Решение Арбитражного суда Самарской области от 13 декабря 2017 года №А55-9874/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД САМАРСКОЙ ОБЛАСТИ

РЕШЕНИЕ

от 13 декабря 2017 года Дело N А55-9874/2017
Резолютивная часть решения объявлена 08.12.2017
Полный тест решения изготовлен 13.12.2017
13 декабря 2017 года
Дело N
А55-9874/2017
Арбитражный суд Самарской области
в составе
судьи Разумова Ю.М.
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Мурзиновой О.М.
рассмотрел в судебном заседании 04-08 декабря 2017 года дело по иску
Общества с ограниченной ответственностью "Вертикаль"
к 1. Департаменту управления имуществом городского округа Самара
2. Администрации городского округа Самара
об урегулировании разногласий при заключении договора
при участии в заседании
от истца - Нижегородов Д.М., дов. от 29.12.2016
от ответчиков - 1. Шалыгина Е.К., дов. от 12.12.2016 N1088 (до перерыва), после перерыва - Воронина Е.А., дов. от 12.12.2016 N1089
2. Шалыгина Е.К., дов. от 20.11.2017 N44 (до перерыва), после перерыва - Воронина Е.А., дов. от 20.11.2017 N26
Общество с ограниченной ответственностью "Вертикаль" обратилось в Арбитражный суд Самарской области с иском к Департаменту управления имуществом городского округа Самара об обязании последнего заключить договор аренды земельного участка площадью 5713 кв.м. с кадастровым номером 63:01:0523003:11, расположенного по адресу: Самарская область, город Самара, Ленинский район, Московское шоссе, 17, на условиях истца.
При регистрации канцелярией суда искового заявления делу был присвоен номер А55-9874/2017.
Также ООО "Вертикаль" обратилось в Арбитражный суд Самарской области с аналогичным иском к другому ответчику Администрации городского округа Самара.
При регистрации канцелярией суда данного искового заявления делу был присвоен номер А55-9875/2017.
Определением от 23.06.2017 суд объединил в одно производство дела NNА55-9874/2017 и А55-9875/2017. Объединенному делу присвоен номер А55-9874/2017.
В ходе рассмотрения дела истец и Департамент управления имуществом г.о. Самара подписали договор аренды земельного участка N 028302з с разногласиями по ряду условий.
Определением от 06.09.2017 принято уточнение исковых требований, в соответствии с которыми истец просит урегулировать разногласия при заключении договора по следующим пунктам договора: п. 2.4, 5.3.14, 6.2.1, 6.2.3, 6.2.4, 8.1, 9.6, Приложение N1 к договору.
Определением от 20.10.2017 принято уточнение исковых требований, а именно, истец просит урегулировать разногласия при заключении договора по следующим пунктам договора: 2.4, 5.3.14, 6.2.3, 6.2.4, 6.2.1, 8.1 договора аренды земельного участка, из которых п.6.2.1 исключить из договора, а остальные спорные условия принять в его редакции.
Ответчик - Департамент управления имуществом городского округа Самара представил отзыв на иск, в котором настаивал на своей редакции спорных пунктов договора.
Ответчик - Администрация городского округа Самара отзыв на иск не представил.
В соответствии со ст. 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании, начатом 04 декабря 2017г., объявлялся перерыв до 08 декабря 2017г. до 13 час 30 мин.
Сведения о месте и времени судебного заседания были размещены на официальном сайте Арбитражного суда Самарской области в сети Интернет по адресу: www.samara.arbitr.ru. После перерыва заседание было продолжено.
Исследовав материалы дела, заслушав объяснения представителей сторон, арбитражный суд установил:
Как следует из материалов дела, Департаментом управления имуществом городского округа Самара в адрес ООО "Вертикаль" был направлен проект договора аренды земельного участка N028302з, с кадастровым номером 63:01:0523003:11, площадью 5713 кв.м., относящегося к землям населенных пунктов и расположенного по адресу: Самарская область, г. Самара, Ленинский район, Московское шоссе, 17.
Истец, не согласившись с предложенной редакцией договора аренды по нескольким пунктам, направил в адрес ответчика протокол разногласий.
В письме от 25.07.2017 N 15-07-30/34511 Департамент управления имуществом городского округа Самара сообщил истцу, что подготовлен проект протокола согласования разногласий к договору аренды земельного участка, который проходит процедуру согласования в структурных подразделениях Департамента, а также изложил позицию по условиям договора, предложенным арендатором в протоколе разногласий.
Как указал истец, между сторонами остались не урегулированы следующие условия договора: пункты 2.4, 5.3.14, 6.2.1, 6.2.3, 6.2.4, 8.1.
В соответствии с пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) в случаях, когда заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.
При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
Согласно статье 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
Учитывая специфику отношений, связанных с предоставлением земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, законодатель урегулировал их Земельным кодексом Российской Федерации, правила которого являются специальными по отношению к общим положениям гражданского законодательства, регулирующим вопросы об аренде имущества.
Таким образом, вопросы об условиях аренды и разногласий по ним регулируются нормами гражданского законодательства, которое основано на свободе в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора (пункт 1 статьи 1 ГК РФ).
Пункт 2.4. проекта договора аренды предложен арендодателем в следующей редакции: "Денежные средства, перечисляемые Арендатором по настоящему договору, в первую очередь засчитываются в счет погашения задолженности по арендной плате, последовательно, начиная с погашения задолженности по обязательству, которое возникло раньше".
Истец настаивает на принятии данного пункта в своей редакции: "Денежные суммы, перечисляемые Арендатором по настоящему договору, погашают прежде всего его задолженность по арендной плате за использование земельного участка в течение ранее истекших календарных месяцев независимо от назначения платежа, указанного Арендатором в соответствующем платежном документе.", ссылаясь при этом на то, что предлагаемая им редакция спорного условия соответствует действующему законодательству ввиду следующего.
Проект договора предусматривает лишь окончание срока исполнения обязательства арендатора по внесению ежемесячной арендной платы (абзац первый пункта 2.2), то условие пункта 2.4 проекта договора аренды является в предложенной арендодателем редакции лишенным смысла, так как в этом случае обязательства по внесению арендной платы за использование земельного участка в течение всех месяцев, находящихся в пределах срока аренды, возникают одновременно - с даты заключения договора, но истекают при этом разновременно - в 10 число соответствующего месяца.
С целью устранения данной неточности истцом была предложена иная формулировка условия, предусматривающая первоочередное погашение того обязательства, срок исполнения которого истекает ранее других аналогичных обязательств независимо от назначения платежа, указанного арендатором в соответствующем платежном документе.
Департамент управления имуществом городского округа Самара, обосновывая свою позицию в письме от 25.07.2017, сослался на положения статьи 319 ГК РФ, устанавливающие очередность погашения требований по денежному обязательству. Между тем, условие пункта 2.4 находится вне сферы регулирования как статьи 319 ГК РФ, так и статьи 319.1 ГК РФ, поскольку регулирует исполнение обязанности внутри одного обязательства (обязательства по внесению арендной платы по договору аренды) и по одному требованию (требованию о внесении арендной платы), не затрагивая иных перечисленных в статье 319 ГК РФ требований (издержки кредитора по получению исполнения, проценты). По этой причине предложенная истцом редакция пункта 2.4 не устанавливает иного правила, отличающегося от правила статьи 319 ГК РФ.
Отношения, регулируемые пунктом 2.4, гражданским законодательством напрямую не урегулированы, поэтому редакция данного пункта, предложенная Арендатором, направлена на защиту кредитора (орган местного самоуправления) в обязательстве по внесению арендной платы.
При таких обстоятельствах суд соглашается с доводами истца, поэтому указанный пункт договора следует принять в редакции истца.
Пункт 5.3.14 проекта договора аренды изложен арендодателем в следующей редакции: "Использовать земельный участок согласно обременениям, указанным в кадастровом паспорте на земельный участок и в настоящем договоре".
Истец предложил изложить данный пункт в иной редакции: "Использовать земельный участок с учетом обременений, зарегистрированных в Едином государственном реестре недвижимости".
В ходе согласования разногласий Департаментом в протоколе согласования разногласий от 08.09.2017 предложена следующая редакция данного пункта: "Использовать земельный участок согласно ограничениям и обременениям, зарегистрированным в Едином государственном реестре недвижимости, а также содержащимся в информационной системе обеспечения градостроительной деятельности (ИСОГД) городского округа Самара и указанным в настоящем договоре".
Такое предложение со стороны арендодателя обусловлено тем, что не все обременения регистрируются в Едином государственном реестре недвижимости, например, принадлежность земельного участка к территории общего пользования запрашивается только в Департаменте градостроительства городского округа Самара путем предоставления сведений из ИСОГД.
Настаивая на принятии спорного пункта договора в своей редакции, истец указывает, что информационная система обеспечения градостроительной деятельности (ИСОГД), ведение которой предусмотрено градостроительным законодательством, не предназначена для определения режима и порядка использования земельного участка, занятого созданным в установленном порядке объектом недвижимости и предоставленного его собственнику на основании гражданско-правового договора аренды. Использование содержащихся в ИСОГД сведений для регулирования договорных отношений арендодателя и арендатора противоречит цели создания данной системы и основано на ошибочном отождествлении предметов регулирования различных отраслей российского законодательства- земельного и градостроительного.
Суд считает доводы истца несостоятельными, находит обоснованной предложенную редакцию п. 5.3.14 договора ответчиком - Департаментом в протоколе согласования разногласий, исходя из следующего.
В соответствии со статьей 56 Градостроительного кодекса Российской Федерации информационные системы обеспечения градостроительной деятельности - организованный в соответствии с требованиями настоящего Кодекса систематизированный свод документированных сведений о развитии территорий, об их застройке, о земельных участках, об объектах капитального строительства и иных необходимых для осуществления градостроительной деятельности сведений (часть 1); целью ведения информационных систем обеспечения градостроительной деятельности является обеспечение органов государственной власти, органов местного самоуправления, физических и юридических лиц достоверными сведениями, необходимыми для осуществления градостроительной, инвестиционной и иной хозяйственной деятельности, проведения землеустройства (часть 3). Информационные системы обеспечения градостроительной деятельности включают в себя: 1) сведения: а) о документах территориального планирования Российской Федерации в части, касающейся территорий муниципальных образований; б) о документах территориального планирования субъектов Российской Федерации в части, касающейся территорий муниципальных образований; в) о документах территориального планирования муниципальных образований, материалах по их обоснованию; г) о правилах землепользования и застройки, внесении в них изменений; д) о документации по планировке территории; е) об изученности природных и техногенных условий на основании результатов инженерных изысканий; ж) о резервировании земель и об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд; з) о геодезических и картографических материалах; и) о создании искусственного земельного участка; 2) дела о застроенных и подлежащих застройке земельных участках; 3) иные документы и материалы (часть 4).
Таким образом, ИСОГД представляет собой организованный в соответствии с требованиями ГрК РФ систематизированный свод документированных текстовых и картографических сведений о развитии территорий, об их застройке, о земельных участках, об объектах капитального строительства и иных необходимых для осуществления как градостроительной, так и хозяйственной деятельности сведений. В состав материалов ИСОГД, в частности, входят сведения о резервировании земель и об изъятии земельных участков, дела о земельных участках. В дело о застроенном или подлежащем застройке земельном участке помещаются разрабатываемые и принимаемые при подготовке документации по планировке территории, строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объекта копии основных документов и карт (схем).
Как следует из Выписки из ИСОГД г.о.Самара от 20.10.2015 N 6-МУ-38-Д05-01-01/9531 в отношении спорного земельного участка в п.7 раздела II "Наличие ограничений в использовании объекта" значатся -Охранные зоны газопровода, канализации, ливневого коллектора.
Содержание в договоре аренды земельного участка основного объема градостроительной информации в отсутствие государственного кадастрового учета всего комплекса ограничений в использовании объекта никоим образом не направлено на ущемление интересов арендатора при использовании земельного участка.
Пункт 6.2.1 проекта договора в редакции ответчика изложен следующим образом: "В случае невнесения арендатором платежей в сроки, установленные разделом 2 настоящего договора, арендатор уплачивает пени в размере 0,06 % от суммы задолженности за каждый день просрочки".
Истцом предложено исключить спорный пункт из договора.
Согласно сложившейся судебно-арбитражной практике, арбитражный суд не вправе устанавливать договорную неустойку за нарушение обязательств, если одна из сторон возражает против ее установления (пункт 11 информационного письма Президиума ВАС РФ от 25.07.2000 N 56 "Обзор практики разрешения арбитражными судами споров, связанных с договорами на участие в строительстве").
Вместе с тем, как указывает истец, положения статьи 395 ГК РФ подлежат применению к любому денежному обязательству независимо от того, в материальных или процессуальных отношениях оно возникло (постановление Президиума ВАС РФ от 26.11.2013 N 8628/13 по делу N А25-845/2012).
Причем учитывая, что ключевая ставка ЦБ РФ определяет рыночную стоимость пользования денежными средствами в течение определенных временных периодов, а предусмотренный проектом договора срок аренды значителен и составляет 49 лет, в течение которых экономическая ситуация может неоднократно изменяться самым существенным образом, то установление ответственности арендатора в соответствии с размером ключевой ставки ЦБ РФ позволит соблюсти баланс частных и публичных интересов в течение всего срока аренды.
Таким образом, в случае исключения из проекта договора пункта 6.2.1 в отношениях сторон будет подлежать применению положения статьи 395 ГК РФ, так как арендатор (истец) возражает относительно включения в договор условия о договорной неустойке, размер которой отличается от размера санкций, предусмотренных положениями указанной статьи.
Учитывая изложенное, данный пункт следует исключить из договора.
Предложенный арендодателем проект договора аренды содержал пункт 6.2.3 в следующей редакции: "В случае нарушения Арендатором п.п. 5.3.1, 5.3.3, 5.3.7 настоящего договора Арендатор обязан незамедлительно устранить выявленные нарушения и уплатить Арендодателю штраф в размере восьмидесяти процентов от годовой арендной платы, установленной на момент выявления нарушения".
Истец предложил изложить данный пункт в иной редакции: "В случае нарушения Арендатором пунктов 5.3.1, 5.3.3, 5.3.7 настоящего договора, он обязан незамедлительно устранить выявленные нарушения".
Такое предложение, по мнению истца, связано с тем, что проект договора в редакции Департамента предусматривает санкцию за нарушения, регулируемые иным (не гражданским и не земельным) законодательством (пункт 3 статьи 2 ГК РФ, пункт 1 статьи 39.8 Земельного кодекса РФ) и уже предусматривающим санкции за подобные нарушения (например, статьи 8.6, 8.8 КоАП РФ). Поэтому условие пункта 6.2.3 в первоначальной редакции нарушает принцип разграничения отраслей законодательства (пункт 3 статьи 2 ГК РФ) и в обход положений пункта 2 статьи 11 ГК РФ вводит двойную санкцию за административные правонарушения, что противоречит принципу однократной ответственности (часть 5 статьи 4.1 КоАП РФ). К тому же, штраф является формой компенсации убытков (пункт 1 статьи 394 ГК РФ), а нарушения пунктов 5.3.1, 5.3.2, 5.3.7 не влекут возникновения у арендодателя убытков; последствия такого нарушения установлены земельным и иным специальным законодательством.
В отзыве Департамент управления имуществом городского округа Самара настаивает на включение в договор пункта 6.2.3 в редакции арендодателя, поскольку неустойка призвана побуждать арендатора исполнять свои обязательства надлежащим образом.
Между тем, штраф - это вид неустойки (пункт 1 статьи 330 ГК РФ), поэтому к нему подлежит применению как правовая позиция, закрепленная в пункте 11 информационного письма Президиума ВАС РФ от 25.07.2000 N 56 "Обзор практики разрешения арбитражными судами споров, связанных с договорами на участие в строительстве", согласно которого арбитражный суд не вправе устанавливать договорную неустойку за нарушение обязательств, если одна из сторон возражает против ее установления, так и правовая позиция, закрепленная в пункте 16 информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.03.1998 N 32 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением антимонопольного законодательства", согласно которого принудительное установление санкций в виде неустойки без указания закона и согласия каждой стороны договора исключено в силу пункта 1 статьи 330 и пункта 4 статьи 421 ГК РФ.
Таким образом, в случае включения в договор пункта 6.2.3 в редакции истца (арендатора) его ответственность за указанные в данном пункте правонарушения будет определяться законодательством об административных правонарушениях, что полностью соответствует принципу разграничения отраслей законодательства и принципу однократной ответственности за административное правонарушение, поэтому указанный пункт подлежит принять в редакции истца, в связи с чем доводы ответчика отклоняются судом.
Пункт 6.2.4 проекта договора аренды предложен арендодателем в следующей редакции: "За действия (бездействие) третьих лиц на земельном участке ответственность несет Арендатор. Действия (бездействие) третьих лиц на земельном участке, действующих как по поручению (соглашению) Арендатора, так и без такового, считаются действиями (бездействием) самого Арендатора.".
Истец предложил изложить данный пункт в иной редакции: "Ответственность за действия (бездействие) третьих лиц на земельном участке возникает в соответствии с законодательством".
Такое предложение истца обусловлено тем, что первоначальная редакция пункта 6.2.4 не соответствует принципу виновности, закрепленному в части 1 статье 2.1 КоАП РФ, части 1 статьи 5 УК РФ, подпункте 7 пункта 5 статьи 71 Земельного кодекса РФ и в других положениях законодательных актов.
В отзыве на иск Департамент управления имуществом городского округа Самара настаивает на включение в договор пункта 6.2.4 в редакции арендодателя.
Согласно пункта 1 статьи 74 Земельного кодекса РФ, лица, виновные в совершении земельных правонарушений, несут административную или уголовную ответственность в порядке, установленном законодательством, а в силу пункта 2 той же статьи привлечение лица, виновного в совершении земельных правонарушений, к уголовной или административной ответственности не освобождает его от обязанности устранить допущенные земельные правонарушения и возместить причиненный ими вред.
Следовательно, в соответствии с земельным законодательством ответственность за земельные правонарушения несут виновные лица, у которых также возникает обязанность устранить допущенные земельные правонарушения и возместить причиненный ими вред.
Таким образом, предложенная Департаментом редакция пункта 6.2.4 нарушает принцип виновности и потому не соответствует законодательству, а предложенная истцом (арендатором) редакция пункта 6.2.4 соответствует статье 74 и пункту 1 статьи 76 Земельного кодекса РФ, поэтому спорный пункт подлежит изложению в редакции истца.
Предложенный арендодателем проект договора аренды содержал пункт 8.1 в следующей редакции: "Наличие ограничений в использовании земельного участка: охранная зона газопровода, канализации, ливневого коллектора. Часть земельного участка принадлежит к территории общего пользования".
Истец предложил изложить данный пункт в иной редакции: "Часть земельного участка принадлежит к территории общего пользования".
Пункт договора 8.1 следует изложить в редакции ответчика, поскольку указанные в нем обременения предусмотрены упомянутой выше выпиской из ИСОГД г.о. Самара, представленной в материалы дела, обеспечивающей полноту сведений о земельном участке.
В соответствии с действующим законодательством полномочиями по заключению договоров аренды земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена и которые расположены в границах городского округа Самара, обладает Департамент управления имуществом городского округа Самара ввиду следующего.
Подпунктом 5 пункта 2 постановления Администрации городского округа Самара от 11.01.2017 N 1 "О разграничении полномочий в сфере градостроительной деятельности и распоряжения земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в городском округе Самара", руководитель Департамента управления имуществом городского округа Самара наделен полномочиями по подготовке и заключению договоров аренды и безвозмездного пользования земельными участками, в случаях, предусмотренных статьей 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, дополнительных соглашений к договорам аренды земельных участков, безвозмездного пользования земельными участками, соглашений о расторжении договоров аренды земельных участков, безвозмездного пользования земельными участками, предоставленными для целей, не связанных со строительством, а также по подготовке и подписанию уведомлений о расторжении (об отказе от) договоров аренды земельных участков, безвозмездного пользования земельными участками, актов приема-передачи земельных участков, предоставленных для целей, не связанных со строительством.
Таким образом, надлежащим ответчиком по данному иску является Департамент управления имуществом городского округа Самара.
Учитывая изложенное, в удовлетворении исковых требований к Администрации городского округа Самара следует отказать.
Расходы по госпошлине в сумме 6 000 руб. следует отнести на стороны пропорционально размеру удовлетворенных требований (из шести спорных пунктов два приняты в редакции ответчика, четыре- в редакции истца), на истца - 2 000 руб., на ответчика (Департамент управления имуществом городского округа Самара) - 4 000 руб. и взыскать с последнего в пользу истца, с учетом п. 21 Постановления Пленума ВАС РФ от 11 июля 2014 г. N 46, уплатившего госпошлину при подаче иска в сумме 12 000 руб. по платежным поручениям N398 от 25.04.2017 и N399 от 25.04.2017 в доход Федерального бюджета РФ.
Излишне уплаченную госпошлину в сумме 6 000 руб. по платежному поручению N 399 от 25.04.2017 следует возвратить истцу из Федерального бюджета РФ в соответствии со ст. 104 АПК РФ и ст. 333.40 НК РФ.
Руководствуясь ст.ст. 104,110,167-173 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
РЕШИЛ:
Урегулировать разногласия, возникшие между ООО "Вертикаль" и Департаментом управления имуществом городского округа Самара при заключении договора аренды земельного участка N028302з, с кадастровым номером 63:01:0523003:11, площадью 5713 кв.м., относящегося к землям населенных пунктов и расположенного по адресу: Самарская область, г. Самара, Ленинский район, Московское шоссе, 17, а именно:
- принять пункт 2.4. договора в редакции истца: "Денежные суммы, перечисляемые Арендатором по настоящему договору, погашают прежде всего его задолженность по арендной плате за использование земельного участка в течение ранее истекших календарных месяцев независимо от назначения платежа, указанного Арендатором в соответствующем платежном документе.";
- принять пункт 5.3.14. в редакции ответчика: "Использовать земельный участок согласно ограничениям и обременениям, зарегистрированным в Едином государственном реестре недвижимости, а также содержащимся в информационной системе обеспечения градостроительной деятельности (ИСОГД) городского округа Самара и указанном в настоящем договоре";
- пункт 6.2.1. - исключить из договора;
- пункт 6.2.3 принять в редакции истца: "В случае нарушения Арендатором пунктов 5.3.1, 5.3.3, 5.3.7 настоящего договора, он обязан незамедлительно устранить выявленные нарушения.";
- пункт 6.2.4. принять в редакции истца: "Ответственность за действия (бездействие) третьих лиц на земельном участке возникает в соответствии с законодательством.";
- пункт 8.1 принять в редакции ответчика: "Наличие ограничений в использовании земельного участка: охранная зона газопровода, канализации, ливневого коллектора. Часть земельного участка принадлежит к территории общего пользования.".
Взыскать с Департамента управления имуществом городского округа Самара в пользу Общества с ограниченной ответственностью "Вертикаль" расходы по госпошлине 4 000 руб.
В иске к Администрации городского округа Самара отказать.
Возвратить Обществу с ограниченной ответственностью "Вертикаль" из Федерального бюджета РФ госпошлину 6 000 руб.
Решение может быть обжаловано в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд, г.Самара с направлением апелляционной жалобы через Арбитражный суд Самарской области.
Судья
Ю.М. Разумов
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка