Дата принятия: 05 марта 2018г.
Номер документа: А55-23407/2017
АРБИТРАЖНЫЙ СУД САМАРСКОЙ ОБЛАСТИ
РЕШЕНИЕ
от 5 марта 2018 года Дело N А55-23407/2017
Резолютивная часть решения объявлена 26.02.2018
Полный текст решения изготовлен 05.03.2018
Арбитражный суд Самарской области
в составе
судьи Селиваткина П.В.
при ведении протокола судебного заседания секретарем Чивильгиной К.С.
рассмотрев в судебном заседании дело по иску, заявлению
Комитета по управлению муниципальным имуществом городского округа Кинель Самарской области
От 29 августа 2017 года N
к Обществу с ограниченной ответственностью "Альбатрос"
с участием в деле в качестве третьего лица не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора Федеральное государственное бюджетное учреждение "ФКП Россреестра" в лице филиала по Самарской области, ТСН "Дельта"
о взыскании
при участии в заседании
от истца - не явился, извещен
от ответчика - Патрин Е.В., Кожухов А.В., доверенности
от третьих лиц - не явились, извещены
установил:
Комитет по управлению муниципальным имуществом городского округа Кинель Самарской области обратилось в арбитражный суд с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "Альбатрос" о взыскании задолженности по арендной плате за период 10.07.2015 по 25.11.2015 по договору аренды земельного участка от 15.03.2010 в сумме 426 415 руб. 78 коп., пени за период с 10.07.2015 по 10.07.2017 в размере 76 776 руб. 24 коп.
Согласно уточнений от 04.12.2017 истцом ввиду технической ошибки уточнен период взыскания по основному долгу - за период с 01.04.2015 г. по 28.12.2015 г.
Определением от 13.12.2017 суд, в порядке ст.51 АПК РФ привлек в качестве третьего лица не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора Федеральное государственное бюджетное учреждение "ФКП Россреестра" в лице филиала по Самарской области.
Определением от 25.01.2018 суд, в порядке ст.51 АПК РФ привлек в качестве третьего лица не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора ТСН "Дельта".
Ответчик в отзыве требования не признает.
Третьи лица удовлетворение требований оставили на усмотрение суда.
Истец в судебное заседание не явился, извещен.
Дело рассмотрено в порядке ст.156 АПК РФ в отсутствие представителя истца.
Рассмотрев материалы дела, суд установил следующее.
В соответствии с условиями договора аренды земельного участка от 15.03.2010 г. ответчику по акту приема-передачи передан земельный участок, отнесенный к категории земель населенных пунктов, площадью 5 922,00 кв.м.. для строительства жилого здания, с кадастровым номером 63:03:0212045:578, расположенный по адресу: Самарская область, г.Кинель, ул. Фестивальная, д.8Б.
Договором аренды земельного участка от 15.03.2010г. (с учетом изменений и дополнений) установлено, что арендная плата в год составляет 572 212.36 руб.
Договор аренды земельного участка от 15.03.2010 г. зарегистрирован в ГУ Федеральной регистрационной службы Самарской области, в порядке, предусмотренном ст. 131 Гражданского кодекса РФ.
Согласно п. 2.2. и 4.2. договора аренды земельного участка от 15.03.2010г. и п. 1.1. арендатор обязан в срок не позднее 10 числа 1-го месяца от начала следующего квартала, вносить арендную плату за пользование земельным участком, путем перечисления соответствующей суммы платежным поручением на реквизиты администратора для перечисления арендных платежей.
До настоящего времени арендная плата ответчиком вносилась не в полном объеме и не в сроки, установленные договором аренды земельного участка от 15.03.2010 г. Сумма задолженности по арендным платежам на 10.07.2017 г. составляет 426 415,78 руб. по расчету задолженности истца.
В соответствии с п. 2.5. договора аренды земельного участка от 15.03.2010 г. "В случае неуплаты арендной платы в установленный Договором срок Арендатор уплачивает Арендодателю проценты в соответствии со ст. 395 ГК РФ от суммы неуплаты за каждый день просрочки". Размер неустойки (пени) на 10.07.2017 г. составляет 76 776,24 руб. по расчету пени истца.
В связи с существенным нарушением условий договора аренды земельного участка от 15.03.2010г. ответчику был установлен срок для погашения суммы задолженности. До настоящего времени обязательства по оплате арендной платы не выполнены.
Указанные обстоятельства и послужили истцу основанием настоящего иска.
Возражая на иск, ответчик указывает на отсутствие обязанности оплачивать арендную плату за весь земельный участок ввиду ввода в эксплуатацию одного жилого дома и регистрации права собственности одного из собственников на квартиру в нем, необоснованное увеличение и применение показателя кадастровой стоимости земельного участка в связи с изменением вида разрешенного использования под эксплуатацию жилого дома, наличие оплаты и отсутствие задолженности.
Рассмотрев доводы и возражения сторон, суд приходит к следующему.
Как установлено судом и следует из материалов дела, 15.03.2010 г. между Истцом (арендодатель) и Ответчиком (арендатор) был заключен Договор аренды земельного участка (далее - Договор аренды), расположенного по адресу: Самарская область, г. Кинель, ул. Фестивальная 8 "Б" с кадастровым номером: 63:03:0212045:578, площадью 5922,00 кв.м., для строительства жилого здания (далее - земельный участок).
В соответствии с условиями Договора аренды, Ответчик взял на себя обязательства вносить арендную плату за вышеуказанный земельный участок.
На указанном участке, согласно генеральному плану планировалось построить два многоквартирных дома, с адресами: Фестивальная 8 "Б" и Фестивальная 8 "Г".
В 2013 г. Ответчик на данном земельном участке начал строительство многоквартирного дома (Фестивальная 8 "Б").
В 2014 г. Ответчик на данном земельном участке начал строительство второго многоквартирного дома (Фестивальная 8 "Г").
30.06.2014 г. многоквартирный дом, расположенный по адресу: Самарская область, г. Кинель, ул. Фестивальная 8 "Б" был построен и на основании разрешения N RU 6330400 - 36 был введен в эксплуатацию.
Право собственности на квартиру находящуюся в построенном многоквартирном доме, расположенном по адресу: Самарская область, г. Кинель, ул. Фестивальная 8 "Б" впервые было зарегистрировано 12.12.2014 г, что подтверждается копией свидетельства о праве собственности.
В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.
В части 1 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) закреплено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества.
В силу названных норм права с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 ГК РФ независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок (пункт 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды").
Аналогичный правовой подход сформирован в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.01.2012 N 11642/11.
Таким образом, с 12.12.2014 г. Истец перестал быть собственником земельного участка, в той части, на котором расположен вышеуказанный многоквартирный дом (с элементами озеленения и благоустройства), а договор аренды в указанной части прекратил свое действие.
10.09.2014 г. Ответчик заключил договор N 333-14-1 с МУП "КЦН" о размежевании вышеуказанного земельного участка на два.
15.09.2014 г. обратился в Администрацию г.о. Кинель (далее Администрация) с просьбой утвердить схему раздела образованных участков.
17.10.2014 г. Администрация вынесло постановление N 3222 "Об утверждении схемы расположения земельных участков, образованных в результате раздела земельного участка", однако в данном постановлении была допущена ошибка в указании площадей образованных участков.
02.02.2015 г. в данное постановление были внесены изменения, однако оно было отменено.
14.04.2015 г. Администрацией было принято новое постановление
N 1330 "Об утверждении схем расположения земельных участков".
Таким образом, земельный участок, расположенный по адресу: Самарская область, г. Кинель, ул. Фестивальная 8 "Б" с кадастровым номером: 63:03:0212045:578, площадью 5922,00 кв.м. разделен на два земельных участка:
площадью 4960 кв.м. с кадастровым номером 63:03:0212045:2104 под построенный многоквартирный дом, расположенным по адресу: Самарская область, г. Кинель, ул. Фестивальная, 8 "Б".
площадью 962 кв.м. с кадастровым номером 63:03:0212045:2103 это участок для завершения строительства многоквартирного дома, по адресу Фестивальная 8 "Г".
С учетом изложенного, суд считает, что обязательство по оплате аренды земельного участка сохраняется у арендатора в отношении земельного участка площадью 962 кв.м.
12.08.2014 г. решением общего собрания дольщиков вышеуказанного многоквартирного дома, было создано ТСЖ "Дельта".
На данном собрании также было принято решение размежевать и оформить на себя земельный участок под многоквартирным домом с элементами озеленения и благоустройства.
Как следует из материалов кадастрового дела на основании заявления ТСЖ "Дельта" от 02.10.2014г. ФГБУ "ФКП Россреестра" в лице филиала по Самарской области 08.10.2014 осуществлено изменение вида разрешенного использования всего земельного участка с кадастровым номером N63:03:0212045:578, являющегося предметом рассматриваемого договора аренды, с "для строительства жилого здания" на "многоквартирные жилые дома 4-5 этажей", установлена новая кадастровая стоимость в размере 16348924,62 руб., удельный показатель 2760,71 руб./кв.м.
Постановлением Правительства Самарской области N 610 от 13.11.2013 г., вступившим в силу с 01.01.2014 г. опубликованному в средствах массовой информации, земельному участку, расположенному по адресу: Самарская область, г. Кинель, ул. Фестивальная 8 "Б" с кадастровым номером: 63:03:0212045:578 площадью 5922,00 кв.м. была установлена кадастровая стоимость в размере 2 810 462,76 руб., удельный показатель 474,58 руб./кв.м.
Таким образом, в результате действий третьего лица ТСЖ "Дельта" произошло увеличение кадастровой стоимости в 5,8 раза.
Вместе с тем изменения фактического использования ответчиком оставшейся части земельного участка не произошло. Ответчик продолжает использовать часть земельного участка для завершения строительства жилого дома.
Согласно ч.3 ст. 20 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости", действовавшего в спорном периоде, с заявлениями об учете изменений объектов недвижимости вправе обратиться собственники таких объектов недвижимости или в случаях, предусмотренных федеральным законом, иные лица. С заявлениями об учете изменений земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и предоставленных на праве пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования или аренды (если соответствующий договор аренды заключен на срок более чем пять лет), вправе обратиться лица, обладающие этими земельными участками на указанном праве.
В момент обращения земельный участок находился в муниципальной собственности, соответственно третье лицо ТСЖ "Дельта" не обладало правом на обращение в орган кадастрового учета для изменения вида разрешенного использования земельного участка.
Таким образом, решение об изменении вида разрешенного использования и изменении кадастровой стоимости земельного участка было принято неправомерно, следовательно, не подлежит применению к отношениям сторон по договору аренды.
С учетом изложенных обстоятельств суд признает неправомерным расчет арендной платы, произведенный истцом.
По расчету суда исходя из площади земельного участка в размере 962 кв.м., кадастровой стоимости в размере 2 810 462,76 руб., удельный показатель 474,58 руб./кв.м., установленного коэффициента для жилищного строительства 3,5%, размер арендной платы в год составляет 15979,10 руб. в год, 1331,59 руб. в месяц, 43 77 руб. в день.
Таким образом, за заявленный истцом период с 01.04.2015 по 28.12.2015 (272 дня) арендная плата составляет 11905 руб. 44 коп. (43,77 руб. * 272 дня).
Как следует из представленного истцом акта сверки, по состоянию на 05.12.2014 задолженность у ответчика перед истцом отсутствовала.
С 05.12.2014 ответчик перечислил истцу денежные средства в размере 118519,67 руб. (п/п N55 от 09.04.2015, 149 от 05.12.2014, 152 от 05.12.2014), тогда как с учетом установленного судом размера платы за период с 12.12.2014 по 31.03.2015 (110 дней) арендная плата должна составлять 4814,70 руб., а за период с 01.04.2015 по 28.12.2015 (272 дня) - 11905 руб. 44 коп., а всего 16720,14 руб.
На основании изложенного, с учетом содержания ст.309,310,408 ГК РФ суд не усматривает оснований для взыскания с ответчика задолженности в заявленном периоде как по арендной плате, так и по пени.
Расходы по госпошлине подлежат отнесению на истца, но поскольку он освобожден от ее уплаты взыскание не производится.
Руководствуясь ст. 110,167-176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
РЕШИЛ:
В иске отказать.
Решение может быть обжаловано в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд, г.Самара с направлением апелляционной жалобы через Арбитражный суд Самарской области.
Судья
П.В. Селиваткин
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
