Решение Арбитражного суда Самарской области от 31 января 2018 года №А55-27751/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД САМАРСКОЙ ОБЛАСТИ

РЕШЕНИЕ

от 31 января 2018 года Дело N А55-27751/2017
Резолютивная часть решения объявлена 30.01.2018
Решение в полном объеме изготовлено 31.01.2018
Арбитражный суд Самарской области
в составе
судьи Ануфриевой А.Э.
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Зобниной О.Н.
рассмотрев в судебном заседании дело по иску, заявлению
Общества с ограниченной ответственностью "АСК-КАПИТАЛ"
к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Самарской области
об урегулировании разногласий
при участии в заседании
от истца - Галимов В.Т. по доверенности от 01.08.2017
от ответчика- не явился, извещен
установил:
Общество с ограниченной ответственностью ООО "АСК КАПИТАЛ" обратилось в Арбитражный суд Самарской области с иском к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Самарской области об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора аренды земельного участка площадью 33 445 кв.м., с кадастровым номером 63:01:0000000:2226, расположенного по адресу: г. Самара, Южный проезд, 104, изложив в следующей редакции:
Пункт 2.1. "Срок аренды участка устанавливается с 20.07.2017 по 19.06.2066г.".
Абзацы 1,2,3 пункта 3.1. исключить.
Пункт 3.1. "Размер арендной платы составляет 2 552 953,84 руб., в год, согласно прилагаемому к Договору расчету арендной платы, НДС не предусмотрен"
Пункт 3.3. редакция Истца: "Арендная плата начисляется с "20" июля 2017 года".
Абзац 2 пункта 3.4. "Исполнением обязательства Арендатора по внесению арендной платы является поступление денежных средств на расчетный счет Арендодателя, указанный в п. 3.4. Договора".
Пункт 4.2.2. "Письменно в десятидневный срок уведомить Арендатора об изменении номеров счетов для перечисления арендной платы, указанных в п. 3.4. Договора".
Пункт 4.4.6. "После подписания Договора и изменений к нему в трехмесячный срок произвести его государственную регистрацию в органе регистрации прав".
Пункт 5.4. "Исключить".
Пункт 9.4. "В соответствии с п. 2 ст. 425 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны пришли к соглашению о том, что условия настоящего договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора, а именно с 20.07.2017 года".
Приложение N 1 к договору аренды земельного участка, раздел 2, редакция Арендатора
Расчет годового размера арендной платы:
Порядок определения размера арендной платы установлен Постановлением Правительства РФ N 582 от 16.07.2009 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации".
В абзаце 5 Основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утвержденных постановлением N 582, указан принцип недопущения ухудшения экономического состояния землепользователей и землевладельцев при переоформлении ими прав на земельные участки, в соответствии с которым размер арендной платы, устанавливаемый в связи с переоформлением прав на земельные участки, не должен превышать более чем в 2 раза размер земельного налога в отношении таких земельных участков.
В соответствии с подпунктом 7 пункта 5 Постановления Самарской Городской Думы от 24.11.2005 N 188 "Об установлении земельного налога" (с изменениями и дополнениями) по данному земельному участку должна применяться ставка земельного налога в размере 1,5%, как в отношении прочих земельных участков.
Кадастровый номер земельного участка
Год аренды
Двукратная ставка налога
Размер годовой платы, руб.
63:01:0000000:2226
2017
3%
2 552 953,84
Арендная плата за период с 20.07.2017г. составляет 1 154 075,03 рублей исходя из следующего расчета:
85 098 461,35 Х 1,5% Х 2/365Х165 = 1 154 075,03 руб.
- 85 098 461,35 - кадастровая стоимость земельного участка
- 1,5% - ставка земельного налога;
- 2 - кратность ставки земельного налога.
Ответчик иск не признал, по основаниям, изложенным в отзыве. Просил рассмотреть дело без участия своего представителя.
По правилам ч.1 ст.123, ч.1,ч.2, ч.3 ст.156 АПК РФ дело рассмотрено в отсутствии ответчика, надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного разбирательства, по имеющимся в деле доказательствам.
Исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив обоснованность доводов сторон, суд считает исковые требования подлежащим удовлетворению.
Как следует из материалов дела истец является собственником объектов недвижимости: проходная, назначение: нежилое здание, 3-этажный, общей площадью 198,9 кв.м., кадастровый номер 63:01:0921021:517, свидетельство серия 63-АЛ N 083228 от 27.12.2013; эстакада 2-х пролетная, назначение: нежилое здание, 1- этажный, общей площадью 4 049,5 кв.м., кадастровый номер 63:01:0121011:644, свидетельство серия 63-АЛ N 083233 от 27.12.2013; корпус гараж-склад, назначение: нежилое здание, 1 - этажный, общей площадью 608,4 кв.м., кадастровый номер 63:01:01211011:634, свидетельство серия 63-АЛ N 083230 от 27.12.2013г.; котельная, назначение: нежилое здание, 1- этажное, общей площадью 490,3 кв.м., кадастровый номер 63:01:0121011:636, свидетельство серия 63-АЛ N 083231 от 27.12.2013; здание мех. цеха, пристрой к мех. цеху, назначение: нежилое здание, 2- этажный, общая площадь 1 282 кв.м., кадастровый номер 63:01:0121011:639, свидетельство серия 63-АЛ N 083227 от 27.12.2013; кислородно-ацетатная установка, назначение: нежилое здание, 1- этажное, общей площадью 33,6 кв.м., кадастровый номер 63:01:0121011:642, свидетельство серия 63-АН N 183307 от 10.03.2015; компрессорная, назначение: нежилое здание, 1 этажное, общей площадью 73,3 кв.м., кадастровый номер 63:01:0121011:637, свидетельство серия 63-АН N 183306 от 10.03.2015; окрасочное отделение, назначение: нежилое здание, 1 - этажное, общей площадью 613,5 кв.м., кадастровый номер 63:01:0121011:613, свидетельство серия 63-АН N 183305 от 10.03.2015; здание кузнечного цеха, назначение: нежилое здание, 1 - этажное, общей площадью 57,8 кв.м., кадастровый номер 63:01:0121011:635, свидетельство серия 63-АН N 183308 от 10.03.2015; здание мех. цеха, назначение: нежилое здание, 1 - этажное, общей площадью 867,6 кв.м., кадастровый номер 63:01:0121011:638, свидетельство от 05.08.2015; административный корпус 4-х этаж, назначение: нежилое здание, 4 +тех.этаж - этажный, общей площадью 1 806,7 кв.м., кадастровый номер 63:01:0121011:643, свидетельство от 07.09.2015г.
Указанные объекты недвижимости расположены на земельном участке площадью 33 445 кв.м., с кадастровым номером 63:01:0000000:2226 находящимся по адресу: г. Самара, Южный проезд, 104по адресу: г. Самара, Южный проезд, 104.
03.10.2016г. истец обратился в Территориальное управление с заявлением о предоставлении в аренду вышеуказанного земельного участка 20.07.2017г. Территориальным управлением издано распоряжение N 365-р "О предоставлении обществу с ограниченной ответственностью "АСК КАПИТАЛ" в аренду земельного участка, расположенного по адресу: Самарская область, г. Самара, Советский район, Южный проезд, 104".
Как указывает истец, им был получен от ответчика проект договора аренды земельного участка N -2017/(2014-2063) без даты.
Не согласившись с отдельными условиями договора сопроводительным письмом от 29.08.2017 истец передал ответчику протокол разногласий к договору по пунктам 2.1, 3.1, 3.3, 3.4, 4.2.2, 4.4.6, 5.4, 9.4 Договора аренды и Приложения N 1 к Договору аренды (вх. 04.09.2017).
В установленный срок ответчик протокол разногласий не подписал, на письмо не ответил, что послужило основанием для настоящего иска.
Согласно части 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждению к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
Публичным договором признается договор, заключенный коммерческой организацией и устанавливающий ее обязанности по продаже товаров, выполнению работ или оказанию услуг, которые такая организация по характеру своей деятельности должна осуществлять в отношении каждого, кто к ней обратится (пункт 1 статьи 426 Кодекса).
Правила подпункта 9 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливают правовые основания предоставления земельного участка без торгов, на котором расположены здания, сооружения, их собственникам.
Статьей 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации по отношению к общим правилам определены особенности предоставления земельного участка, на котором расположены здание, сооружение. В пункте 6 названной нормы права установлено, что любой из заинтересованных правообладателей здания, сооружения или помещений в них вправе обратиться самостоятельно в уполномоченный орган с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду, при этом течение тридцати дней со дня получения указанного заявления от одного из правообладателей здания, сооружения или помещений в них уполномоченный орган направляет иным правообладателям здания, сооружения или помещений в них, имеющим право на заключение договора аренды земельного участка, подписанный проект договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора.
Из содержания указанных норм следует, что собственникам объектов недвижимого имущества принадлежит исключительное право приватизации земельного участка, занятого указанным объектом, путем заключения договора аренды с собственником земельного участка, на котором расположено это здание, в отсутствие какого-либо ограничения свободы заключения договора.
В соответствии с частью 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случаях в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.
При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
Гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности (часть 1 статьи 8 ГК РФ).
Как следует из переписки сторон, при заключении договора аренды земельного участка стороны не пришли к соглашению относительно условий начала действия договора, определения размера арендной платы.
Пунктом 1 статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
Согласно пункту 1 статьи 442 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивными нормами), действующим в момент его заключения.
Пунктом 2.1 проекта договора в редакции ответчика срок аренды устанавливается с 01.07.2014 по 30.06.2063.
Истец согласен на распространение договора на ранее возникшие отношения, но просит срок установить со дня издания распоряжения N365-р от 20.07.2017 о предоставлении земельного участка в аренду, т.е. с 20.07.2017
Согласно пункту 2 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора.
Из материалов дела усматривается, что стороны к соглашению о распространении действия договора на более ранние отношения, возникшие с 01.07.2014 не достигли.
С учетом указанных норм, при отсутствии согласования сторон, относительно распространения действия договора на более ранние отношения, срок договора устанавливается с 20.07.2017 по 19.06.2066 в редакции истца.
В этой связи пункты 3.3, 9.4 договора требуется привести в соответствие, изложив их в следующей редакции:
Пункт 3.3: "Арендная плата начисляется с "20" июля 2017 года".
Пункт 9.4: "В соответствии с п. 2 ст. 425 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны пришли к соглашению о том, что условия настоящего договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора, а именно с 20.07.2017 года".
Также у сторон возникли разногласия относительно установления размера арендной платы.
В проекте договора годовая арендная плата рассчитана ответчиком в соответствии с пунктом 6 Правил определения размера арендной платы, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582, путем умножения рыночной стоимости земельного участка, определенной на основании результатов оценки, на ставку рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации.
По мнению истца, редакция абз. 4 пункта 3.1. проекта договора и Приложения N 1 к проекту договора "Расчет арендной платы", содержащих размер подлежащей уплате годовой арендной платы и ее расчет противоречит действующему законодательству, а именно принципам, установленным Постановлением Правительства РФ N 582 от 16.07.2009 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной ли муниципальной собственности, и о правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации", а именно принципу недопущения ухудшения экономического состояния землепользователей и землевладельцев при переоформлении ими прав на земельные участки, в соответствии с которым размер арендной платы, устанавливаемый в связи с переоформлением прав на земельные участки, не должен превышать более чем в 2 раза размер земельного налога в отношении таких земельных участков.
В отзыве ответчик указывает на то, что абзац 4 пункта 3.1. проекта договора и Приложение N 1 к проекту договора "Расчет арендной платы" не может быть принят в редакции истца, т.к. по мнению ответчика к истцу не перешло право постоянного (бессрочного) пользования, право постоянного (бессрочного) пользования истца на испрашиваемый земельный участок не зарегистрировано, отсутствуют документы, удостоверяющие (устанавливающие) права заявителя на испрашиваемый земельный участок. Дополнительно ответчик приводит довод о том, что право постоянного (бессрочного) пользования предыдущего собственника объектов недвижимого имущества, расположенных на испрашиваемом земельном участке - ООО "Самарские канатные дороги" было прекращено распоряжением Территориального управления на основании указанного лица в соответствии со ст.ст. 45,53 ЗК РФ.
Согласно ст.614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Пункт 1 ст. 424 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.
Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления
Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации (пункт 4 статьи 22 Земельного кодекса).
Соответствующие условия арендной платы в отношении земель, государственная собственность на которые не разграничена, пунктом 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Вводный закон к Земельному кодексу) отнесены к компетенции органов государственной власти субъектов Российской Федерации. Аналогичным образом решен вопрос определения размера арендной платы в ст. 39.7 Земельного кодекса в редакции, вступившей в силу с 01.03.2015.
Во исполнение требований статей 22 и 65 Земельного кодекса Правительством Российской Федерации было принято Постановление от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" (действующее с 04.08.2009, далее - Правила N582).
Как указано выше, на спорном земельном участке расположены объекты недвижимого имущества, принадлежащие истцу на праве собственности на основании договора купли-продажи N17.12/13 от 17.12.2013.
Судом установлено, что предыдущим собственником указанных выше зданий и сооружений являлось ЗАО "Самарские канатные дороги" (ЗАО "СКАДО") на основании Акта оценки стоимости зданий и сооружений по состоянию на 01.01.1991г., предприятия "Спецканаттранс", утвержденного решением Комитета по управлению государственным имуществом Самарской области N 403 от 30.06.1994г., Приказа Департамента имущественных отношений Самарской области N 138 от 14.04.2005г., Договора передачи имущества в собственность акционерного общества N 184 от 20.06.1995г., Свидетельства о собственности N 965 от 20.06.1995г., выданное Фондом имущества Самарской области, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права (т.1 л.д.76-86), кроме того ответчиком не оспаривается.
Таким образом, указанные выше здания принадлежали Предприятию специального канатного транспорта (Спецканаттранс) и отчуждались из государственной собственности в процессе приватизации.
Постановлением Администрации г. Самары от 05.04.1993г. N 551 Предприятию специального канатного транспорта предоставлен в постоянного пользование фактически занимаемый территорией завода земельный участок, площадью 3,36 Га, расположенный по адресу: г. Самара, Южный проезд, 104. Данный факт подтверждается Свидетельством о праве собственности на землю N 13829 выданным 17.05.1993г. Комитетом по земельным ресурсам г. Самары.
В дальнейшем Предприятие специального канатного транспорта было преобразовано в акционерное общество открытого типа "Самарские канатные дороги", сокращенное наименование АООТ "СКАДО", что подтверждается Решением Комитета по управлению государственным имуществом Самарской области от 11.01.1993г. N 18, Постановлением Администрации Советского района от 29.06.1994 N 941.
В связи с введением в действие с 01.01.1996 Федерального закона "Об акционерных обществах" N 208-ФЗ от 26.12.1995г. АООТ "СКАДО" перерегистрировано в Открытое акционерное общество "Самарские канатные дороги", сокращенное наименование ОАО "СКАДО".
На основании общего собрания акционеров от 05.12.1996г. ОАО "СКАДО" преобразовано в ЗАО "СКАДО".
В соответствии с внеочередным общим собранием акционеров, оформленным протоколом от 15.08.2014г., ЗАО "СКАДО" было преобразовано в ООО "СКАДО".
Распоряжением Территориального управления от 10.08.2016г. N 380-р прекращено права постоянного (бессрочного) пользования ООО "СКАДО" на земельный участок, расположенный по адресу: Самарская область, г. Самара, Советский район, Южный проезд, 104.
Истец, обращаясь в Территориальное управление Росимущества в Самарской области с заявлением 03.10.2016г. N23-651 о предоставлении земельного участка в аренду, приобщил в числе прочих документы, подтверждающие предоставление Предприятию специального канатного транспорта в постоянного пользования спорного земельного участка.
Таким образом, из представленных в материалы дело документов следует, что земельный участок, на котором расположены объекты недвижимости, принадлежащие ответчику, принадлежал ООО "СКАДО" на праве постоянного (бессрочного) пользования.
В силу п.2 ст. 271 ГК РФ при переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.
В соответствии с пунктом 1 статьи 3 Закона N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" право постоянного (бессрочного) пользования находящимися в государственной или муниципальной собственности земельными участками, возникшее у граждан или юридических лиц до дня введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации, сохраняется.
Согласно пункту 2 статьи 3 Закона N 137-ФЗ (в редакции, действовавшей до 01.03.2015) юридические лица, за исключением указанных в пункте 1 статьи 20 ЗК РФ юридических лиц, обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность до 01.07.2012.
В действующей с 01.03.2015 редакции указанного пункта статьи 3 Закона N 137-ФЗ закреплено аналогичное правило.
В пункте 13 постановления Пленума ВАС РФ N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" также разъяснено, что если недвижимость находится на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования, а покупателю согласно статье 20 ЗК РФ (в редакции, действовавшей на момент приобретения предпринимателем здания) земельный участок на таком праве предоставляться не может, последний как лицо, к которому перешло право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в связи с приобретением здания, строения, сооружения, может оформить свое право на земельный участок путем заключения договора аренды или приобрести его в собственность в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 3 Закона N 137-ФЗ.
Из приведенных правовых норм следует, что объем прав приобретателя недвижимого имущества в отношении земельного участка, занятого проданным строением, не отличается от объема прав предыдущего собственника недвижимого имущества.
Таким образом, с момента государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости к обществу перешло право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, расположенным по адресу: Самарская область, г. Самара, Советский район, Южный проезд, 104, с кадастровым номером 63:01:0000000:2226, общей площадью 33 445 кв.м.
Согласно статье 20 ЗК РФ, действовавшей до 01.03.2015, и статье 39.9 ЗК РФ, действующей в настоящее время, в постоянное (бессрочное) пользование земельные участки предоставляются исключительно органам государственной власти и органам местного самоуправления, государственным и муниципальным учреждениям, казенным предприятиям, центрам исторического наследия президентов Российской Федерации, прекративших исполнение своих полномочий.
Ответчик не относится к лицам, которым земельные участки могут предоставляться на праве постоянного (бессрочного) пользования.
В случае переоформления в порядке пункта 2 статьи 3 Закона N 137-ФЗ права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков годовой размер арендной платы устанавливается в пределах двух процентов кадастровой стоимости арендуемых земельных участков.
Установленная данным Законом льготная ставка арендной платы распространяется исключительно на лиц, которые совершили необходимые юридические действия по переоформлению принадлежащего им права постоянного (бессрочного) пользования земельного участка на право аренды.
При отсутствии переоформления права постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок, право собственности на который зарегистрировано за муниципальным образованием, плата за пользование таким участком до 01.03.2015 подлежала определению по правилам абзаца пятого пункта 10 статьи 3 Закона N 137-ФЗ (действовавшего до 01.03.2015), с 01.03.2015 - по правилам, установленным пунктом 3 статьи 39.7 ЗК РФ.
Данный правовой подход сформулирован в Определении Верховного Суда РФ от 19.12.2017 по делу N 306-ЭС17-13791 по делу А65-6671/2016.
Судом установлено, что правопредшественник истца в установленный законом срок в уполномоченный орган с заявлением о переоформлении права на земельный участок не обращался.
Истец обрался с таким заявлением только 03.10.2016, т.е. позже 01.07.2012.
В соответствии с п.3 ст. 39.7 ЗК РФ порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в федеральной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается Правительством Российской Федерации
Пунктом 6 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 N 582, в редакции, действующей в момент обращения арендатора с заявлением о предоставлении земельного участка установлено, что арендная плата за земельный участок, на котором расположены здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, в случаях, не указанных в пунктах 3 - 5 настоящих Правил, рассчитывается на основании рыночной стоимости земельного участка, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
В этих случаях арендная плата рассчитывается как произведение рыночной стоимости земельного участка и выраженной в процентах ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на начало календарного года, в котором принято решение о предоставлении земельного участка, по следующей формуле: А = С x Р, где: А - арендная плата; С - рыночная стоимость земельного участка, определяемая на основании результатов оценки, проведенной не более чем за 6 месяцев до заключения договора аренды земельного участка; Р - действующая ставка рефинансирования Центрального банка Российской Федерации.
Вместе с тем, в абзаце 5 Основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утвержденных Постановлением N 582, указан принцип недопущения ухудшения экономического состояния землепользователей и землевладельцев при переоформлении ими прав на земельные участки, в соответствии с которым размер арендной платы, устанавливаемый в связи с переоформлением прав на земельные участки, не должен превышать более чем в 2 раза размер земельного налога в отношении таких земельных участков
Как разъяснено в Обзоре судебной практики Верховного Суда РФ N 2 (2015) (утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 26.06.2015, вопрос N 7), Постановление N 582 в части установления Основных принципов определения арендной платы является общеобязательным при использовании всех земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в случаях, когда в соответствии с законом размер платы подлежит установлению соответствующими компетентными органами.
Учитывая, что Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 года N 582 утвержден принцип определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в силу которого размер арендной платы, устанавливаемый в связи с переоформлением прав на земельные участки, не должен превышать более чем в 2 раза размер земельного налога, то в рассматриваемом случае размер арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 63:01:0000000:2226 должен быть рассчитан на основании п. 6 Правил, но с ограничениями, установленными абзацем 5 Основных принципов основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 N 582, как произведение актуальной кадастровой стоимости земельного участка и двукратной ставки земельного налога.
Аналогичная правовая позиция применена в Постановлении Арбитражного суда Центрального округа от 21.08.2017г. по делу N А14-13/2016, Постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 16.02.2017г. по делу N А32-16655/2016, Постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 27.03.2017 по делу N А32-36850/2015.
Согласно проекту договора в редакции арендодателя (приложение N1) годовой размер арендной платы, рассчитанный как произведение рыночной стоимости земельного участка на основании отчета об оценке N1189-1/16-и от 01.06.2017 в размере 85 717 000 руб. ключевой ставки Банка России 10%, составляет 8 571 700 руб., что истцом не оспаривается.
На основании ст. 394 Налогового кодекса РФ, подпункта 7 пункта 5 Постановления Самарской Городской Думы от 24.11.2005 N 188 "Об установлении земельного налога" (с изменениями и дополнениями) по спорному земельному участку применяется ставка земельного налога в размере 1,5%.
В соответствии с выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости N 63-00-102/17-882379, выданной Филиалом Федерального ГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Самарской области от 05.09.2017г., кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 63:01:0000000:2226, составляет 85 098 461,35 рублей.
С учетом кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 63:01:0000000:2226 в размере 85 098 461,35 рублей, годовой размер арендной платы подлежит ограничению двукратным размером ставки земельного налога, что составляет 2 552 953 руб. 84 коп. (85 098 461,35 х 1,5% х 2 = 2 552 953, 84).
В соответствии с разъяснениями п. 16, 19 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" в силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.
Абзац 2 пункта 3.4 проекта договора в редакции ответчика изложен в следующей редакции: "Подтверждением исполнения обязательства по внесению арендной платы является направление Арендатором в адрес Арендодателя посредством почтовой связи, а также факсимильной связью или по электронной почте, платежного поручения до десятого числа месяца, следующего за отчетным периодом".
В соответствии со ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Статьей 309 ГК РФ установлено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
На основании указанных норм и существа арендных правоотношений, обязательством арендатора является своевременное внесение арендной платы в размере, установленном договором, которое исполняется определенными действиями - внесение денежных средств на счет арендодателя, реквизиты которого указаны в абзаце 1 пункта 3.4 проекта договора. При отсутствии согласования с арендатором, возложение на арендатора обязанности дополнительно направлять платежные документы арендодателю не основаны на нормах права, в связи с чем абзац 2 пункта 3.4 договора следует изложить в редакции истца: "Исполнением обязательства арендатора по внесению арендной платы является момент поступления денежных средств на счет арендодателя, указанный в абзаце 1 п. 3.4 настоящего договора".
Разногласия в пункте 4.2.2 между сторонами состоят в том, что ответчиком помимо письменного извещения об изменении номеров счетов для перечисления арендной платы предусматривается альтернативный способ извещения путем размещения на официальном сайте.
Пункт 4.2.2 проекта договора в редакции ответчика изложен в следующей редакции: "Письменно или путем размещения на официальном сайте Арендодателя в десятидневный срок уведомить Арендатора об изменении номеров счетов для перечисления арендной платы, указанных в п. 3.4".
Истец предложил иную редакцию п.4.2.2 договора: "Письменно в десятидневной срок уведомить арендатора об изменении номеров счетов для перечисления арендной платы, указанных в п.3.4 договора".
В соответствии с п.4 ст.421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).
Поскольку соглашение по данному пункту сторонами не достигнуто, и включение его в договор законом не предусмотрено, пункт 4.2.2 следует принять в редакции истца.
Разногласия по пункту 4.4.6 проекта договора касаются включения ответчиком условия об ответственности, предусмотренной пунктом 5.4. проекта договора в случае несоблюдения по вине арендатора трехмесячного срока государственной регистрации договора в федеральном органе исполнительной власти, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Истец в протоколе разногласий предложил данный пункт изложить без этого условия, поскольку возражает против применения в нему каких-либо санкции за просрочку государственной регистрации договора, так как действующим законодательством подобные специальные санкции не указаны.
Суд находит доводы истца обоснованными как соответствующие положениям пункта 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации и поэтому пункт 4.4.6. проекта договора следует принять в следующей редакции: Пункт 4.4.6 изложить в следующей редакции: "После подписания Договора и изменений к нему в трехмесячный срок произвести его государственную регистрацию в органе регистрации прав. Арендная плата за срок, предшествующий государственной регистрации договора оплачивается арендодателем по реквизитам, указанным в п.3.4 договора, в течение 30 дней с момента государственной регистрации договора".
Пункт 5.4. проекта договора в редакции ответчика: "В случае нарушения условий Договора, предусмотренных п. 4.4.6 Договора, фактическое использование Участка оплачивается в размере ставки, установленной п. 3.1. Договора, и в сроки, установленные п. 3.2. Договора. В случае нарушения при этом сроков, установленных п. 3.2. Договора, начисляются проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 0,06% от суммы задолженности за каждый день просрочки, оплачиваемые в порядке, указанном в абз. 2 п. 5.2. Договора".
Предусмотренная в пункте 5.4. проекта договора мера ответственности законом не предусмотрена, соглашение сторон отсутствует, вследствие чего в данной ситуации вышеуказанный вид ответственности не может быть установлен. Следовательно, пункт 5.4. проекта договора в редакции ответчика подлежит исключению из проекта договора.
Кроме того, мера ответственности за несвоевременное внесение арендной платы в виде пени в размере 1/300 ставки рефинансирования, действующей на момент просрочки платежа, от размера невнесенной арендной платы за каждый день просрочки предусмотрена п.5.2 договора, по условиям которого у сторон разногласия не возникли.
В соответствии со статьей 173 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, по спору, возникшему при заключении или изменении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора, а по спору о понуждении заключить договор указываются условия, на которых стороны обязаны заключить договор
В соответствии с ч.1 ст. 110 АПК РФ судебные расходы по оплате государственной пошлины относятся на ответчика и подлежат взысканию в пользу истца в сумме 6 000 руб.
Руководствуясь ст.110,167-174,180-182 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
РЕШИЛ:
Урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 63:01:0000000:2226, между Обществом с ограниченной ответственностью "АСК-КАПИТАЛ" и Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Самарской области.
Пункт 2.1. изложить в следующей редакции: "Срок аренды участка устанавливается с 20.07.2017 по 19.06.2066".
Пункт 3.1. изложить в следующей редакции: "Годовой размер арендной платы за земельный участок рассчитывается на основании п. 6 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 N 582, в редакции, действующей в момент обращения арендатора с заявлением о предоставлении земельного участка, как произведение рыночной стоимости земельного участка и выраженной в процентах ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на начало календарного года, в котором принято решение о предоставлении земельного участка, что на момент заключения настоящего договора составляет 8 571 700 руб. в год.
При этом в соответствии с абзацем 5 Основных принципов основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 N 582, размер арендной платы, устанавливаемый в связи с переоформлением прав на земельные участки, не должен превышать более чем в 2 раза размер земельного налога в отношении таких земельных участков, что на момент заключения настоящего договора составляет 2 552 953 руб. 84 коп. в год.
В случае изменения правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности РФ, утверждаемых Правительством РФ в части корректировки (изменения) арендной платы, новый порядок расчета арендной платы применяется к отношениям сторон без внесения соответствующих изменений в настоящий договор".
Пункт 3.3 изложить в следующей редакции: "Арендная плата начисляется с "20" июля 2017 года".
Абзац 2 пункта 3.4 изложить в следующей редакции: "Исполнением обязательства Арендатора по внесению арендной платы является поступление денежных средств на расчетный счет Арендодателя, указанный в п. 3.4. Договора".
Пункт 4.2.2 изложить в следующей редакции: "Письменно в десятидневный срок уведомить Арендатора об изменении номеров счетов для перечисления арендной платы, указанных в п. 3.4. Договора, а также адресе для направления корреспонденции".
Пункт 4.4.6 изложить в следующей редакции: "После подписания Договора и изменений к нему в трехмесячный срок произвести его государственную регистрацию в органе регистрации прав.
Арендная плата за срок, предшествующий государственной регистрации договора оплачивается арендодателем по реквизитам, указанным в п.3.4 договора, в течение 30 дней с момента государственной регистрации договора".
Пункт 5.4. из договора исключить.
Пункт 9.4 изложить в следующей редакции: "В соответствии с п. 2 ст. 425 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны пришли к соглашению о том, что условия настоящего договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора, а именно с 20.07.2017 года".
Взыскать с Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Самарской области в пользу Общества с ограниченной ответственностью "АСК-КАПИТАЛ" расходы по оплате госпошлины в сумме 6 000 руб.
Решение может быть обжаловано в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд, г.Самара с направлением апелляционной жалобы через Арбитражный суд Самарской области.
Судья
А.Э. Ануфриева
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка