Дата принятия: 30 октября 2014г.
Номер документа: А57-12183/2012
АРБИТРАЖНЫЙ СУД САРАТОВСКОЙ ОБЛАСТИ
410002, г. Саратов, ул. Бабушкин взвоз, д. 1; тел/ факс: (8452) 23-93-12;
http://www.saratov.arbitr.ru; e-mail: info@saratov.arbitr.ru
О П Р Е Д Е Л Е Н И Е
город Саратов
30 октября 2014 года
Дело № А57-12183/2012
Резолютивная часть оглашена 29 октября 2014 года
Полный текст изготовлен 30 октября 2014 года
Арбитражный суд Саратовской области в составе судьи Плетневой Н.М.
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Крыловой А.А.,
рассмотрев в судебном заседании ходатайство конкурсного управляющего ОАО «Нестеровский» Зайцевой Т.В. об утверждении предложения о порядке, сроках и условиях продажи имущества должника,
в рамках дела о признании должника – ОАО «Нестеровский», с. Приречное, Аткарский район, Саратовская обл., ОГРН 1046403804314, ИНН 6438911287, несостоятельным (банкротом)
третьи лица: ТУ Росимущества в Саратовской области; ООО «Бюро оценки собственности» (руководитель Миронов Андрей Анатольевич) 410002,г.Саратов, Набережная космонавтов, 3,
при участии в судебном заседании:
конкурсного управляющего – Зайцевой Т.В., паспорт,
представителя Росимущества – Майофис Е.Б. по доверенности от 27.12.13г.,
представителя ООО «Бюро оценки собственности» - Миронова А.А.,
УСТАНОВИЛ:
Решением Арбитражного суда Саратовской области от 24.12.2012г. по делу № А57-12183/2012 должник – ОАО «Нестеровский» признан несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утверждена Зайцева Т.В.
Сообщение о признании должника несостоятельным (банкротом) и об открытии конкурсного производства опубликовано в газете «Коммерсантъ» от 23.03.2013г.
В Арбитражный суд Саратовской области поступило ходатайство конкурсного управляющего ОАО «Нестеровский» Зайцевой Т.В. об утверждении начальной цены продажи имущества должника на основании рыночной стоимости, определенной в соответствии с отчетом по оценке.
Определением арбитражного суда Саратовской области от 07.10.2014г. к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, привлечено ООО «Бюро оценки собственности» в лице руководителя Миронова Андрея Анатольевича, для дачи пояснений.
Информация о месте, дате и времени судебного заседания по делу общедоступна, размещена в сети "Интернет" на официальном сайте Арбитражного Суда Саратовской области в картотеке дел.
В порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании объявлялся перерыв до 15 час. 30 мин., о чем было вынесено протокольное определение.
В судебном заседании конкурсный управляющий уточнила ходатайство в указании общей суммы начальной цены продажи, просит утвердить начальную цену продажи в общей суме 18 390 000 руб., поддержала ходатайство в полном объеме с учетом заявленных уточнений.
Руководитель привлеченного третьего лица ООО «Бюро оценки собственности» Миронов А.А. пояснил о том, что в направленных в ТУ Росимущества отчетах об оценке, каждый раз указывались новые нарушения.
Представитель ТУ Росимущества пояснила, что с указанной в отчете оценщика стоимостью имущества согласны.
Дело рассматривается в порядке ст. ст. 152-156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Заявление конкурсного управляющего ОАО «Нестеровский» Зайцевой Т.В. мотивировано следующими обстоятельствами.
В ходе конкурсного производства ОАО «Нестеровский»в соответствии со ст. 131 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» проведена инвентаризация имущества должника и сформирована конкурсная масса.
25.10.2013 г. конкурсный управляющий ОАО «Нестеровский» Зайцева Т.В. заключила договор № 508 на проведение оценки имущества должника ОАО «Нестеровский» с ООО «Бюро оценки собственности».
ООО «Бюро оценки собственности» подготовило отчеты по оценки имущества ОАО «Нестеровский», а именно Отчет об оценке № 2702.14/6М; № 2702.14/7М; № 2702.14/8М; № 2702.14/9М; № 2702.14/1 ОМ; № 2702.14/11М; № 2702.14/12М; № 2305.14М; № 2702Л4М; № 2702.14/1М; № 2702.14/2М; № 2702.14/3М; № 2702.14/4М; № 2702.14/5М; № 0506.14М; № 2702.14/15М; № 2702.14/14М; № 2702.14/13М.
26.05.2014г., 05.06.2014г., 21.07.2014г. указанные отчеты были направлены в Территориальное управление Росимущества в Саратовской области.
Из ТУ Росимущества в Саратовской области 21.08.2014 г. получены отрицательные заключения, в которых указано, что данные отчеты не соответствуют стандартам оценки и требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности. Однако в заключениях также указано, что описываемые нарушения не оказывают влияния на величину итоговой стоимости объектов оценки.
Конкурсный управляющий ОАО «Нестеровский» Зайцева Т.В. считает, что указанные в заключениях замечания не влияют на итоговый результат, при этом, она не может приступить к реализации имущества должника и удовлетворению требований кредиторов ОАО «Нестеровский» в соответствии с реестром требований кредиторов.
Из чего следует, что Территориальное управление Росимущества в Саратовской области лишает конкурсного управляющего возможности принять решение на собрании кредиторов ОАО «Нестеровский» и установить начальную цену недвижимого имущества должника на основании рыночной стоимости, определенной в соответствии с отчетами по оценке, а также приводит к увеличению расходов на конкурсное производство ОАО «Нестеровский».
Согласно представленным отчетам об оценке № 2702.14/6М; №2702.14/7М; № 2702.14/8М; № 2702.14/9М; № 2702.14/10М; № 2702.14/НМ; № 2702.14/12М; № 2305.14М; № 2702.14М; № 2702.14/1М; № 2702.14/2М; № 2702.14/3М; № 2702.14/4М; № 2702.14/5М; № 0506.14М; № 2702.14/15М; № 2702.14/14М; № 2702.14/13М, подготовленным ООО «Бюро оценки собственности», итоговая величина рыночной стоимости составляет 18 390 000 руб.
В соответствии со статьей 131 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее - Закон о банкротстве) все имущество должника, имеющееся на дату открытия конкурсного производства и выявленное в ходе конкурсного производства, составляет конкурсную массу.
В силу пункта 6 статьи 139 Закона о банкротстве продажа предприятия, а также иного имущества должника в рамках конкурсного производства осуществляется, в частности, с учетом требований статьи 111 данного Закона.
В пункте 3 статьи 111 Закона о банкротстве определено, что начальная цена имущества, выставляемого на торги, устанавливается решением собрания кредиторов (комитета кредиторов) на основании рыночной стоимости имущества, определенной в соответствии с отчетом независимого оценщика, привлеченного арбитражным управляющим (пункт 2 статьи 129 Закона о банкротстве) и действующего на основании договора с оплатой его услуг за счет имущества.
Требования к содержанию отчета об оценке установлены в статье 11 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", а к порядку проведения оценки и осуществлению оценочной деятельности - в Федеральных стандартах оценки "Общие понятия, подходы к оценке и требования к проведению оценки" (ФСО N 1), "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)" и "Требования к отчету об оценке" (ФСО N 3), утвержденных приказами Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20.07.2007 N 254, 255 и 256.
В силу пункта 2 статьи 130 Закона о банкротстве отчет оценщика об оценке предприятия должника или имущества должника - унитарного предприятия направляется конкурсным управляющим в федеральный орган исполнительной власти, уполномоченный Правительством Российской Федерации на подготовку заключений по отчетам оценщиков.
В соответствии с договором № 508 на проведение оценки имущества должника от 25.10.2013г. ООО «Бюро оценки собственности»провело оценку рыночной стоимости имущества, принадлежащего должнику. Конкурсный управляющий направил отчеты об оценке в Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Саратовской области для подготовки заключения по отчету оценщика.
Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Саратовской области сообщило, что данный отчет не соответствует требованиям стандартов оценки и законодательству РФ об оценочной деятельности. Исправленный отчет был повторно направлен в Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Саратовской области.
Согласно п. 4 статьи 130 Закона о банкротстве отрицательное заключение органа, уполномоченного на подготовку заключений по отчетам оценщиков, содержащее обоснование несоответствия отчета об оценке законодательству Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки или недостоверности сведений, используемых в отчете об оценке, направляется арбитражному управляющему и в саморегулируемую организацию оценщиков, членом которой является оценщик, составивший данный отчет, с приложением копии отчета об оценке.
В случае отрицательного заключения по отчету рыночная стоимость имущества, определенная в соответствии с отчетом, признается недостоверной и не может быть использована для утверждения начальной цены продажи имущества должника.
Отчет об оценке был переработан и повторно направил в Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Саратовской области.
Однако, не смотря на исправленные недостатки, Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Саратовской области в очередной раз было выдано отрицательное заключение.
Конкурсный управляющий, обратился в арбитражный суд в порядке статьи 60 Закона о банкротстве с заявлением о разрешении разногласий.
Из материалов дела следует, что 22.03.2013 года, конкурсным управляющим Зайцевой Т.В. было проведено собрание кредиторов ОАО «Нестеровский», на котором было утверждено положение о порядке, сроках и условиях продажи имущества должника ОАО «Нестеровский». Стоимость имущества определена в соответствии с отчетами об оценке.
В соответствии с пунктом 1 статьи 60 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» № 127 – ФЗ от 26.10.2002 года, заявления и ходатайства арбитражного управляющего, в том числе о разногласиях, возникших между ним и кредиторами, а в случаях, предусмотренных настоящим Федеральным законом, между ним и должником, жалобы кредиторов о нарушении их прав и законных интересов рассматриваются в заседании арбитражного суда не позднее чем через месяц с даты получения указанных заявлений, ходатайств и жалоб, если иное не установлено настоящим Федеральным законом.
Из пояснений эксперта Миронова А.А., проводившего оценку имущества должника ОАО «Нестеровский» относительно замечаний к отчетам об оценке имущества должника следует, что отчет об оценке, после получения Заключения, был исправлен в соответствии с замечаниями Территориального управления Росимущества в Саратовской области, однако было повторно отказано в его утверждении, при это, в заключении были указаны другие, отличные от предыдущих замечания.
Анализ указанных заключений Территориального управления Росимущества в Саратовской области по отчетам об оценке № 2702.14/6МГ; 2702.14/7М; № 2702.14/8М; № 2702.14/9М; № 2702.14/10М; № 2702.14/НМ; № 2702.14/12М; № 2305.14М; № 2702.14М; № 2702.14/1М; № 2702.14/2М; № 2702.14/3М; № 2702.14/4М; № 2702.14/5М; № 0506.14М; № 2702.14/15М; № 2702.14/14М; № 2702.14/13Мпоказал, что выявленные нарушения не оказывают влияние на итоговую величину стоимости объектов оценки, и позволяют сделать вывод: о возможности рассмотрения указанного отчета с учетом замечаний Территориального управления Росимущества в Саратовской области.
Замечания к отчету об оценке должны отражать значимость выявленных нарушений, показывать существенность их влияния на итоговый результат.
Таким образом, суд считает, что недостатков в заключении об оценке имущества должника не имеется. Представленные в дело документы свидетельствуют о том, что указанный отчет об оценке имущества Предприятия может быть принят при утверждении порядка, сроках и условий продажи имущества должника.
Также суд считает необходимым отметить, что процедура конкурсного производства введена арбитражным судом 24.12.2012г., а возможность приступить к продаже недвижимого имущества должника у конкурсного управляющего отсутствует вследствие отрицательных заключений Территориального управления Росимущества в Саратовской области.
Следует учесть, что наличие нереализованных объектов недвижимости приводит к необходимости нести значительные расходы, связанные с обеспечением их сохранности.
На основании изложенного, суд пришел к выводу, что заявление конкурсного управляющего ОАО «Нестеровский» Зайцевой Т.В. подлежит удовлетворению.
Руководствуясь статьями 60, 61, 130, 139 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» № 127-ФЗ от 26.10.2002 г., ст. ст. 184-188, 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
О П Р Е Д Е Л И Л:
Заявление конкурсного управляющего ОАО «Нестеровский» Зайцевой Т.В. об утверждении начальной цены продажи имущества должника, в рамках дела № А57-12182/2012 удовлетворить.
Утвердить начальную цену продажи стоимости следующего имущества ОАО «Нестеровский»:
№ п\п
№ отчета
Наименование объекта
Рыночная стоимость
1
2305.14М
Право аренды земельного участка, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного использования, площадью 40 508 500 (сорок миллионов пятьсот восемь тысяч пятьсот) кв.м., кадастровый номер: 64:03:000000:5, расположенный по адресным ориентирам: Саратовская область, Аткарский район, Приреченский округ
8 630 000 (Восемь миллионов Шестьсот тридцать тысяч) рублей в т.ч. НДС
2
2702.14М
Нежилое здание - пилорама, в том числе: пилорама, навес, инвентарный номер: 014538/019, литер ФФ1, назначение: производственное, площадь 142,7 (сто сорок две целых семь десятых) кв.м., расположенное по адресу: Саратовская область, Аткарский район, село Приречное, 390 м восточнее административного здания
140 00 (Сто сорок тысяч) рублей в т.ч. НДС
3
2702.14/1М
Здание зерносклада, назначение: нежилое, площадь 390,8 (триста девяносто целых восемь десятых) кв.м., этажность: 1, расположенное по адресу: Саратовская область, Аткарский район, село Приречное, промзона у элеватора, 400 м восточнее правления администрации
380 000 (Триста восемьдесят тысяч) рублей в т.ч. НДС
4
2702.14/2М
Здание зернохранилища, литер С, назначение: производственное, площадь 109,2 (сто девять целых две десятых) кв.м., этажность: 1, расположенное по адресу: Саратовская область, Аткарский район, село Приречное, 200 м восточнее административного здания
110 000 (Сто десять тысяч) рублей в т.ч. НДС
5
2702.14/3М
Зернохранилище, назначение: производственное, площадь 344,4 (триста сорок четыре целых четыре десятых) кв.м., литер Д, расположенное по адресу: Саратовская область, Аткарский район, с. Приречное, 470 метров юго-восточнее административного здания
520 000 (Пятьсот двадцать тысяч) рублей в т.ч. НДС
6
2702.14/4М
Нежилое здание - склад продуктовый, инвентарный номер: 014538/015, литер ИИ1И2, назначение: нежилое, площадь 132,2 (сто тридцать две целых две десятых) кв.м., расположенное по адресу: Саратовская область, Аткарский район, село Приречное, 650 м юго - восточнее административного здания
40 000 (Сорок тысяч) рублей в т.ч. НДС
7
2702.14/5М
Зерносклад, назначение: нежилое, площадь 847,3 (восемьсот сорок семь целых три десятых) кв.м., литер Л, расположенный по адресу: Саратовская область, Аткарский район, село Приречное, 480 м юго-восточнее административного здания
900 000 (Девятьсот тысяч) рублей в т.ч. НДС
8
2702.14/6М
Телятник, назначение: производственное, площадь 676,0 (шестьсот семьдесят шесть) кв.м., этажность: 1, литер Ш, расположенный по адресу: Саратовская область, Аткарский район, с. Приречное, 325 метров юго-восточнее административного здания
220 000 (Двести двадцать тысяч) рублей в т.ч. НДС
9
2702.14/7М
Телятник, назначение: производственное, площадь 800,5 (восемьсот целых пять десятых) кв.м., этажность: 1, литер Т, расположенный по адресу: Саратовская область, Аткарский район, село Приречное, 440 м юго-восточнее административного здания
530 000 (Пятьсот тридцать тысяч) рублей в т.ч. НДС
10
2702.14/8М
Административное здание, назначение: нежилое, площадь 384,5 (триста восемьдесят четыре целых пять десятых) кв.м., литер А, расположенное по адресу: Саратовская область, Аткарский район, с. Приречное, ул. Центральная, дом № 24
2 390 000 (Два миллиона триста девяносто тысяч) рублей в т.ч. НДС
11
2702.14/9М
Механическая мастерская, назначение: производственное, площадь 738,8 (семьсот тридцать восемь целых восемь десятых) кв.м., литер Г, этажность: 1, расположенная по адресу: Саратовская область, Аткарский район, село Приречное, 450 м восточнее административного здания
1 250 000 (Один миллион двести пятьдесят тысяч) рублей в т.ч. НДС
12
2702.14/10М
Колбасный цех, назначение: производственное, площадь 173 (сто семьдесят три) кв.м., литер Ц, этажность; 1, расположенный по адресу: Саратовская область, Аткарский район, с. Приречное, 200 метров юго-восточнее административного здания
470 000 (Четыреста семьдесят тысяч) рублей в т.ч. НДС
13
2702.14/11М
Нежилое здание - свинарник с холодной пристройкой, назначение: производственное, площадь 1056,2 (одна тысяча пятьдесят шесть целых две десятых) кв.м., литер РР1, расположенное по адресу: Саратовская область, Аткарский район, с. Приречное, 475 метров юго-восточнее административного здания
490 000 (Четыреста девяносто тысяч) рублей в т.ч. НДС
14
2702.14/12М
Нежилое здание - столовая-кафе с террасой, назначение: нежилое, площадь 161,3 (сто шестьдесят одна целая три десятых) кв.м., литер КК1, расположенное по адресу: Саратовская область, Аткарский район, с. Приречное, ул. Рабочая, дом № 13
1 120 000 (Один миллион сто двадцать тысяч) рублей в т.ч. НДС
15
27.02.14/13М
Коровник, назначение: производственное, площадь 1676,2 (одна тысяча шестьсот семьдесят шесть целых шесть десятых) кв.м., литер У, расположенный по адресу: Саратовская область, Аткарский район, с. Приречное, 460 метров юго-восточнее административного здания
410 000 (Четыреста десять тысяч) рублей в т.ч. НДС
16
2702.14/14М
Нежилое здание - холодная пристройка, свинарник, основная пристройка, назначение: производственное, площадь 570,2 (пятьсот семьдесят целых две десятых) кв.м., литер Х2ХХ1, этажность: 1, расположенное по адресу: Саратовская область, Аткарский район, с. Приречное, 510 метров юго-восточнее административного здания
250 000 (Двести пятьдесят тысяч) рублей в т.ч. НДС
17
2702.14/15М
Часть помещения пекарни, этаж 1-й надземный, назначение: нежилое, площадь 67 (шестьдесят семь) кв.м., расположенное по адресу: Саратовская область, Аткарский район, с. Приречное, ул. Новоселов, дом № 2
220 000 (Двести двадцать тысяч) рублей в т.ч. НДС
18
0506.14М
Нежилое здание - зернохранилище, назначение: производственное, площадь 452,8 (четыреста пятьдесят две целых восемь десятых) кв.м., литер ЖЖ1Ж2, расположенное по адресу: Саратовская область, Аткарский район, с. Приречное, 900 метров юго-восточнее административного здания
320 000 (Триста двадцать тысяч) рублей в т.ч. НДС
ИТОГО:
18 390 000 (Восемнадцать миллионов триста девяносто тысяч) рублей в т.ч. НДС
Определение арбитражного суда может быть обжаловано в арбитражный суд апелляционной или кассационной инстанций.
Определение направить лицам, участвующим в деле, в соответствии со ст. 186 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Судья Н.М. Плетнева
