Решение Арбитражного суда Самарской области от 14 февраля 2018 года №А55-32300/2016

АРБИТРАЖНЫЙ СУД САМАРСКОЙ ОБЛАСТИ

РЕШЕНИЕ

от 14 февраля 2018 года Дело N А55-32300/2016
Резолютивная часть решения объявлена 07 февраля 2018 года.
Решение изготовлено в полном объеме 14 февраля 2018 года.
14 февраля 2018 года
Дело N
А55-32300/2016
Арбитражный суд Самарской области
в составе судьи
Стуликова Н.В.
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Белоконевой И.С.
рассмотрев в судебном заседании 07 февраля 2018 года дело по иску
Администрации муниципального района Ставропольский Самарской области
к Индивидуальному предпринимателю Рачицкой Алле Исмаиловне
о взыскании 259 479 руб. 86 коп.
при участии в заседании:
от истца - не явился, извещен.
от ответчика - Заборин О.В. доверенность
установил:
Администрация муниципального района Ставропольский Самарской области обратилась в Арбитражный суд Самарской области к Индивидуальному предпринимателю Рачинской Алле Исмаиловой с заявлением, в котором просит: взыскать задолженность за период с 16.12.2013 по 16.12.2016 в размере 231 426,32 рублей; проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 28 053,54 рублей за период с 18.03.2014 по 16.12.2016.
Решением Арбитражного суда Самарской области от 28.03.2017 с Индивидуального предпринимателя Рачицкой Аллы Исмаиловны в пользу Администрации муниципального района Ставропольский Самарской области взысканы 231 426 руб. 32 коп. задолженности по арендной плате, а также 28 053 руб. 54 коп. пени; с Индивидуального предпринимателя Рачицкой Аллы Исмаиловны в доход федерального бюджета взыскана госпошлина по иску в сумме 8189 руб. 59 коп.
ИП Рачицкая А.И. обратилась в арбитражный суд с заявлением вх.N186669, просит отменить решение суда от 28.03.2017 по делу NА55-32300/2016 по вновь открывшимся обстоятельствам.
Решением Арбитражного суда Самарской области от 25.12.2017 по делу N А55-32300/2017 отменено по новым обстоятельствам решение Арбитражного суда Самарской области по настоящему делу от 23.03.2017.
Истец в заседание не явился, направив ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие.
Ответчик, возражая на иск, указывает на изменение кадастровой стоимости земельного участка.
С учетом мнения представителя истца, отсутствием возражений относительно рассмотрения дела в отсутствие ответчика и, исходя из представленных в материалы дела документов, суд в предварительном заседании 07.02.2018 признал подготовку дела оконченной и перешел к судебному разбирательству в порядке части 4 статьи 137 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В соответствии со статьями 123, 156, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие представителя истца, надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного разбирательства.
Исследовав имеющиеся в деле доказательства, суд считает исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, между Администрацией муниципального района Ставропольский Самарской области (Арендодатель) с Рачицкой Аллой Исмаиловной (Арендатор) на основании распоряжения N 1801 от 19.12.2009г. был заключен договор аренды N 175 от 19.02.2009г. земельного участка (далее-Договор аренды), расположенного по адресу: Самарская область, муниципальный район Ставропольский, сельское поселение Луначарский, поселок Луначарский, улица Набережная, участок N 2-Б.
Согласно Договору аренды земельный участок площадью 171 кв.м. отнесенный к землям населенных пунктов, имеющий кадастровый номер 63:32:1101008:98, расположенный по адресу: Самарская область, муниципальный район Ставропольский, сельское поселение Луначарский, поселок Луначарский, улица Набережная, участок N 2-Б, предоставлен ответчику в аренду сроком на 5 лет под размещение торговой точки.
В соответствии с актом приема-передачи земельного участка от 19.02.2009г. Арендодатель передал, а Арендатор принял в аренду указанный земельный участок.
Согласно выписки из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 28.11.2016г. N 63/01/01/2016-90083 Договор аренды зарегистрирован в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии.
Согласно пункту 2.1 Договора аренды размер арендной платы рассчитывается на основании Постановления Собрания Представителей муниципального района Ставропольский N 211 от 25.12.2008г.
Согласно пункту 2.2 Договора аренды арендная плата уплачивается арендатором ежемесячно с момента подписания договора аренды. Размер арендной платы может быть пересмотрен по соглашению сторон в случае изменения размера земельного налога, нормативной цены земли, оценочных зон и других базовых ставок.
На основании письменного заявления Арендатора от 17.01.2014г. о пролонгации Договора аренды было принято распоряжение N576 от 28.01.2014г. и заключено соглашение N 98 от 19.02.2014г. о пролонгации Договора аренды сроком на 5 лет и об изменении размера арендной платы, все остальные условия Договора аренды остались неизменными.
В связи с неисполнением Арендатором свих обязательств по Договору аренды по оплате арендных платежей 20.04.2016г. письмом исх.N 2476 в адрес Рачицкой А.И. была направлена претензия о взыскании арендной платы за земельный участок и необходимости погашения задолженности. Ответчик претензию получил, с требованиями, указанными в претензии не согласился, погашения задолженности не произошло.
15.07.2016г. письмом исх.N 4696 в адрес Рачицкой А.И. было направлено уведомление об изменении размера арендной платы с 01.01.2016г., на основании предписания об устранении нарушений N 5-п от 28.08.2016г. выданного Министерством имущественных отношений, однако претензия оставлена без ответа и удовлетворения.
07.11.2016г. в адрес Рачицкой А.И. повторно было направлено письмо исх.N 8063 заказное с уведомлением о вручении с претензией о взыскании арендной платы за земельный участок и необходимости погашения задолженности.
08.11.2016г. инспекцией муниципального контроля администрации муниципального района Ставропольский проведен осмотр (обследование) указанного земельного участка, в результате установлено, что земельный участок не огорожен, на земельном участке расположено капитальной строение (магазин).
30.11.2016г. от Рачицкой А.И. был получен ответ без номера и без даты (вх. N 3264) на претензию N 8063 от 07.11.2016г. о взыскании арендной платы за земельный участок, с возражениями о том, что при пролонгации Договора аренды соглашением N 98 от 19.02.2014г. сумма арендной платы выросла во много раз, что не устраивает Арендатора. Согласно пункту 4 соглашения N 98 от 19.02.2014п, указанное соглашение подлежит государственной регистрации в органе по государственной регистрации прав не недвижимое имущество и сделок с ним, однако никакой государственной регистрации не последовало, что указывает на ничтожность данного соглашения.
Согласно пункту 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. Данные положения распространяются и на все дополнительные соглашения к первичному договору. В случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то обязательства не возникают.
Если федеральный закон, предусматривающий необходимость государственного регулирования арендной платы, отсутствует, но публично-правовое образование установило правила, которыми оно руководствуется при определении арендной платы и условий сдачи в аренду имущества, находящегося в собственности этого публичного-правового образования. Акты, которыми устанавливаются такие правила, регулируют публичные отношения, связанные с управлением государственным или муниципальным имуществом, и адресованы соответствующим органам, осуществляющим управление. Поэтому их положения применятся к договору аренды лишь постольку, поскольку это предусмотрено самим договором. В нашем случае договором установлено иное.
Если стороны распространили действие упомянутого акта на свои отношения из договора аренды, но договор содержит какое-либо условие, изначально противоречащее действовавшему в момент его заключения положению названного акта, предполагается, если не доказано иное, что стороны отдали приоритет данному условию договора (статья 431 ГК РФ).
Если в отсутствие государственного регулирования арендной платы договор аренды предусматривает право арендодателя в одностороннем порядке изменять ее размер, то в случаях, когда будет доказано, что в результате такого одностороннего изменения она увеличилась непропорционально изменению средних рыночных ставок, уплачиваемых за аренду аналогичного имущества в данной местности за соответствующий период, и существенно их превысила, что свидетельствует о злоупотреблении арендодателем своим правом, суд на основании пункта 2 статьи 10 ГК РФ отказывает во взыскании арендной платы в части, превышающей названные средние рыночные ставки.
В соответствии с пунктом 1 статьи 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.) устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.
Пунктом 3 статьи 66 ЗК РФ предусмотрено, что за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности РФ, субъекта РФ или муниципальной собственности, устанавливаются, соответственно Правительством РФ, органами государственной власти субъектов РФ, органами местного самоуправления.
В соответствии с правовой позицией, сформулированной в постановлении Президиума ВАС РФ от 17.04.2012г. N 15837/11 и в постановлении Пленума ВАС РФ от 17.11.2011г. N 73, в силу того, что регулирование арендной платы за земельные участки, отнесенные к числу публичных земель, осуществляется в нормативном порядке, принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды таких земельных участков независимо от воли сторон договоров аренды. При этом дополнительного изменения условий договора аренды не требуется.
Согласно пункту 1 статьи 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Договор аренды земельного участка, за исключением договора, заключенного на срок менее чем один год, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п.2 ст.26 ЗК РФ, п.2 ст.609, п.3 ст.433 ГК РФ).
В соответствии с правовой позицией, сформулированной в постановлении Президиума ВАС РФ от 06.09.2011г. N 4905/11 и в информационном письме Президиума ВАС РФ от 25.02.2014г. N 165 то обстоятельство, что договор аренды не зарегистрирован, имеет значение лишь в отношениях с участием третьих лиц (в частности, за арендатором по договору, не прошедшему государственную регистрацию, не признается предусмотренное п.1 ст.617 ГК РФ право следования). Иными словами, государственная регистрация договора аренды необходима лишь для возникновения его абсолютного эффекта, действия в отношении третьих лиц, отсутствие государственной регистрации договора (соглашения к договору аренды) не влияет на обязанность арендатора вносить плату за пользование имуществом.
В соответствии с п.1 ст.65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. За земельные участки, переданные в аренду, взимается арендная плата. Согласно п.1 ст.614 Гражданского кодекса Федерации арендатор обязан своевременно вносить арендную плату за пользование имуществом. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Согласно ст.309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований-в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Согласно п.1 ст.310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или иными правовыми актами.
В результате неисполнения Арендатором обязательства по Договору аренды по внесению арендной платы за период с 16.12.2013г. по 16.12.2016г. образовалась задолженность в размере 231 426,32 рублей.
В силу п.1 ст.395 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате, подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.
Согласно п.3 ст.395 Гражданского кодекса Российской Федерации проценты за пользование чужими средствами взимаются по день уплаты суммы этих средств кредитору, если законом, иными правовыми актами или договором не установлен для начисления процентов более короткий срок.
Таким образом, согласно расчета истца, сумма процентов за пользование чужими денежными средствами подлежащая взысканию с Рачицкой Аллы Исмаиловны за период просрочки с 18.03.2014 по 16.12.2016г. составляет 28 053,54 рублей.
Ответчик, возражая на иск, указывает, что в случае отсутствия федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования арендной платы, но публично-правовое образование установило правила, которыми оно руководствуется при определении арендной платы и условий сдачи в аренду имущества, находящегося в собственности этого публичного-правового образования, то суд на основании пункта 2 статьи 10 ГК РФ отказывает во взыскании арендной платы в части, превышающей средние рыночные ставки, уплачиваемых за аренду аналогичного имущества в данной местности за соответствующий период.
Однако эта мера распространяется только на случаи одностороннего изменения договора аренды в отсутствие государственного регулирования арендной платы.
В соответствии с пунктом 1 статьи 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.) устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.
В соответствии с пунктом 3 статьи 39.7 ЗК РФ, а также в силу действующих до 01.03.2015г. положений пункта 3 статьи 65 ЗК РФ порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности РФ, субъекта РФ или муниципальной собственности, устанавливаются, соответственно Правительством РФ, органами государственной власти субъектов РФ, органами местного самоуправления.
В соответствии с пунктом 10 статьи 3 Федеральный закон от 25.10.2001г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации.
Таким образом, регулирование арендной платы за земельные участки, отнесенные к числу публичных земель, в соответствии с действующим законодательством, осуществляется в нормативном порядке.
Согласно раздела 2 Договора аренды земельного участка N 175 от 19.02.2009г. размер арендной платы был рассчитан на основании Постановления Собрания Представителей муниципального района Ставропольский N 211 от 25.12.2008г. Размер арендной платы может быть пересмотрен по соглашению сторон в случае изменения размера земельного налога, нормативной цены земли, оценочных зон и других базовых ставок.
Размер арендной платы рассчитан на основании следующих нормативно-правовых актов: постановлений Правительства Самарской области N 308 от 06.08.2008г. и N 610 от 13.11.2013г., решений Собраний представителей муниципального района Ставропольский N 211 от 25.12.2008г. и N 81/10 от 23.10.2011г.
Размер арендной платы может быть пересмотрен по соглашению сторон в случае изменения удельного показателя кадастровой стоимости земли, оценочных зон и других базовых ставок, но не чаще одного раза в год.
Увеличение размера арендной платы по договору аренды произошло за счет увеличения кадастровой стоимости арендуемого земельного участка, что подтверждается справками о кадастровой стоимости.
Кроме того, в соответствии с правовой позицией, сформулированной в постановлении Президиума ВАС РФ от 17.04.2012г. N 15837/11 и в постановлении Пленума ВАС РФ от 17.11.2011г. N 73, в силу того, что регулирование арендной платы за земельные участки, отнесенные к числу публичных земель, осуществляется в нормативном порядке, принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды таких земельных участков независимо от воли сторон договоров аренды. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.
Довод ответчика о том, что в случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то и обязательства не возникают, судом отклоняется по следующим основаниям.
Между Арендодателем и Арендатором был заключен договор аренды земельного участка N 175 от 19.02.2009г. и зарегистрирован в установленном законом порядке в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области, что подтверждается выпиской из ЕГРП от 28.11.2016г. N 63/01/01/2016-90083.
Между Арендодателем и Арендатором было заключено Соглашение N 98 от 19.02.2014г. о пролонгации Договора аренды на срок 5 лет и об изменении арендной платы. Указанное соглашение не было зарегистрировано в установленном законном порядке.
Согласно пункту 1 статьи 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Договор аренды земельного участка, за исключением договора, заключенного на срок менее чем один год, подлежит государственной регистрации и считается для третьих лиц заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 26 ЗК РФ, п. 2 ст. 609, п. 3 ст. 433 ГК РФ).
Как было указано ранее, в соответствии с правовой позицией, сформулированной в постановлении Президиума ВАС РФ от 06.09.2011г. N 4905/11 и в информационном письме Президиума ВАС РФ от 25.02.2014г. N 165 то обстоятельство, что договор аренды не зарегистрирован, имеет значение лишь в отношениях с участием третьих лиц (в частности, за арендатором по договору, не прошедшему государственную регистрацию, не признается предусмотренное п. 1 ст. 617 ГК РФ право следования).
Доводы ответчика об изменении кадастровой стоимости спорного земельного участка согласно решению Самарского областного суда от 11.09.2017 по делу N3а-743/2017, установив ее по состоянию на 01.01.2013 в размере его рыночной стоимости 80 175 руб., судом отклоняется по следующим основаниям.
05.09.2017г. Самарским областным судом по административному делу N За-743/2017 было принято решение об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 63:32:1101008:98 равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2013г. в размере 80 175 рублей. Датой подачи ИП Рачицкой А.И. заявления в суд считать 03.08.2017г. Решение суда вступило в законную силу 12.10.2017г.
Согласно ст.24.20 Федерального закона от 29.07.1998г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания. Установленная указанным решением суда кадастровая стоимость земельного участка для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, применяется с 01.01.2017г.
В связи с изменением кадастровой стоимости арендуемого земельного участка 20.09.2017г. письмом исх. N 3759 в адрес Ответчика было направлено уведомление об изменении размера арендной платы начиная с 01.01.2017г.
Вместе с тем, в настоящем деле истцом заявлен период задолженности ответчика по арендным платежам с 16.12.2013г. по 16.12.2016г.
Таким образом, доводы ответчика являются несостоятельными, так как правовая позиция последнего основана на ошибочном толковании норм действующего законодательства.
Поскольку в заявленном истцом периоде, ответчик осуществлял использование спорного земельного участка, у него возникла обязанность уплатить денежную сумму, возникшую вследствие такого использования в силу статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации.
При указанных обстоятельствах, исковые требования Администрации муниципального района Ставропольский Самарской области подлежат полному удовлетворению.
Расходы по государственной пошлине по иску в силу части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации следует отнести на ответчика, и взыскать в доход федерального бюджета, поскольку истец от уплаты государственной пошлины при подаче иска, был освобожден на основании подпункта 1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.
Руководствуясь ст. 110,121, 137, 156,167-171,176,259 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
РЕШИЛ:
Предварительное судебное заседание завершить и перейти к судебному разбирательству.
Взыскать с Индивидуального предпринимателя Рачицкой Аллы Исмаиловны в пользу Администрации муниципального района Ставропольский Самарской области 231 426 руб. 32 коп. задолженности по арендной плате, а также 28 053 руб. 54 коп. пени.
Взыскать с Индивидуального предпринимателя Рачицкой Аллы Исмаиловны в доход федерального бюджета госпошлину по иску в сумме 8189 руб. 59 коп.
Решение может быть обжаловано в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд, г.Самара с направлением апелляционной жалобы через Арбитражный суд Самарской области.
Судья
Н.В. Стуликова
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка