Определение Арбитражного суда Самарской области от 14 февраля 2018 года №А55-19659/2009

АРБИТРАЖНЫЙ СУД САМАРСКОЙ ОБЛАСТИ

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 14 февраля 2018 года Дело N А55-19659/2009
Резолютивная часть определения оглашена 07 февраля 2018 года.
Судья Арбитражного суда Самарской области
Серебрякова О.И.
при ведении протокола судебного заседания с использованием средств аудиозаписи помощником судьи Галимовой А.Д.,
рассмотрев в судебном заседании 07 февраля 2018 года заявление Протянова Юрия Валентиновича о признании права собственности вх.N168378 от 02.11.2017 г.,
в рамках дела N А55-19659/2009 о несостоятельности (банкротстве) Общества с ограниченной ответственностью "Монтэк"
при участии в заседании:
от заявителя - Протянов Ю.В., лично,
от должника - конкурсный управляющий Севостьянов О.Н., лично,
от СОФЖИ - представитель Понетайкин Д.И. по доверенности от 11.09.2017 г.,
установил:
Определением Арбитражного суда Самарской области от 28 августа 2009 года возбуждено производство по делу о несостоятельности (банкротстве) в отношении Общества с ограниченной ответственностью "Монтэк" (далее - должник).
Решением Арбитражного суда Самарской области от 10 июня 2014 года Общество с ограниченной ответственностью "Монтэк" признано несостоятельным (банкротом) и в отношении него открыто конкурсное производство сроком на 6 месяцев, конкурсным управляющим утвержден Севостьянов Олег Николаевич.
Протянов Юрий Валентинович обратился в суд с заявлением о признании права собственности на квартиру по адресу - г.Самара, Заводское шоссе, 57В, кв.94, площадь 34, 44 кв.м.
Определением Арбитражного суда Самарской области от 06.12.2017 г. к рассмотрению заявления в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации привлечены - СОФЖИ, Министерство строительства Самарской области.
Заявитель требования поддержал в полном объеме.
СОФЖИ возражал против удовлетворения заявленных требований, указывая на то, что разрешение на строительство и ввод объекта в эксплуатацию получены СОФЖИ как застройщиком при наличии прав на земельный участок, на котором осуществлялось строительство, в связи, СОФЖИ не является правопреемником - Общества с ограниченной ответственностью "Монтэк", ссылается на понесенные расходы, которые заявителем не оплачены (письменный отзыв).
Согласно выписке из ЕГРН площадь недвижимого имущества - квартиры составляет 33,3 кв.м.
Конкурсный управляющий рассмотрение вопроса оставил на усмотрение суда.
Рассмотрев материалы дела, суд установил следующее.
Требование кредитора к должнику о признании требования участника строительства обоснованным для включения в реестр требований о передаче жилых помещений подтверждено договором N 108/В-1-кв "Об инвестировании (долевом участии) строительства жилого дома по адресу: г. Самара, Промышленный район, Заводское шоссе, дом 57 "В"" от 09.03.2005 года, в соответствии с условиями которого, участником строительства Домаревой Еленой Александровной оплачена доля в строительстве жилого объекта в размере 361 620 рублей (л.д.6).
Права Протянова Юрия Валентиновича возникают на основании договора N 1 о переуступке прав к договору N 108/В-1-кв от 09.03.2005 г. "Об инвестировании (долевом участии) строительства многоэтажного жилого дома по адресу: г. Самара, Промышленный район, Заводское шоссе, дом N 57 "В"
Как следует из материалов дела и не оспаривается должником, обязанность по передаче дольщику однокомнатной квартиры строительный номер 94, расположенной на 13 этаже, в жилом доме N 57 (по генплану) по Заводскому шоссе, Промышленного района г. Самары до настоящего времени не исполнена.
Определением Арбитражного суда Самарской области от 24.09.2013 г. включено в реестр требований о передаче жилых помещений должника Общества с ограниченной ответственностью "Монтэк", ИНН 6312010527 требование Протянова Юрия Валентиновича о передаче жилого помещения - однокомнатной квартиры N 94 (строительный номер), общей площадью 34,44 кв.м., расположенной на 13 этаже, секция 1, в объекте незавершенного строительства - жилом доме N 57 "В", по Заводскому шоссе в Промышленном районе г. Самары, с указанием в реестре суммы, уплаченной по договору, предусматривающему передачу жилого помещения, в размере 361 620 рублей, неисполненные обязательства перед застройщиком - отсутствуют.
В настоящее время, Протянов Ю.В. по договору свои обязательства выполнил в полном объеме, оплатив денежные средства в кассу должника.
В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 201.8 Закона о банкротстве с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, только в рамках дела о банкротстве с соблюдением установленного настоящей статьей порядка подлежат предъявлению и рассмотрению требования других лиц к застройщику или застройщика к другим лицам, в том числе о передаче недвижимого имущества во исполнение обязательства передать его в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в пользование.
Согласно пункту 8 статьи 201.11 Закона о банкротстве в случае, если застройщиком в установленном федеральным законом порядке получено разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и застройщиком и участником строительства до даты принятия заявления о признании застройщика банкротом подписан передаточный акт или иной документ о передаче жилого помещения, арбитражный суд по заявлению участника строительства выносит определение о признании права собственности участника строительства на жилое помещение в порядке, установленном статьей 201.8 названного Закона.
В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пунктах 4, 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", если не установлено иное, договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства объектов недвижимости, следует квалифицировать как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи, право собственности на которую у инвестора (дольщика), надлежащим образом исполнившего свои обязательства, возникает с момента государственной регистрации этого права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Если в случае неисполнения застройщиком обязательства по передаче имущества и документов, необходимых для государственной регистрации права собственности, дольщиком заявлен иск о признании права и истребовании имущества у ответчика, суду надлежит квалифицировать данные требования как требования о понуждении к исполнению обязательства по передаче индивидуально-определенной вещи и о государственной регистрации перехода права собственности применительно к пункту 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Требование об исполнении обязательства по передаче имущества также может быть соединено с требованием о государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи недвижимого имущества (пункт 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации).
На основании пункта 2 статьи 3 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", у граждан (дольщиков) после исполнения своих обязательств перед застройщиком возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме.
При этом требования участников строительства к застройщику, признанному банкротом, могут быть погашены путем передачи помещений, при наличии полученного в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного жилого дома, строительство которого завершено (подпункт 1 пункта 3 статьи 201.11 Закона о банкротстве).
Таким образом, единственным возможным способом защиты права участника долевого строительства, фактически оплатившего стоимость квартиры, является обращение в суд с требованием о признании права собственности на квартиру и об истребовании имущества у ответчиков, при этом суду надлежит квалифицировать данные требования как требования о понуждении к исполнению обязательства по передаче индивидуально-определенной вещи и о государственной регистрации перехода права собственности применительно к пункту 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Вывод о допустимости предъявления в сходной ситуации иска именно о признании права собственности на помещение в завершенном строительством доме, на который не регистрировалось право застройщика, содержится в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.03.2012 N 15961/11.
Как следует из обстоятельств по делу, в настоящее время строительство объекта завершено, в связи с чем, СОФЖИ получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию 30.05.2017 года N 63-301000-44-2016.
Завершение строительства многоквартирного жилого дома стало возможным за счет его финансирования со стороны областного бюджета в соответствии с Государственной программой Самарской области "Развитие жилищного строительства в Самарской области до 2020 года", утвержденной Постановлением Правительства Самарской области от 27.11.2013 года N 684, для возмещения затрат застройщика на достройку двух жилых домов (К.Маркса, 59, Заводское шоссе, 57В), в соответствии с которой СОФЖИ предоставлена субсидия из средств областного бюджета в размере 549 744 429,71 рублей.
Судом также установлено, что строительство жилого дома обеспечено и за счет денежных средств, переданных гражданам по договорам инвестирования должнику.
В материалах дела отсутствуют доказательства, свидетельствующие о нарушении прав и охраняемых законом интересов других лиц либо создании угрозы жизни и здоровью граждан вследствие признания права собственности на спорную квартиру за Протяновым Юрием Валентиновичем. На причитающуюся квартиру N94, других претендентов не имеется.
Поскольку объект недвижимости фактически создан, отсутствие нарушения градостроительных норм и правил подтверждено выданным разрешением на ввод в эксплуатацию, право собственности возникает с момента его государственной регистрации, невозможность оформить его должным образом препятствует заявителям в реализации своих прав собственника по владению, пользованию и распоряжению объектом недвижимости, суд признает право собственности на недвижимое имущество - квартиру.
Довод СОФЖИ о том, что последний не является правопреемником - Общества с ограниченной ответственностью "Монтэк", судом отклоняется, поскольку единственно возможным способом защиты права участника долевого строительства, фактически оплатившего стоимость квартиры, является обращение в суд с требованиями о признании права собственности на квартиру и об истребовании имущества у ответчиков, при этом суду надлежит квалифицировать данные требования как требования о понуждении к исполнению обязательства по передаче индивидуально-определенной вещи и о государственной регистрации перехода права собственности применительно к пункту 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Вместе с тем, в отсутствие между Протяновым Ю.В. и СОФЖИ непосредственных договорных отношений подобные требования, возникшие из обязательств должника и основанные на подписанных должником документах, подлежат рассмотрению в рамках дела застройщика, с участием должника.
После введения спорного дома в эксплуатацию ни должник, ни СОФЖИ не регистрировали за собой право собственности ни на дом в целом, ни на конкретные квартиры, в связи с чем не может служить правовым основанием для признания или отказа в признании права конкретного гражданина на причитающуюся ему квартиру.
Следует также учитывать, что строительство жилого дома было обеспечено и за счет денежных средств, переданных гражданами по договорам инвестирования должнику.
В этой связи гражданам, профинансировавшим строительство дома, несправедливо отказать в признании права собственности на квартиры в связи с тем, что СОФЖИ понес затраты на завершение строительства жилого дома. Вопрос о взыскании дополнительных платежей на завершение строительства может быть разрешен посредством предъявления СОФЖИ самостоятельного иска.
Руководствуясь статьями 184, 185, 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьями 201.8, 201.11 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)", арбитражный суд
ОПРЕДЕЛИЛ:
Заявление Протянова Юрия Валентиновича о признании права собственности вх.N168378 от 02.11.2017 г. удовлетворить.
Признать за Протяновым Юрием Валентиновичем право собственности на квартиру N94, общей площадью 33,3 кв.м., расположенной по адресу: г.Самара, Заводское шоссе, 57В.
Определение может быть обжаловано в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд, г.Самара с направлением апелляционной жалобы через Арбитражный суд Самарской области.
Судья
О.И. Серебрякова
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка