что также потребует длительного времени и, соответственно, больших капиталовложений. Таким образом, 3-летний срок владения земельным участком является для истца экономически бессмысленным. Таким образом, по мнению истца, в отсутствие каких-либо законных ограничений, причин и оснований ответчики ограничили его право на получение в аренду земельного участка на допустимый законом срок. Кроме того, ответчиком была предложена следующая редакция пункта 4.1.1. договора аренды, предусматривающая права арендодателя:
 
    «4.1.1. Требовать уплаты арендной платы в порядке, установленном в разделе 3 договора. Требовать досрочного внесения арендной платы по двум последующим срокам оплаты в случае двукратного нарушения арендатором установленных сроков внесения арендной платы».
 
    Однако, указывает истец, ни гражданским, ни земельным законодательством Российской Федерации не предусмотрено право арендодателя земельного участка требовать от арендатора досрочного внесения арендной платы по двум последующим срокам оплаты, в случае двукратного нарушения им установленных сроков внесения арендной платы. В связи с этим истцом исключено последнее предложение пункта 4.1.1. договора и предложена следующая редакция:
 
    «4.1.1. Требовать уплаты арендной платы в порядке, установленном в разделе 3 договора».
 
    Кроме того, ответчиком была предложена следующая редакция подпункта 4) пункта 4.1.2. договора аренды, предусматривающая право арендодателя потребовать досрочного расторжения договора в случае:
 
    «4) совершения арендатором двух и более административных правонарушений в процессе использования участка».
 
    Истец просит исключить данный пункт из договора как не основанный на требованиях действующего законодательства Российской Федерации и по этой причине нарушающий права и законные интересы истца, если он будет включен в договор.
 
    Последний абзац пункта 4.1.2. договора изложен ответчиком в следующей редакции:
 
    «Договор аренды может быть расторгнут также при нарушении арендатором других условий договора (неисполнение арендатором обязанностей), а также в иных случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации».
 
    Истец считает, что указанный пункт договора в данной редакции противоречит гражданскому законодательству Российской Федерации, поскольку в нарушение положений статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающих среди прочих оснований право арендодателя досрочно расторгнуть договор аренды, в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями, принятие последнего абзаца пункта 4.1.2. договора в редакции ответчика неизбежно поставит истца в положение, при котором арендодатель может потребовать расторжения договора абсолютно при любом (даже несущественном) нарушении его условий. В связи с чем, истец предлагает изложить данный абзац в следующей редакции:
 
    «Договор аренды может быть расторгнут также в иных случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации».
 
    Кроме того, раздел 7 договора изложен ответчиком в следующей редакции:
 
    «Все изменения и (или) дополнения к договору оформляются сторонами в письменной форме, в том числе, посредством составления и направления в адрес арендатора уведомлений, сообщений в соответствии с пунктом 3.4. настоящего договора, а также составления в иных случаях документов, подписываемых сторонами.
 
    Договор считается расторгнутым в случае одностороннего отказа арендодателя или арендатора от исполнения договора полностью по истечении трех месяцев с даты отправки уведомления об этом заказным письмом по адресу, указанному в настоящем договоре. Заключения дополнительного соглашения не требуется».
 
    По мнению истца, разделом 7 договора предусматривается односторонний отказ от исполнения обязательства, который согласно статье 310 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства возможен только для сторон, занимающихся предпринимательской деятельностью, и только если он прямо предусмотрен договором. Таким образом, включение в договор аренды земельного участка раздела 7 в части, предусматривающей односторонний отказ арендодателя от исполнения договора, возможен только при согласии на то обеих сторон. Истец же категорично возражает против включения в договор аренды земельного участка пункта, предусматривающего условие об одностороннем отказе арендодателя от исполнения договора, т.к. такая оговорка позволяет ответчику в любое время отказаться от исполнения данного договора без объяснения причин отказа, в то время как истец крайне заинтересован в пользовании земельным участком в долгосрочной перспективе. Истец предлагает изложить раздел 7 договора в следующей редакции:
 
    «Все изменения и (или) дополнения к договору оформляются сторонами в письменной форме, в том числе, посредством составления и направления в адрес арендатора уведомлений, сообщений в соответствии с пунктом 3.4. настоящего договора, а также составления в иных случаях документов, подписываемых сторонами». Далее по тексту исключить.
 
    Кроме того, пунктом 9.5. договора ответчик предлагает:
 
    «9.5. В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор не имеет права после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений».
 
    Однако, указывает истец, норма пункта 2 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации, на которой основан данный пункт договора, является диспозитивной и применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное, стороны вправе своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в указанной форме. Поскольку положение, изложенное ответчиком в пункте 9.5. договора аренды, не регулируется императивными нормами и истец возражает против изложения данного пункта в редакции арендодателя, истцом сделан вывод о том, что пункт 9.5. договора в предложенной ИП Кузнецовым А.О. редакции соответствует правовой норме статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации. Так как сторонам не удалось достигнуть согласия по содержанию пункта 9.5. договора, указанный пункт предлагается изложить в редакции, предусмотренной Гражданским кодексом Российской Федерации, а именно:
 
    «9.5. В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений».
 
    Истец считает, что ответчики, категорично требуя принять предложенные именно ими условия договора, вынуждают истца согласиться на крайне невыгодные для него условия, чем нарушают принцип свободы договора, а включая в договор пункты, заведомо противоречащие законодательству Российской Федерации, нарушает требования закона. Указанные обстоятельства явились основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском. Кроме того, отметил истец, комитет по землепользованию и градостроительству администрации муниципального образования «Город Саратов» прекратил свое существование путем реорганизации в форме присоединения к комитету по управлению имуществом города Саратова, в связи с чем, настоящее исковое заявление предъявлено истцом к последнему.
 
    В судебном заседании истец поддержал заявленные требования в полном объеме, по основаниям, изложенным в исковом заявлении, и просил их удовлетворить.
 
    Ответчик – администрация муниципального образования «Город Саратов» с иском не согласен, отзыв на исковое заявление не представил. В судебном заседании до перерыва представитель ответчика возражал против удовлетворения заявленных требований.
 
    Представитель ответчика – комитета по управлению имуществом города Саратова в судебном заседании возражала против заявленных требований, по основаниям, изложенным в отзыве на исковое заявление, мотивируя свои возражения относительно срока предоставления испрашиваемого земельного участка тем, что суд апелляционной инстанции в постановлении 14.02.2013 года № А57-15408/2012, на которое ссылается истец, указал, что действующее законодательство, регламентирующее процедуру предоставления земельных участков, не содержит норм, в силу которых орган местного самоуправления наделен правом при принятии властно-распорядительного акта о предоставлении земельного участка устанавливать в одностороннем порядке срок аренды. В то же время в данном постановлении указано, что вопрос о сроке аренды должен разрешаться соглашением равноправных сторон. При этом, ответчик ссылается на то, что статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено определение условий договора по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. Поскольку договор аренды заключается на срок, определенный договором (пункт 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации), а на основании статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику, либо лицам, управомоченным законом или собственником сдавать имущество в аренду, то и срок, на который имущество может быть передано в аренду, по мнению ответчика, должен определяться указанным лицом (лицами). При этом, считает ответчик, установление трехгодичного срока предоставления земельного участка в аренду истцу не может рассматриваться как нарушение или ограничение его права, исходя из того, что пунктом 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации и пунктом 3 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено преимущественное право арендатора, надлежащим образом исполнявшего свои обязанности, по истечении срока договора на заключение договора аренды на новый срок; исключение составляют лишь случаи, предусмотренные пунктом 3 статьи 35, пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, где исключительное право предоставлено собственникам расположенных на земельных участках объектов недвижимости, и статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации (при досрочном расторжении договора аренды). Кроме того, исходя из содержания пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случае, если по истечении договора арендатор продолжает пользоваться земельным участком при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор аренды считается возобновленным на неопределенный срок. Кроме того, указывает ответчик, согласно протоколу согласования разногласий от 01.08.2012 года к договору аренды земельного участка от 03.07.2012 года № А-12-289Ф-4, направленному в адрес истца, пункт 4.1.1. договора аренды принят в редакции арендатора, в связи с чем, оснований для удовлетворения требования истца в указанной части не имеется, поскольку данный пункт согласован между сторонами. Кроме того, пунктом 4.1.2. договора предусмотрено право арендодателя требовать досрочного расторжения договора в случае совершения арендатором двух и более административных правонарушений в процессе использования участка. В данном случае, считает ответчик, необходимо учитывать  положения статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации, которая не относит к числу оснований прекращения аренды земельных участков совершение арендатором административных правонарушений при использовании предоставленного в аренду земельного участка. Вместе с тем, пунктом 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации, ссылается ответчик, предусмотрено, что аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены законодательством. В соответствии со статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации. Таким образом, указывает ответчик, Гражданским кодексом Российской Федерации в статье 619 предусмотрена возможность иных оснований досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя, нежели предусмотрены Земельным кодексом Российской Федерации. Кодексом Российской Федерации об административных правонарушениях предусмотрена административная ответственность за административные правонарушения, связанные с использованием земли (самовольное занятие земельного участка (статья 7.1), уничтожение или повреждение специальных знаков (статья 7.2), самовольная уступка права пользования землей (статья 7.10), использование земельных участков не по целевому назначению, невыполнение обязанностей по приведению земель в состояние, пригодное для использования по целевому назначению (статья 8.8)). По мнению ответчика, по сути, совершение административного правонарушения в области охраны собственности, а также в обрасти охраны окружающей среды и природопользования при использовании арендованного земельного участка является существенным нарушением условий договора и назначения земельного участка, которые, если совершены неоднократно, в силу статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации являются основаниями для досрочного расторжения договора по требованию арендодателя. Таким образом, полагает ответчик, указанный пункт договора аренды соответствует требованиям действующего законодательства и не нарушает прав истца, а исключение из текста договора аренды такого основания возможности требовать досрочного расторжения договора как совершение арендатором двух и более административных правонарушений в процессе использования земельного участка не основано на нормах действующего законодательства. Также, последним абзацем пункта 4.1.2. договора установлено право арендодателя требовать досрочного расторжения договора при нарушении арендатором других условий договора (неисполнением арендатором обязанностей), а также в иных случаях, предусмотренных законодательством. Ответчик полагает, что данный пункт также соответствует положениям статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, устанавливающим случаи досрочного расторжения договора по требованию арендодателя, к числу которых отнесено использование имущества с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями. Указанной нормой предусмотрено также, что договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации. При этом, в силу как статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, так и статьи 619 названного Кодекса, установлено, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут только по решению суда. При этом, ответчик ссылается на то обстоятельство, что рассматриваемое положение договора не устанавливает возможности расторжения договора только лишь по усмотрению одной из сторон, в данном случае – арендодателя, без обязательной процедуры судебного рассмотрения подобного спора, а конкретизирует, при каких условиях арендодатель имеет право на обращение в суд с требованием о расторжении договора. В связи с изложенным, анализируемое условие договора, изложенное в редакции арендодателя, по мнению ответчика, не противоречит действующему законодательству. Кроме того, абзац второй пункта 7 договора предусматривает, что договор считается расторгнутым в случае одностороннего отказа арендодателя или арендатора от исполнения договора полностью по истечении трех месяцев с даты отправки уведомления об этом заказным письмом по адресу, указанному в настоящем договоре. Заключения дополнительного соглашения не требуется. В силу статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным. Таким образом, статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, указывает ответчик, прямо определена возможность установления соглашением сторон возможности одностороннего отказа от исполнения договора. В отношении пункта 9.5. договора аренды ответчик отмечает, что в соответствии с частью 2 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. Таким образом, указывает ответчик, норма пункта 2 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации является диспозитивной, т.е. предполагающей возможность установления иного условия в договоре. Поскольку земельный участок, передаваемый по договору аренды, относится к земельным участкам, государственная собственность на которые не разграничена (не является муниципальной собственностью), соответственно, орган местного самоуправления является лишь лицом, которому предоставлены полномочия по распоряжению земельными участками (пункт 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»), в связи с чем, в договоре было предусмотрено условие о том, что арендатор не имеет права после прекращения договора на возмещение стоимости неотделимых улучшений, даже если они произведены с согласия арендодателя. Подобное возмещение за счет средств муниципального бюджета не представляется возможным именно постольку, поскольку земельный участок, передаваемый по договору аренды, не является муниципальной собственностью. Таким образом, считает ответчик, данный пункт также не противоречит требованиям действующего законодательства и может быть включен в договор по желанию арендодателя.
 
    Возражая против доводов ответчика, истец в порядке статьи 81 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представил в материалы дела письменные объяснения по существу заявленного иска, дополнительно указав, что единственным обоснованием разумности 3-летнего срока аренды, является ссылка комитета по управлению имуществом города Саратова на возможные, но не обязательные к исполнению действия иного лица (администрации) в будущем, что, полагает истец, никакого доказательственного значения не несет и не может нести. Более того, невозможно исключить и то обстоятельство, что по истечении 3-летнего срока аренды Администрация не воспользуется своими правами собственника земельного участка и не откажет ИП Кузнецову А.О. в заключении договора аренды земельного участка на новый срок, либо не будет возражать против дальнейшего использования земельного участка. Т.е. вполне вероятно, что по истечении 3-летнего срока аренды Администрация потребует от ИП Кузнецова А.О. возврата земельного участка и демонтажа автостоянки, на обустройство которой истцу будет необходимо произвести затраты, срок окупаемости которых, согласно произведенным истцом расчетам, с учетом уплаты налогов, страховых взносов, арендной платы, заработной платы и иных расходов, произойдет не ранее чем через 10 лет. При этом, истец в обоснование своей позиции ссылается на сложившуюся судебную практику по делам об урегулировании разногласий, возникших при заключении договоров аренды. Что касается несогласия Комитета с остальными пунктами договора, предложенными ИП Кузнецовым А.О. в его редакции (а именно, подпункта 4) пункта 4.1.2., последнего абзаца пункта 4.1.2., последнего абзаца раздела 7, пункта 9.5. договора аренды), истец отмечает, что дословные по содержанию пункты договора уже были предметом исследования судами трех инстанций в рамках дела № А57-11046/2011 и аналогичные условия, предложенные арендатором, признаны законными, в связи с чем, договор аренды был принят в редакции арендатора. Ссылаясь на отсутствие в материалах дела доказательств невозможности заключения с ИП Кузнецовым А.О. договора аренды земельного участка на 49 лет, а также факт рассмотрения арбитражными судами дела по остальным абсолютно аналогичным по содержанию пунктам договора. истец просит удовлетворить его требования в полном объеме.
 
    Дело рассматривается в порядке статей 153-166 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Заявлений в соответствии со статьями 24, 47, 48, 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не имеется.
 
    В судебном заседании в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации 16.05.2013 года был объявлен перерыв до 14 часов 40 минут 23.05.2013 года, вынесено протокольное определение. После перерыва рассмотрение дела продолжено.
 
    В соответствии со статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается, как на основание своих требований и возражений.
 
    Арбитражному суду представляются доказательства, отвечающие требованиям статей 67, 68, 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
 
    В соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.
 
    Арбитражный суд рассматривает дело по имеющимся в деле доказательствам.
 
    Выслушав стороны, исследовав доказательства, следуя закрепленному статьей 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а также статьей 123 Конституции Российской Федерации, принципу состязательности сторон, суд приходит к выводу о том, что исковые требования подлежат частичному удовлетворению по следующим основаниям.
 
    Как следует из материалов дела и установлено судом, 22.02.2011 года ИП Кузнецов А.О. в порядке статьи 34 Земельного кодекса Российской Федерации обратился в администрацию муниципального образования «Город Саратов» с заявлением о предоставлении ему в аренду на 49 лет земельного участка площадью 2 000 кв.м, расположенного по адресу: г. Саратов, ул. им. Чемодурова В.И., с кадастровым номером 64:48:04 04 12:57, под размещение автостоянки, что соответствовало виду его разрешенного использования.
 
    Постановлением администрации муниципального образования «Город Саратов» № 992 от 16.05.2011 года в предоставлении указанного земельного участка в аренду было отказано. В качестве основания отказа в предоставлении земельного участка Администрация указала, что испрашиваемый земельный участок расположен в границах территории общего пользования и что использование земельного участка, расположенного в границах территорий общего пользования, для размещения автостоянки не допускается.
 
    Не согласившись с данным постановлением Администрации, ИП Кузнецов А.О. оспорил его в судебном порядке.
 
    Суд первой инстанции, в рамках рассмотрения арбитражного дела № А57-8522/2011 в удовлетворении заявленных требований отказал.
 
    Постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.12.2011 года решение Арбитражного суда Саратовской области по делу № А57-8522/2011 отменено, по делу принят новый судебный акт: постановление администрации муниципального образования «Город Саратов» от 16.05.2011 года № 992 признано недействительным, на Администрацию возложена обязанность предоставить ИП Кузнецову А.О. в аренду земельный участок для целей размещения автостоянки и направить предпринимателю проект договора аренды данного земельного участка.
 
    Постановлением администрации муниципального образования «Город Саратов» от 22.02.2012 года № 204 ИП Кузнецову А.О. предоставлен испрашиваемый земельный участок в аренду сроком на 3 года.
 
    Во исполнение указанного постановления администрацией муниципального образования «Город Саратов» в лице комитета по землепользованию и градостроительству администрации муниципального образования «Город Саратов» был подготовлен проект договора № А-12-289Ф-4 от 03.07.2012 года о предоставлении в аренду Кузнецову А.О. земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером 64:48:040412:57, находящегося по адресу: г. Саратов, ул. им. Чемодурова В.И. в Ленинском районе, площадью 2 000 кв.м, для целей, не связанных со строительством, - размещение автостоянки открытого типа индивидуального легкового автотранспорта, сроком на 3 года – с 03.07.2012 года по 03.07.2015 года.
 
    Истец, не согласившись с предложенной ответчиком редакцией пункта 2.1., устанавливающего трехлетний срок аренды, а также пункта 4.1.1, подпункта 4) пункта 4.1.2., последнего абзаца пункта 4.1.2., раздела 7 и пункта 9.5., в связи с их несоответствием законодательству Российской Федерации, регулирующему земельные и арендные отношения, 19.07.2012 года направил в адрес комитета по землепользованию и градостроительству администрации муниципального образования «Город Саратов» протокол разногласий к указанному договору.
 
    В ответ на обращение истца, ответчиками в адрес ИП Кузнецова А.О. был подготовлен и направлен протокол от 01.08.2012 года согласования разногласий к договору аренды земельного участка от 03.07.2012 года № С-12-289Ф-4, которым решено принять пункт 4.1.1. договора аренды в редакции арендатора, в остальной части протокол разногласий отклонен.
 
    Таким образом, при заключении договора аренды земельного участка № С-12-289Ф-4 от 03.07.2012 года между сторонами возник спор по содержанию пунктов 2.1., подпункта 4) пункта 4.1.2., последнего абзаца пункта 4.1.2., раздела 7 и пункта 9.5. В процессе совместного рассмотрения возникших разногласий сторонам не удалось достигнуть согласия по содержанию указанных пунктов договора, устраивающего обе стороны.
 
    Отклоняя предложенную истцом редакцию пункта 2.1. договора, устанавливающего срок аренды испрашиваемого земельного участка с 03.07.2012 года по 03.07.2015 года, ответчик сослался на вышеуказанное постановление администрации муниципального образования «Город Саратов» № 204 от 09.06.2012 года, как препятствующее к изменению срока аренды на 49 лет, т.е. в редакции, предложенной истцом.
 
    Поскольку наличие данного постановления лишало истца возможности обратиться в арбитражный суд с настоящим иском сразу после отказа ответчика в заключении договора аренды на предложенных истцом условиях, Предприниматель, полагая, что постановление администрации муниципального образования «Город Саратов» от 22.02.2012 года № 204 в части установления трехлетнего срока аренды земельного участка незаконно и необоснованно, оспорил данный ненормативный правовой акт органа местного самоуправления в названной части в арбитражный суд.
 
    Решением Арбитражного суда Саратовской области от 05.12.2012 года по делу № А57-15408/2012 в удовлетворении заявления о признании недействительным постановления администрации муниципального образования «Город Саратов» от 22.02.2012 года № 204 ИП Кузнецову А.О. было отказано.
 
    Постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.02.2013 года решение Арбитражного суда Саратовской области от 05.12.2012 года по делу № А57-15408/2012 отменено, по делу принят новый судебный акт, которым признано недействительным постановление администрации муниципального образования «Город Саратов» от 22.02.2012 года № 204 в части установления трехлетнего срока аренды испрашиваемого индивидуальным предпринимателем земельного участка площадью 2 000 кв.м, расположенного по адресу: г. Саратов, ул. им. Чемодурова В.И., кадастровый номер 64:48:04 04 12:57, для целей размещения автостоянки.
 
    Отменяя решение суда первой инстанции по делу № А57-15408/2012, суд апелляционной инстанции указал, что из анализа правовых норм статьи 34 Земельного кодекса Российской Федерации и Положения о предоставлении земельных участков, расположенных на территории муниципального образования «Город Саратов», для целей, не связанных со строительством, утвержденного решением Саратовской городской Думы от 07.07.2010 года № 53-632, следует, что названные нормативные акты регламентируют порядок приобретения прав на земельные участки, при этом, не содержат норм, в силу которых орган местного самоуправления наделен правом при принятии властно-распорядительного акта о предоставлении земельного участка устанавливать в одностороннем порядке срок аренды. При рассмотрении спора, апелляционная инстанция пришла к выводу о том, что, устанавливая властно-распорядительным актом срок аренды без ссылок на конкретные основания, Администрация неправомерно расширила сферу усмотрения публичного органа, что привело к конфликту интересов.
 
    Кроме того, в рамках рассмотрения спора по делу № А57-15408/2012 суд апелляционной инстанции установил, что между предпринимателем и администрацией г. Саратова возник преддоговорной спор. Стороны заняли диаметрально противоположные позиции по вопросу возможного срока аренды.
 
    Однако, поскольку передаче преддоговорного спора на рассмотрение суду должно предшествовать обязательное соблюдение определенной процедуры, предусмотренной гражданским и земельным законодательством, арбитражным судом апелляционной инстанции в рамках дела № А57-15408/2012 не был применен предложенный заявителем способ восстановления нарушенного права в виде обязания администрации г. Саратова в двухнедельный срок со дня вступления решения суда в законную силу внести изменения в постановление № 204 от 22.02.2012 года путем указания в качестве срока аренды земельного участка 49 лет, а также обязания администрации г. Саратов в течение одной недели со дня внесения изменений в части срока аренды земельного участка в постановление № 204 от 22.02.2012 года заключить с ИП Кузнецовым А.О. договор аренды земельного участка площадью 2 000 кв.м, расположенного по адресу: г. Саратов, ул. им. Чемодурова В.И., кадастровый номер 64:48:04 04 12:57, для целей размещения автостоянки, сроком на 49 лет.
 
    Изложенные обстоятельства явились основанием для передачи истцом возникших разногласий по пункту 2.1., пункту 4.1.1, подпункту 4) пункта 4.1.2., последнему абзацу пункта 4.1.2., разделу 7 и пункту 9.5. проекта договора на рассмотрение арбитражного суда.
 
    Из положений части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации следует, что заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном Кодексом.
 
    Статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что гражданские права и обязанности возникают из оснований предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действия граждан и юридических лиц. В том числе гражданские права и обязанности могут возникать из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.
 
    Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей (статья 420 Гражданского кодекса Российской Федерации).
 
    В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
 
    Как следует из пункта 3 статьи 3 и пункта 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами. Земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и Земельным кодексом Российской Федерации.
 
    Пунктом 1 статьи 28 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность или в аренду.
 
    Согласно статье 29 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9, 10 и 11 настоящего Кодекса.
 
    В соответствии с пунктом 1 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.
 
    Сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта.
 
    В соответствии с пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.
 
    При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
 
    Статьей 446 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
 
    В силу статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом или иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
 
    Условия договора определяются сторонами, за исключением случаев, когда соответствующее условие предписано законом или иными правовыми актами (статья 421 Гражданского кодекса Российской Федерации).
 
    Из материалов дела следует, что между истцом и ответчиком не было достигнуто согласия по поводу формулировки отдельных пунктов договора аренды земельного участка, в частности, пункта 2.1., устанавливающего срок аренды с 03.07.2012 года по 03.07.2015 года (3 года).
 
    Отказывая истцу в установлении срока аренды земельного участка на 49 лет, администрация муниципального образования «Город Саратов» и комитет по землепользованию и градостроительству администрации муниципального образования «Город Саратов» в протоколе согласования разногласий от 01.08.2012 года к договору аренды земельного участка от 03.07.2012 года № С-12-289Ф-4 сослались на сложившуюся судебную практику (в частности, постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.12.2011 года по делу № А57-8522/2011), устанавливающую право собственника земельного участка самостоятельно определять срок аренды земельного участка, поскольку законом установлены исключительно максимальные сроки.
 
    В силу пункта 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.На основании пункта 3 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации максимальные (предельные) сроки договора аренды имущества могут устанавливаться только законом.
 
    Порядок предоставления земельных участков для целей, не связанных со строительством, определен положениями статьи 34 Земельного кодекса Российской Федерации.
 
    Органы государственной власти и органы местного самоуправления обязаны обеспечить управление и распоряжение земельными участками, которые находятся в их собственности и (или) ведении, на принципах эффективности, справедливости, публичности, открытости и прозрачности процедур предоставления таких земельных участков. Для этого указанные органы обязаны принять акт, устанавливающий процедуры и критерии предоставления таких земельных участков, в том числе порядок рассмотрения заявок и принятия решения.
 
    Решением Саратовской городской Думы от 07.07.2010 года № 53-632 утверждено Положение о предоставлении земельных участков, расположенных на территории муниципального образования «Город Саратов», для целей, не связанных со строительством.
 
    Из анализа правовых норм статьи 34 Земельного кодекса Российской Федерации и Положения о предоставлении земельных участков, расположенных на территории муниципального образования «Город Саратов», для целей, не связанных со строительством, следует, что названные нормативные акты регламентируют порядок приобретения прав на земельные участки, при этом, не содержат норм, в силу которых орган местного самоуправления наделен правом при принятии властно-распорядительного акта о предоставлении земельного участка устанавливать в одностороннем порядке срок аренды.
 
    В рассматриваемом случае срок предоставления ИП Кузнецову А.О. земельного участка в аренду (3 года) установлен властно-распорядительным актом, которым администрация муниципального образования «Город Саратов» неправомерно расширила сферу усмотрения публичного органа, что привело к конфликту интересов, в связи с чем, постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.02.2013 года по делу № А57-15408/2012 он был признан недействительным в части установления трехлетнего срока аренды испрашиваемого индивидуальным предпринимателем земельного участка площадью 2 000 кв.м, расположенного по адресу: г. Саратов, ул. им. Чемодурова В.И., кадастровый номер 64:48:04 04 12:57, для целей размещения автостоянки.
 
    На основании статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.
 
    Судебный акт по делу N А57-15408/2012, вступивший в законную силу, является обязательным для рассмотрения данного спора в соответствии со статьей 16 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
 
    Пунктом 3 статьи 55 Конституции Российской Федерации, статьей 1 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что субъективные права могут быть ограничены по известным и достаточно весомым основаниям.
 
    Публичные интересы, перечисленные в статье 55 (часть 3) Конституции Российской Федерации, могут оправдывать правовые ограничения прав и свобод, только если такие ограничения адекватны социально необходимому результату, цели одной рациональной деятельности органов власти не могут служить основанием для ограничения прав и свобод.
 
    Из этого общего правила, во всяком случае, следует, что любые ограничения прав должны быть обоснованы ссылкой на конкретные основания, которые не могут быть иными, чем те, которые указаны в статье 55 Конституции Российской Федерации.
 
    Ответчики в материалы дела какие-либо доказательства о невозможности заключения договора на 49 лет не предоставили.
 
    На основании изложенного, суд приходит к выводу, что условия пункта 2.1. договора в редакции истца согласуются с требованиями норм гражданского и земельного законодательства, в связи с чем, в целях урегулирования разногласий между сторонами по условиям договора аренды земельного участка № А-12-289Ф-4 от 03.07.2012 года подлежит принятию в следующей редакции: «2.1. Договор заключен сроком на 49 лет с 03 июля 2012 года по 03 июля 2061 года».
 
    Кроме того, истец оспаривает содержание пункта 4.1.1., изложенного арендодателем в следующей редакции: «4.1.1. Требовать уплаты арендной платы в порядке, установленном в разделе 3 договора. Требовать досрочного внесения арендной платы по двум последующим срокам оплаты в случае двукратного нарушения арендатором установленных сроков внесения арендной платы» и предлагает изложить его в иной редакции, а именно: «4.1.1. Требовать уплаты арендной платы в порядке, установленном в разделе 3 договора», как наиболее полно отражающей содержание регулируемых правоотношений.
 
    Между тем, согласно протоколу согласования разногласий от 01.08.2012 года к договору аренды земельного участка от 03.07.2012 года № А-12-289Ф-4, направленному в адрес истца ответчиком, пункт 4.1.1. договора аренды принят в редакции арендатора, в связи с чем, оснований для удовлетворения требования истца в указанной части не имеется, поскольку данный пункт согласован между сторонами.
 
    Кроме того, истец не согласен со следующей редакцией подпункта 4) пункта 4.1.2. договора аренды, предусматривающей право арендодателя потребовать досрочного расторжения договора в случае: «4) совершения арендатором двух и более административных правонарушений в процессе использования участка».
 
    В соответствии с положениями статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны свободны в выборе условий договора
 
    Требование арендодателя о включении в договор ответственности за совершение арендатором двух и более административных правонарушений в процессе использования участка в виде досрочного расторжения договора не основано на обязательных правилах, предусмотренных законом.
 
    Кроме того, в пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 года N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.
 
    Следовательно, ссылающаяся на существенное нарушение договора сторона должна представить суду соответствующие доказательства наличия такого нарушения договора. Сам же факт наличия такого нарушения в силу статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации не может служить основанием для расторжения договора, пока суд не квалифицирует такое нарушение существенным. По смыслу положений статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды в любом случае может быть досрочно расторгнут по инициативе арендодателя только судом. В каждом конкретном случае только суд, взвесив все обстоятельства, может признать обоснованными доводы арендодателя о том, что договор нарушен арендатором существенно.
 
    Поскольку истец не согласен на заключение договора, содержащего условие, не являющееся для него обязательным, спорный подпункт договора нарушает положения пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации и положения пункта 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 года N 11, суд приходит к выводу об исключении данного пункта из текста проекта договора аренды земельного участка № А-12-289Ф-4 от 03.07.2012 года.
 
    Кроме того, между сторонами возникли разногласия по последнему абзацу пункта 4.1.2. проекта договора, изложенного ответчиком в следующей редакции: «Договор аренды может быть расторгнут, также, при нарушении арендатором других условий договора (неисполнение арендатором обязанностей), а также в иных случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации».
 
    Пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации установлен особый порядок досрочного расторжения договора аренды земельного участка, заключенного на срок более пяти лет. По требованию арендодателя расторжение такого договора возможно лишь при существенном нарушении договора арендатором и по решению суда. Однако, как указывалось выше, согласно статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды в любом случае может быть досрочно расторгнут по инициативе арендодателя только судом. При этом, общая норма статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации об основаниях изменения и расторжения договора гласит: по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом, другими законами или договором. Существенным нарушением условий договора, как изложено в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 24.03.2005 года № 11, признается такое нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. При этом, сам факт нарушения какого-либо условия договора не будет являться существенным без указания на то суда.
 
    С учетом изложенного, суд рассматривает предусмотренное в последнем абзаце пункта 4.1.2. проекта договора вышеуказанное условие о возможности досрочного расторжения договора по инициативе арендодателя как возможность досрочного отказа арендодателя от исполнения договора в одностороннем порядке, поскольку односторонний отказ от исполнения договора, осуществляемый в соответствии с законом или договором, является юридическим фактом, ведущим к расторжению договора. В данном случае сам факт нарушения какого-либо условия, в редакции проекта договора арендодателя, будет являться существенным без указания на то суда.
 
    Таким образом, суд принимает последний абзац пункта 4.1.2. в формулировке истца – «Договор аренды может быть расторгнут, также, в иных случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации».
 
    Как следует из материалов дела, между сторонами также возникли разногласия по разделу 7 проекта договора № А-12-289Ф от 03.07.2012 года.
 
    Ответчиком предложена следующая редакция договора аренды: «Все изменения и (или) дополнения к договору оформляются сторонами в письменной форме, в том числе, посредством составления и направления в адрес арендатора уведомлений, сообщений в соответствии с пунктом 3.4. настоящего договора, а также составления в иных случаях документов, подписываемых сторонами.
 
    Договор считается расторгнутым в случае одностороннего отказа арендодателя или арендатора от исполнения договора полностью по истечении трех месяцев с даты отправки уведомления об этом заказным письмом по адресу, указанному в настоящем договоре. Заключения дополнительного соглашения не требуется».
 
    Исходя из изложенного выше, суд пришел к выводу, что условия пункта 2.1. договора в редакции истца согласуются с требованиями норм гражданского и земельного законодательства, в связи с чем, в целях урегулирования разногласий между сторонами по условиям договора аренды земельного участка № А-12-289Ф-4 от 03.07.2012 года он подлежит принятию в следующей редакции: «2.1. Договор заключен сроком на 49 лет с 03 июля 2012 года по 03 июля 2061 года».
 
    На основании статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.
 
    Кроме указанных в пункте 1 настоящей статьи случаев, аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случаях: использования земельного участка не в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель, предусмотренными статьей 8 настоящего Кодекса; использования земельного участка, которое приводит к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель или значительному ухудшению экологической обстановки; неустранения совершенного умышленно земельного правонарушения, выражающегося в отравлении, загрязнении, порче или уничтожении плодородного слоя почвы вследствие нарушения правил обращения с удобрениями, стимуляторами роста растений, ядохимикатами и иными опасными химическими или биологическими веществами при их хранении, использовании и транспортировке, повлекших за собой причинение вреда здоровью человека или окружающей среде; неиспользования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование; изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд в соответствии с правилами, установленными статьей 55 настоящего Кодекса; реквизиции земельного участка в соответствии с правилами, установленными статьей 51 настоящего Кодекса; в иных предусмотренных федеральными законами случаях.
 
    Статьями 450 и 451 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрены основания для расторжения договора, системный анализ которых позволяет суду прийти к выводу о том, что расторжение договора является крайней мерой реагирования на нарушения обязательства.
 
    Так, в соответствии с пунктом 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
 
    Пунктом 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
 
    Следовательно, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, допускается по инициативе арендодателя только в судебном порядке и только в случае существенного нарушения условий договора.
 
    Нормой пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка арендатором.
 
    Статья 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает досрочное расторжение договора по требованию арендодателя.
 
    Между тем, как указывалось выше, пунктом 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 24.04.2005 года № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.
 
    Из анализа данных правовых норм следует, что права и обязанности, возникшие из настоящего договора аренды в силу статьи 310 Гражданского кодекса не могут быть прекращены путем одностороннего отказа от исполнения договора, т.к. закон (статья 610 Гражданского кодекса Российской Федерации) предусматривает возможность отказа стороны от исполнения договора аренды только в отношении договоров аренды, заключенных на неопределенный срок. Поскольку судом установлено, что земельный участок подлежит передаче в аренду истцу сроком на 49 лет, следовательно, такой договор при отсутствии соглашения сторон может быть расторгнут только в судебном порядке.
 
    Таким образом, в целях более последовательного и четкого изложения данного раздела договора, принимая позицию сторон по данному условию, суд считает необходимым изложить раздел 7 договора аренды земельного участка № А-12-289Ф-4 от 03.07.2012 года в следующей редакции: «Все изменения и (или) дополнения к договору оформляются сторонами в письменной форме, в том числе, посредством составления и направления в адрес арендатора уведомлений, сообщений в соответствии с пунктом 3.4. настоящего договора, а также составления в иных случаях документов, подписываемых сторонами». Далее по тексту исключить.
 
    Также, в ходе преддоговорных споров между истцом и ответчиком не было достигнуто согласия по поводу включения в договор аренду пункта 9.5., в соответствии с которым «9.5. В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор не имеет права после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений».
 
    В соответствии с пунктом 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 Кодекса).
 
    Согласно пункту 2 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.
 
    Пункт 3 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации допускает возможность такого возмещения только при наличии согласия арендодателя на проведение соответствующих улучшений имущества.
 
    При таких обстоятельствах, поскольку положение, изложенное ответчиком в оспариваемом пункте 9.5. договора аренды не регулируется императивными нормами, и истец возражает против изложения данного пункта в редакции арендодателя, суд приходит к выводу о том, что пункт 9.5. в редакции ИП Кузнецова А.О. наиболее полно отражает содержание регулируемых правоотношений и соответствует правовой норме статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации.
 
    Учитывая диспозитивный характер данной нормы, суд, руководствуясь принципом свободы договора, приходит к выводу о том, что в отсутствие добровольного волеизъявления истца на принудительное включение в договор условия о том, что арендатор не имеет права после прекращения договора на возмещение стоимости улучшений арендованного имущества, недопустимо, в связи с чем, принимает условие пункта 9.5. в редакции истца – «9.5. В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений».
 
    Таким образом, исследовав и дав оценку представленным доказательствам в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, с учетом изложенного и положений статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, не установив оснований для ухудшения положения арендодателя по сравнению с положением, предусмотренным законом, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных ИП Кузнецовым А.О. требований, за исключением требования об урегулировании разногласий в части пункта 4.1.1. договора, по которому спор между сторонами отсутствует.
 
    Руководствуясь статьями  167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд,
 
 
Р Е Ш И Л:
 
 
    Исковые требования Индивидуального Предпринимателя Кузнецова Алексея Олеговича , г. Саратов, – удовлетворить частично.
 
    В целях урегулирования разногласий между сторонами по условиям договора  аренды земельного участка №А-12-289Ф-4 от 03.07.2012г. принять спорные пункты договора аренды земельного участка  №А-12-289Ф-4 от 03.07.2012 года в следующей редакции:
 
    - пункт 2.1. договора: «Договор заключен сроком на 49 лет с 03 июля 2012 года по 03 июля  2061 года.
 
    - подпункт 4 пункта 4.1.2.: исключить;
 
    - последний абзац пункта 4.1.2.: «Договор аренды может быть расторгнут также в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации»;
 
    - раздел 7: «Все изменения и (или) дополнения к Договору оформляются сторонами в письменной форме, в том числе посредством составления и направления в адрес Арендатора уведомлений, сообщений в соответствии с пунктом 3.4. настоящего договора, а также составления в иных случаях документов, подписываемых Сторонами»;
 
    - пункт 9.5.: «В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений».
 
    В удовлетворении исковых требований об урегулировании разногласий    между сторонами по условиям договора  аренды земельного участка №А-12-289Ф-4 от 03.07.2012г. в части пункта 4.1.1. договора – отказать.
 
    Решение арбитражного суда первой инстанции вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба.
 
    Решение может быть обжаловано через суд, вынесший решение, в апелляционном порядке в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения, а также в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа, в течение двух месяцев с даты вступления решения по делу в законную силу при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.
 
    Исполнительный лист  выдать  после вступления решения в законную силу.
 
    Направить копии судебного акта лицам, участвующим в деле, в соответствии с требованиями  статьи 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
 
    Лицам, участвующим в деле, разъясняется, что информация о принятых по делу судебных актах размещается на официальном сайте Арбитражного суда Саратовской области - http://www.saratov.arbitr.ru и в информационных киосках, расположенных в здании арбитражного суда.
 
 
    Судья арбитражного суда
 
    Саратовской области                                                          Е.Л.Большедворская