Решение Арбитражного суда Самарской области от 21 марта 2018 года №А55-22256/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД САМАРСКОЙ ОБЛАСТИ

РЕШЕНИЕ

от 21 марта 2018 года Дело N А55-22256/2017
Резолютивная часть решения объявлена: 14 марта 2018 года
Полный текст решения изготовлен: 21 марта 2018 года
Арбитражный суд Самарской области
в составе судьи:
Медведев А.А.
при ведении протокола судебного заседания с использованием средств аудиозаписи
секретарем судебного заседания Айбулатовой Г.А.,
рассмотрев в судебном заседании 14 марта 2018 года дело по иску, заявлению
Общества с ограниченной ответственностью "Криста"
к Обществу с ограниченной ответственностью "РосОценка"
с участием третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора:
- судебного пристава-исполнителя ОСП N1 г. Сызрани и Сызранского района УФССП России по Самарской области Е.В.Володину,
ОСП N 1 г. Сызрани и Сызранского района УФССП России по Самарской области, Общество с ограниченной ответственностью "Альтернативная энергетика",
Акционерное общество "Препрег - Современные композиционные материалы"
о признании недостоверной оценки
при участии в заседании
от заявителя - Джалеев А.С. по доверенности
от заинтересованного лица - не явился, извещен
от иных лиц - не явились, извещены
УСТАНОВИЛ:
Общество с ограниченной ответственностью "Криста" обратилось в суд с заявлением, в котором просит признать недостоверным отчет N10/0417-52 от 2017 г., составленный ООО "РосОценка" несоответствующим требованиям ФЗ "Об оценочной деятельности в РФ", исключив из него объекты недвижимого имущества подлежащие оценке на основании заявок N63025/17/45826 от 28.03.2017 г. и N 63025/17/53006 от 06.04.2017 г.
Общество с ограниченной ответственностью "РосОценка" в отзыве на заявление требования не признало, просит в удовлетворении исковых требований отказать.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены судебный пристав-исполнитель ОСП N1 г. Сызрани и Сызранского района УФССП России по Самарской области Е.В.Володина, ОСП N 1 г. Сызрани и Сызранского района УФССП России по Самарской области, Общество с ограниченной ответственностью "Альтернативная энергетика", Акционерное общество "Препрег - Современные композиционные материалы".
Дело рассматривается в соответствии со ст.156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в отсутствие представителя ответчика, надлежащим образом извещенного о месте и времени судебного разбирательства.
В ходе судебного разбирательства представитель истца поддержал требования по основаниям, изложенным в исковом заявлении.
Исследовав доказательства по делу, проверив обоснованность доводов, изложенных в заявлении, отзыве, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, арбитражный суд установил следующее.
Как следует из материалов дела, в рамках возбужденного исполнительного производства от 13.02.2017 года N 7463/17/63025 - ИП судебный пристав - исполнитель ОСП N1 г. Сызрани Самарской области Е.В.Володина вынесла постановление о наложении ареста на имущество должника ООО "Криста".
Между УФССП России по Самарской области и ООО "РосОценка" заключен Государственный контракт об оказании услуг по оценке арестованного имущества N06/2017 от 13 января 2017г. на основании результатов электронного аукциона проводимого на ЭТП "ЕЭТП" (https://etp.roseltorg.ru).
На основании дополнительного соглашения к государственному контракту N Сыз N 1-012 от 11.04.2017 г. объектом оценки явился:
1. Земельный участок, общей площадью 36 600 кв.м., кадастровый номер 63:33:0904003:9501, расположенный по адресу: Самарская область, Сызранский район, пос. Красный Миронов, база отдыха "Золотой петушок".
2. Отдельно стоящее жилое здание, общей площадью 30,5 кв.м., кадастровый номер 63:33:0904003:9567, расположенное по адресу: Самарская область, Сызранский район, пос. Красный Миронов, база отдыха "Золотой петушок".
3. Отдельно стоящее нежилое здание с подвалом, общей площадью 552,6 кв.м., кадастровый номер 63:33:0904003:9562, расположенное по адресу: Самарская область, Сызранский район, пос. Красный Миронов, база отдыха "Золотой петушок".
4. Отдельно стоящее нежилое здание, общей площадью 45,1 кв.м., кадастровый номер 63:33:0904003:9566, расположенное по адресу: Самарская область, Сызранский район, пос. Красный Миронов, база отдыха "Золотой петушок".
Оценщиком были получены следующие документы:
1. Акт описи и ареста имущества от 26/08.2016г.
2. Акт о наложении ареста (описи имущества) от 22.03.2017г.
3. Постановление судебного пристава-исполнителя об участии специалиста в исполнительном производстве от 28.03.2017г.
4. Свидетельство о государственной регистрации права на отдельно стоящее жилое здание от 06.10.2015г.
5. Свидетельство о государственной регистрации права на отдельно стоящее нежилое здание с подвалом от 06.10.2015г.
6. Свидетельство о государственной регистрации права на отдельно стоящее нежилое здание от 06.10.2015г.
7. Свидетельство о государственной регистрации права на земельный участок от 06.10.2015г.
8. Выписка из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости N63/176/725/2017-252 от 02.02.2017г.
9. Копии фотографий объектов оценки.
Как утверждает в отзыве ответчик, оценщиком был произведен осмотр объектов оценки, на основании которого было определено, что на территории оцениваемого земельного участка расположены объекты недвижимости (жилое здание, нежилое здание с подвалом, нежилое здание), которые, ввиду своего аварийного технического состояния, подлежат серьезной реконструкции, либо сносу. Территория базы отдыха "Золотой петушок" является заброшенной, отсутствует охрана. Не были проведены процедуры по консервации зданий, многие элементы конструкции являются незащищенными, испытывают воздействие повышенной влажности, агрессивной воздушной среды и различных температурных колебаний, что приводит к ускоренному изнашиванию элементов. Так же у нежилого кирпичного здания с подвалом отсутствует заполнение проемов, а у нежилого деревянного здания имеются провалы кровли, что ведет к попаданию снега и дождевой воды внутрь помещений, ведя к ускоренному износу конструктивных элементов. Внутренняя отделка помещений так же находится в ветхом состоянии, требуется полная реконструкция систем инженерных коммуникаций (водоснабжение, электроснабжение, канализация, вентиляция). Полная замена отделки стенового, потолочного и напольного покрытия. Земельный участок имеет категорию земель: земли особо охраняемых территорий и объектов, что снижает ликвидность данного объекта и ограничивает область его использования.
Согласно дополнительному соглашению N Сыз N1-012 от 10.04.2017г и предоставленной документации для проведения работ (оценки имущества) ООО "РосОценка" предоставила в отдел организации работы по реализации имущества должников УФССП России по Самарской области отчет N10/0417-52 от 20.04.2017г.
20.04.2017 года на основании Отчета N 10/0417-52 ООО "РосОценка" определена рыночная стоимость объектов:
- Жилое здание общей площадью 30,5 кв.м расположенное по адресу, Самарская область, Сызранский район, пос. Красный Миронов, база отдыха "Золотой петушек" в сумме 36 126,00 рублей
- нежилое здание общей площадью 552,6 кв.м расположенное по адресу, Самарская область, Сызранский район, пос. Красный Миронов, база отдыха "Золотой петушек" в сумме 130 333, 00 рублей
- нежилое здание общей площадью 45,1 кв.м расположенное по адресу, Самарская область, Сызранский район, пос. Красный Миронов, база отдыха "Золотой петушек" в сумме 36 121,00 рублей
- Земельный участок общей площадью 36 600 кв.м расположенный по адресу, Самарская область, Сызранский район, пос. Красный Миронов, в сумме 766 349,00 рублей.
Данные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящими требованиями.
Установив фактические обстоятельства дела на основании полного и всестороннего исследования представленных доказательств, арбитражный суд находит требования обоснованными и подлежащими удовлетворению, исходя при этом из следующих мотивов.
Истец мотивировал свои требования тем, что разница кадастровой стоимости объекта составляет более чем в 13 раз выше, чем стоимость, указанная в отчёте оценщика. Данное обстоятельство свидетельствует о недостоверности сведений, изложенных в отчёте оценщика, явившегося основанием для судебного пристава-исполнителя для принятия результатов оценки.
В связи с наличием спора ООО "Криста" заявило ходатайство о назначении по делу судебной экспертизы по определению рыночной стоимости, поручив её проведение специалистам ООО "Федеральная лаборатория судебной экспертизы" ИНН 6315648928: Самара 443080 РДЦ Московское шоссе, д. 41 оф. 415. На разрешение эксперта поставить вопросы:
- какова рыночная стоимость недвижимого имущества, расположенного по адресу Самарская область, Сызранский район, пос. Красный Миронов, база отдыха "Золотой петушок" по состоянию на 01.04.2017 года, а именно
- жилого здания, общей площадью 30,50 кв. м.
- нежилого здания, общей площадью 552,60 кв. м.
- нежилого здания, общей площадью 45,10 кв. м.
- земельного участка общей площадью 36,600 кв. м.
ООО "РосОценка" в отзыве на ходатайство истца указывает, что ООО "РосОценка" производит оценку имущества в соответствии с подпунктом 1.1 п. 1 Государственного контракта на оказание услуг по оценке арестованного имущества N06/2016 от 13.01.2017г. (далее Контракт). Целью оценки по Контракту является определение рыночной стоимости арестованного имущества для его реализации в рамках исполнительного производства. Оцениваемые объекты будут реализованы с учетом сокращенного срока экспозиции в рамках исполнительного производства, который меньше нормального срока экспозиции для аналогичных объектов. Оценщиком было проведено исследование архивных данных публичных предложений наиболее крупных электронных площадок с целью выведения средней величины процента уторговывания при покупке имущества должников.
На основании вышеизложенного, ООО "РосОценка" выступает против назначения судебной экспертизы и считает, что рыночная стоимость определена обоснованно.
При этом в случае, если суд считает необходимым назначить судебную экспертизу по данному делу, то просим считать верным следующую формулировку вопросов:
1. Соответствует ли Отчет ООО "РосОценка" N10/0417-52 от 20.04.2017г. императивным нормам (требованиям) Федерального закона от 29.07.1998г. N135-Ф3 "Об оценочной деятельности в РФ" и федеральным стандартам оценки? Если не соответствуют, то повлияли ли эти несоответствия на расчет итоговой стоимости объекта оценки?
2. Какова рыночная стоимость недвижимого имущества:
1. Земельный участок, общей площадью 36 600 кв.м., кадастровый номер 63:33:0904003:9501, расположенный по адресу: Самарская область, Сызранский район, пос. Красный Миронов, база отдыха "Золотой петушок",
2. Отдельно стоящее жилое здание, общей площадью 30,5 кв.м., кадастровый номер 63:33:0904003:9567, расположенное по адресу: Самарская область, Сызранский район, пос. Красный Миронов, база отдыха "Золотой петушок",
3. Отдельно стоящее нежилое здание с подвалом, общей площадью 552,6 кв.м., кадастровый номер 63:33:0904003:9562, расположенное по адресу: Самарская область, Сызранский район, пос. Красный Миронов, база отдыха "Золотой петушок",
4. Отдельно стоящее нежилое здание, общей площадью 45,1 кв.м., кадастровый номер 63:33:0904003:9566, расположенное по адресу: Самарская область, Сызранский район, пос. Красный Миронов, база отдыха "Золотой петушок",
и возможные границы интервала, в котором может находиться эта стоимость?
ООО "РосОценка" просит суд поручить проведение экспертизы ООО "ЗВЕНТА" (Самарская область, г. Тольятти, ул. Мичурина,27; ИНН 323045264).
В соответствии с п.7 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 N 23 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе" согласно положениям части 4 статьи 82, части 2 статьи 107 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в определении о назначении экспертизы должны быть решены в том числе вопросы о сроке ее проведения, о размере вознаграждения эксперту (экспертному учреждению, организации), определяемом судом по согласованию с участвующими в деле лицами и экспертом (экспертным учреждением, организацией), указаны фамилия, имя, отчество эксперта.
Между тем, сведения о стоимости работы ООО "ЗВЕНТА" ответчик сведения не представил, денежные средства на депозитный счет суда не внес.
ООО "Федеральная лаборатория судебной экспертизы" письмом N881С от 14.11.2017г. подтвердило возможность проведения судебной по поставленным истцом вопросам.
Определением от 07 декабря 2017 года назначена по делу N А55-22256/2017 судебная экспертиза по определению рыночной стоимости.
Проведение экспертизы поручить экспертам Общества с ограниченной ответственностью "Федеральная лаборатория судебной экспертизы" Савельевой Екатерине Игоревне и Ивановой Марии Витальевне.
Перед экспертами для разъяснения поставлены следующие вопросы: какова рыночная стоимость недвижимого имущества, расположенного по адресу Самарская область, Сызранский район, пос. Красный Миронов, база отдыха "Золотой петушок" по состоянию на 01.04.2017 года, а именно:
1. земельного участка, категория земель: земли особо охраняемых территорий и объектов, разрешенное использование: Под базу отдыха "Золотой петушок", площадь 36 600 кв. м, адрес (местонахождение) объекта: Самарская область, Сызранский р-н, пос.Красный Миронов, Кадастровый номер: 63:33:0904003:9501;
2. отдельностоящего нежилого здания (литера Г). Назначение: Нежилое здание. Площадь: 45.1 кв.м, Этажность: 1 Инвентарный номер: 0000273 Литера: Г, адрес (местонахождение) объекта: Самарская область, Сызранский р-н, пос.Красный Миронов, база отдыха "Золотой петушок", Кадастровый номер: 63:33:0904003:9566;
3. отдельностоящего нежилого здания с подвалом (литера Б). Назначение: Нежилое здание. Площадь: 552.6 кв.м, Этажность: 1 Подземная этажность: -1 Инвентарный номер: 0000271 Литера: Б, адрес (местонахождение) объекта: Самарская область, Сызранский р-н, пос.Красный Миронов, база отдыха "Золотой петушок", Кадастровый номер: 63:33:0904003:9562;
4 отдельностоящего нежилого здания (литера А). Назначение: Жилое здание. Площадь: 30.5 кв.м, Этажность: 1 Инвентарный номер: 0000251 Литера: А, адрес (местонахождение) объекта: Самарская область, Сызранский р-н, пос.Красный Миронов, база отдыха "Золотой петушок", Кадастровый номер: 63:33:0904003:9567.
В материалы дела представлено Заключение эксперта N 2017/811 от 12.01.2018г., согласно которому:
Рыночная стоимость объекта недвижимости - отдельностоящее нежилое здание с подвалом (литера Б), Назначение: Нежилое здание. Площадь: 552,6 кв.м. Этажность: 1 Подземная этажность -1 Инвентарный номер: 0000271 Литера: Б, адрес (местонахождение) объекта: Самарская область, Сызранский р-н, пос. Красный Миронов, база отдыха "Золотой петушок", кадастровый номер: 63:33:0904003:9562 по состоянию на 01.04.2017 г. с учетом НДС составляет: 3 724 000 руб.
Рыночная стоимость объекта недвижимости - отдел отдельностоящее жилое здание (литера А). Назначение: Жилое здание. Площадь: 30,5 кв.м. Этажность: 1 Инвентарный номер: 0000251 Литера: А, адрес (местонахождение) объекта: Самарская область, Сызранский р-н, пос. Красный Миронов, база отдыха "Золотой петушок", кадастровый номер: 63:33:0904003:9567 по состоянию на 01.04.2017 г. с учетом НДС составляет: 181 000 руб.
Рыночная стоимость объекта недвижимости - отдел ьностоящее нежилое здание (литера Г). Назначение: Нежилое здание. Площадь: 45,1 кв.м. Этажность: 1 Инвентарный номер: 0000273 Литера: Г, адрес (местонахождение) объекта: Самарская область, Сызранский р-н, пос. Красный Миронов, база отдыха "Золотой петушок", кадастровый номер: 63:33:0904003:9566 по состоянию на 01.04.2017 г. с учетом НДС составляет: 267 000 руб.
Рыночная стоимость объекта недвижимости - земельный участок, категория земель: земли особо охраняемых территорий и объектов, разрешенное использование: Под базу отдыха "Золотой петушок", площадь 36 600 кв.м, адрес (местонахождение) объекта: Самарская область, Сызранский р-н, пос.Красный Миронов, кадастровый номер: 63:33:0904003:9501 по состоянию на 01.04.2017 г. составляет: 7 686 000 руб. (НДС не облагается согласно пп. 6 п. 2 ст. 146 НК РФ).
Полученные экспертами результаты значительно превышают стоимость объектов недвижимости, определенную ответчиком.
Ответчик в отзыве ссылается на то, что земельный участок имеет категорию земель: земли особо охраняемых территорий и объектов, что снижает ликвидность данного объекта и ограничивает область его использования.
Согласно выписки из ЕГРН от 02.02.2017г. вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 63:33:0904003:9501 - Под базу отдыха "Золотой петушок". В 2006 г. кадастровая стоимость участка была определена 10 202 615,99 руб. Заключением эксперта N 2017/811 от 12.01.2018г. определено и зафиксировано местоположение земельного участка и окружающих его объектов.
Доводы ответчика о том, что земельный участок, предназначенный для рекреационных целей, расположенный в лесном массиве в непосредственной близости от населенного пункта (пос. Красный Миронов) и Куйбышевского водохранилища (Усинский залив), площадью 36 600 кв.м, имеет сниженную ликвидность, что уменьшило стоимость объекта с 10 202 615,99 руб. до 766 349 руб., суд считает несостоятельными.
В соответствии со ст. 13 ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством РФ, регулирующим оценочную деятельность.
Арбитражный суд считает обоснованными доводы истца о том, что, поскольку в случае взыскания со службы судебных приставов убытков, причиненных в результате вынесения судебным приставом-исполнителем постановления об оценке имущества должника, основанного на недостоверном отчете оценщика, служба судебных приставов может обратиться за возмещением выплаченных денежных средств непосредственно к оценщику, составившему недостоверный отчет, то к участию в деле об оспаривании стоимости объекта оценки, указанной оценщиком в отчете, а также об оспаривании постановления судебного пристава-исполнителя об оценке имущества должника необходимо привлекать как судебного пристава-исполнителя, так и оценщика. Принимая во внимание, что разница кадастровой и фактической стоимости объекта составляет более чем в 13 раз выше, чем стоимость указанная в оценке, истец полагает, что следует прийти к выводу о недостоверности сведений, изложенных в отчёте оценщика, явившегося основанием для судебного пристава-исполнителя для принятия результатов оценки.
Учитывая вышеизложенное, арбитражный суд считает, что заявленные требования подлежат удовлетворению.
Согласно ч.1 и 2 ст.109 АПК РФ денежные суммы, причитающиеся экспертам, свидетелям и переводчикам, выплачиваются по выполнении ими своих обязанностей. Денежные суммы, причитающиеся экспертам и свидетелям, выплачиваются с депозитного счета арбитражного суда.
Определением от 07 декабря 2017 года назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости.
Судом установлено, что истцом в целях последующей оплаты экспертного исследования на депозитный счет Арбитражного суда Самарской области внесены денежные средства в согласованной с экспертным учреждением сумме 35 500 руб.
Принимая во внимание, что исковые требования подлежат удовлетворению, в соответствии со статьёй 110 АПК РФ судебные расходы подлежат отнесению на ответчика.
С учетом изложенных обстоятельств с ООО "РосОценка" в пользу ООО "Криста" следует взыскать расходы на оплату проведенной экспертизы в сумме 35 500 руб.
Руководствуясь ст.101-102, 110-112, 167-170, 176, 201, 206, 211, 216 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
РЕШИЛ:
Заявленные требования удовлетворить.
Признать недостоверным отчет N10/0417-52 от 20.04.2017г., составленный ООО "РосОценка", исключив из него объекты недвижимого имущества подлежащие оценке на основании заявок N63025/17/45826 от 28.03.2017 г. и N 63025/17/53006 от 06.04.2017 г.
Признать недостоверной оценку стоимости имущества ООО "Криста", отраженной в отчете N10/0417-52 от 20.04.2017г., составленном ООО "РосОценка".
Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "РосОценка" в пользу Общества с ограниченной ответственностью "Криста" судебные расходы на оплату производства судебной экспертизы в размере 35 500 руб.
Решение может быть обжаловано в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд, г.Самара с направлением апелляционной жалобы через Арбитражный суд Самарской области.
Судья
А.А. Медведев
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка