Решение Арбитражного суда Самарской области от 25 декабря 2017 года №А55-9914/2016

АРБИТРАЖНЫЙ СУД САМАРСКОЙ ОБЛАСТИ

РЕШЕНИЕ

от 25 декабря 2017 года Дело N А55-9914/2016
Резолютивная часть решения объявлена 18 декабря 2017 года
Решение в полном объеме изготовлено 25 декабря 2017 года
Арбитражный суд Самарской области
в составе судьи
Веремей Л.Н.
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи - Рогулёвым С.В.
рассмотрев в судебном заседании 18 декабря 2017 года дело по иску
Закрытого акционерного общества "Веста плюс"
к Обществу с ограниченной ответственностью "Розничная торговая сеть Елисейский"
о взыскании и расторжении договора
И по встречному иску
Общества с ограниченной ответственностью "Розничная торговая сеть Елисейский"
к ЗАО "Веста плюс"
О расторжении договора аренды N 01/034 от 01.03.2004 с 22.03.2016
Третье лицо - Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Самарской области
при участии в заседании
от истца - Деменкова И.Г., доверенность от 01.01.17
от ответчика - Силантьева Н.А., доверенность от 14.10.2016
от третьего лица - не явился, извещен
Установил:
Закрытое акционерное общество "Веста плюс" (далее - истец, ЗАО "Веста плюс") обратилось в Арбитражный суд Самарской области с исковым заявлением (уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) к обществу с ограниченной ответственностью "Розничная торговая сеть Елисейский" (далее - ответчик, ООО "РТСЕ") о взыскании 342 761 руб. 57 коп. задолженности по оплате арендных платежей, досрочном расторжении 30.04.2016 договора аренды N 04/34 от 04.03.2004 по вине арендатора.
Общество с ограниченной ответственностью "Розничная торговая сеть Елисейский" обратилось со встречным исковым заявлением к ЗАО "Веста плюс" о расторжении договора аренды N 04/34 с 31.03.2016.
Решением Арбитражного суда Самарской области от 30.11.2016, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.02.2017, исковые требования удовлетворены частично. С ООО "Розничная торговая сеть Елисейский" в пользу ЗАО "Веста плюс" взыскано 342 761 руб. 57 коп. задолженности за март и апрель 2016 года по оплате арендных платежей. В остальной части в удовлетворении исковых требований ЗАО "Веста плюс" отказано. В удовлетворении встречного иска ООО "Розничная торговая сеть Елисейский" отказано.
Арбитражный суд Поволжского округа постановлением от 26.06.2017 отменил решение Арбитражного суда Самарской области от 30.11.2016 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.02.2017 и передал дело на новое рассмотрение в первую инстанцию.
Определением суда от 10.08.2017 удовлетворено ходатайство ответчика об уточнении встречных исковых требований. Встречный иск рассматривается о расторжении договора аренды N 04/34 с 22.03.2016.
Определением от 27.09.2017 удовлетворено ходатайство истца об уточнении правового обоснования исковых требований, согласно которому первый просит расторгнуть договор аренды N 041034 от 04.03.2004 на основании п. 1 ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Истец в судебном заседании поддержал исковые требования по основаниям, изложенным в иске, против удовлетворения встречного иска возражал, заявил ходатайство о приобщении дополнительных пояснений, которое судом удовлетворено на основании ст. 41 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Ответчик в судебном заседании возражал против удовлетворения исковых требований, встречные исковые требования поддержал.
Представитель третьего лица в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом.
Согласно п.6 ст. 121 АПК РФ лица, участвующие в деле, после получения определения о принятии искового заявления или заявления к производству и возбуждении производства по делу, а лица, вступившие в дело или привлеченные к участию в деле позднее, и иные участники арбитражного процесса после получения первого судебного акта по рассматриваемому делу самостоятельно предпринимают меры по получению информации о движении дела с использованием любых источников такой информации и любых средств связи.
Лица, участвующие в деле, несут риск наступления неблагоприятных последствий в результате непринятия мер по получению информации о движении дела, если суд располагает информацией о том, что указанные лица надлежащим образом извещены о начавшемся процессе.
На основании ч.1, 5 ст.156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд рассмотрел дело в отсутствие представителя третьего лица, по имеющимся в деле материалам.
Отменяя решение Арбитражного суда Самарской области от 30.11.2016 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.02.2017 и передавая дело на новое рассмотрение в первую инстанцию, Арбитражный суд Поволжского округа указал на следующие обстоятельства, которые следует учесть при новом рассмотрении:
"В соответствии с пунктом 7.5 спорного договора аренды нежилых помещений договор может быть досрочно расторгнут по взаимному согласию сторон, а также по требованию одной из сторон в судебном порядке в соответствии с действующим законодательством РФ, о досрочном расторжении стороны уведомляют друг друга за 30 (тридцать) дней до момента расторжения.
В материалах дела имеется письмо ответчика от 20.02.2016 N 21, адресованное истцу, с уведомлением о досрочном расторжении договора с 22.03.2016 на основании ничтожности дополнительных соглашений N 6 от 01.12.2013 и N 7 от 15.01.2015 к договору аренды (л.д. 103, т. 1), а также письмо истца от 21.03.2016 N 36, адресованное ответчику с проектом соглашения о расторжении договора (л.д. 109, т. 1).
В возражениях на отзыв истец признает фактическое прекращение арендных отношений с ответчиком 30.04.2016, счета на оплату арендных платежей не выставляются ответчику с мая 2016 года (л.д. 88, т. 2).
Отказывая в удовлетворении исковых требований о расторжении договора аренды, заявленных истцом и ответчиком указанным обстоятельствам надлежащая оценка судами обеих инстанций не дана.
Ссылаясь на статью 622 ГК РФ как правовое основание для взыскания арендной платы в период до 30.04.2016, суды обеих инстанций не установили момент прекращения спорного договора аренды и основания его расторжения (по соглашению сторон либо в порядке пункта 7.5 договора аренды).
Судами обеих инстанции не дана надлежащая оценка акту осмотра нежилого помещения от 31.03.2016 (л.д. 118 т. 1), составленного представителем истца."
Как следует из материалов дела, "04" марта 2004 года между ЗАО научно-производственное объединение "ИЛАН" и ЗАО "Розничная торговая сеть Елисейский" (ЗАО "РТСЕ") был заключен договор аренды нежилого помещения N 04/034 (далее - "Договор") сроком на 10 лет от даты подписания договора, который был зарегистрирован в органах Росреестра по Самарской области 27.05.2004.
По Акту приема-передачи от "04" марта 2004года ЗАО "РТСЕ" было передано нежилое помещение: кафе, в комплексе со вспомогательными и подсобными помещениями, общей площадью 952,5 кв.м., (далее - "Объект аренды"), расположенное по адресу: Самарская область, г.Тольятти, Автозаводский р-н, ул.70 лет Октября, 57.
Объект аренды был передан ЗАО "РТСЕ" в целях размещения офиса, организации и эксплуатации универсального магазина продовольственных и непродовольственных товаров, оказания услуг в сфере бытового обслуживания населения (п. 1.2. Договора).
"30" декабря 2011года ЗАО научно-производственное объединение "ИЛАН" и ЗАО "РТСЕ" заключили дополнительное соглашение N 4 к договору аренды N 04/034 от 04.03.2004, в котором продлили срок аренды на 5 лет до 04.03.2019.
"23" декабря 2013года истец (ЗАО "Веста плюс") стал собственником Объекта аренды - нежилого помещения: кафе, площадью 952,5 кв.м., расположенного по адресу: Самарская область, г.Тольятти, Автозаводский р-н, ул.70 лет Октября, 57, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права 63-АЛ N 167074, выданным Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области 23.12.2013 (л.д.24 том 1).
В связи со сменой собственника ЗАО "Веста плюс" и ЗАО "РТСЕ" заключили дополнительное соглашение N 6 от 01.12.2013 к договору аренды N 04/304.03.2004г., в котором:
- внесли данные о новом Арендодателе - ЗАО "Веста плюс";
- уточнили Объект аренды: "... часть нежилого помещения - кафе, а именно: 1 (первый) этаж Литера А, площадью 503,3 кв.м.";
- согласовали арендную плату за арендуемое помещение - 251650 рублей в месяц;
- исключили Приложение б/н к договору N 04/34 от 04.03.2004 (подвал);
- изложили п.4.4. Договора аренды N 04/34 от 04.03.2004 в новой редакции: "Внесение арендной платы осуществляется Арендатором ежемесячно до 10 числа текущего месяца путем безналичного перечисления денежных средств на расчетный счет Арендодателя".
Дополнительное соглашение N 6 от 01.12.2013 к договору аренды N 04/34 от 04.03.2004 вступило в силу с 01.01.2014.
В дополнительном соглашении N 7 от 15.01.2015 ЗАО "Веста плюс" и ЗАО "РТСЕ" определилипорядок изменения арендной платы по договору аренды N 04/34 от 04.03.2004, а также увеличили арендную плату с 01.09.2014 до 265 768 рублей в месяц.
С 01.09.2015 арендная плата была установлена в размере 295 534 рубля в месяц.
Кроме арендной платы Арендатор (ЗАО "РТСЕ") по договору аренды оплачивает коммунальные услуги (электроэнергия, водоснабжение и водоотведение, отопление), которые не входят в арендную плату и оплачиваются Арендатором отдельно по счетам, выставленным Арендодателем.
Обязательства по оплате арендных платежей по договору аренды N 04/34 от 04.03.2004 Арендатор (ЗАО "РТСЕ") исполнял надлежащим образом до марта 2016года.
За март 2016года Арендатор (ЗАО "РТСЕ") не произвел в полном объёме оплату аренды.
01.04.2016 ЗАО "Веста плюс" направило Требование о погашении задолженности N 45, где также указало на обязательство ЗАО "РТСЕ" оплатить аренду за апрель 2016года в срок, установленный Договором аренды N 04/34 от 04.03.2004г. - до 10 апреля 2016года.
С учетом уточнений, задолженность по оплате арендных платежей ответчика перед истцом составила - 342 761 руб. 57 коп.
ЗАО "РТСЕ" требования о погашении задолженности оставило без ответа.
В то же время, в адрес ЗАО "Веста плюс" 20 февраля 2016 года от ЗАО "РТСЕ" (исх.N 21) поступило уведомление о досрочном расторжении договора аренды N 04/34 от 04.03.2004 с 22 марта 2016года с приложенными подписанными ЗАО "РТСЕ" Соглашением о расторжении договора аренды от 20.02.2016 и Актом приема-передачи от 21.03.2016. Причиной досрочного расторжения ЗАО "РТСЕ" в уведомлении указало - ничтожность дополнительных соглашений N 6 от 01.12.2013 и N 7 от 15.01.2015 к договору аренды N 04/34 от 04.03.2004, без каких-либо доказательств и законных оснований.
Условиями Договора аренды N 04/34 от 04.03.2004 предусмотрены только следующие случаи досрочного расторжения договора (п.7.5 Договора):
- по соглашению сторон;
- по требованию одной из сторон в судебном порядке в соответствии с действующим законодательством РФ.
Также по условиям Договора аренды N 04/34 от 04.03.2004 (п.7.3.) - Сторона, виновная в досрочном расторжении договора выплачивает другой стороне неустойку в размере годовой арендной платы, предшествовавшей расторжению Договора.
ЗАО "Веста плюс" в ответ на уведомление о досрочном расторжении договора N 04/34 от 04.03.2004 направило в адрес ЗАО "РТСЕ" письмо, в котором указало, что предложенные для подписания документы не соответствуют условиям Договора, а также выразило готовность к рассмотрению вопроса по досрочному расторжению Договора аренды в досудебном порядке, т.е. по соглашению сторон, но при соблюдении условий Договора.
Письмом исх.N 23 от 09.03.2016 ЗАО "РТСЕ" повторно настаивало на досрочном расторжении Договора аренды N 04/34 от 04.03.2004.
В ответ на письмо ЗАО "РТСЕ" (исх.N 23 от 09.03.2016) истец продолжал настаивать на соблюдении условий договора аренды N 04/34 от 04.03.2004.
Вместо переговорного процесса от ЗАО "РТСЕ" поступило письмо (исх.N25 от 21.03.2016) с уведомлением об освобождении Объекта аренды и требованием явиться представителям истца для принятия Помещения.
Согласно п.5.3.8. Договора аренды N 04/34 от 04.03.2004 объект аренды возвращается Арендодателю в течение 10 дней с момента прекращения Договора аренды. Договор аренды прекращен не был, поэтому законных оснований для возврата и принятия Объекта аренды, по мнению истца, у Сторон договора не было.
30 марта 2016года в адрес ЗАО "Веста плюс" поступил пакет документов от ЗАО "РТСЕ": письмо исх.N 29 от 22.03.2016, Акт от 22 марта 2016года, доверенности на представителей ЗАО "РТСЕ" от 11.03.2016 и Акт приема - передачи от 22.03.2016, из содержания указанных документов следовало, что 22 марта 2016года при ведении видео- и фотосъемки представителями ЗАО "РТСЕ" был произведен осмотр Объекта аренды, составлен Акт и Акт приема-передачи, согласно которым Объект аренды возвращается ЗАО "Веста плюс" в нормальном состоянии, без недостатков и годным к эксплуатации. При этом материалы фото- или видеосъемки не прилагались.
31 марта 2016года представители ЗАО "Веста плюс" в ходе проверки соблюдения Арендатором (ЗАО "РТСЕ") условий договора аренды N 04/34 от 04.03.2004г. осмотрели Объект аренды и составили Акт осмотра от 31.03.2016г., из которого следует, что Объект аренды нуждается в текущем ремонте, а также капитально-восстановительных работах. По условиям Договора аренды N 04/34 от 04.03.2004 Арендатор (ЗАО "РТСЕ") обязуется: "Пользоваться Помещением исключительно по целевому назначению, не ухудшать своими действиями техническое состояние Помещения, бережно относиться, и поддерживать его в исправном состоянии" (п.5.3.3. Договора) и "Своевременно и за свой счет производить текущий и капитальный ремонт арендуемого Помещения..." (п.5.3.5.). ЗАО "Веста плюс" направило в адрес ЗАО "РТСЕ" письмо (исх.N 46 от 07.04.2016) с требованием исполнить обязательства, предусмотренные Договором аренды N 04/34 от 04.03.2004 по содержанию Объекта аренды, но ответ от ЗАО "РТСЕ" получен не был.
С учетом вышеизложенного, истец настаивает на досрочном расторжении договора аренды N 04/034 от 04.03.2004г. по требованию арендодателя в связи с виновными действиями арендатора (ответчика) и грубым нарушением им условий договора (ст.619 ГК РФ), а именно, ответчик:
- пользовался имуществом с существенным нарушением условий договора (проведение не согласованных перепланировок в арендуемом помещении);
- существенно ухудшил арендуемое имущество (помещению требовался ремонт, который ответчик не произвел);
- более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносил арендную плату (задолженность по арендной плате за март и апрель 2016г.). При этом фактическое прекращение арендных отношений с ответчиком по его вине истец признает 30 апреля 2016г. и, претензии истца по нарушению ответчиком условий договора
аренды ограничены периодом действия договора аренды по 30.04.2016.
25.04.2016 ссылаясь на нарушение ООО "РТСЕ" условий п.2,3,4 ст.619 ГК РФ истец обратился в суд с иском о досрочном расторжении договора аренды спорного помещения и взыскания арендной платы за период с22.03.2016 до 30.04.2016.
В пункте 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
В соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
Стороны предусмотрели расторжение договора при наличии задолженности в течение трех месяцев (пункт 6.1 договора).
Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (пункт 2 статьи 452 ГК РФ).
В силу приведенных статей при рассмотрении исковых требований о досрочном расторжении договора аренды суд обязан установить следующие обстоятельства: неисполнение арендатором возложенной на него договором обязанности по уплате арендных платежей в установленные сроки более двух раз подряд, отказ арендатора либо неполучение арендодателем от арендатора в определенные законом сроки ответа на письменное предложение о расторжении договора.
На дату направления претензии (21.03.2013) о расторжении договора истец заявил к взысканию и материалами дела подтверждена задолженность по арендной плате только за март 2016 года. Неисполнение арендатором обязанности по внесению арендных платежей в течение одного периода не может являться в силу закона основанием для досрочного расторжения договора аренды.
В нарушение требований статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) истец не представил бесспорных доказательств, подтверждающих необеспечение арендатором доступа в арендуемое помещение, следовательно, правовые основания для расторжения договора аренды по основанию более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносил арендную плату (задолженность по арендной плате за март и апрель 2016года) отсутствуют.
В соответствии с пунктами 5.3.5 договора ответчик, как арендатор, должен был нести расходы на содержание арендуемого помещения, в том числе производить замену вышедших из строя электроустановочной арматуры, ламп освещения, сантехнической арматуры и приборов, своевременно и за свой счет производить текущий и капитальный ремонт арендуемого помещения.
Согласно пункту 2 статьи 616 ГК РФ арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.
Согласно пункта 5.3.8 договора аренды N 04/34 от 04.03.2004г. при прекращении договора в связи с окончанием срока аренды либо при досрочном расторжении договора арендатор обязан вернуть арендодателю с составлением передаточного акта помещение в состоянии в котором оно было получено, с учетом произведенных по согласованию с арендодателем перепланировок, реконструкций и иных улучшений арендуемого помещения, а также с учетом нормального износа.
Доказательства ухудшения состояния арендуемого имущества свыше нормального износа истец в нарушение требований ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представил, также, как и того обстоятельства, что дальнейшая эксплуатация нежилого помещения без выполнения ремонта невозможна.
В соответствии с абзацем 2 пункта 5.4.1 договора аренды N 04/34 от 04.03.2004г. восстановление помещения в первоначальное состояние арендатором не производится, а также какие бы то ни было компенсации и убытки Арендодателю, связанные с восстановлением помещения в первоначальное состояние, Арендатором не выплачиваются.
Ссылка истца на акт от 31.03.2016 как доказательство неисполнения ответчиком обязательств по проведению капитального и текущего ремонта в котором указано, что помещение нуждается в текущем ремонте и капитально-восстановительных работах, а также фотоматериалы, не может быть принято судом как надлежащее доказательство по делу, поскольку данный акт составлен 2 представителями истца в присутствии 2-х свидетелей, и никаких данных, что кто-то из этих лиц обладает познаниями в области строительства и мог дать оценку соответствию состояния помещения в части его износа, а также необходимости проведения текущего и капитального ремонта, вышеуказанный акт не содержит.
Согласно ч.1 ст.68 АПК РФ обстоятельства дела, которые согласно закону, должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами. Иных доказательств истцом в материалы дела не представлено.
Нарушение ООО "РТСЕ" своих обязательств по проведению текущего и капитального ремонта надлежащими доказательствами истцом не подвержено, и не может являться основанием для расторжения спорного договора аренды по вине арендатора.
Ссылка истца на необходимость представления согласованного проекта перепланировок противоречит пунктам 5.4, 5.4.1 (абзац 1) договора аренды N 04/34 от 04.03.2004, согласно которых арендатор имеет право по согласованию с арендодателем за свой счет и в соответствии с положениями, установленными в г. Тольятти, произвести необходимую арендатору для осуществления своей деятельности перепланировку, реконструкцию и иные улучшения арендуемого помещения, и только прокладка инженерных систем и коммуникаций должна быть произведена по согласованному проекту.
Таким образом, требование о предоставлении согласованных проектом перепланировок помещений не основано на условиях договора аренды N 04/34 от 04.03.2004.
Наличие перепланировки не может также являться основанием для расторжения спорного договора аренды по вине арендатора.
При указанных обстоятельствах, в требовании Закрытого акционерного общества "Веста плюс" о расторжении договора по основаниям, предусмотренным п. 1 ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, следует отказать.
Ответчик, возражая против удовлетворения исковых требований, обратился со встречным исковым заявлением, в котором указал, что невозможность использования арендуемой площади для торговли алкогольной продукцией, а ранее с 14.02.2014 г. и табачной продукцией, стало причиной обращений 25.08.2015 к арендатору с письмом с просьбой снизить арендную плату и мирным путем решить вопрос взаимовыгодного дальнейшего сотрудничества с целью уменьшения убытков с обоих сторон: для арендодателя - в случае полного расторжения договора аренды, для арендатора в случае внесения арендной платы несоразмерной доходу от использования помещения без торговли алкогольной продукцией и уплаты штрафных санкций.
Поскольку ЗАО "Веста плюс" уклонялось от решения возникшей проблемы: направленные письма об уменьшении арендной платы и соглашения о расторжении договора аренды остались без положительного ответа, ООО "РТСЕ" было вынуждено освободить помещение 22.03.2016г., заблаговременно уведомив Арендодателя о составлении Акта приема-передачи помещения, направив Акт приема-передачи и ключи по почте.
После передачи ключей, помещение фактически перешло в распоряжение Арендодателя, и ЗАО "Веста Плюс", как указывает ответчик, фактически пользовалось помещением, проводило ремонт, перепланировки и реконструкции, но признало помещение принятым только 30.04.2016г.
Поскольку ООО "РТСЕ" не имеет возможности использовать спорное помещение в соответствии с условиями договора требование о расторжении договора аренды, по мнению первого, подлежит удовлетворению на основании пункта 2 статьи 620 ГК РФ с 22.03.2016 г.- даты фактической передачи имущества.
В соответствии с пунктом 1 статьи 8 Гражданского кодекса РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. Гражданские права и обязанности могут возникать, в частности, из договоров и иных сделок.
Согласно статье 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В силу пункта 1 статьи 611 Гражданского кодекса РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
Согласно пункту 1 статьи 650 Гражданского кодекса РФ по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.
Статья 620 Гражданского кодекса РФ, установлено, что по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:
1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;
2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;
3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;
4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.
Статья 450 Гражданского кодекса РФ регламентирует основания и способы расторжения договора. В соответствии с пунктом 3 настоящей статьи договор считается расторгнутым в случае одностороннего отказа от его исполнения полностью или частично во внесудебном порядке, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон.
В соответствии с пунктом 2 статьи 453 Гражданского кодекса РФ при расторжении договора обязательства сторон прекращаются.
В силу статьи 309 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота и иными обычно предъявляемыми требованиями.
Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 Гражданского кодекса РФ).
Пунктом 7.5. договора аренды установлено, что договор может быть досрочно расторгнут по взаимному согласию сторон, а также по требованию одной из сторон в судебном порядке в соответствии с действующим законодательством РФ. О досрочном расторжении стороны уведомляют друг друга за 30 дней до момента расторжения.
Доказательств, что после уведомления ответчика о желании расторгнуть договор, сторонами было подписано соглашение о его расторжении, в материалы дела не представлено.
Суд пришел к выводу, что условия спорного Договора не предусматривают возможности расторжения договора аренды в одностороннем внесудебном порядке по инициативе арендатора, а пункт 7.5 Договора лишь устанавливает обязанность субарендатора предупредить арендодателя о расторжении договора, не менее чем за 30 дней до момента расторжения договора.
Актом осмотра нежилого помещения от 31.03.2016 (л.д. 118 т. 1), составленного представителями истца в порядке п. 5.1 договора аренды, установлено, что "для возможности дальнейшей эксплуатации помещения требуется проведение капитальных ремонтно-восстановительных работ".
При этом п. 5.3.5. договора установлено, что арендатор обязуется своевременно и за свой счет производить текущий и капитальный ремонт арендуемого помещения.
Таким образом, указанный акт не является доказательством прекращения арендных отношений, а лишь отражает мнение арендодателя о состоянии помещения, поскольку выводы основаны на визуальном осмотре лицами, чья квалификация в оценке состояния строительных конструкций документально не подтверждена.
Отсутствие в помещении торгового оборудования (что следует из фотографий, приложенных к акту осмотра), также не может служить доказательством прекращения договора аренды в силу следующего.
Как отражено в пункте 51 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 года N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" согласно пункту 2 статьи 154 Гражданского кодекса РФ односторонней считается сделка, для совершения которой в соответствии с законом, иными правовыми актами или соглашением сторон необходимо и достаточно выражения воли одной стороны. Если односторонняя сделка совершена, когда законом, иным правовым актом или соглашением сторон ее совершение не предусмотрено или не соблюдены требования к ее совершению, то по общему правилу такая сделка не влечет юридических последствий, на которые она была направлена.
Согласно абзацу второму подпункта 4 статьи 620 Гражданского кодекса договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.
Пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда либо при существенном нарушении договора другой стороной, либо в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора, причем как в судебном порядке (пункт 2 статьи 450 ГК РФ), так и в порядке одностороннего отказа от договора (статья 450.1 ГК РФ, пункт 3 статьи 450 ГК РФ в редакции, действовавшей до 01.06.2015, пункты 25 - 27 Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой, утвержденного информационным письмом Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 (далее - Обзор)).
Договор истцом и ответчиком был заключен на определенный срок, в связи с чем для признания права ответчика на односторонний отказ от договора (исполнения договора) по основанию, которое не предусмотрено нормами законодательства Российской Федерации, надлежит установить наличие в заключенном договоре аренды соответствующего условия.
Досрочное освобождение арендуемого помещения не является основанием прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы (статьи 614, 622 ГК РФ, пункт 13 Обзора). Арендодатель лишается права требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора только в случае, если арендодатель сам уклонялся от приемки арендованного имущества при наличии основания для прекращения договора аренды (пункт 37 Обзора).
Поскольку утрата арендатором интереса в использовании помещения не предусмотрена в качестве основания для расторжения договора, суд, исходя из права сторон по собственному усмотрению определять условия договора (статья 421 Кодекса), отклоняет довод о том, что арендодатель не вправе требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора в случае, если арендодатель сам уклонялся от приемки арендованного имущества, поскольку оснований для прекращения действия договора аренды не имелось, а следовательно отсутствовала обязанность по приему помещения.
(Аналогичная правовая позиция изложена в Определении Верховного Суда РФ от 21.08.2015 N 310-ЭС15-4004 по делу N А08-7981/2013)
При указанных обстоятельствах, поскольку договор аренды нежилого помещения N 04/034 от "04" марта 2004 года не был расторгнут и продолжал свое действие, у ответчика в период март - апрель 2016 года сохранялась обязанность по оплате, предусмотренным договором, арендных платежей, вне зависимости от обстоятельств, установленных в акте осмотра нежилого помещения от 31.03.2016.
Кроме того, судом учитывается то обстоятельство, что коммерческая деятельность ответчика заключается в пересдаче помещения в субаренду. Фактическую деятельность в спорном помещении осуществлял субарендатор. Отсутствие субарендатора не свидетельствует о том, что сам арендатор не может продолжать деятельность, в том числе путем поиска иного субарендатора, что требует временных затрат.
Следовательно актом осмотра от 31.03.2017 фактически зафиксировано отсутствие в помещении субарендатора, что не свидетельствует о прекращении ответчиком деятельности по поиску и последующей передаче помещения новому субарендатору.
Довод ответчика о невозможности использования арендуемого помещения по назначению и в целях, согласованных в договоре аренды N 04/034 от 04.03.2004г. несостоятелен.
При этом назначение для использования арендуемого помещения по договору аренды N 04/034 от 04.03.2004г. определено сторонами в п. 1.2. указанного договора аренды: "Помещение предоставляется Арендатору в целях, определяемых его Уставными задачами, а именно: размещение офиса, организация и эксплуатация универсального магазина продовольственных и непродовольственных товаров, оказание услуг в сфере бытового обслуживания населения". Т.о. реализация алкогольной продукции не является назначением и целью, определенными договором аренды N 04/034 от 04.03.2004г. для использования арендуемого помещения Арендатором (истцом).
Также несостоятельны заявления ответчика, что использование арендуемого помещения являлось незаконным, и грозило ООО "РТСЕ" привлечением к административной ответственности и прекращением деятельности торговой точки, в соответствии с п.9. Постановления N 4418-П/1.
По договору субаренды N 12/12 от 01.05.2012г. арендуемое помещение истец передал в субаренду ООО "Елисейский-магазины", в целях: "организации деятельности супермаркета, осуществляющего реализацию продуктов питания, сопутствующих товаров и услуг, а также для размещения необходимых для обслуживания магазина офисных и складских помещений, а также зоны погрузки-разгрузки товара", данные цели также не нарушают нормативные акты, указанные во встречном иске (Постановление Правительства РФ N 1425 и Постановление Мэрии г.о.Тольятти N 4418-П/1).
При этом ООО "Елисейский-магазины" получило лицензию N 5535 от 20.09.2012 на розничную продажу алкогольной продукции в арендуемом помещении сроком до 04.09.2017. Информация об аннулировании данной лицензии в материалах дела отсутствует.
Факты невозможности использования ответчиком арендуемого помещения по назначению и в целях, установленных в договоре аренды N 04/034 от 04.03.2004г. отсутствуют.
Согласно пункту 1 статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (пункт 1 статьи 614 ГК РФ).
Факт передачи объекта аренды ответчику подтверждается актом приема-передачи от 04.03.2004.
В деле отсутствуют документы, свидетельствующие об исполнении ответчиком обязанности по внесению арендных платежей в полном объеме.
Согласно п. 2 ст. 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, вправе знать об аргументах друг друга до начала судебного разбирательства. Каждому лицу, участвующему в деле, гарантируется право представлять доказательства арбитражному суду и другой стороне по делу, обеспечивается право заявлять ходатайства, высказывать свои доводы и соображения, давать объяснения по всем возникающим в ходе рассмотрения дела вопросам, связанным с представлением доказательств. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.
При указанных обстоятельствах требование истца о взыскании 342 761 руб. 57 коп. задолженности по оплате арендных платежей по договору аренды N 04/34 от 04.03.2004 следует удовлетворить.
Довод ответчика об пользовании помещением меньшей площадью, чем это заявлено истцом, судом отклоняется, поскольку опровергается материалами дела.
Обществом с ограниченной ответственностью "Розничная торговая сеть Елисейский" подано встречное исковое заявление с требованием о расторжении договора аренды N 04/34 с 22.03.2016.
В соответствии с пунктом 7.5 спорного договора аренды нежилых помещений договор может быть досрочно расторгнут по взаимному согласию сторон, а также по требованию одной из сторон в судебном порядке в соответствии с действующим законодательством РФ, о досрочном расторжении стороны уведомляют друг друга за 30 (тридцать) дней до момента расторжения.
В соответствии с частью 3 статьи 453 ГК РФ в случае расторжения договора в судебном порядке, обязательства считаются прекращенными с момента вступления в законную силу решения суда о расторжении договора.
В рассматриваемом споре направление письма арендатором об отказе от договора с 31.03.2016 не является правовым основанием для признания договора аренды расторгнутым с указанной даты, поскольку в соответствии с пунктом 3 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора, т.е. 31.03.2016 не может быть датой прекращения договора аренды N 04/034 от 04.03.2004.
В соответствии с правовой позицией, установленной в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2017) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 26.04.2017) в случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора (п. 3 ст. 453 ГК РФ). Следовательно, по общему правилу, изменение договора влечет изменение соответствующих обязательств сторон лишь на будущее время.
Аналогичная правоприменительная практика закреплена в Постановлении Президиума ВАС РФ от 20.10.2011 N 9615/11 по делу N А65-18291/2009, согласно которой договор аренды считается расторгнутым с момента вступления в законную силу решения суда по общему правилу, предусмотренному статьей 180 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, то есть по истечении месячного срока со дня принятия решения.
Сторонами соглашение о расторжении договора не было достигнуто, а ч. 3 ст. 453 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что при изменении или расторжении договора в судебном порядке обязательства считаются измененными или прекращенными с момента вступления в законную силу решения суда, то требование ответчика о расторжении договора подлежат частичному удовлетворению, без указания даты, поскольку требование о расторжении договора в судебном порядке не соответствует действующему законодательству и правоприменительной практике. При этом само требование о расторжении договора на основании п. 7.5. договора, подлежит удовлетворению.
Письмо ответчика от 20.02.2016 N 21, адресованное истцу, с уведомлением о досрочном расторжении договора с 22.03.2016 на основании ничтожности дополнительных соглашений N 6 от 01.12.2013 и N 7 от 15.01.2015 к договору аренды (л.д. 103, т. 1), не принимается судом во внимание, поскольку решением арбитражного суда Самарской области по делу NА55-8445/2016 в удовлетворении исковых требований ответчику о расторжении договора аренды по основанию ничтожности дополнительных соглашений N 6 от 01.12.2013 и N 7 от 15.01.2015 отказано.
Письмо истца от 21.03.2016 N 36, адресованное ответчику с проектом соглашения о расторжении договора (л.д. 109, т. 1), не имеет правового значения, поскольку сторонами не достигнуто соглашение о расторжении договора на определенных условиях. Данные действия истца следует квалифицировать как попытку добросовестного поведения с учетом утраты ответчиком субарендатора.
В соответствии с п. 1 ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, расходы по оплате госпошлины в сумме 9 855 руб. 23 коп., понесенные истцом при предъявлении иска, подлежат взысканию с ответчика в пользу истца.
В соответствии со ст. 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации, расходы по оплате госпошлины в сумме 962,00 руб. подлежат возврату из дохода федерального бюджета истцу, поскольку последний уменьшил размер исковых требований.
Расходы по оплате госпошлины по встречному иску относятся на ЗАО "Веста плюс" со взысканием в пользу Общества с ограниченной ответственностью "Розничная торговая сеть Елисейский" 6 000,00руб.
Руководствуясь ч.1 ст. 110, ст.ст. 167-170, 176, 180, 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
РЕШИЛ:
Исковые требования Закрытого акционерного общества "Веста плюс" удовлетворить частично.
Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Розничная торговая сеть Елисейский" в пользу Закрытого акционерного общества "Веста плюс" 342 761 (Триста сорок две тысячи семьсот шестьдесят один) руб. 57 коп. задолженности по оплате арендных платежей и 9 855 (Девять тысяч восемьсот пятьдесят пять) руб. 23 коп. расходы по оплате госпошлины.
В остальной части в удовлетворении исковых требований Закрытого акционерного общества "Веста плюс" отказать.
Возвратить Закрытому акционерного общества "Веста плюс" из дохода федерального бюджета 962 (Девятьсот шестьдесят два) руб. 00 коп. расходы по оплате госпошлины.
Встречный иск Общества с ограниченной ответственностью "Розничная торговая сеть Елисейский" удовлетворить частично.
Расторгнуть договор аренды N 01/034 от 01.03.2004.
В остальной части в удовлетворении исковых требований Общества с ограниченной ответственностью "Розничная торговая сеть Елисейский" отказать.
Взыскать с Закрытого акционерного общества "Веста плюс" в пользу Общества с ограниченной ответственностью "Розничная торговая сеть Елисейский" 6 000 (Шесть тысяч) руб. 00 коп. расходы по оплате госпошлины.
Решение может быть обжаловано в месячный срок в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд, г.Самара с направлением апелляционной жалобы через Арбитражный суд Самарской области.
Судья
Л.Н. Веремей
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка