Решение от 30 октября 2014 года №А57-19554/2014

 
АРБИТРАЖНЫЙ СУД САРАТОВСКОЙ ОБЛАСТИ
 
410002, г. Саратов, ул. Бабушкин взвоз, д. 1; тел/ факс: (8452) 23-93-12;
 
    http://www.saratov.arbitr.ru; e-mail: info@saratov.arbitr.ru
 
 
    Именем Российской Федерации
 
    Р Е Ш Е Н И Е
 
 
    город Саратов
 
    30 октября 2014 года
 
    Дело № А57-19554/2014
 
 
    Резолютивная часть решения оглашена 23 октября 2014 года.
 
    Полный текст решения изготовлен 30 октября 2014 года.
 
 
    Арбитражный суд Саратовской области в составе судьи Комлевой Л.П., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Жаналиевым А.А., рассмотрев в судебном заседании исковое заявление Администрации муниципального образования «Город Саратов», г. Саратов,
 
    к Обществу с ограниченной ответственностью «Торговая фирма Гранит ЛТД» (ОГРН 1026403064302 ИНН 6453018977), г. Саратов,
 
    о взыскании арендной платы,
 
 
    при участии в  судебном заседании:
 
    представитель истца - Котлов Д.А., действующего по доверенности № 01-03/100 от 22.08.2014 г.,
 
    представителя ответчика- Власова А.В., действующего на основании доверенности,
 
 
УСТАНОВИЛ:
 
 
    В Арбитражный суд Саратовской области обратилась Администрация муниципального образования «Город Саратов» с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью «Торговая фирма Гранит ЛТД» о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка № 2874 от 24.08.2000г. в сумме 866 785,35 рублей, неустойки в размере 233 766,44 рублей. 
 
    Представитель истца исковые требования поддержал в полном объеме, по основаниям изложенным в иске.
 
    Представитель ответчика просил в удовлетворении исковых требований отказать, по основаниям, изложенным в представленном отзыве.
 
    Судом в соответствии со ст. 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, объявлен перерыв в судебном заседании с 16.10.2014 г. до 23.10.2014 г. до 09 часов 10 минут.
 
    После перерыва слушание дела объявлено продолженным.
 
    Информация о дате, времени и месте проведения настоящего судебного заседания в соответствии с  частью 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации размещена на официальном сайте арбитражного суда в сети «Интернет» не позднее чем за 15 дней до начала судебного заседания, о чем в материалах дела имеется отчет о публикации.
 
    Дело рассматривается в порядке статей 153-166 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
 
    Исследовав материалы дела, заслушав представителей сторон, суд считает, что заявленные исковые требования  не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.
 
    Как следует из материалов дела,  Постановлением мэра г. Саратова от 22.08.2000г № 520-206 ООО Торговая фирма «Гранит ЛТД»» предоставлен в аренду сроком на 25 лет земельный участок площадью 968 кв.м. с кадастровым номером 64:48:040815:33, занимаемый встроено-пристроенным помещением по адресу: г. Саратов, ул. Мира, 29А.
 
    Во исполнение данного постановления между администрацией г. Саратова, именуемой в дальнейшем «Арендодатель», с одной стороны и ООО ТФ «Гранит ЛТД», именуемым в дальнейшем «Арендатор» с другой стороны, был заключен договор аренды № 2874 от 24.08.2000г. земельного участка с кадастровым номером 64:48:040815:33, занимаемый встроено-пристроенным помещением по адресу: г. Саратов, ул. Мира, 29А под предприятие торговли и общественного питания встроено-пристроенное помещение магазина из общей площади 8417 кв.м.
 
    В соответствии с пунктом 1 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.
 
    На основании пункта 3 статьи 433 и пункта 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
 
    Согласно положениям Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.06.2000 года N 53 "О государственной регистрации договора аренды нежилых помещений" нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным. Поскольку в Гражданском кодексе Российской Федерации отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, к таким договорам аренды должны применяться правила пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации.
 
    В силу пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
 
    В договоре аренды № 2874  от 24.08.2000г. указано, что он заключается сроком на 25   лет. Поскольку срок действия договора составляет более года, он подлежал обязательной регистрации в силу пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации.
 
    Из материалов дела следует, что договор № 2874  от 24.08.2000г., заключенный сроком на 25  лет, в установленном законом порядке был зарегистрирован, что подтверждается выпиской из ЕГРП № 60-3640228 от 22.10.2014 г.
 
    Согласно статье 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
 
    Пунктом 7 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации к основным принципам земельного законодательства относится  принцип  платности использования земли, согласно которому любое использование  земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации. Пунктом 3 статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.
 
    В соответствии с требованиями статьи 614 Гражданского Кодекса Российской Федерации, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).  Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
 
    Согласно статье 42 Земельного кодекса Российской Федерации, собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны: своевременно производить платежи за землю.
 
    Статьей 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления. Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.
 
    Пунктом 2.2 договора аренды земельного участка № 2874 от 24.08.2000г., определено, что арендная плата вносится арендатором с уплатой равными долями не позднее 15 апреля, 15 июля, 15 октября, 15 ноября.
 
    Арендная плата за земельный участок определена на основании Решения Саратовской городской Думы от 29.11.2007 N 22-213 (ред. от 27.11.2008, с изм. от 29.09.2011) "Об утверждении порядка определения размера арендной платы, сроков уплаты и ставок арендной платы от кадастровой стоимости земельных участков, находящихся в собственности муниципального образования "Город Саратов".
 
    На основании пункта 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации (абзац введен Федеральным законом от 24.07.2007г. №212-ФЗ).
 
    Федеральным законом от 24.07.2007г. №212-Ф3 «О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации в части уточнения условий и порядка приобретения прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности» статья 3 пункта 10 Федерального закона от 25.10.2001г. №137-Ф3 «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» дополнена абзацем следующего содержания: «Порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации».
 
    Кадастровая стоимость земельных участков рассчитывается на основании результатов государственной оценки земель города Саратова, утвержденных постановлением Правительства Саратовской области от 30.11.2007 года №423-П «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Саратовской области», постановлением Правительства Саратовской области от 07.07.2009г. №270-П «Вопросы государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Саратовской области».
 
    Истец ссылаясь, что обязательства ответчиком исполнялись ненадлежащим образом, арендная плата не перечислялась, в связи, с чем обратился в суд с иском о взыскании задолженности по договору аренды № 2874   от 24.08.2000г.   за период с 01.01.2008 г. по 31.03.2014 г. в сумме 866 785,35  рублей, неустойки за период с 15.04.2008 г. по 03.06.2014 г. в размере 233 766,44 рублей.
 
    Согласно статье 307 Гражданского кодекса Российской Федерации, в силу обязательств одно лицо обязано совершить в пользу другого лица определенные действия. В соответствии со статьями  309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается.
 
    Судом установлено, что согласно выписке из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок ним, 25.11.1999 года зарегистрировано право собственности Общества с ограниченной ответственностью «Торговая фирма Гранит ЛТД» на нежилые встроено-пристроенные помещения литер М, площадью 929,2 кв.м., по адресу город Саратов, ул. Мира, д. № 29 А.
 
    Из представленных в материалы дела доказательств следует и сторонами не оспаривается, что нежилые встроено-пристроенные помещения, площадью 929,2 кв.м., по адресу город Саратов, ул. Мира, д. № 29 А, находится в здании многоквартирного жилого дома, которые не являются пристройкой и не могут использоваться автономно от всего дома, поскольку имеет общие с домом наружные капитальные стены и конструктивно (технически) связано с домом, в том числе и наличием общих инженерных сетей.
 
    Согласно части 1 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 г. N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее - Вводный закон) и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности, в том числе земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества (далее - многоквартирный дом).
 
    В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 23 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним в многоквартирных домах проводится в соответствии с настоящим Федеральным законом и Жилищным кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.
 
    В пункте 67 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", указано, что если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования.
 
    Между тем, по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 ЖК РФ.
 
    Согласно пункту 66 Постановления N 10/22, если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован до введения в действие ЖК РФ и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме считается возникшим в силу закона с момента введения в действие ЖК РФ (часть 2 статьи 16 Вводного закона).
 
    Если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован после введения в действие ЖК РФ и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме возникает в силу закона с момента проведения государственного кадастрового учета (часть 5 статьи 16 Вводного закона).
 
    Земельный участок площадью 8417 квадратных метра с кадастровым номером 64:48:04 08 15:0033, расположенный под многоквартирным домом по адресу: город Саратов, ул. Мира, д. № 29 А, сформирован и поставлен на государственный кадастровый учет 22.08.2000, то есть до подписания договора аренды земельного участка от 24.08.2000 N 2874 и до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, следовательно, с момента введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации (01.03.2005) спорный земельный участок перешел бесплатно в общую долевую собственность всех собственников помещений в многоквартирном доме в силу прямого указания Закона, а Администрация  утратила право единолично распоряжаться данным земельным участком, в связи с чем договор аренды земельного участка от 24.08.2000 N 2874 прекратил действие.
 
    На основании изложенного, суд полагает, что у собственников помещений в многоквартирных домах право общей долевой собственности на земельный участок, на котором расположены данный дом, возникает в силу прямого указания закона.
 
    При этом государственная регистрация права хотя бы одного собственника жилого или нежилого помещения в многоквартирном доме, является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения прав собственников помещений в многоквартирном доме и на общее имущество, в том числе и на земельный участок.
 
    Суд приходит к выводу о том, что в силу закона земельный участок перешел в общую долевую собственность собственников помещений многоквартирного дома и право публичной собственности на земельный участок прекратилось с 01.03.2005 г.
 
    Соответственно, с этого момента  у истца прекратилось право на взыскание арендной платы за пользование земельным участком.
 
    В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается.
 
    Истцом заявлено требование о  взыскании задолженности по договору аренды № 2874   от 24.08.2000г. за период с 01.01.2008 г. по 31.03.2014 г. в сумме 866 785,35  рублей, неустойки за период с 15.04.2008 г. по 03.06.2014 г. в размере 233 766,44 рублей.
 
    Учитывая, что  право публичной собственности на земельный участок прекратилось с 01.03.2005 г., то оснований для взыскания в пользу истца  задолженности  по договору за период с 01.01.2008 г. по 31.03.2014 г. не имеется.
 
    Поскольку судом отказано в удовлетворении требования о взыскании  платежей за пользование предметом аренды, следовательно, и нет оснований для начисления пени на спорные суммы, так как требование о взыскании пени является санкцией за нарушение основного обязательства и является дополнительным (акцессорным) обязательством.
 
    Представителем ответчика также  заявлено о пропуске истцом срока исковой давности.
 
    Согласно пункту 2 статьи 199 ГК РФ исковая давность применяется по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения.
 
    В силу пункта 10 совместного Постановления Пленума Верховного Совета Российской Федерации и высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.11.2007 и 15.11.2007 N 15/18 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности" разъяснено, что течение срока исковой давности по иску, вытекающему из нарушения одной стороной договора условия об оплате товара (работ, услуг) по частям, начинается в отношении каждой отдельной части со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.
 
    Поскольку суд отказывает в удовлетворении иска  в связи с тем, что право публичной собственности на земельный участок прекратилось с 01.03.2005 г., то заявление ответчика о пропуске срока исковой давности не имеет самостоятельного значения при отказе в исковых требованиях.
 
    Кроме того, поскольку исковая давность является способом защиты от правомерно заявленного иска (в данном случае требование Администрации муниципального образования «Город Саратов»признаны судом неправомерным), суд полагает, что вопрос о применении срока исковой давности по заявлению ответчика , в указанной части не имеет правового значения.
 
    На основании изложенного суд в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, оценив доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, считает требования истца не подлежащими удовлетворению в полном объеме.
 
    В соответствии с частью 1 подпункта 1.1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации от уплаты государственной пошлины по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, освобождаются государственные органы, органы местного самоуправления, выступающие по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, в качестве истцов или ответчиков.
 
    Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.
 
    Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176, 177, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской  Федерации, арбитражный суд,
 
 
Р Е Ш И Л:
 
 
    В удовлетворении исковых требований Администрации муниципального образования «Город Саратов» отказать.
 
    Решение арбитражного суда вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба.
 
    Решение арбитражного суда может быть обжаловано в апелляционную или кассационную инстанции в порядке, предусмотренном главами 34, 35 раздела VI Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
 
    Направить копии решения арбитражного суда лицам, участвующим в деле, в соответствии с требованиями статьи 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
 
    Лицам, участвующим в деле, разъясняется, что информация о принятых по делу судебных актах, о дате, времени и месте проведения судебного заседания, об объявленных перерывах в судебном заседании размещается на официальном сайте Арбитражного суда Саратовской области - http://www.saratov.arbitr.ru, в информационных киосках, расположенных в здании арбитражного суда, а также может быть получена по телефонам: (845-2) 23-93-12 (факс), 57-42-61 (телефон судебного отдела), документы могут быть направлены в адрес арбитражного суда по электронной почте: info@saratov.arbitr.ru.
 
 
 
    Судья Арбитражного суда
 
    Саратовской области                                                                                                Л.П. Комлева