Решение Арбитражного суда Самарской области от 21 декабря 2017 года №А55-23391/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД САМАРСКОЙ ОБЛАСТИ

РЕШЕНИЕ

от 21 декабря 2017 года Дело N А55-23391/2017
Резолютивная часть решения объявлена 14 декабря 2017 года.
Полный текст решения изготовлен 21 декабря 2017 года.
Арбитражный суд Самарской области
в составе судьи
Лихачева А.А.
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Журавлевым А.А.,
рассмотрев в судебном заседании 08-14 декабря 2017 года дело по заявлению
Общества с ограниченной ответственностью "Строительная компания Монолит"
к Администрации городского округа Новокуйбышевск Самарской области
о признании недействительным решения и обязании
при участии в заседании
от заявителя - Суслов Е.В., по доверенности от 17.01.2017,
от заинтересованного лица - Злобин В.В., по доверенности от 27.09.2017,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Строительная компания Монолит" обратилось в Арбитражный суд Самарской области с заявлением к Администрации городского округа Новокуйбышевск Самарской области, с учетом принятого судом в соответствии со ст. 49 АПК РФ уточнения заявленных требований, в котором просит:
- признать незаконным решение Администрации городского округа Новокуйбышевск от 25.05.2017 об отказе в предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 63:04:0203052:0117, площадью 5 200 кв.м., расположенного по адресу: Самарская область, г.Новокуйбышевск, ул. Нефтепроводчиков, квартал 69, отнесенного к землям поселения, под строительство многоэтажной автостоянки на 300 машино-мест, на срок 3 года, на котором расположен объект незавершенного строительства;
- обязать Администрацию городского округа Новокуйбышевск в течение месяца со дня вступления решения в законную силу предоставить Обществу с ограниченной ответственностью "Строительная компания Монолит" земельный участок с кадастровым номером 63:04:0203052:0117, площадью 5 200 кв.м., расположенный по адресу: Самарская область, г.Новокуйбышевск, ул. Нефтепроводчиков, квартал 69 под строительство многоэтажной автостоянки на 300 машино-мест, на срок 3 года со дня вступления решения в законную силу путем заключения договора аренды земельного участка на условиях ранее действовавшего договора от 2 июня 2006 года N 92.
В судебном заседании в соответствии со ст. 163 АПК РФ объявлялся перерыв с 08 декабря 2017 года до 14 декабря 2017 года. Информация о перерыве была опубликована на официальном сайте Арбитражного суда Самарской области в сети Интернет по адресу: http://www.samara.arbitr.ru.
В ходе судебного разбирательства представитель заявителя поддержал требования по основаниям, изложенным в исковом заявлении.
Представитель ответчика в судебном заседании требования истца не признал по мотивам, изложенным в отзыве.
Исследовав доказательства по делу, проверив обоснованность доводов, изложенных в заявлении, отзыве, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, арбитражный суд установил.
Как следует из материалов дела, между Главой городского округа Новокуйбышевск Самарской области и ООО "Строительная компания Монолит" заключен Договор аренды земельного участка N 92 от 02 июня 2006 года. В рамках указанного Договора Арендатору передан во временное владение и пользование земельный участок из земель поселений, кадастровый номер земельного участка 63:04:0203052:0117, площадь 5200 кв.м., расположенный по адресу: Самарская область, г.Новокуйбышевск, ул. Нефтепроводчиков, квартал 69. Участок предоставлен под строительство многоэтажной автостоянки на 300 машино-мест. Аренда установлена на срок 3 года с 15.07.2004 до 15.07.2007 (п. 1.2. договора) (л.д.38-40).
Договор аренды прошел государственную регистрацию надлежащим образом. Передача земельного участка по акту приема-передачи состоялась 02 июня 2006 года.
Указанный договор продлевался путем заключения дополнительного соглашения от 12.07.2007 до 15.07.2010, дополнительного соглашения от 07.07.2010 до 15.07.2013, дополнительного соглашения от 09.12.2013 до 15.07.2016.
В настоящий момент на земельном участке на основании Разрешения на строительство N RU 63305000-07108 осуществляется строительство многоэтажной автостоянки на 300 машино-мест (л.д.51).
Согласно технического плана от 11.09.2017, выполненного ООО "Кредо", на момент обследования Объекта степень готовности незавершенного строительства составило 91% (л.д.88).
Заявитель 25 апреля 2017 года обратился к заинтересованному лицу с заявлением вх. N 3700, о предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 63:04:0203052:0117, площадью 5 200 кв.м., расположенного по адресу: Самарская область, г.Новокуйбышевск, ул. Нефтепроводчиков, квартал 69 для завершения строительства.
В ответ на заявление Администрацией городского округа Новокуйбышевск принято решение от 25.05.2017 исх. N 4176 об отказе Обществу с ограниченной ответственностью "Строительная компания Монолит" в предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 63:04:0203052:0117, площадью 5 200 кв.м., расположенного по адресу: Самарская область, г.Новокуйбышевск, ул. Нефтепроводчиков, квартал 69.
Основанием для отказа является пункт 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-Ф3 "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", статьи 130 и 219 ГК РФ. Право на заключение договора аренды земельного участка для завершения строительства без проведения торгов имеет исключительно собственник объекта незавершенного строительства. Отсутствует подтверждение государственной регистрации права собственности ООО "Строительная компания Монолит" на объект незавершенного строительства (л.д.8-9).
Данные обстоятельства послужили основанием для обращения заявителя в арбитражный суд с настоящими требованиями.
Установив фактические обстоятельства дела на основании полного и всестороннего исследования представленных доказательств, арбитражный суд находит требования обоснованными и подлежащими удовлетворению, исходя при этом из следующих мотивов.
Согласно подпункту 10 пункта 2 и пункту 5 статьи 39.6 Земельного кодекса предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта собственнику объекта незавершенного строительства.
Подпунктом 8 пункта 8 статьи 39.11 названного Кодекса предусмотрено, что не может быть предметом аукциона земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, если на земельном участке расположен объект незавершенного строительства, принадлежащий гражданину или юридическому лицу.
В соответствии с пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЭ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" в редакции от 03.07.2016 года в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации.
Согласно пункту 3 статьи 28 Федеральный закон от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" собственники объектов недвижимости, в том числе объектов незавершенного строительства, не являющихся самовольными постройками и расположенных на земельных участках, относящихся к государственной или муниципальной собственности, обязаны либо взять в аренду, либо приобрести у государства или муниципального образования указанные земельные участки, если иное не предусмотрено Федеральным законом.
В соответствии с правовой позицией, изложенной в пункте 38 "Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4 (2016)" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 20.12.2016), согласно пункту 1 статьи 130 ГК РФ к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.
Вещь является недвижимой либо в силу своих природных свойств (абзац первый пункта 1 статьи 130 ГК РФ), либо в силу прямого указания закона, что такой объект подчинен режиму недвижимых вещей (абзац второй пункта 1 статьи 130 ГК РФ).
По смыслу статьи 131 ГК РФ закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. При этом по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (пункт 1 статьи 130 ГК РФ).
Поэтому, в частности, являются недвижимыми вещами здания и сооружения, построенные до введения системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, даже в том случае, если ранее возникшие права на них не зарегистрированы. Равным образом правомерно возведенное здание или сооружение является объектом недвижимости, в том числе до регистрации на него права собственности лица, в законном владении которого оно находится.
При разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (пункт 1 статьи 130 ГК РФ).
Согласно предоставленным в материалы дела документам, на земельном участке с кадастровым номером 63:04:0203052:0117 ведутся строительные работы, готовность объекта на дату осмотра кадастровым инженером составляет 91%. Строительно-монтажные работы осуществляются на законных основаниях. Отказ в заключении договора аренды на срок 3 года нарушает права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской деятельности, так как не позволяет завершить строительство объекта.
Из пояснений представителя Администрации в судебном заседании следует, что заинтересованное лицо не оспаривает тот факт, что ООО "Строительная компания Монолит" на основании выданного разрешения на строительство на предоставленном земельном участке, возвело объект незавершенного строительства и единственным основанием вынесения оспариваемого решения явилось отсутствие государственной регистрации права собственности на данный объект.
Между тем заинтересованным лицом не учтены следующие обстоятельства.
Право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом (п. 1 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации). По смыслу указанной нормы и требований действующего законодательства право собственности на вновь созданные объекты недвижимости возникает на основании следующей совокупности юридических фактов: вещь должна быть изготовлена или создана лицом для себя; для строительства объекта в установленном порядке должен быть отведен земельный участок; получено разрешение на строительство; при возведении объекта соблюдены градостроительные, строительные, природоохранные и иные нормы.
В соответствии с п.2 ст. 25, Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ (ред. от 29.06.2004) "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в случае необходимости совершения сделки с объектом незавершенного строительства право на указанный объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих право пользования земельным участком для создания объекта недвижимого имущества, в установленных случаях на основании проектно-сметной документации, а также документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства. Аналогичная позиция изложена и в пункте 1 ст. 15, Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 29.07.2017) "О государственной регистрации недвижимости", согласно которому при осуществлении государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав одновременно государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав осуществляются по заявлению:
1) собственника земельного участка либо лица, которому земельный участок предоставлен для строительства на ином праве, - при государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав на созданные или создаваемые ими на таком земельном участке здание, сооружение, объект незавершенного строительства, единый недвижимый комплекс.
В соответствии с пунктом 6 статьи 54 Градостроительного кодекса Российской Федерации строительство, реконструкция, капитальный ремонт объекта капитального строительства должны вестись в соответствии с проектной документацией, требованиями градостроительного плана земельного участка, требованиями технических регламентов.
В силу статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации документом, подтверждающим выполнение строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации, является разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.
Указанный документ выдается застройщику.
Согласно пункта 16 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации застройщик - физическое или юридическое лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации для их строительства, реконструкции, капитального ремонта.
Исходя из изложенного выше, заявления истца о наличии права собственности на не завершенный строительством объект являются обоснованными и устанавливаются совокупностью следующих документов:
- Договор аренды земельного участка N 92 от 02 июня 2006 года, согласно которому земельный участок предоставлен для строительства многоэтажной автостоянки на 300 машино-мест;
- кадастровый план территории N 63-00-102/17-855722 от 28.08.2017;
- Разрешение на строительство от 06.08.2007 N RU63305000-07108;
- проектная документация.
Суд, руководствуясь положениями подп. 2 п. 5 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которому предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта собственнику объекта незавершенного строительства, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвующих в торгах, установив, что к ООО "Строительная компания Монолит" требования об изъятии земельного участка в установленный срок уполномоченным органом не заявлялись, ранее кому-либо земельный участок для завершения строительства не завершенного строительством объекта не предоставлялся, пришел к выводу, что основания для отказа ООО "Строительная компания Монолит" в заключении договора аренды земельного участка в указанных им целях у ответчика отсутствовали.
Таким образом, вывод Администрации о том, что истцом не представлено документов, подтверждающих, что он является собственником объекта незавершенного строительства, является неправильным, поскольку ООО "Строительная компания Монолит" является собственником данного строения в силу положений п. 1 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации, и земельный участок мог быть предоставлен ему без проведения процедуры торгов на основании подп. 2 п. 5 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.
Учитывая изложенное выше, отсутствие государственной регистрации объекта незавершенного строительства в рассматриваемом случае не является основанием для отказа от заключения договора аренды сроком на 3 года без проведения торгов для завершения строительства в соответствии с п.21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 г. N 137-ФЭ.
Указанный вывод соответствует правовой позиции, изложенной в Определении Верховного Суда РФ N 305- ЭС17-7338 от 28.07.2017 года, Постановлении Арбитражного суда Поволжского округа от 23.03.2017 N Ф06-18747/2017 по делу N А72-3279/2016, Определении Верховного Суда РФ от 29.11.2016 N64-KT16-7.
В соответствии с ч.2 ст.201 АПК РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.
Арбитражный суд на основании вышеизложенного пришёл к выводу о том, что решение Администрации городского округа Новокуйбышевск от 25.05.2017 исх. N 4176 является незаконным и нарушает права заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
Учитывая вышеизложенное, арбитражный суд считает, что заявленные требования подлежат удовлетворению.
В соответствии со ст. 110, 112 АПК РФ по ходатайству представителя заявителя судебные расходы по оплате государственной пошлины подлежат отнесению на ООО "Строительная компания Монолит".
Руководствуясь статьями 110, 167-170,176, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
РЕШИЛ:
Заявленные требования удовлетворить.
Признать недействительным решение Администрации городского округа Новокуйбышевск от 25.05.2017 исх. N 4176 об отказе Обществу с ограниченной ответственностью "Строительная компания Монолит" в предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 63:04:0203052:0117, площадью 5 200 кв.м., расположенного по адресу: Самарская область, г.Новокуйбышевск, ул. Нефтепроводчиков, квартал 69.
Обязать Администрацию городского округа Новокуйбышевск Самарской области по вступлении судебного акта в законную силу устранить допущенные нарушения прав и законных интересов Общества с ограниченной ответственностью "Строительная компания Монолит" путем направления заявителю проекта договора аренды земельного участка с кадастровым номером 63:04:0203052:0117, площадью 5 200 кв.м., расположенного по адресу: Самарская область, г.Новокуйбышевск, ул. Нефтепроводчиков, квартал 69 под строительство многоэтажной автостоянки на 300 машино-мест, сроком на три года для завершения строительства.
Решение может быть обжаловано в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд, г.Самара с направлением апелляционной жалобы через Арбитражный суд Самарской области.
Судья
А.А. Лихачев
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка