Решение Арбитражного суда Самарской области от 14 февраля 2018 года №А55-25058/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД САМАРСКОЙ ОБЛАСТИ

РЕШЕНИЕ

от 14 февраля 2018 года Дело N А55-25058/2017
Резолютивная часть решения объявлена 07 февраля 2018 года.
Решение изготовлено в полном объеме 14 февраля 2018 года.
Арбитражный суд Самарской области
в составе
судьи Шабанова А.Н.
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Смирнягиной С.А.
рассмотрев в судебном заседании дело по иску
Индивидуального предпринимателя Кан Маргариты Александровны,
Индивидуального предпринимателя Кан Виталия Александровича
к Администрации г.о. Новокуйбышевск Самарской области
об урегулировании разногласий
при участии в заседании
от 1-го истца - лично Кан М.А.;
от 2-го истца - представителя Кан М.А., доверенность от 13.10.2017;
от ответчика - представителя Злобина В.В., доверенность от 11.12.2017 N 10005;
установил:
Индивидуальный предприниматель Кан Маргарита Александровна, Индивидуальный предприниматель Кан Виталий Александрович обратились с иском в Арбитражный суд Самарской области к Администрации г.о. Новокуйбышевск Самарской области, об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 63:04:0301026:109, изложив пункт 1.4. договора в следующей редакции: "На день заключения настоящего договора земельный участок находится в аренде у Покупателей на основании Договора аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, с множественностью лиц на стороне Арендатора от 18.05.2017 N 18"; изложив пункт 2.1. договора в следующей редакции: "Цена земельного участка определена в соответствии с п. 2.2. ст. 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" от 25.10.2001 N 137-ФЗ в размере 2,5 % от его кадастровой стоимости, и составляет 139070руб. 12коп. Стоимость доли, принадлежащей Кан Маргарите Александровне (57/100), составляет 79 269руб. 97коп. Стоимость доли, принадлежащей Кан Виталию Александровичу (43/100), составляет 59 800руб. 15коп. В соответствии с подпунктом 6 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации операции по реализации земельных участков не признаются объектом налогообложения налогом на добавленную стоимость".
Ответчик представил отзыв на исковое заявление, возражения. Иск не признал по мотивам, изложенным в отзыве на иск, возражениях, указав, что выкупная цена в спорном договоре определена правильно, по площади строений имеются разночтения.
Истцы в уточненных исковых требований указали, что просят урегулировать разногласия, возникшие между Индивидуальным предпринимателем Кан М.А., Индивидуальным предпринимателем Кан В.А. и Администрацией г.о. Новокуйбышевска при заключении договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 63:04:0301026:109, по протоколу разногласий, а именно: изложив пункт 2.1. договора в следующей редакции: "Цена земельного участка определена в размере 2,5% от его кадастровой стоимости и составляет 139 070,12 (Сто тридцать девять тысяч семьдесят рублей) 12 копеек. Стоимость доли, принадлежащей Кан Маргарите Александровне (57/100), составляет 79 269,97 рублей (Семьдесят девять тысяч двести шестьдесят девять) рублей 97 копеек. Стоимость доли, принадлежащей Кан Виталию Александровичу (43/100), составляет 59 800,15 (Пятьдесят девять тысяч восемьсот рублей) 15 копеек. В соответствии с подпунктом 6 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации операции по реализации земельных участков не признаются объектом налогообложения налогом на добавленную стоимость, которые с учетом положений статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации были приняты судом.
В порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании объявлялся перерыв с 01.02.2018 до 07.02.2018 до 15час. 00мин. (03-04.02.2018 выходные дни). Сведения о месте и времени судебного заседания были размещены на официальном сайте Арбитражного суда Самарской области в сети Интернет по веб-адресу: http://www. samara.arbitr.ru.
В обоснование заявленных исковых требованиях, истцы указывают, что Кан М.А. является собственником нежилого отдельно стоящего здания авторемонтной мастерской литера А, площадью 1482,2 кв.м., расположенного по адресу: Самарская область, г. Новокуйбышевск, ул. Монтажная 14, строение 2, на основании договора дарения недвижимого имущества от 16.12.2011, дата регистрации 26.12.2011, N 63-63-04/047/2011-059, о чем представлено свидетельство о государственной регистрации права серии 63-АЖ N 146029 от 26.12.2011. Кан В.А. является собственником нежилого отдельно стоящего здания авторемонтной мастерской ТО-2, литера А, расположенного по адресу: Самарская область, г. Новокуйбышевск, ул. Монтажная 14, строение 1, принадлежащего на основании договора дарения недвижимого имущества от 04.08.2011, дата регистрации 13.09.2011г., N 63-63-04/032/2011-349, о чем представлено свидетельство о государственной регистрации права серии 63-АЖ N 443356 от 13.09.2011. Указанные нежилые строения расположены на земельном участке с кадастровым номером 63:04:0301026:0109, расположенном по адресу: Самарская область, г. Новокуйбышевск, ул. Монтажная 14 под производственную базу, площадью 4782 кв.м. Данный земельный участок находится у истцов в аренде по договору аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, с множественностью лиц на стороне арендатора N 18 от 18.05.2017.
В целях реализации исключительного права на приобретение земельного участка в собственность истцы 19.05.2017 обратились в Администрацию г.о. Новокуйбышевск Самарской области с заявлением о предоставлении в общую то собственность (Кан В.А. 43/100 доли, Кан М.А. 57/100 доли) по договору купли - продажи земельного участка с кадастровым номером 63:04:0301026:109, расположенного по адресу: Самарская область, г. Новокуйбышевск, ул. Монтажная 14 под производственную базу, площадью 4782кв.м. По результатам рассмотрения заявления 19.06.2017 Администрацией г.о. Новокуйбышевск был подготовлен и передан на рассмотрение проект договора купли-продажи б/н земельного участка, государственная собственность на который не разграничена с кадастровым номером 63:04:0301026:109, площадью 4782 кв.м., расположенного по адресу: Самарская область, г.Новокуйбышевск, ул.Монтажная,14.
При заключении договора стороны не пришли к согласию.
Так, согласно условий спорного договора, в редакции, предложенной Администрацию г.о. Новокуйбышевск Самарской области, цена земельного участка составляет в размере 50 % от его кадастровой и составляет 2 781 402, 48 руб. Стоимость доли, принадлежащей Кан М.А. (57/100), составляет 1 585 399,42руб. Стоимость доли, принадлежащей Кан В.А. (43/100), составляет 1 196 003,06руб. Истцы же полагают, что имеют право на определение выкупной цены в размере 2,5% от кадастровой стоимости земельного участка.
Согласно части 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
Публичным договором признается договор, заключенный коммерческой организацией и устанавливающий ее обязанности по продаже товаров, выполнению работ или оказанию услуг, которые такая организация по характеру своей деятельности должна осуществлять в отношении каждого, кто к ней обратится (пункт 1 статьи 426 Кодекса).
Согласно пункту 3 статьи 426 и статье 445 Кодекса, если сторона, для которой в соответствии с названным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.
Подпунктом 5 п. 1 ч. 1 ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации определен правовой принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ним объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
В соответствии с пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом. Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами.
Для приобретения прав на земельный участок граждане или юридические лица, указанные в настоящей статье, совместно обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса, с заявлением о приобретении прав на земельный участок с приложением его кадастрового паспорта (пункт 5 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации).
Из содержания указанных норм следует, что собственникам объектов недвижимого имущества принадлежит право приватизации земельного участка, занятого указанным объектом, путем заключения договора купли - продажи с собственником земельного участка, на котором расположено это здание, в отсутствие какого-либо ограничения свободы заключения договора.
В соответствии с частью 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случаях в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.
При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", определяя цену земельного участка по договору купли-продажи, заключенному в соответствии со статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации стороны должны руководствоваться Федеральным законом от 25.10.2001 N 137-Ф3 "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" содержащим императивную норму о конкретных условиях определения стоимости земельного участка.
В соответствии с пунктом 1 статьи 35 Земельного кодекса РФ, пунктом 1,3 статьи 5 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже недвижимости (переходе прг собственности), находящейся на земельном участке, покупатель приобретает право пользования частью земельного участка, занятой этой недвижимостью и необходимой для ее использования. Покупатель здания, строения вправе требовать оформления соответствующих прав на так земельный участок на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимое в порядке материального правопреемства.
Пункт 1 статьи 2 Закона о введении в действие Земельного кодекса устанавливает субъектный состав лиц, которым осуществляется продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. К этим лицам относятся: коммерческие организации и индивидуальные предприниматели, являющиеся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, в том числе возведенных на месте разрушенных или снесенных либо реконструированных зданий, строений, сооружений, если эти здания, строения, были отчуждены из государственной или муниципальной собственности; граждане и некоммерческие организации, являющиеся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений и сооружений, если право собственности указанных лиц на эти здания, строения, сооружения возникло до вступления в силу Земельного кодекса РФ. При приобретении этими лицами земельных участков, на которых расположены принадлежащие им здания строения, их цена устанавливается в пределах 20 процентов кадастровой стоимости земельного участка расположенного в городах с численностью населения свыше 3 млн. человек; 2,5 процента кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в другой местности.
Из содержания приведенной нормы следует, что ее действие распространяется на собственников строений, зданий, сооружений находящихся ранее в государственной или муниципальной собственности.
Для приобретения собственником такого объекта недвижимости земельного участка по льготной цене, установленной пунктом 1 статьи 2 Закона о введении в действие Земельного кодекса, достаточно установить факт отчуждения недвижимого имущества в процессе приватизации государственных, муниципальных предприятий.
Истцы являются собственниками нежилых помещений отчужденных в процессе приватизации на основании договора передачи имущества в собственность N 320 от 14.12.1994, что подтверждается Свидетельством о собственности N 778 от 15.12.1994.
Земельный участок находится в аренде у Покупателей на основании Договора аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, с множественностью лиц на стороне Арендатора от 18.05.2017. N 18.
С 01.07.2012 собственники зданий, строений, сооружений приобретают в собственность находящиеся у них на праве аренды земельные участки по цене, установленной по правилам и в порядке, которые предусмотрены пунктом 1 статьи 2 настоящего Федерального закона, в случаях, если: в период со дня вступления в силу настоящего Федерального закона до 01.07.2012 в отношении таких земельных участков осуществлено переоформление права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды.
В соответствии со свидетельством о праве собственности на землю N 395 от 28.09.1992 в постоянное бессрочное пользование Автотранспортному предприятию N5 (после преобразования - АООТ "Автотранспортник") в р-не 102 км. выделялся земельный участок площадью 13,6 га под основную базу на основании постановления администрации N 269 от 03.07.1992. В связи с изменением формы собственности, переименованием Автотранспортного предприятия N5 Акционерное общество открытого типа "Автотранспортник", АООТ "Автотранспортник" был отведен земельный участок площадью 134970 кв.м. в аренду сроком на 3 года под размещение автотранспортного предприятия" (Постановление главы г.Новокуйбышевск N2018 от 20.06.97). При этом Постановление главы администрации N269 от 07.07.1992 об отводе земельных участков в бессрочное пользование было признано утратившим силу. Между АООТ "Автотранспортник" и МО г. Новокуйбышевск 24.07.1997 был заключен договор аренды земельного участка, расположенный по адресу: Самарская область, г. Новокуйбышевск, ул. Вокзальная 102 км с 20.06.1997 по 20.06.2000.
Право постоянного (бессрочного) пользования переоформлено АООТ "Автотранспортник" на право аренды до вступления в силу Земельного кодекса РФ (в 1997 году)
Пунктом 2 статьи 271 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что при переходе права собственности на расположенную на чужом земельном участке недвижимость к другому лицу последнее приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости. В частности, к покупателю здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента государственной регистрации перехода права собственности переходят также права и обязанности по договору аренды земельного участка, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем и собственником земельного участка (пункт 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11).
В соответствии абзацем 1 пункта 2 статьи 271, абзацем 2 пункта 3 статьи 552 Гражданского Кодекса Российской Федерации, абзацем 1 пункта 1 статьи 35 Земельного Кодекса Российской Федерации, Общество "Нефть-Инвест" приобрело соответствующее право бессрочного пользования с момента государственной регистрации своего права на объекты, на тех же условиях и в том же объеме, поскольку предыдущий собственник, на момент совершения сделки, согласно абзацу 3 пункта 3 статьи 5 Земельного кодекса Российской Федерации, являлся землепользователем участка. Доказательства переоформления права постоянного (бессрочного) пользования кем-либо из предыдущих собственников объектов капитального строительства материалы дела не содержат.
Данный вывод суда соответствуют правовой позиции, сформулированной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 21.05.2013 N 16448/12 по делу N А76-20548/2011, согласно которой право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком у покупателя объекта недвижимости, расположенного на этом земельном участке, возникает с момента государственной регистрации права собственности на недвижимость, независимо от регистрации прав на земельный участок, вследствие чего покупатель объекта недвижимости имеет право на приватизацию земельного участка путем переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком.
Редакция истца спорных условий не нарушает прав ответчика и не противоречит законодательству, учитывает интересы, как продавца, так и покупателя. Ссылка ответчика, что по площади строений имеются разночтения, в данном случае не имеет значения, поскольку спор рассматривается об урегулировании разногласий о выкупной стоимости земельного участка, а не строений, также именно ответчиком было принято решение и направлен проект спорного договора в адрес истцов.
В силу статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
В соответствии со статьей 173 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, по спору, возникшему при заключении или изменении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора, а по спору о понуждении заключить договор указываются условия, на которых стороны обязаны заключить договор.
Расходы по государственной пошлине по иску в силу части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на ответчика и подлежат взысканию в пользу истца на основании постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2014 N 46 "О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах".
Руководствуясь ч. 1 ст. 110, ст.ст. 163, 167-171, 180-182, ч.1 ст. 259, ст. 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации
РЕШИЛ:
Урегулировать разногласия, возникшие между Индивидуальным предпринимателем Кан Маргаритой Александровной, Индивидуальным предпринимателем Кан Виталием Александровичем и Администрацией г.о. Новокуйбышевск Самарской области, при заключении договора купли-продажи земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, расположенного по адресу: Самарская область, г.Новокуйбышевск, ул.Монтажная,14, кадастровый номер 63:04:0301026:109, общей площадью 4782,00кв.м., изложив пункт 2.1. договора в следующей редакции: "Цена земельного участка определена в размере 2,5% от его кадастровой стоимости и составляет 139 070,12 (Сто тридцать девять тысяч семьдесят рублей) 12 копеек. Стоимость доли, принадлежащей Кан Маргарите Александровне (57/100), составляет 79 269,97 рублей (Семьдесят девять тысяч двести шестьдесят девять) рублей 97 копеек. Стоимость доли, принадлежащей Кан Виталию Александровичу (43/100), составляет 59 800,15 (Пятьдесят девять тысяч восемьсот рублей) 15 копеек. В соответствии с подпунктом 6 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации операции по реализации земельных участков не признаются объектом налогообложения налогом на добавленную стоимость".
Взыскать с Администрации г.о. Новокуйбышевск Самарской области за счет средств казны муниципального образования городской округ Новокуйбышевск, в пользу Кан Маргариты Александровны, государственную пошлину в сумме 3 000руб. 00коп.
Взыскать с Администрации г.о. Новокуйбышевск Самарской области за счет средств казны муниципального образования городской округ Новокуйбышевск, в пользу Кан Виталия Александровича, государственную пошлину в сумме 3 000руб. 00коп
Решение может быть обжаловано в месячный срок после его принятия в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд, г.Самара с направлением апелляционной жалобы через Арбитражный суд Самарской области.
Судья
А.Н. Шабанов
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка