Решение Арбитражного суда Самарской области от 09 апреля 2018 года №А55-909/2018

АРБИТРАЖНЫЙ СУД САМАРСКОЙ ОБЛАСТИ

РЕШЕНИЕ

от 9 апреля 2018 года Дело N А55-909/2018
Судья Арбитражного суда Самарской области Филатов М.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Ларюшиной М.В.,
рассмотрев 09 апреля 2018 года в судебном заседании дело по заявлению Общества с ограниченной ответственностью "Юниверс-Строй", г. Самара,
к Администрации городского округа Самара, г. Самара
к Департаменту градостроительства городского округа Самара, г. Самара
третьи лица: Министерство строительства Самарской области, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области,
о признании незаконным отказа
при участии в заседании:
от заявителя - Романова Е. В. доверенность от 01.06.2017,
от Администрации г.о. Самара - Бочкарева Е.Н., доверенность от 08.01.2018,
от Департамента градостроительства г.о. Самара - Нилова О.В., доверенность от 09.01.2018, Агапова О.С., доверенность от 09.01.2018,
от Управления Росреестра по Самарской области - Фролова О.В., доверенность от 28.12.2017,
от иных лиц - представители не явились, извещены,
установил:
ООО "Юниверс-Строй" обратилось в суд с заявлением, в котором просит признать незаконным отказ Администрации городского округа Самара, оформленное письмом Департамента градостроительства г.о. Самара от 25.12.2017 N Д05-01-01/12180-3-1, в заключении дополнительного соглашения о продлении срока действия договора аренды земельного участка N 026647з от 05.05.2006. В качестве восстановления нарушенного права заявителя просит обязать Администрацию г.о. Самара в лице Департамента градостроительства г.о. Самара заключить с ООО "Юниверс-строй" дополнительное соглашение о продлении срока действия договора аренды земельного участка N 026647з от 05.05.2006.
Заинтересованные лица просят в удовлетворении заявленных требований отказать.
Дело рассмотрено в порядке ст.ст. 121-124, 156 АПК РФ в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле, не обеспечивших явку своих представителей в судебное заседание, надлежащим образом уведомленных о месте и времени судебного заседания.
Исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, заслушав доводы представителей сторон, в совокупности и в соответствии со ст. 71 АПК РФ оценив обстоятельства дела, суд установил следующее.
Как следует из материалов дела, ООО "Юниверс-Строй" приняло участие в конкурсе, проведенном министерством строительства Самарской области (далее - министерство) в соответствии с Порядком проведения конкурса по отбору организаций в целях завершения строительства проблемных объектов, перечень которых определен Правительством Самарской области, удовлетворения прав требований участников долевого строительства, утвержденным постановлением Правительства Самарской области от 26.02.2013 N 54, на основании приказа министерства "О проведении конкурса по отбору организаций в целях завершения строительства проблемных объектов, перечень которых определен Правительством Самарской области, удовлетворения прав требований участников долевого строительства" от 17.12.2013 N 368-п.
Согласно конкурсной документации по приказу N 368-п лотом N 1 являлось удовлетворение прав требований семидесяти шести участников долевого строительства на получение ими семидесяти двух жилых помещений (объектов долевого строительства) общей площадью 6 235, 65 кв.м. и удовлетворение прав требований восьми участников долевого строительства на получение ими шести нежилых помещений (объектов долевого строительства) общей площадью 770,14 кв.м. проблемного объекта, расположенного по адресу: Самарская область, г. Самара, Ленинский район, ул. Садовая, застройщиком которого являлось ООО МЖК "Астра".
По вышеуказанному лоту общество с ограниченной ответственностью "Юниверс-Строй" было признано победителем, что отражено в протоколе оценки заявок на участие в конкурсе от 20.01.2014, утвержденном 22.01.2014 (л.д. 53-55), который размещен на официальном сайте министерства в подразделе "Конкурсы" раздела "Деятельность".
Таким образом, согласно поданной заявке, ООО "Юниверс-Строй" как победитель конкурса приняло на себя обязательства по удовлетворению прав требований участников долевого строительства в объеме, определенном конкурсной документацией по соответствующему лоту, а именно: удовлетворить права требований семидесяти шести участников долевого строительства на получение ими семидесяти двух жилых помещений (объектов долевого строительства) общей площадью 6 235, 65 кв.м. и удовлетворение прав требований восьми участников долевого строительства на получение ими шести нежилых помещений (объектов долевого строительства) общей площадью 770,14 кв.м. проблемного объекта, расположенного по адресу: Самарская область, г. Самара, Ленинский район, ул. Садовая, застройщиком которого являлось ООО МЖК "Астра".
Как установлено судом в ходе рассмотрения дела, решением арбитражного суда Самарской области от 12.04.2010 по делу N А55-15662/2009 ООО МЖК "Астра" было признано несостоятельным (банкротом). Определением арбитражного суда Самарской области от 18.01.2012 по тому же делу конкурсное производство в отношении ООО МЖК "Астра" завершено, юридическое лицо ликвидировано.
В рамках конкурсного производства по делу о банкротстве ООО МЖК "Астра" через торги было реализовано право аренды должника на спорный земельный участок. Победителем торгов стал один из кредиторов - Парамонов А.В., данное обстоятельство подтверждается договором купли-продажи N 6 от 16.09.2011 (л.д.19-21).
По дополнительному соглашению N 2 к договору аренды земельного участка от 05.05.2006 N 026647з, заключенному между Парамоновым А.В. и Министерством строительства Самарской области 30.08.2012 срок действия указанного договора продлен до 02.12.2016 (л.д.22-24).
Таким образом, использование земельного участка с кадастровым номером 63:01:0507004:879 осуществляется ООО "Юниверс-Строй" на основании договора аренды от 05.05.2006 N 026647з (с учетом дополнительных соглашений к нему и договоров о передаче прав и обязанностей по договору аренды).
В дальнейшем права и обязанности по договору аренды земельного участка от 05.05.2006 N 026647з были переданы Парамоновым А.В. новому арендатору - Жилищно-строительному кооперативу "На Садовой" по договору N 1 от 14 ноября 2012 года, который был создан участниками строительства проблемного объекта для его достраивания (л.д. 31-32).
Дополнительным соглашением N 3 от 05 ноября 2013 года к договору аренды земельного участка от 05.05.2006г. N 026647з сторонами договора согласованы изменения в кадастровый номер и площадь земельного участка (л.д. 27-28).
Далее права и обязанности по договору аренды земельного участка N 026647з от 05.05.2006 в отношении земельного участка площадью 3 550,30 кв.м., расположенного по адресу: г. Самара, Ленинский район, улица Садовая, с кадастровым номером 63:01:0507004:879, были переданы от ЖСК "На Садовой" в пользу ООО "Юниверс-строй" на основании договора N 2 от 25 августа 2014 года. Государственная регистрация договора о передаче прав и обязанностей произведена 12.11.2014 номер регистрации 63-63-01/583/2014-244 (л.д. 33-34).
23 декабря 2016 года заявитель обратился к арендодателю - Департаменту градостроительства г.о. Самара (далее Департамент) с просьбой продлить действие договора аренды земельного участка. Письмом от 29.12.2016 N Д05-01-01/14919-0-1 (л.д. 35-36) департамент отказал заявителю в заключение дополнительного соглашения о продлении срока действия договора аренды земельного участка, признав однако в силу пункта 2 статьи 621 ГК РФ данный договор аренды возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок, поскольку арендатор продолжает пользоваться имуществом -земельным участком после истечения срока действия договора, а арендодатель не возражает.
25.04.2017 Министерством строительства Самарской области заявителю было выдано разрешение на строительство N 63-301000-49-2017 (л.д. 44-46), на основании которого заявителем в настоящее время ведется строительство проблемного объекта - жилых секций 6-7 в Ленинском районе по ул. Садовая, 256 на спорном земельном участке. На момент обращения с настоящим заявлением - возведен фундамент будущего жилого дома.
Уведомлением от 09.10.2017 исх. N 63/001/709/2017-703 Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области (далее регистрирующий орган) отказано в регистрации - первого договора долевого участия в строительстве проблемного объекта (далее ДДУ). Одним из оснований отказа явилось, по мнению регистрирующего органа, отсутствие документов, подтверждающих права застройщика на земельный участок, на котором осуществляется строительство (л.д. 47-52).
31 октября 2017 года заявитель вновь обратился в департамент с просьбой продлить срок действия договора аренды спорного земельного участка. Ответным письмом от 14 ноября 2017г. N Д05-01-01/12180-2-1 департамент вновь подтвердил, что считает указанный договор аренды земельного участка заключенным на неопределенный, срок, указав в письме на необходимость погасить задолженность по арендной плате в размере 10 488 459,11 руб.
Письмом от 08 декабря N 255 заявитель обратился в департамент с требованием заключить дополнительное соглашение о продлении срока действия договора аренды земельного участка, поскольку отсутствие договора аренды препятствует регистрации первого договора долевого участия в строительстве. Письмом от 25 декабря 2017 года N Д05-01-01/12180-3-1 департаментом отказано в заключение дополнительного соглашения о продлении срока действия договора аренды. В отказе департамент сослался на пункты 3 и 4 статьи 39.6 Земельного Кодекса РФ, указав, что земельный участок, являющийся предметом договора аренды, срок действия которого закончился, может быть предоставлен лицу только на торгах, проводимых в форме аукциона (пункт 1 статьи 39.6 ЗК РФ). При этом в отказе арендодатель вновь подтвердил, что считает договор аренды возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок в силу статьи 621 ГК РФ.
Заявитель, считая данный отказ незаконным и необоснованным, нарушающим его права и законные интересы в сфере предпринимательской деятельности, обратился в суд с рассматриваемыми требованиями.
В соответствии с частью 1 статьи 198, частью 4 статьи 200, частью 2 и частью 3 статьи 201 АПК РФ, а также разъяснениями, изложенными в пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", ненормативный правовой акт может быть признан недействительным, а решения и действия незаконными при одновременном их несоответствии закону и нарушении прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
Согласно статьям 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом, в соответствии с условиями обязательства, требованиями закона, иных правовых актов.
В соответствии с частью 13 статьи 9 Закона Самарской области от 11.03.2005 N 94-ГД "О земле" (далее - Закон) в редакции, действовавшей до 01.03.2015, земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могли быть предоставлены для строительства бесплатно в собственность юридических лиц - победителей конкурса по отбору организаций в целях завершения строительства проблемных объектов, перечень которых определен Правительством Самарской области (далее - проблемный объект); удовлетворения прав требований участников долевого строительства проблемных объектов иным способом в соответствии с требованиями действующего законодательства, включая заключение договоров участия в долевом строительстве, купли-продажи, дарения и иных; удовлетворения прав требований участников долевого строительства, включенных в реестр участников долевого строительства многоквартирных домов (обманутых дольщиков) на территории Самарской области, включая заключение договоров участия в долевом строительстве, купли-продажи, дарения и иных.
При этом наличие правоустанавливающего документа на земельный участок является обязательным документом для получения разрешения на строительство, а также разрешения на ввод в эксплуатацию объекта в соответствии с нормами статей 51 и 55 Градостроительного кодекса РФ.
Таким образом, наличие действующего договора аренды на земельный участок, на котором осуществляется строительство жилого дома, необходимо обществу для завершения строительства проблемного объекта и удовлетворения прав требований участников долевого строительства, в том числе для заключения с участниками долевого строительства договоров долевого участия и регистрации их в соответствии с требованиями Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".
Кроме того, суд считает необходимым отметить следующее.
В соответствии со статьями 25, 28 Устава городского округа Самара департамент градостроительства г.о. Самара является органом местного самоуправления городского округа Самара, наделяемым настоящим Уставом городского округа Самара собственными полномочиями по решению вопросов местного значения в сфере градостроительной деятельности.
В силу пункта 1 постановления Администрации городского округа Самара от 11.01.2017 N 1 "О разграничении полномочий в сфере градостроительной деятельности и распоряжения земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в городском округе Самара" Департамент градостроительства г.о. Самара наделен полномочиями по подготовке и заключению договоров аренды земельных участков, дополнительных соглашений к договорам аренды земельных участков, соглашений о расторжении договоров аренды земельных участков, предоставленных под строительство зданий, сооружений, а также по подготовке и подписанию уведомлений о расторжении (об отказе от) договоров аренды земельных участков, актов приема-передачи земельных участков, предоставленных под строительство зданий, сооружений; урегулированию разногласий при заключении договоров аренды земельных участков, а также по урегулированию разногласий при исполнении, внесении изменений и расторжении договоров аренды земельных участков, предоставленных под строительство зданий, сооружений, в том числе в судебном порядке; контролю за соблюдением условий договоров аренды земельных участков, предоставленных под строительство зданий, сооружений.
Таким образом, полномочия по заключению дополнительного соглашения о продлении срока действия договора аренды земельного участка N 026647з от 05.05.2006 либо предоставления отказа в заключении такого соглашения относятся к компетенции Департамента градостроительства г.о. Самара.
В оспариваемом отказе департамент указал, что случаи заключения нового договора аренды земельного участка без проведения торгов, урегулированы п. 3 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, а условия реализации такого права п. 4 данной статьи. При отсутствии в совокупности вышеперечисленных условия земельный участок может быть предоставлен только на торгах, проводимых в форме аукциона (п. 1 ст. 39.6 ЗК РФ). Особенности заключения нового договора аренды земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, установлены п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ, п. 21 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации". В связи с невыявлением наличия указанных выше условий департамент отказал в заключении дополнительного соглашения. Доказательств обратного суду не представлено.
В силу статьи 606 Гражданского кодекса по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Таким образом, как уже указывалось судом выше, использование земельного участка с кадастровым номером 63:01:0507004:879 осуществляется ООО "Юниверс-Строй" на основании договора аренды от 05.05.2006 N 026647з (с учетом дополнительных соглашений к нему и договоров о передаче прав и обязанностей по договору аренды).
При этом согласно пункту 2 статьи 621 Гражданского кодекса договор аренды земельного участка, считается возобновленным на неопределенный срок на тех же условиях в случае использования арендатором объекта аренды после истечения срока действия договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя.
Согласно пункту 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном п. 2 ст. 621 ГК РФ, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (ст. 422 ГК РФ). Изменения в Земельный кодекс Российской Федерации вступили в силу с 01.03.2015 согласно ст. 35 Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации". Договор аренды заключен 05.05.2006, т.е. до вступления в силу указанных изменений.
С учетом приведенных норм, а так же того, что арендатор продолжает использование земельного участка при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор аренды от 05.05.2006 N 026647з является возобновленным на неопределенный срок на тех же условиях, т.е. является действующим до его расторжения в установленном действующим законодательством порядке.
При таких обстоятельствах, суд считает, что отказ Департамента градостроительства г.о. Самара, оформленный письмом от 25.12.2017 N Д05-01-01/12180-3-1, в заключении дополнительного соглашения о продлении срока действия договора аренды земельного участка N 026647з от 05.05.2006, соответствует нормам действующего законодательства и не нарушает прав и законных интересов заявителя.
В соответствии с ч. 3 ст. 201 АПК РФ в случае, если арбитражный суд установит, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решения и действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и не нарушают права и законные интересы заявителя, суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленного требования.
С учетом изложенного суд отказывает обществу в удовлетворении заявленных требований. Расходы по оплате госпошлины распределяются в соответствии со ст. 110 АПК РФ и подлежат отнесению на заявителя.
Руководствуясь ст.ст. 110, 167, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации
РЕШИЛ:
В удовлетворении заявленных требований отказать.
Решение может быть обжаловано в течении месяца со дня принятия в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с направлением апелляционной жалобы через Арбитражный суд Самарской области.
Судья М.В. Филатов
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка