Решение Арбитражного суда Самарской области от 28 декабря 2017 года №А55-21300/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД САМАРСКОЙ ОБЛАСТИ

РЕШЕНИЕ

от 28 декабря 2017 года Дело N А55-21300/2017
Резолютивная часть решения объявлена 26 декабря 2017 года.
Решение изготовлено в полном объеме 28 декабря 2017 года.
Арбитражный суд Самарской области
в составе
судьи Шабанова А.Н.
при ведении протокола судебного заседания секретарем Нурмухаметовой Р.Х.
рассмотрев в судебном заседании дело по иску
Администрации городского округа Тольятти,
к Обществу с ограниченной ответственностью "Дизель",
о взыскании 372 022 руб. 28 коп
при участии в заседании
от истца - представителя Иноземцевой А.А., доверенность от 27.03.2017 N 2332/1;
от ответчика - не участвовал, извещен;
установил:
Администрация городского округа Тольятти обратилась в арбитражный суд с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "Дизель" о взыскании 372 022 руб. 28 коп., в том числе: 366 725 руб. 83 коп. основной долг по договору аренды земельного участка N 2737 от 31.07.2013 за период с 01.01.2017 по 30.06.2017, 5 296 руб. 45 коп. пени за период с 11.01.2017 по 27.04.2017.
Ответчик представил отзыв на исковое заявление, иск не признал по мотивам, изложенным в отзыве на иск, указав, что фактически спорный земельный участок не использовал, в виду отсутствия возможности.
В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие представителя ответчика, надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного разбирательства.
В порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании объявлялся перерыв с 20.12.2017 до 26.12.2017 до 15час. 55мин. (23-24.12.2017 выходные дни). Сведения о месте и времени продолжения судебного заседания были размещены на официальном сайте Арбитражного суда Самарской области в сети Интернет по адресу: www.samara.arbitr.ru.
Как следует из представленных в суд документов, между мэрией (с 21.03.2017 администрация) г.о. Тольятти ((арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "Дизель" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N2737 от 31.07.2013, согласно которому ответчику по акту приема-передачи передан в аренду сроком на 36 месяцев земельный участок площадью 15 962 кв.м, с кадастровым номером 63:09:0306036:1022, расположенный по адресу: Самарская область, г. Тольятти, Центральный район, восточнее здания, имеющего адрес6 проезд Тупиковый, д. 24, стр. 4, для строительства административно-складского комплекса.
Указанный договор был зарегистрирован в установленном Федеральным законом от 21.07.1997 N122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" порядке и в порядке, предусмотренном статьями 131, 609 Гражданского кодекса Российской Федерации
По мнению истца, в связи с тем, что ответчик не производит оплату арендных платежей, за ним образовалась задолженность за период с 01.01.2017 по 30.06.2017 в размере 366 725 руб. 83 коп. и неустойка в размере 5 296 руб. 45 коп. за период с 11.01.2017 по 27.04.2017
Гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности (часть 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии со статьями 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование, при этом арендатор обязан вносить плату за фактическое пользование объектом аренды.
В силу пункта 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
Вышеуказанные нормы права позволяют сделать вывод, что по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств, то есть обязанность арендатора по внесению арендных платежей возникает лишь, когда имеет место исполнение со стороны арендодателя обязанности по передаче арендатору объекта аренды в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и его назначению. В противном случае имеет место нарушение обязательств по договору аренды со стороны арендодателя, что исключает возникновение обязанности по оплате со стороны арендатора.
Согласно п. 1.1. Договора земельный участок предоставлен ООО "Дизель" для строительства административно-складского комплекса.
В случае предоставления земельного участка для строительства объекта обязательство арендодателя может считаться исполненным надлежащим образом лишь в том случае, если арендатор сможет использовать участок по указанному в договоре аренды назначению.
В результате принятия Тольяттинской городской Думой решения от 24.12.2008 N 1059 "Об утверждении Правил землепользования и застройки г.о. Тольятти" спорный земельный участок был отнесён к территориальной зоне СХ-1 (зона садоводства и огородничества), строительство административно-складского комплекса не относилось к разрешенному виду использования данного земельного участка, в связи с чем использование предоставленного в аренду земельного участка по назначению было невозможно уже с момента заключения Договора, что свидетельствует о неисполнении арендодателем - Администрацией г.о. Тольятти встречного обязательства по передаче имущества во владение и пользование арендатору в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
В связи с чем, ответчик не имел возможности в спорный период использовать земельный участок в соответствии с условиями договора аренды и назначению имущества, реализовать право застройки данного участка, какое-либо строительство на участке не велось.
В силу п. 2 ст. 328 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.
Если недостатки объекта аренды полностью препятствуют его использованию и арендатор фактически лишен возможности его использования, арендатор может приостановить исполнение обязанности по оплате арендной платы, что вытекает из положений п.1 ст. 611 Гражданского кодекса Российской Федерации и п. 2 ст. 328 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Изложенное подтверждается также разъяснениями, содержащимися в п. 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", согласно которым, в случае, если арендатором в силу допущенных арендодателем нарушений договорных обязательств не могло быть использовано арендованное имущество в соответствии с его назначением, в иске о взыскании с арендатора арендной платы может быть отказано.
Актов, регламентирующих возможность освоения арендатором спорного земельного участка по назначению, принято не было.
Ответчик обращался в Мэрию г.о. Тольятти с заявлением о внесении изменений в правила землепользования и застройки городского округа Тольятти, утвержденные решением Думы городского округа Тольятти от 24.12.2008 N1059. Однако решением Думы г.о. Тольятти N980 от 17.02.2016 отклонено изменение в правила землепользования и застройки. Ответчику также отказано в выдаче разрешения на строительство административно-складского комплекса в связи с несоответствием проекта видам разрешенного использования земельного участка территориальной зоны СХ-1.
Помимо этого, решением Самарского областного суда от 10.07.2017 по административному делу N3а-542/2017 ООО "Дизель" отказано в удовлетворении административного искового заявления о признании недействующими со дня вступления в силу Правил землепользования и застройки городского округа Тольятти Самарской области, утвержденных решением Думы городского округа Тольятти Самарской области от 24.12.2008 N 1059 в редакции решения Думы городского округа Тольятти Самарской области от 19.06.2013 N 1236 в части отнесения земельного участка с кадастровым номером 63:09:0306036:1022 с местоположением: г. Тольятти, Центральный район, восточнее здания, имеющего адрес: проезд Тупиковый, д. 24, стр. 4, к территориальной зоне СХ-1 (зона садоводства и огородничества). Самарским областным судом установлено, что изменения в Правила землепользования и застройки городского округа Тольятти от 24.12.2008 N 1059, в том числе в части вида территориальной зоны в месте расположения земельного участка 63:09:0306036:1022 (с ПК-3 на СХ-1) внесены решением Думы городского округа Тольятти от 19.06.2013 N 1236, опубликованы в газете "Городские ведомости" N51 от 12.07.2013. Договор аренды земельного участка между мэрией и ООО "Дизель" фактически заключен 31.07.2013, то есть после внесения изменений в правила застройки и землепользования и установления для данного земельного участка территориальной зоны СХ-1. В соответствии со ст. 68 Правил землепользования и застройки в территориальной зоне СХ-1 ни в основных видах разрешенного использования земельных участков, ни в условно разрешенных видах использования земельных участков, ни во вспомогательных видах разрешенного использования земельных участков не предусмотрено вида разрешенного использования объектов капитального строительства на этих участках, как административно-складской комплекс.
При таких обстоятельствах, ответчиком со своей стороны приняты все необходимые меры для устранения обстоятельств, препятствующих использованию по назначению земельного участка, переданного в аренду по Договору. В свою очередь, арендодателем не предпринималось никаких мер для устранения данных обстоятельств, учитывая, что в силу норм Градостроительного кодекса РФ решение указанных вопросов относится к компетенции именно органов местного самоуправления, арендодатель имел возможность устранить обстоятельства, препятствующие использованию спорного земельного участка по его назначению. Однако такие меры со стороны арендодателя приняты не были.
Более того, арендодатель письмом от 19.04.2017 N 3759/5.2 заявил об отказе от договора аренды земельного участка от 31.07.2013 N 2737, тем самым, еще раз подтвердив отсутствие намерения об исполнении со своей стороны встречного обязательства по предоставлению объекта аренды в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
Истцом доказательств, что на спорном земельном участке находятся какие либо объекты капитального строительства и временного использования принадлежащие ответчику не представлено.
Доводы истца, что в силу п. 2.9 Договора неиспользование земельного участка арендатором в соответствии с разрешенным использованием, предусмотренным договором, не могут служить достаточным основанием для невнесения арендной платы и неисполнения возложенных на арендатора договором обязанностей, не могут быть приняты, по следующим обстоятельствам.
Согласно ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Буквальное толкование положения п. 2.9 Договора в совокупности с иными положениями Договора позволяет сделать вывод, что обязанность по оплате арендных платежей сохраняется у арендатора лишь тогда, когда неиспользование земельного участка в соответствии с разрешенным использованием обусловлено поведением самого арендатора.
Судом также отклоняется ссылка истца на решение Арбитражного суда Самарской области от 28.01.2015 по делу NА55-29549/2014, которым с ответчика взыскана задолженность по указанному договору аренды за период с 17.01.2014 по 31.12.2014, и на определение Арбитражного суда Самарской от 29.09.2015 по делу Nа55-20549/2015, которым производство по делу прекращено в связи с добровольным погашением задолженности. При рассмотрении вышеуказанных споров судами не оценивались обстоятельства невозможности использования спорного земельного участка по целевому назначению, поскольку в тот период еще не были исчерпаны все возможные средства для устранения обстоятельств, препятствующих использованию земельного участка по назначению.
Кроме этого, довод истца о том, что ответчик мог возвратить земельный участок по акту приема-передачи арендодателю в связи с невозможностью его использования отклоняется, поскольку буквальное толкование нормы п.2 ст. 328 Гражданского кодекса Российской Федерации позволяет сделать вывод, что выбор одного из предоставленных законом действий, таких как: приостановление исполнения своего обязательства либо отказ от исполнения этого обязательства и требование о возмещении убытков является правом самой стороны. Сторона обязательства вправе самостоятельно избрать то или иное действие в связи с возникшими обстоятельствами.
Следовательно, вышеизложенное свидетельствует о том, что ООО "Дизель", учитывая установленные обстоятельства, могло либо приостановить исполнение обязанности по оплате арендных платежей, либо отказаться от обязательства путем возврата земельного участка арендодателю. В спорных правоотношениях арендатором было избрано предоставленное ему законом право приостановить исполнение обязательства по оплате арендных платежей.
С учетом положений статей 309 - 310, пункта 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации, учитывая правовую позицию, изложенную в пункте 8 Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой, утвержденного Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации 11.01.2002 N 66, у суда отсутствуют основания для взыскания задолженности и пени ввиду передачи арендатору имущества, которое не могло быть использовано для целей, предусмотренных в договоре аренды.
Исходя из практики применения норм материального права, регулирующих арендные отношения, определенной в пункте 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66, в силу статей 606, 611, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом. Таким образом, по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств.
Поскольку ответчик по вине Мэрии г.о.Тольятти не имел реальной возможности и не приступал к использованию спорного земельного участка ввиду отсутствия разрешения на строительство, а следовательно, и возможности его использования для целей, предусмотренных договором, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для взыскания с ответчика арендной платы за заявленный истцом период.
Доказательств того, что земельный участок был предоставлен в аренду в соответствии с действующим на момент возникновения спорных правоотношений законодательством, истцом представлено не было.
При указанных обстоятельствах, в исковых требованиях истца следует отказать.
Расходы по государственной пошлине по иску согласно части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отнесению на истца, который от уплаты государственной пошлины освобожден на основании подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.
Руководствуясь ч. 1 ст. 110, ст.ст. 163, 167-170, 180-182, ч.1 ст. 259 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации
РЕШИЛ:
В иске отказать.
Решение может быть обжаловано в месячный срок после его принятия в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд, г.Самара с направлением апелляционной жалобы через Арбитражный суд Самарской области.
Судья
А.Н. Шабанов
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка