Дата принятия: 19 декабря 2017г.
Номер документа: А55-28116/2017
АРБИТРАЖНЫЙ СУД САМАРСКОЙ ОБЛАСТИ
РЕШЕНИЕ
от 19 декабря 2017 года Дело N А55-28116/2017
Резолютивная часть решения объявлена: 12 декабря 2017 года
Полный текст решения изготовлен: 19 декабря 2017 года
Арбитражный суд Самарской области
в составе судьи:
Медведев А.А.
при ведении протокола судебного заседания с использованием средств аудиозаписи
помощником судьи Максимовой В.А.
рассмотрев в судебном заседании 12 декабря 2017 года дело по иску, заявлению
Общества с ограниченной ответственностью "ПРОМТЕХСТЕЙТ"
к Управлению Росреестра по Самарской области
с участием третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора:
- Карамов Эльдар Рафикович, ООО "ИНКОН-М", Министерство строительства Самарской области
о признании незаконными действий
о взыскании
при участии в заседании
от заявителя - Нижегородов Д.М. по доверенности
от заинтересованного лица - Нескоромнова О.Н. по доверенности
от иных лиц - не явились, извещены
УСТАНОВИЛ:
Общество с ограниченной ответственностью "Промтехстейт" обратилось в арбитражный суд с заявлением, в котором просит:
Признать незаконными действия Управления Росреестра по Самарской области по приостановлению государственной регистрации дополнительного соглашения от 22.07.2017 к договору участия в долевом строительстве от 20.10.2015 N 7-76, отраженные в уведомлении о приостановлении государственной регистрации дополнительного соглашения от 15.09.2017 N 63/001/404/2017-7056.
Обязать Управление Росреестра по Самарской области внести в установленном порядке в Единый государственный реестр недвижимости запись о государственной регистрации дополнительного соглашения от 22.07.2017 к договору участия в долевом строительстве от 20.10.2015 N 7-76 между обществом с ограниченной ответственностью "ПромТехСтейт" и Карамовым Эльдаром Рафиковичем.
Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области отзыв на заявление не представило, просит в удовлетворении исковых требований отказать.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Карамов Эльдар Рафикович, ООО "ИНКОН-М", Министерство строительства Самарской области.
В ходе судебного разбирательства представитель истца поддержал требования по основаниям, изложенным в исковом заявлении.
Представитель ответчика в судебном заседании требования истца не признал по мотивам, изложенным в оспариваемом решении.
Исследовав доказательства по делу, проверив обоснованность доводов, изложенных в заявлении, отзыве, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, арбитражный суд установил следующее.
Как следует из материалов дела, разрешением на строительство N RU63301000-094 от 22.07.2014 разрешено строительство многоквартирного жилого дома с нежилыми помещениями (4 этап строительства) на срок (с учетом последующего продления) до 31.12.2016.
Застройщик - ООО "ПромТехСтейт" и участник долевого строительства - ООО "ИНКОН-М" заключили между собой договор участия в долевом строительстве от 20.10.2015 N 7-76, согласно которого застройщик обязуется создать в срок до 22.06.2016 многоквартирный дом с нежилыми помещениями (4 этап) и в срок до 30.12.2016 передать участнику долевого строительства определенный в пункте 1.2 указанного договора объект долевого строительства, а участник долевого строительства обязуется в срок до 29.10.2015 уплатить застройщику цену названного договора. Данный договор был зарегистрирован в установленном законом порядке.
Многоквартирный дом, в состав которого входит причитающийся участнику долевого строительства объект долевого строительства, введен в эксплуатацию разрешением на ввод объекта в эксплуатацию N 63-301000-68-2016 от 26.08.2016.
Между участником долевого строительства - ООО "ИНКОН-М" и новым участником долевого строительства - Карамовым Эльдаром Рафиковичем 14.12.2016 заключен договор уступки прав требования по упомянутому договору участия в долевом строительстве, который зарегистрирован в установленном порядке 21.07.2017 (N регистрации 63:01:0638002:20-63/001/2017-1436).
После этого застройщик и новый участник долевого строительства заключили 22.07.2017 дополнительное соглашение к договору участия в долевом строительстве, которым изменили дату истечения срока передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства (не позднее 01.10.2017). Заявление о государственной регистрации указанного дополнительного соглашение было подано его сторонами 05.09.2017.
Уведомлением о приостановлении государственной регистрации дополнительного соглашения от 15.09.2017 N 63/001/404/2017-7056 регистрирующий орган уведомил заявителей о приостановлении государственной регистрации названного дополнительного соглашения до 15.12.2017 в связи с тем, что не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.
ООО "ПромТехСтейт" считает, что действия регистрирующего органа по приостановлению государственной регистрации дополнительного соглашения являются незаконными.
Данные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящими требованиями.
Установив фактические обстоятельства дела на основании полного и всестороннего исследования представленных доказательств, арбитражный суд находит требования необоснованными и не подлежащими удовлетворению, исходя при этом из следующих мотивов.
В силу п. 1 ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.
В соответствии с п. 1 ст. 16 Закона о регистрации государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом, а также по требованию судебного пристава-исполнителя.
В случае если права возникают на основании акта государственного органа или акта органа местного самоуправления, заявление о государственной регистрации права подается лицом, в отношении которого приняты указанные акты.
Согласно п. 2 ст. 16 Закона о регистрации к заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения.
В соответствии с абз. 1 ст. 17 Закона о регистрации основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают такие обстоятельства - договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки; иные акты передачи прав на недвижимое имущество и сделок с ним в соответствии с законодательством, действовавшим в месте передачи на момент ее совершения, иные документы, которые в соответствии с законодательством РФ подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.
Не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, за исключением предусмотренных Законом о регистрации, если представленные документы отвечают требованиям ст. 18 Закона о регистрации и если иное не установлено законодательством РФ (п. 2 ст. 17 Закона о регистрации).
В соответствии со ст. 13 и п. 1 ст. 18 Закона о регистрации при государственной регистрации прав проводится правовая экспертиза представленных на регистрацию документов. Документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в ЕГРП.
Приостанавливая государственную регистрацию дополнительного соглашения, заинтересованное лицо ссылается на то, что не представлены документы, необходимые в соответствии с Федеральным законом о государственной регистрации недвижимости от 13.07.2015 N 218-ФЗ (далее - Закон о регистрации) для государственной регистрации прав.
На государственную регистрацию представлено дополнительное соглашение к Договору N 7-76 участия в долевом строительстве от 20.10.2015 г. от 22.07.2017 г.
Указанным дополнительным соглашением стороны вносят изменения в п. 3.1 договора долевого участия в строительстве: срок передачи объекта долевого строительства - не позднее 01.10.2017г.
Управление Росреестра по Самарской области пришло к выводу, что представленное на государственную регистрацию дополнительное соглашение к договору долевого участия в строительстве противоречит действующему законодательству.
ООО "ПромТехСтейт" указал на то, что дополнительным соглашением об изменении п. 3.1 договора долевого участия в строительстве стороны согласовали иной срок передачи объекта участнику долевого строительства, нежели предусмотренный договором участия в долевом строительстве многоэтажного дома; надлежащее исполнение застройщиком своего обязательства по строительству (созданию) объекта недвижимости в предусмотренный договором срок не влечет - в силу пунктов 1, 4 статьи 1 ГК РФ - ограничение его в праве на изменение установленного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; действия Управления нарушают права и законные интересы застройщика, на которого в результате этих незаконных действий регистрирующего органа возлагается обязанность отражать в своей ежеквартальной отчетности обязательства по договору с Карамовым Э.Р. в качестве просроченных.
Арбитражный суд считает доводы заинтересованного лица обоснованными и соответствующими закону, а доводы заявителя - ошибочными и необоснованными, поскольку доводы заявителя сделаны без учета положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации и Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон о долевом строительстве).
В соответствии со статьей 384 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на проценты.
Согласно статье 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным кодексом, другими законами или договором (пункт 1).
По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, в иных случаях, предусмотренных указанным кодексом, другими законами или договором (пункт 2).
Согласно пункту 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных отношений) соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.
В соответствии с частью 1 статьи 4 Закона о долевом строительстве по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Согласно части 1 статьи 6 данного закона застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.
В силу части 2 статьи 6 названного выше закона в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пеню) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная данной частью неустойка (пеня) уплачивается застройщиком в двойном размере.
Частью 3 данной нормы предусмотрено, что в случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.
Как разъяснено в п.5 Обзора судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.07.2017), изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации, с учетом положений части 3 статьи 6 Закона N 214-ФЗ.
Таким образом, анализ приведенного выше законодательства позволяет прийти к выводу о том, что срок передачи застройщиком объекта участия в долевом строительстве (квартиры), установленный в первоначальном договоре с ООО "ИНКОН-М", мог быть изменен только в порядке, предусмотренном пунктом 3 части 6 Закона о долевом строительстве. Однако сведений о проведении такой процедуры материалы дела не содержат.
Согласно п.1.3 Договора участия в долевом строительстве от 20.10.2015 N 7-76 планируемый срок ввода в эксплуатацию МКД - до 22.06.2016г., а согласно п.3.1 застройщик обязан передать Объект участнику долевого строительства срок не позднее 30.12.2016.
Многоквартирный дом, в состав которого входит причитающийся участнику долевого строительства объект долевого строительства, введен в эксплуатацию разрешением на ввод объекта в эксплуатацию N 63-301000-68-2016 от 26.08.2016, то есть с нарушением п.1.3 Договора участия в долевом строительстве от 20.10.2015 N 7-76.
Исходя из положений части 3 статьи 6 Закона о долевом строительстве, ООО "ПромТехСтейт" было обязано направить участнику долевого строительства - ООО "ИНКОН-М" соответствующую информацию о невозможности завершения строительства (создание) многоквартирного дома в предусмотренный договором - до 22.06.2016г., и предложение об изменении договора.
Указанную обязанность застройщик не выполнил и на момент заключения 14.12.2016 договора уступки прав требования между участником долевого строительства - ООО "ИНКОН-М" и новым участником долевого строительства - Карамовым Эльдаром Рафиковичем, соглашение о новом сроке передачи Объект участнику долевого строительства не было заключено.
После 30.12.2016г. ООО "ПромТехСтейт" нарушен и срок, установленный п.3.1 Договора участия в долевом строительстве от 20.10.2015 N 7-76, в связи с чем застройщик обоснованно отражает в своей ежеквартальной отчетности обязательства по договору с Карамовым Э.Р. в качестве просроченных.
При таких обстоятельствах, довод заявителя о том, что дополнительное соглашение к Договору N 7-76 участия в долевом строительстве от 20.10.2015 г. от 22.07.2017 г. соответствует части 3 статьи 6 Закона N 214-ФЗ является необоснованным.
В данном случае заинтересованное лицо правомерно ссылается на ограничение возможности изменения договора долевого строительства, предусмотренное частью 1 статьи 6 Закона о долевом строительстве, согласно которой срок передачи участнику долевого строительства объект долевого строительства должен быть единым для участников долевого строительства.
При этом заявитель не подтвердил, что указанный в дополнительном соглашении срок - 01.10.2017г. является единым для всех участников долевого строительства.
При таких обстоятельствах арбитражный суд считает, что у регистрирующего органа имелись законные основания для приостановления государственной регистрации дополнительного соглашения от 22.07.2017 к договору участия в долевом строительстве от 20.10.2015 N 7-76.
В силу положений части 1 статьи 198 и части 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а также разъяснений Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации и Верховного Суда Российской Федерации, данных в Постановлении от 01.07.1996 N 6/8, для признания оспариваемого ненормативного правового акта органа местного самоуправления недействительным необходимо наличие одновременно двух обязательных условий: несоответствие оспариваемого акта закону или иному нормативному правовому акту и нарушение им прав и охраняемых законом интересов заявителя, а также незаконного возложения им на заявителя обязанности, создающей иные препятствия для осуществления заявителем предпринимательской и иной экономической деятельности.
Таким образом, основанием для признания оспариваемого ненормативного правового акта незаконным является наличие одновременно двух условий: несоответствие ненормативного правового акта законам и иным нормативным правовым актам, и нарушение ими прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
При рассмотрении настоящего дела совокупности указанных обстоятельств не установлено.
В соответствии с ч.3 ст.201 АПК РФ в случае, если арбитражный суд установит, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решения и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и не нарушают права и законные интересы заявителя, суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленного требования.
Арбитражный суд на основании вышеизложенного пришёл к выводу о том, что уведомлении о приостановлении государственной регистрации дополнительного соглашения от 15.09.2017 N 63/001/404/2017-7056 является законным, обоснованным и не нарушает права заявителя.
При таких обстоятельствах арбитражный суд считает, что заявленные требования удовлетворению не подлежат.
Руководствуясь ст.101-102, 110-112, 167-170, 176, 201, 206, 211, 216 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
РЕШИЛ:
В удовлетворении заявленных требований отказать.
Решение может быть обжаловано в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд, г.Самара с направлением апелляционной жалобы через Арбитражный суд Самарской области.
Судья
А.А. Медведев
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
