Решение Арбитражного суда Самарской области от 21 декабря 2017 года №А55-21161/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД САМАРСКОЙ ОБЛАСТИ

РЕШЕНИЕ

от 21 декабря 2017 года Дело N А55-21161/2017
Резолютивная часть решения оглашена 14 декабря 2017 года
Судебный акт в полном объеме изготовлен 21 декабря 2017 года
Арбитражный суд Самарской области
в составе судьи
Каленниковой О.Н.
при ведении протокола судебного заседания до перерыва секретарем судебного заседания Батуриной Т.В., после перерыва помощником судьи Михайловой М.В.,
рассмотрев в судебном заседании 14 декабря 2017 года дело по иску Индивидуального предпринимателя Струц Оксаны Николаевны,Россия, 443001, г. Самара, Самарская область, ул. Садовая, д.337,кв.15
к Обществу с ограниченной ответственностью "Леди Люкс" ,Россия, 199106, г. Санкт-Петербург, ул. Шевченко, д.6. лит.А, пом.7Н
о взыскании 312 000 руб.
при участии в заседании
от истца - Григорьев А.Г., доверенность от 24.12.2014,
от ответчика - Маврина Ю.Ф., доверенность от 02.11.2017,
Установил:
Истец обратился в Арбитражный суд Самаркой области с исковым заявлением о взыскании с Общества с ограниченной ответственностью "Леди Люкс" в пользу Индивидуального предпринимателя Струц Оксаны Николаевны 312 000 руб., в том числе: 15 000 руб. - часть суммы ущерба, причиненного арендуемому помещению в период действия договора NИБ46-17-18/3 аренды нежилого помещения от 02.08.2015, 17 000 - расходы на проведение независимой экспертизы объекта недвижимости, 140 000 руб. - штраф в соответствии с п. 6.9 договора N NИБ46-17-18/3 аренды нежилого помещения от 02.08.2015, 140 000 руб. - штраф в соответствии с п. 7.6 договора N NИБ46-17-18/3 аренды нежилого помещения от 02.08.2015.
Истец в судебном заседании исковые требования поддержал.
Ответчик представил отзыв на иск, в соответствии с которым просил в удовлетворении исковых требований отказать по основаниям, изложенным в отзыве, сославшись на то, что срок возврата помещения не был нарушен, поскольку 02.07.2016. ООО "Леди Люкс" покинуло арендуемое помещение и передало представителю ИИ Струц О.Н. Назаровой Л.В. ключи от входной двери, что подтверждается актом от 02.07.2016. Доводы Истца о принятии ИП Струц О.Н. решения о продолжении сотрудничества с Ответчиком не соответствуют действительности и опровергаются представленными самим же Истцом доказательствами. Вопрос об ответственности за нарушение сроков внесения арендной платы был предметом рассмотрения в рамках дела N А55-29970/2016.
Ответчик полагает, что Истцом допущено злоупотребление правом в части взыскания всех видов ответственности, предусмотренной договором. Последствия нарушения обязательства не соответствуют сумме заявленных штрафов. Кроме того, размеры ответственности, предусмотренные п.7.6., п.6.9 договора не могут быть применены, поскольку договор аренды закончился 02.07.2016, обязательства Сторон, вытекающие из него, также прекратились, претензия об уплате штрафных санкций была предъявлена за пределами срока действия договора - 30.03.2017. То есть условия договора прекратили свое действие, и в данном случае применяются общие правила гражданского законодательства, однако Истцом не приведено правовых оснований для взыскания соответствующих сумм штрафов.
Также ООО "Леди Люкс" не согласилось с размером расходов в сумме 150 000 рублей, поскольку в состав расходов включены работы по полному косметическому ремонту помещения и фасада здания, что не является обоснованным. Недостатки помещения, указанные в акте, являются незначительными и не требуют проведения полного косметического ремонта помещения в целом и фасада здания. Кроме того, Истцом не представлено доказательств несения расходов в размере указанной суммы, не представлены соответствующие квитанции, чеки, договоры подряда, и иные документы, свидетельствующие о реальности несения таких расходов.
Исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив обоснованность доводов, изложенных в исковом заявлении, отзыве на иск, заслушав пояснения представителей сторон, суд считает исковые требования подлежащими частичному удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, "02" августа 2015 г. между ИП Струц О.Н. как Арендодателем и ООО "Леди Люкс" как Арендатором был заключен договор N ИБ46-17-18/3 аренды нежилого помещения общей площадью 95,1 кв. м, в том числе торговая площадь - 70,0 кв.м, расположенного по адресу: Самарская область, г. Самара, Советский р-н, ул. Ивана Булкина /ул. Дыбенко, д.46/29, квартира 17,18 (далее по тексту - "Договор"), сроком действия со 02.08.2015 по 02.07.2016.
Пунктом 2.1 Договора было предусмотрено, что передача помещения оформляется Актом приема-передачи Помещения (Приложение N 2 к Договору), в котором должно быть указано техническое и санитарное состояние помещения на момент его передачи в аренду.
В соответствии с указанным пунктом Договора арендуемое помещение было предано ООО "Леди Люкс" на основании Акта приема-передачи от 02.08.2015, из содержания которого следует, что сторонами при передаче помещения были указаны конкретные технические характеристики объекта арены на момент его передачи аренду. В соответствии с пунктом 2 Акта приема-передачи от 02.08.2015. помещение сторонами осмотрено, явные недостатки отсутствуют, Арендатор нашел состояние помещения удовлетворительным и пригодным для использования. У Арендатора к Арендодателю претензий нет (л.д. 16).
Согласно п. 6.8. договора в случае, если за 45 календарных дней до истечения срока действия договора аренды ни одна из сторон не заявит о своем намерении прекратить его действие. Договор считается продленным на такой же срок на тех же условиях.
Как следует из письма ответчика от 30.06.2016, письмом от 24.04.2016. N 22-юр истец-арендодатель был уведомлен об отсутствии намерений у арендатора заключать договор аренды на новый срок после истечении срока его действия.
"02" июля 2016 г. срок действия указанного Договора истек, в связи с чем договор аренды прекратился. Данный факт сторонами подтвержден.
В соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Однако, как следует из искового заявления, в нарушение выше указанной нормы, а также пунктов 3.3.1, 3.3.12, 3.3.17 Договора "02" июля 2016 г. в день окончания срока действия Договора ООО "Леди Люкс" не вернуло ИП Струц О.Н. арендуемое помещение по Акту приема-передачи, поскольку по результатам обследования в помещении ИП Струц О.Н. в присутствии двух свидетелей Назаровой Л.В и Струца П.И. были выявлены зафиксированные в акте повреждения отделки и конструкций помещения, а также фасада здания, в котором расположено помещение (л.д. 23). При этом представителю ООО "Леди Люкс" Романовой О.А. было разъяснено, что Акт приёма-передачи (возврата) помещения не будет подписан до устранения указанных недостатков.
Истец указал, что возникновение указанных повреждений связано с ненадлежащим исполнением ООО "Леди Люкс" обязательств по Договору и возвратом помещения в состоянии, отличном от того, в котором оно передавалось в аренду, с недостатками, не оговоренными в Договоре, вследствие проведения ООО "Леди Люкс" реконструкции арендуемого помещения и демонтажных работ.
"30" июня 2016 г. ИП Струц О.Н. в адрес ООО "Леди Люкс" была направлена претензия, в которой содержалось требование в срок до "02" июля 2016 г. привести арендуемое помещение в первоначальное состояние, освободить его от собственного товара, оборудования и посторонних предметов, демонтировать все вывески, информационные указатели и другие установленные рекламные материалы и рекламные конструкции.
Однако указанная претензия в части приведения арендуемого помещение в первоначальное состояние была удовлетворена ООО "Леди Люкс" лишь частично. В частности, "20" июля 2016 г., то есть по истечении 18 дней со дня окончания срока действия Договора, ООО "Леди Люкс" за свой счёт силами подрядной организации ООО "Поволжские светопрозрачные конструкции" произвело замену разбитого стеклопакета витринного окна со стороны двора, что подтверждается актом N 38 от 21.07.2016., счётом-фактурой N 58 от 21.07.2016., а также платёжным поручением N 1539 от 30.06.2016. В остальной части требования ИП Стуц О.Н. о приведении арендуемого помещения в первоначальное состояние ООО "Леди Люкс" выполнены не были.
Пунктом 7.6 Договора, установлено, что в случае нарушения срока возврата Помещения по окончании срока действия настоящего Договора или в случае его досрочного расторжения, более чем на 10 (Десять) дней, Арендатор уплачивает Арендодателю штраф в размере арендной платы за 1 (Один) месяц аренды.
Таким образом, как полагает истец, в соответствии с указанным пунктом Договора ООО "Леди Люкс" обязано выплатить ИП Струц О.Н. штраф в размере арендной платы за 1 (Один) месяц аренды, что составляет 140000 (Сто сорок тысяч) рублей.
Кроме того, в связи с выше указанным обстоятельством, для определения общей стоимости работ и материалов, необходимых для устранения повреждений, возникших вследствие проведенных ООО "Леди Люкс" реконструкции помещения и фасада и демонтажными работами, а также установления причинно-следственной связи между выявленными повреждениями и работами по реконструкции помещения и фасада и демонтажными работами, ИП Струц О.Н. обратилась в специализированную экспертную организацию ООО "СамараЭксперт", с которой заключила договор об оказании услуг N 164/17 от 30.03.2017. Общая стоимость работ в соответствии с условиями данного договора составила 17 000 рублей 00 копеек, которая была уплачена ИП Струц О.Н. в полном объёме, что подтверждается платёжным поручением N 31 от 31.03.2017.
"30" марта 2017 г. в адрес ООО "Леди Люкс" была направлена телеграмма, в которой содержалось приглашение представителя ООО "Леди Люкс" с доверенностью на осмотр нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Самара, ул. Ивана Булкина /ул. Дыбенко, д.46/29, Квартира 17,18, который был проведён "06" апреля 2017 г. в 10 часов 00 минут по московскому времени. Однако, представитель ООО "Леди Люкс" на осмотр помещения в назначенные дату и время не явился.
По результатам осмотра помещения специалистом ООО "СамараЭксперт" Танаевым Д.В. было составлено экспертное заключение N 1529/12 от 26.07.2012., в соответствии с которым общая стоимость работ и материалов, необходимых для устранения повреждений, возникших вследствие проведённых ООО "Леди Люкс" работ по реконструкции и демонтажных работ, и приведения помещения в состояние, указанное в акте приёма-передачи от 02.08.2015., составляет 155 000 рублей 00 копеек.
Пунктом 3.3.12 Договора установлено, что в случае, если в результате действий Арендатора произойдет ухудшение состояние помещения, то Арендатор обязан восстановить, его своими силами за счет собственных средств или возместить ущерб, нанесенный Арендодателю, в течение 10 календарных дней, с момента такого происшествия на основании предъявленных Арендодателем счетов.
Кроме того, пункт 3.3.18 Договора предусматривает, что Арендатор обязан возместить расходы Арендодателя, которые Арендодатель вынужден будет понести для восстановления Помещения в первоначальное состояние в случаях и в части перепланировки, переоборудования.
Истец указал, что, руководствуясь пунктом 4.7 Договора, ИП Струц О.Н. компенсировала часть суммы ущерба, причинённого ООО "Леди Люкс" арендуемому помещению в период действия Договора, в размере 140 000 рублей 00 копеек за счёт суммы страхового депозита, оплаченного ООО "Леди Люкс" в целях обеспечения выполнения обязательств по Договору.
Таким образом, размер оставшейся части суммы ущерба, причинённого ООО "Леди Люкс" арендуемому помещению в период действия Договора, составляет 15 000 (Пятнадцать тысяч) рублей 00 копеек (155 000 рублей - 140 000 рублей).
Кроме того, в соответствии с пунктом 3.3.5 Договора ООО "Леди Люкс" приняло на себя обязательство производить оплату арендной платы в установленные Договором сроки.
В соответствии с пунктом 4.1 Договора размер постоянной части арендной платы со 01 августа 2015 г. по 02 июля 2016 г. составляет 140000 (Сто сорок тысяч) рублей в месяц за все арендуемое помещение, НДС не облагается в связи с применением Арендодателем упрощенной системы налогообложения на основании пункта 3 статьи 346.11 НК РФ. Пунктом 4.2 Договора установлено, что оплата постоянной части арендной платы производится путем предоплаты не позднее 20 (Двадцатого) числа каждого предшествующего месяца аренды.
Однако в нарушение указанных пунктов Договора обязательства по оплате постоянной части арендной платы за период с "01" июня 2016 г. по "30" июня 2016 г. в размере 140 000 (Сто сорок тысяч) рублей ООО "Леди Люкс", в связи с чем истец обращался в Арбитражный суд Самарской области с иском о взыскании задолженности и пени в рамках дела N А55-29970/2016, решением по которому от 17.04.2017. требования истца были частично удовлетворены, факт нарушения сроков оплаты был установлен.
Пунктом 6.9 Договора предусмотрено, что в случае нарушения пунктов 3.3, 3.5, 4.1, 4.2, 4.3 или 4.4 Договора Договор может быть расторгнут в одностороннем порядке Арендодателем в течение 10 (Десяти) календарных дней после обнаружения нарушения и/или сообщения о нарушении договора Арендатору. При одностороннем расторжении договора по инициативе Арендодателя сумма обеспечения выполнения обязательств не возвращается. Если же Арендодатель примет решение о продолжении сотрудничества с Арендатором, то последний обязан возместить Арендодателю все убытки, понесенные им из-за нарушения условий пунктов 3.3, 3.5, 4.1, 4.2, 4.3 или 4.4 Договора и выплатить штраф в размере 100 (Ста) процентов от суммы месячной арендной платы в течение 10 (Десяти) календарных дней после обнаружения нарушения и сообщения о нарушении договора Арендатору. Кроме того, в предельно короткий срок Арендатор должен устранить нарушения договора.
Как уже указывалось выше, "30" июня 2016 г. ИП Струц О.Н. в адрес ООО "Леди Люкс" была направлена претензия, в которой содержалась информация о нарушении пункта 3.3.5 Договора. При этом уведомление о расторжении Договора в одностороннем порядке в данной претензии отсутствовало, поскольку ИП Струц О.Н. было принято решение о продолжении сотрудничества с ООО "Леди Люкс". Указанная претензия была получена ООО "Леди Люкс" "18" июля 2016 г.
Таким образом, как полагает истец, в соответствии с пунктом 6.9 Договора ООО "Леди Люкс" обязано было в течение 10 (Десяти) календарных дней с даты получения претензии (т.е. в срок до "28" июля 2016 г.) выплатить ИП Струц О.Н. штраф в размере 100 (Ста) процентов от суммы месячной арендной платы, что составляет 140000 (Сто сорок тысяч) рублей. Однако, в нарушение указанного пункта Договора обязательство по оплате указанной суммы штрафа ООО "Леди Люкс" до настоящего времени не выполнено.
31 марта 2017 г. ИП Струц О.Н. в адрес ООО "Леди Люкс" была направлена претензия с требованием в срок до "30" апреля 2016 г. (включительно) выплатить:
1) штраф в соответствии с пунктом 6.9 Договора в размере 140000 (Сто сорок тысяч) рублей;
2) штраф в соответствии с пунктом 7.6 Договора в размере 140000 (Сто сорок тысяч) рублей.
Однако, до настоящего времени указанная претензия ООО "Леди Люкс" в добровольном порядке не удовлетворена и оставлена без ответа.
"29" мая 2017 г. ИП Струц О.Н. в адрес ООО "Леди Люкс" была направлена претензия с требованием в срок, не превышающий 30 (Тридцати) календарных дней с момента получения претензии, выплатить:
часть суммы ущерба, причинённого арендуемому помещению в период действия Договора, в размере 15 000 (Пятнадцать тысяч) рублей 00 копеек;
расходы на проведение независимой экспертизы объекта недвижимости в размере 17 000 (Семнадцать тысяч) рублей 00 копеек;
штраф в соответствии с пунктом 6.9 Договора в размере 140000 (Сто сорок тысяч) рублей;
штраф в соответствии с пунктом 7.6 Договора в размере 140000 (Сто сорок тысяч) рублей.
Указанная претензия была получена ООО "Леди Люкс" "13" июня 2017 г. Однако в добровольном порядке требования претензии удовлетворены не были.
Перечисленные обстоятельства послужили истцу основанием для обращения в суд с настоящим иском.
В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства недопустим.
Ответчик представил отзыв на иск, против заявленных требований возражал, указал, что срок действия договора аренды истек 02.07.2016. Как было установлено Решением Арбитражного суда Самарской области от 17.04.2017. по делу N А55-29970/2016, на которое ссылается Истец, 02.07.2016. ООО "Леди Люкс" покинуло арендуемое помещение и передало представителю ИП Струц О.Н. Назаровой Л.В. ключи от входной двери, что подтверждается актом от 02.07.2016.
Факт прекращения договора аренды, заключенного между ИП Струц О.Н. и ООО "Леди Люкс", подтверждается представленными в материалы дела самим Истцом договором аренды от 27.06.2016, заключенным между ИП Струц О.Н. и ИП Масловым Дмитрием Александровичем. Согласно п. 5.1. указанного договора настоящий договор вступает в силу с 03.07.2016. и действует до 31.12.2017. То есть, на следующий день после окончания срока действия аренды, заключенного между ИП Струц О.Н. и ООО "Леди Люкс".
Ответчик полагает, что доводы Истца о принятии ИП Струц О.Н. решения о продолжении сотрудничества с Ответчиком не соответствуют действительности и опровергаются представленными самим же Истцом доказательствами. Уведомление о расторжении договора в одностороннем порядке в адрес ООО "Леди Люкс" также не направлялось.
Согласно п. 3.3.11 спорного договора аренды, в случае отказа от возмещения ущерба либо отказа Арендатора от восстановления Помещения в первоначальное состояние своими силами и за свой счет, если ущерб Помещению причинен виновными действиями (бездействиями) Арендатора, Арендодатель вправе расторгнуть настоящий договор в судебном порядке.
Истцом заявлены требования о взыскании 140 000 рублей - штрафа в размере 100 процентов от суммы месячной арендной платы. Вопрос об ответственности за нарушение сроков внесения арендной платы был предметом рассмотрения в рамках дела N А55-29970/2016. С ООО "Леди Люкс" была взыскана сумма в размере 135 484 руб. задолженности по уплате постоянной части арендной платы и 23 537 рублей пени. Судом в данном процессе был исследован вопрос о последствиях и соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательств и посчитал его равным 23 537 рублей.
В этой связи ответчик полагает, что сумма штрафа в размере 140000 рублей не может быть взыскана.
Кроме того, ответчик заявил, что Истцом допущено злоупотребление правом в части взыскания всех видов ответственности, предусмотренной договором. Последствия нарушения обязательства не соответствуют сумме заявленных штрафов. Так, самим Истцом представлены доказательства заключения нового договора аренды с 03.07.2016, следовательно, по мнению ответчика, убытков в размере 312 000 рублей ИИ Струц О.Н. не понесла.
С размером штрафа в размере 140 000 рублей, предусмотренного ст. 7.6 договора, ООО "Леди Люкс" также не согласилось. Как полагает ответчик, срок возврата помещения не был нарушен, поскольку 02.07.2016. ООО "Леди Люкс" покинуло арендуемое помещение и передало представителю ИИ Струц О.Н. Назаровой Л.В. ключи от входной двери, что подтверждается актом от 02.07.2016.
Приведенные возражения ответчика суд считает обоснованными.
В соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.
В случае, когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором. Из смысла указанных норм следует, что арендодатель не вправе уклоняться от принятия предложенного арендатором исполнения в виде возвращения объекта аренды. Неисправность арендованного имущества может служить основанием для взыскания с арендатора убытков, причиненных использованием имущества в нарушение условий договора, а не для отказа от принятия арендуемого имущества.
В соответствии с позицией, изложенной в пункте 37 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", арендодатель не вправе требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора в случае, если арендодатель сам уклонялся от приёмки арендованного имущества.
Пунктом 3.3.12 Договора установлено, что в случае, если в результате действий Арендатора произойдет ухудшение состояние помещения, то Арендатор обязан восстановить, его своими силами за счет собственных средств или возместить ущерб, нанесенный Арендодателю, в течение 10 календарных дней, с момента такого происшествия на основании предъявленных Арендодателем счетов.
В случае отказа арендатора от возмещения ущерба либо отказа арендатора от восстановления помещения в первоначальное состояние своими силами и за свой счет, если ущерб помещению причинен виновными действиями (бездействиями) Арендатора, Арендодатель вправе расторгнуть настоящий договор в судебном порядке и потребовать от Арендатора возмещения убытков, причиненных арендодателю таким отказом.
Согласно пункту 3.3.15. договора после прекращения срока действия договора аренды или в случае его досрочного расторжения, к моменту подписания сторонами акта приема-передачи помещения, демонтировать все вывески, информационные указатели и другие установленные им рекламные материалы и рекламные конструкции.
Пункт 3.3.18 договора предусматривает, что Арендатор обязан возместить расходы Арендодателя, которые Арендодатель вынужден будет понести для восстановления Помещения в первоначальное состояние в случаях и в части перепланировки, переоборудования.
Следовательно, договором NИБ46-17-18/3 аренды нежилого помещения от 02.08.2015 не предусмотрено право арендодателя (истца) на отказ от принятия арендуемого имущества в случае несоответствия состояния подлежащего возврату имущества его состоянию на момент принятия имущества в аренду.
Из искового заявления, акта осмотра помещения от 02.07.2016. (л.д. 23) следует, а также подтверждено представителем истца в судебном заседании, что по окончании срока договора 02.07.2016. арендодатель отказался от приемки помещения из-за выявленных в нем повреждений отделки и конструкций, которые зафиксированы в акте, до момента их устранения силами и за счет Арендатора.
Указанные обстоятельства прямо свидетельствуют об уклонении истца от приемки арендованного имущества после прекращения договора аренды.
Изложенная правовая позиция подтверждается судебными актами по делу N А55-2930/2017.
При этом, как следует из представленного ответчиком рукописного акта (расписки) от 02.07.2016, ООО "Леди Люкс" передало представителю ИП Струц О.Н. Назаровой Л.В. ключи от входной двери, документ подписан обеими сторонами (уполномоченными представителями) без замечаний и возражений.
Таким образом, суд не усматривает нарушения ответчиком срока возврата Помещения по окончании срока действия настоящего Договора в связи с отказом в его приемке самим истцом, следовательно, основания для применения пункта 7.6 Договора и взыскания штрафа в размере арендной платы за 1 (Один) месяц аренды, что составляет 140 000 руб., отсутствуют.
Необоснованным суд считает и взыскание штрафа в том же размере по пункту 6.9. договора, который, исходя из буквального толкования данного условия, фактически начисляется за так называемое проявление истцом "доброй воли" и нерасторжение договора аренды при наличии со стороны арендатора - ответчика нарушения пунктов 3.3, 3.5, 4.1, 4.2, 4.3 или 4.4 Договора.
Как указал истец, "30" июня 2016 г. ИП Струц О.Н. в адрес директора ООО "Леди Люкс" Кантур Л.В. была направлена претензия, в которой содержалась информация о нарушении ООО "Леди Люкс" п. 3.3.5 Договора, а именно неоплате арендных платежей за июнь 2016 года. При этом уведомление о расторжении Договора в одностороннем порядке в данной претензии отсутствовало, поскольку ИП Струц О.Н. было принято решение о продолжении сотрудничества с арендатором. Указанная претензия была получена ООО "Леди Люкс" "18" июля 2016 г.
Учитывая компенсационный характер гражданско-правовой ответственности, под соразмерностью суммы неустойки (штрафа) последствиям нарушения обязательства Гражданский кодекс Российской Федерации предполагает выплату кредитору такой компенсации его потерь, которая будет адекватна и соизмерима с нарушенным интересом.
Продолжение арендных отношений предполагает получение арендодателем установленной договором платы за пользование арендатором помещением, а за указанные нарушения условий договора, в частности, пунктом 7.2 Договора предусмотрено начисление пеней в размере 2% (Два процента) от суммы неуплаченных арендных платежей за каждый день просрочки. Пунктом 7.4 Договора установлено, что при просрочке оплаты арендной платы постоянной и переменной частей, предусмотренной Договором, свыше 14 (Четырнадцати) календарных дней, начисляются пени в размере 5% (Пять процентов) от подлежащей к оплате суммы, за каждый день просрочки.
Как следует из решения Арбитражного суда Самарской области от 17.04.2017. по делу N А55-29970/2016, за период со "02" июня 2016 г. по "04" апреля 2017 г. истцом ответчику начислена неустойка в сумме 2 113 911 (Два миллиона сто тринадцать тысяч девятьсот одиннадцать) рублей 40 копеек, в том числе: за период с "21" мая 2016 г. по "03" июня 2016 г. за просрочку оплаты постоянной части арендной платы за период июнь 2016 г. в размере 39 200 (Тридцать девять тысяч двести) рублей 00 копеек (140 000 рублей* 14 календарных дней*2%); за период с "04" июня 2016 г. по "11" июля 2016 г. за просрочку оплаты постоянной части арендной платы за период июнь 2016 г. в размере 266 000 (Двести шестьдесят шесть тысяч) рублей 00 копеек (140 000 рублей*38 календарных дней*5%); за период с "12" июля 2016 г. по "04" апреля 2017 г. за просрочку оплаты постоянной части арендной платы за период июнь 2016 г. в размере 1 808 711 (Один миллион восемьсот восемь тысяч семьсот одиннадцать) рублей 40 копеек (135 484 рублей*267 календарных дней* 5%). Размер пени был снижен судом до 23 537 руб. 71 коп., что позволило, как указал суд, сохранить баланс интересов сторон, не допустив при этом извлечение какой-либо финансовой выгоды одной стороны за счет другой в связи с начислением денежных санкций. В остальной части пени в иске судом отказано.
Таким образом, начисление штрафа за нарушение условий пунктов договора, в том числе 4.1, 4.2, 4.3 или 4.4 Договора, регулирующих порядок оплаты арендной платы, при наличии и применении условия пунктов 7.2., 7.4. о начислении неустойки за просрочку платежей, свидетельствует о применении, как обоснованно указал ответчик, налицо двойной ответственности за одно и то же нарушение, что не соответствует нормам гражданского законодательства.
Кроме того, доводы Истца о принятии ИП Струц О.Н. решения о продолжении сотрудничества с Ответчиком не соответствуют действительности и опровергаются представленными самим же Истцом доказательствами. Договор аренды был прекращен по истечении срока его действия 02.07.2016. Факт прекращения договора аренды, заключенного между ИП Струц О.Н. и ООО "Леди Люкс", подтверждается представленными в материалы дела самим Истцом договором аренды от 27.06.2016, заключенным между ИП Струц О.Н. и ИП Масловым Дмитрием Александровичем. Согласно п. 5.1. указанного договора настоящий договор вступает в силу с 03.07.2016. и действует до 31.12.2017.
Принимая во внимание изложенное, в указанной части суд считает требования истца необоснованными и не подлежащими удовлетворению.
Согласно перечисленным выше условиям пунктов 3.3.12, 3.3.15. договора обязанность по приведению помещения в надлежащее состояние и возмещение ущерба, причиненного действиями арендатора, лежит на последнем.
Пункт 3.3.18 Договора предусматривает, что Арендатор обязан возместить расходы Арендодателя, которые Арендодатель вынужден будет понести для восстановления Помещения в первоначальное состояние в случаях и в части перепланировки, переоборудования.
В силу пункта 3.3.17. договора Арендатор обязан за свой счет производить текущий ремонт помещения, фасада здания в местах размещения рекламных конструкций, предупреждающий преждевременный износ и выход помещения из строя и установленного в нем сантехнического, электротехнического и иного оборудования, а также самостоятельно и за свой счет проводить соответствующие согласования производимых им строительных работ, работ по перепланировке и переоборудованию помещения и согласованию указанных работ с соответствующими государственными и муниципальными органами.
Пунктом 3.3.14 договора установлено, что при спорных вопросах по определению размера материального ущерба стороны приглашают независимого специалиста по оценке ущерба.
Как следует из акта осмотра помещения от 02.07.2016, участниками осмотра зафиксированы повреждения отделки и конструкций помещения.
"30" марта 2017 г. в адрес ООО "Леди Люкс" была направлена телеграмма, в которой содержалось приглашение представителя ООО "Леди Люкс" с доверенностью на осмотр нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Самара, ул. Ивана Булкина /ул. Дыбенко, д.46/29, Квартира17,18, который был проведён "06" апреля 2017 г. в 10 часов 00 минут по московскому времени. Однако, представитель ООО "Леди Люкс" на осмотр помещения в назначенные дату и время не явился, правом на участие в осмотре и фиксации состояния помещения не воспользовался.
По результатам осмотра помещения специалистом ООО "СамараЭксперт" Танаевым Д.В. было составлено экспертное заключение N 1529/12 от 26.07.2012., в соответствии с которым общая стоимость работ и материалов, необходимых для устранения повреждений, возникших вследствие проведённых ООО "Леди Люкс" работ по реконструкции и демонтажных работ, и приведения помещения в состояние, указанное в акте приёма-передачи от 02.08.2015., составляет 155 000 рублей 00 копеек.
Стоимость услуг специализированной экспертной организации ООО "СамараЭксперт" по договору об оказании услуг N 164/17 от 30.03.2017. составила 17 000 рублей 00 копеек, которая была уплачена ИП Струц О.Н., что подтверждается платёжным поручением N 31 от 31.03.2017.
В настоящем деле истец просит взыскать с ответчика причиненные им убытки, в том числе стоимость услуг специализированной экспертной организации в размере 17 000 руб. и оставшуюся часть суммы ущерба в размере 15 000 руб., причинённого ООО "Леди Люкс" арендуемому помещению в период действия Договора, за минусом компенсированной части суммы ущерба в размере 140 000 рублей 00 копеек за счёт суммы страхового депозита, оплаченного ООО "Леди Люкс" в целях обеспечения выполнения обязательств по Договору на основании пункта 4.7 Договора.
В силу указанного пункта договора с момента подписания договора арендатор оплачивает арендодателю в целях обеспечения выполнения обязательств по договору сумму страхового депозита в размере 140000 руб.в срок до 15.08.2015. В случае невыполнения и/или ненадлежащего выполнения обязательств арендатором Арендодатель компенсирует причиненный вред и убытки за счет суммы страхового депозита.
Согласно статье 393 Гражданского кодекса Российской Федерации должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. Убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 15 Кодекса.
В силу ст. 15 Гражданского кодекса Российской Федерации под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
Таким образом, убытки представляют собой негативные имущественные последствия, возникающие у лица вследствие нарушения его неимущественного или имущественного права.
При предъявлении требования о возмещении убытков должно быть доказано наличие одновременно нескольких условий, а именно: факт причинения убытков, противоправное поведение лица (его вина, неисполнение им своих обязательств), причинно-следственная связь между понесенными убытками и неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательств и непосредственно размер убытков. Отсутствие хотя бы одного из указанных условий свидетельствует об отсутствии доказательств причинения убытков.
Бремя доказывания указанных обстоятельств, исходя из ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, возложено на истца.
Суд считает доказанным факт причинения истцу ответчиком убытков в заявленной сумме.
По условиям договора срок нахождения страхового депозита в распоряжении истца ограничен моментом прекращения действия договора, поэтому истец в случае необходимости мог воспользоваться правом на судебную защиту путем предъявления самостоятельного иска. В настоящем деле встречных требований ответчиком не заявлялось, поэтому правомерность проведения зачета и обоснованность зачета всей суммы страхового депозита с учетом суммы заявленных убытком - 15 000 руб. - не является предметом настоящего спора.
В то же время у суда не имеется оснований критически относиться к экспертному заключению ООО "СамараЭксперт" N 1529/12 от 26.07.2012., выводы которого ответчиком документально не опровергнуты. Как уже указал суд, представитель ООО "Леди Люкс" на осмотр помещения в назначенные дату и время не явился, правом на участие в осмотре и фиксации состояния помещения не воспользовался.
Доводы ответчика о том, что Истцом не представлено доказательств несения расходов в размере указанной в заключении суммы, не представлены соответствующие квитанции, чеки, договоры подряда, и иные документы, свидетельствующие о реальности несения таких расходов, судом во внимание не принимаются, поскольку противоречат ст. 15 Гражданского кодекса Российской Федерации, в силу которой под убытками понимаются не только расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело, но и должно будет произвести для восстановления нарушенного права.
Принимая во внимание изложенное, в соответствии со ст. ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации требования истца о взыскании с Общества с ограниченной ответственностью "Леди Люкс" в пользу Индивидуального предпринимателя Струц Оксаны Николаевны являются обоснованными и в силу вышеуказанных норм закона подлежат удовлетворению в сумме 32 000 руб., в том числе: 15 000 руб. - часть суммы ущерба, причиненного арендуемому помещению в период действия договора NИБ46-17-18/3 аренды нежилого помещения от 02.08.2015, 17 000 - расходы на проведение независимой экспертизы объекта недвижимости.
В остальной части в удовлетворении исковых требований следует отказать.
Расходы по уплате государственной пошлины следует отнести на стороны пропорционально размеру удовлетворенных требований согласно ч.1 ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и взыскать в пользу истца.
Руководствуясь ст. 110,167-170,176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования удовлетворить частично.
Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Леди Люкс" в пользу Индивидуального предпринимателя Струц Оксаны Николаевны 32 000 руб., в том числе: 15 000 руб. - часть суммы ущерба, причиненного арендуемому помещению в период действия договора NИБ46-17-18/3 аренды нежилого помещения от 02.08.2015, 17 000 - расходы на проведение независимой экспертизы объекта недвижимости, а также расходы по уплате государственной пошлины в сумме 948 руб.
В остальной части в удовлетворении исковых требований отказать.
Решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с направлением жалобы через Арбитражный суд Самарской области.
Судья
О.Н. Каленникова
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка