Решение Арбитражного суда Самарской области от 14 февраля 2018 года №А55-19311/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД САМАРСКОЙ ОБЛАСТИ

РЕШЕНИЕ

от 14 февраля 2018 года Дело N А55-19311/2017
Резолютивная часть решения объявлена 07.02.2018
Полный текст решения изготовлен 14.02.2018
14 февраля 2018 года
Дело N
А55-19311/2017
Арбитражный суд Самарской области
в составе
Судьи Разумова Ю.М.
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Мурзиновой О.М.
рассмотрев в судебном заседании 01 февраля - 07 февраля 2018 года дело по иску
Федерального государственного унитарного предприятие "Самарский дезинфекционный центр г. Самара" Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека
к Обществу с ограниченной ответственностью "ТРИО"
при участии третьих лиц - 1. Территориальное управление Росимущества в Самарской области;
2. Ассоциация саморегулируемая организация "Национальная коллегия специалистов - оценщиков";
3. Берчак С.И.,
4. Погуляйченко Д.В.
О признании недостоверной величины рыночной стоимости земельных участков
при участии в заседании
от истца - Замуриев А.Л., директор, Дмитриева И.А., дов. от 30.08.2017 (до перерыва)
от ответчика - Попов А.И., директор
от третьих лиц - 1. Тимофеева М.Н., дов. от 15.01.2018 N249, Ивлев Т.С., дов. от 10.01.2018 N22 (до перерыва)
2,3,4 - не явились, извещены
Установил:
Федеральное государственное унитарное предприятие "Самарский дезинфекционный центр г. Самара" Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека обратилось в арбитражный суд с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "ТРИО" о признании недействительными отчетов ответчика об определении стоимости объектов оценки от 19.08.2016 за N3/ОЦ-1 и N3/ОЦ-2.
Определением от 20.11.2017 судом принято изменение предмета иска, в соответствии с которым истец просит признать недостоверными величины рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 63:01:0113006:606, расположенного по адресу: г. Самара, Железнодорожный район, ул. Ново-Урицкая, д.13 общей площадью 626 кв.м., указанную в отчете N3/ОЦ-2 от 19.08.2016, и земельного участка с кадастровым номером 63:01:0113006:605, расположенного по адресу: г. Самара, Железнодорожный район, ул. Ново- Урицкая, д. 13, общей площадью 859 кв.м., указанную в отчете N3/ОЦ-1 от 19.08.2016.
В представленных в материалы дела истцом 16.01.2018 в пояснениях, а также в ходе судебного разбирательства дополнительных пояснениях, истец систематизировал свои доводы о недостоверности величины рыночной стоимости земельных участков.
Ответчик в представленном отзыве на иск и в дополнениях к нему возражал против заявленных требований.
Привлеченное определением суда от 31.08.2017 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора - Территориальное управление Росимущества в Самарской области, по заданию которого проводилась оценка величины арендной платы на объекты недвижимости- земельные участки, в отзыве и дополнениях к нему требования истца необоснованными.
Определением от 23.10.2017 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, были привлечены Ассоциация саморегулируемая организация "Национальная коллегия специалистов - оценщиков", а также специалисты Берчак С.И. и Погуляйченко Д.В.
Ассоциация саморегулируемая организация "Национальная коллегия специалистов - оценщиков" в отзыве просит в иске отказать в полном объеме, указав, что им проведена экспертиза вышеуказанных отчетов об оценке и подготовлены положительные Экспертные заключения.
Третье лицо- Погуляйченко Д.В. (специалист-оценщик) просил рассмотреть дело в его отсутствие, указав в письме от 15.11.2017, что среднерыночные стоимости объектов консультирования и их обоснование указаны в подготовленном им Заключении N 21-2/17 от 11.07.2017.
Третье лицо- Берчак С.И. (специалист-оценщик) представил через истца в ходе рассмотрения дела письменное мнение от 16.11.2017 на отзыв ответчика, в судебное заседание не явился.
В соответствии со ст. 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании, начатом 01 февраля 2018г., объявлялся перерыв до 07 февраля 2018г. до 14 час 00 мин.
Сведения о месте и времени судебного заседания были размещены на официальном сайте Арбитражного суда Самарской области в сети Интернет по адресу: www.samara.arbitr.ru. После перерыва заседание было продолжено.
После перерыва истец ходатайствовал о проведении экспертизы по вопросу установления действительной рыночной стоимости земельных участков с кадастровыми номерами 63:01:0113006:606, 63:01:0113006:605, расположенных по адресу: г. Самара, Железнодорожный район, ул. Ново-Урицкая, д.13, по состоянию на 01.08.2016, а также рыночной стоимости права аренды (величина арендной платы в год) на вышеуказанные земельные участки.
Указанное ходатайство истца судом отклонено в связи с отсутствием взаимосвязи выносимого на экспертизу вопроса с предметом иска.
Истец ходатайствовал об отложении судебного разбирательства для участия в судебном процессе его представителя.
В ходатайстве истца об отложении судебного разбирательства суд отказал, так как истец в лице директора не лишен процессуальной возможности поддерживать исковые требования.
Третьи лица - Ассоциация саморегулируемая организация "Национальная коллегия специалистов - оценщиков", Берчак С.И. и Погуляйченко Д.В. в судебное заседание не явились.
Дело рассмотрено судом в порядке ст. 156 АПКРФ в отсутствие указанных представителей третьих лиц.
Исследовав материалы дела, заслушав объяснения представителей сторон и третьего лица - Территориального управления Росимущества в Самарской области, арбитражный суд считает иск необоснованным и не подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.
В обоснование исковых требований истец ссылается на следующее.
Территориальное управление Росимущество в Самарской области направило в адрес Истца проект договора аренды земельных участков с кадастровыми номерами 63:01:0113006:606, 63:01:0113006:605, расположенных по адресу: г. Самара, Железнодорожный район, ул. Ново - Урицкая, д. 13. Указанные земельные участки были образованы в результате разделения единого земельного участка, при этом земельный участок с кадастровым номером 63:01:0113006:605 согласно сведениям из информационной системы обеспечения градостроительной деятельности городского округа, Самара принадлежит к территории общего пользования. Арендная плата, как стало известно из письма ТУ Росимущества в Самарской области N 4336 от 24.04.2017 г., была рассчитана на основании п. 6 Правил определения арендной платы, утвержденной Постановлением Правительства РФ N 582 от 16.07.2009 г. по следующей формуле: А = С х Р, где: А - арендная плата; С - рыночная стоимость земельного участка, определяемая на основании результатов оценки, проведенной не более чем за 6 месяцев до заключения договора аренды земельного участка; Р - действующая ставка рефинансирования Центрального банка Российской Федерации.
Не согласившись с указанной в проекте договора аренды земельных участков арендной платой как не соответствующей арендной плате за подобные земельные участки, на которых с 1963 года располагался склад дезинфектантов и пестицидов, Истец обратился письмом N 02/96 от 25.05.2017 г. в ТУ Росимущества в Самарской области с просьбой предоставить отчеты об оценке от 19.08.2016 г. N З/ОЦ-1 и N З/ОЦ-2.
Из предоставленных отчетов 13.06.2017 г. Истцу стало известно, что:
- согласно Отчету об оценке от 19.08.2016 г. N З/ОЦ-1, составленному Ответчиком, стоимость земельного участка площадью 859 кв. м. с кадастровым номером 63:01:0113006:605, расположенного по адресу: г. Самара, Железнодорожный район, ул. Ново - Урицкая, д. 13, составила 3 992 000 рублей;
- согласно отчету об оценке от 19.08.2016 г. N З/ОЦ-2, составленному Ответчиком, стоимость земельного участка площадью 626 кв. м. с кадастровым номером 63:01:0113006:606, расположенного по адресу: г. Самара, Железнодорожный район, ул. Ново - Урицкая, д. 13 составила 2 915 000 рублей.
Далее истец указывает, что не являясь специалистом в области оценочной деятельности, Истец обратился за консультациями к двум специалистам в области оценки и судебной экспертизы.
Согласно заключениям специалиста - судебного эксперта Берчака С. И. NN 3/2017-1 и 3/2017-2 от 23.06.2017 г., отчеты об оценке от 19.08.2016 г. N З/ОЦ-1 и N З/ОЦ-2 не соответствуют требованиям Федерального закона N 135-ФЗ от 29.07.98 г. "Об оценочной деятельности", не соответствуют федеральным стандартам оценки, не соответствуют СТО СДС СРО НКСО, не соответствуют заданию на оценку.
Кроме того, как следует из Заключения о среднерыночной стоимости объекта консультирования N 21-2/17 от 11.07.2017 г., составленного консультантом-оценщиком Погуляйченко Д. В. (ООО Аудиторская фирма "Сонар-Ф"), стоимость земельного участка площадью 859 кв. м с кадастровым номером 63:01:0113006:605, расположенного по адресу: г. Самара, Железнодорожный район, ул. Ново - Урицкая, д. 13 составляет -2 290 000 руб.; стоимость земельного участка площадью 626 кв. м с кадастровым номером 63:01:0113006:606, расположенного по адресу: г. Самара, Железнодорожный район, ул. Ново - Урицкая, д. 13 составляет - 1 669 000 руб. Так же в отчете об оценке N З/ОЦ-1 от 19.08.2016 г. не учтены сведения, внесенные в информационную систему обеспечения градостроительной деятельности городского округа, Самара принадлежит к территории общего пользования, в отношении земельного участка с кадастровым номером 63:01:0113006:605.
Указанные обстоятельства, а также и то, что договор аренды земельных участков не заключен, явились поводом для обращения в суд с настоящим иском, с учетом разъяснений, данных в абзаце 4 пункта 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком".
Уточняя предмет иска, истец систематизировал свои доводы, указав на следующее.
Порядок, условия и обязательность исполнения положений Приказа Минэкономразвития РФ N 297 от 20.05.2015 г. "Об утверждении Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)" при осуществлении оценочной деятельности установлен п. п. 1,2 ФСО N 1 "Общие положения".
Как указывает истец, из содержания отчетов об оценке N З/ОЦ-1 и N З/ОЦ-2 от19.08.2016 г. при оценке земельных участков с кадастровыми номерами 63:01:0113006:605 и 63:01:0113006:606 Ответчиком использовался только Сравнительный подход -совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами (п. 12 ФСО N 1), о чем свидетельствуют содержания таблиц 9.1 отчетов.
При проведении оценки указанным способом, основанном на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами в соответствии с п. 10 и п. 14 раздела III "Подходы к оценке" ФСО N 1, необходим подбор аналогов сходных по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим стоимость.
В разделе V ФСО N 1 в п/п б) п. 23 указано, что сбор всей необходимой информации об объекте оценки, в том числе об его технических и эксплуатационных характеристиках, сведениях об обременениях, возлагается на оценщика.
По мнению истца, ответчик при проведении оценки, сославшись на Задание на оценку, которое якобы содержит достаточно информации для проведения оценки, фактически устранился от исполнения возлагаемыми на него нормами ФСО N 1 обязанностей по сбору и анализу информации об объектах оценки, их ценообразующих характеристиках, что привело к игнорированию следующих важных обстоятельств, влияющих на достоверность рыночной стоимости земельных участков:
- земельный участок с КН 63:01:0113006:605 отнесен к территории общего пользования, его приватизация запрещена (п. 12 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ, п. 12 ст. 85 Земельного кодекса РФ, п. 8 ст. 28 Федерального закона N 178-ФЗ от 21.12.2001 г. "О приватизации государственного и муниципального имущества", письмо Департамента градостроительства г.о. Самара N 38-Д05-01-01/8011 от 26.07.2017 г., письмо Департамента градостроительства и архитектуры г.о. Самара N Д05-01-01/9176-2-1 от 10.07.2015 г.);
- земельный участок с КН 63:01:0113006:606 - использование без установления сервитута невозможно, о чем свидетельствует в том числе схема расположения земельного участка, приложенная Ответчиком к отчету об оценке N З/ОЦ-2 от 19.08.2016 г.;
- оба земельных участка находятся в охранной зоне инженерных коммуникаций, в связи с чем, строительство на них ограничено/запрещено (п.п. 10.1, 11 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ).
Далее истец указывает, что анализ объявлений о продаже всех аналогов-объектов, используемых для определения рыночной цены земельных участков (приложения к отчетам об оценке N З/ОЦ-1 и N З/ОЦ-2 от 19.08.2016 г.), показывает, что у объектов-аналогов отсутствуют обременения, присущие земельным участкам с КН 63:01:0113006:605, 63:01:0113006:606 и они предназначаются для коммерческой застройки.
По мнению истца, указанное свидетельствует о том, что Отчеты об оценке от 19.08.2016 N3/ОЦ-1, З/ОЦ-2 не соответствуют п. 11 ФСО N1, в соответствии с которым информация, использованная при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности. Информация считается достаточной, если использование дополнительной информации не ведет к существенному изменению характеристик, используемых при проведении оценки, а так же не ведет к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки.
Истец также ссылается и на то, что в соответствии с п. 22 раздела VII "Подходы к оценке" ФСО N7 (утвержден Приказом Минэкономразвития России N 611 от 25.09.2014 г.) при проведении оценки сравнительным подходом в первую очередь учитываются цены совершенных сделок и (или) предложений по объектам - аналогам. Для сравнительного подхода указаны следующие основные ценообразующие элементы сравнения: передаваемые имущественные права, ограничения (обременения) этих прав; условия финансирования состоявшейся или предполагаемой сделки (вид оплаты, условия кредитования, иные условия); условия продажи (нетипичные для рынка условия, сделка между аффилированными лицами, иные условия); условия рынка (изменения цен за период между датами сделки и оценки, скидки к ценам предложений, иные условия); вид использования и (или) зонирование; местоположение объекта; экономические характеристики (уровень операционных расходов, условия аренды, состав арендаторов, иные характеристики).
Вместе с тем, как поясняет истец, по всем объектам - аналогам Ответчик использует исключительно цены предложений о продаже, но не реально совершенных сделок. При этом скидка в 10,2% на торг при продаже (Таблицы 9.2 отчетов об оценке N З/ОЦ-1 и N З/ОЦ-2 от 19.08.2016 г.), когда произошел спад рынка недвижимости, что является общеизвестным фактом, не отражает реальное падение цены, при заключении сделок купли - продажи земельных участков.
Обращаясь к содержанию Отчетов об оценке, истец указывает, что объекты-аналоги имеют срок экспозиции на рынке до года - стр. 50 Отчета об оценке N З/ОЦ-1 и стр. 49 Отчета об оценке N З/ОЦ-2 от 19.08.2016 г.. Вместе с тем продавцами установлены завышенные цены относительно спроса и покупательной способности на рынке недвижимости, объекты-аналоги обладают низкой ликвидностью, не проданы до сих пор, а их заявленная стоимость, принятая Ответчиком для определения стоимости спорных земельных участков, не соответствует самому понятию рыночная цена.
Также истец указывает и на то, что никаким образом при подборе аналогов не учтено, что в случае с земельными участками с КН 63:01:0113006:605, 63:01:0113006:606 планируется передача прав на аренду, а не права собственности, а использование земельных участков фактически обременено договорами аренды строений, находящихся на них. Вид использования земельных участков до окончания срока аренды строений предопределен договорами аренды строений. При этом в отношении земельного участка с КН 63:01:0113006:605 уже в Задании на оценку (аналогичная информация включена в экспертное заключение N3/2017-1 от 23.06.2017 г.) указывается недопустимое использование результатов оценки - установление стартовой (начальной) цены реализации объекта недвижимого имущества для предоставления его в собственность с торгов (п. 3), а так же установление цены реализации объекта недвижимого имущества для предоставления его в собственность в порядке реализации преимущественных прав (п.4), хотя, как указано выше, приватизация данного земельного участка в силу отнесения его к территории общего пользования, невозможна. Следовательно, по мнению истца, применение объектов-аналогов, не имеющих подобных ограничений в обороте, не является верным.
Далее истец ссылается также на то, что при подборе аналогов Ответчиком совершенно игнорировался разрешенный вид использования земельных участков с КН 63:01:0113006:605, 63:01:0113006:606 "под промышленное предприятие и склад V-IV класса вредности", а обременение их долгосрочной арендой находящихся на них строений, в виде обязательности арендатора использовать строения "под автосервис" - п. 1.1. договоров аренды NN124,128,129 от 02.07.2004 г., принят Ответчиком как фактически легитимный вид использования земельных участков с подбором соответствующих объектов-аналогов.
Согласно п. 12 ФСО N 7 анализ наиболее эффективного использования лежит в основе оценок рыночной стоимости недвижимости. При этом вариант наиболее эффективного использования в первую очередь должен быть юридически разрешенным. Законодательно запрещенный на дату оценки вид использования мог бы анализироваться лишь при наличии документального подтверждения намерений его изменения. К рассматриваемым отчетам такие документы не приложены, что свидетельствует о нарушении Ответчиком требований п. 13, 21 ФСО N7.
Как указал истец, из указанного в п. 22 ФСО N 7 перечня ценообразующих факторов, оценщиком искусственно выделено всего четыре характеристики: площадь, кв.м; наличие инженерных коммуникаций, качественная характеристика; местоположение относительно делового центра, г. Самара; расположение относительно основных транспортных магистралей (тип улицы по генплану) (Таблицы 9.4 отчетов об оценке N З/ОЦ-1 и N З/ОЦ-2 от 19.08.2016 г.).
В дальнейшем, в ходе анализа был исключен и фактор связанный с расположением относительно основных транспортных магистралей. Подобный подход позволил устранить данный ценообразующий фактор, имеющий значение для земельных участков производственного - складского назначения.
Так как на момент осмотра земельные участки с находящимися на них строениями были оснащены всеми необходимыми коммуникациями, корректировка в сторону повышения цены была очень значительной. Объекты сравнения, взятые в качестве аналогов, в основном лишены полного набора коммуникаций, либо не имеют их. Однако к отчетам об оценке приложены копии выписок из ЕГРН, из которых видно, что строения, расположенные на оцениваемых земельных участках, переданы в аренду ООО "Силена". Из содержания договоров аренды NN124,128,129 от 02.07.2004 г. следует, что объекты недвижимости были переданы в 2004 году в аренду без наличия каких-либо технических коммуникаций, а из текста отчетов прослеживается наличие осведомленности оценщика о правопринадлежности улучшений объектов оценки не собственнику земельных участков (п.2.1 Переменные затраты в отчетах об оценке N З/ОЦ-1 и N 3/ОЦ-2 от 19.08.2016 г.). Выкуп мощностей на подключение, выполнение технических условий поставщиков был произведен за счет арендатора строений - ООО "Силена". До окончания сроков действия договоров аренды строений (16.05.2019г.), в силу большого процента застроенной территории, характера расположения строений (одно из зданий находится на двух земельных участках), передача в пользование земельных участков (аренду, субаренду) возможна лишь исключительно ООО "Силена", а субарендатор, в свою очередь, будет обязан платить повышенную арендную плату фактически за пользование собственными инженерными коммуникациями.
Исходя из этого истец делает вывод, что фактор наличия инженерных коммуникаций на земельных участках не только не может быть основным ценообразующим фактором при определении рыночной стоимости, более того - он должен быть исключен из этого перечня.
По мнению истца, местоположение относительно делового центра г. Самара для земельных участков производственного - складского назначения не может быть фактором, повышающим стоимость земельных участков, так как такое местоположение только создает дополнительные трудности для доступа грузового автотранспорта на производственно-складскую территорию. Допуская, что объекты сравнения, называемые Ответчиком аналогами, действительно близки по ценообразующим элементам сравнения, тогда, как указывает истец, стоимость одного квадратного метра, установленная для земельных участков с КН 63:01:0113006:605, 63:01:0113006:606, была бы близка/сравнима средней арифметической стоимости одного квадратного метра объектов-аналогов, которая равна 3076,3 руб. Но в результате выбранных Ответчиком элементами сравнения, а именно -с расположением относительно делового центра г. Самара, а также наличием инженерных коммуникаций, их качественной характеристикой (элемент, который, по мнению истца, не должен приниматься во внимание) привели к повышенной стоимости одного квадратного метра до 4647 рублей.
Как указывает истец, из изучения рекомендуемых ФСО N 7 ценообразующих факторов следует, что ни расположение объекта оценки, ни тем более его оснащение техническими коммуникациями, не могут выступать в качестве основных и единственных ценообразующих факторов, что имеет место в Отчетах об оценке N З/ОЦ-1 и N З/ОЦ-2 от 19.08.2016 г.
Также истец ссылается и на то, что при проведении рыночной оценки, осуществляемой на основании Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в состав основных базовых ценообразующих элементов, установленных п. 22 ФСО N7, входят все вышеуказанные элементы, применяемые при проведении кадастровой оценки, но при этом дополнительно уделено первостепенное внимание характеру передаваемых прав на недвижимость, а также наличию обременений, ограничений в использовании. При проведении оценки Ответчиком для установления рыночной цены выбраны аналоги, не являющие таковыми, не имеющие обременения, ограничения в использовании, а затем анализировались второстепенные элементы (характеристики), что в итоге привело к искажению результатов оценки, стоимость 1 кв.м. земельного участка с КН 63:01:0113006:605 - 3992,0 руб., земельного участка с КН 63:01:0113006:606 - 2915,0 руб., превышающая 2,13 раза кадастровую стоимость.
Указанное, по мнению истца, свидетельствует о том, что величины рыночной стоимости земельных участков с кадастровыми номерами 63:01:0113006:605 и 63:01:0113006:606, определенные на основании Отчетов об оценке N З/ОЦ-1 и N З/ОЦ-2 от 19.08.2016 г., не являются достоверными и не могут быть использованы для определения размера арендной платы при передаче указанных земельных участков в аренду.
Как следует из материалов дела, в соответствии с Государственным контрактом от 22.07.2016 г. N 3/ОЦ предметом является оказание услуг по оценке рыночной стоимости, в т.ч. недвижимого имущества и права аренды (величины арендной платы) на объект недвижимого имущества: земельный участок, кадастровый номер 63:01:0113006:605, площадью 859 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: занимаемый промышленным предприятием и складом V-IV класса вредности, адрес: Самарская область, г. Самара, Железнодорожный район, ул. Ново-Урицкая, д. 13; недвижимого имущества и права аренды (величины арендной платы) на объект недвижимого имущества: земельный участок, кадастровый номер 63:01:0113006:606, площадью 626 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: занимаемый промышленным предприятием и складом V-IV класса вредности, адрес: Самарская область, г. Самара, Железнодорожный район, ул. Ново-Урицкая, д. 13.
В представленных во исполнение Государственного контракта от 22.07.2016 г. N 3/ОЦ Отчетах об оценке от 19.08.2016 г. NN З/ОЦ-1, З/ОЦ-2 объектами оценки также является недвижимое имущество и право аренды (величины арендной платы) на объект недвижимого имущества: земельный участок, кадастровый номер 63:01:0113006:605, площадью 859 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: занимаемый промышленным предприятием и складом V-IV класса вредности, адрес: Самарская область, г. Самара, Железнодорожный район, ул. Ново-Урицкая, д. 13; недвижимое имущество и право аренды (величины арендной платы) на объект недвижимого имущества: земельный участок, кадастровый номер 63:01:0113006:606, площадью 626 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: занимаемый промышленным предприятием и складом V-IV класса вредности, адрес: Самарская область, г. Самара, Железнодорожный район, ул. Ново-Урицкая, д. 13.
В соответствии с разделом 5 Технического задания на проведение оценки рыночной стоимости права аренды (величины арендной платы) на объекты недвижимости, являющиеся собственностью Российской Федерации, являющегося приложением N 3 к Государственному контракту об оказании услуг по оценке от 22.07.2016 г. N 3/ОЦ, в разделе Отчета об оценке "Общие допущения и ограничительные условия" должны быть указаны и обоснованы ограничивающие условия или допущения, влияющие на суждение о величине стоимости. А также должно быть оговорено, что оценка проводится по фактически имеющимся в распоряжении оценщика документам, устанавливающим качественные и количественные характеристики.
На стр. 4-5 Отчетов об оценке от 19.08.2016 г. NN З/ОЦ-1, З/ОЦ-2 оценщиком сделаны допущения:
1.Вся информация, полученная от Заказчика и его представителей в письменном или устном виде и не вступающая в противоречие с профессиональным опытом оценщиков, рассматривалась как достоверная.
2.Оценщики исходят из того, что на объект оценки имеются все подлежащие оценке права в соответствии с действующим законодательством. Однако анализ правоустанавливающих документов и имущественных прав на объект оценки выходит за пределы профессиональной компетенции оценщиков, и они не несут ответственности за связанные с этим вопросы. Право оцениваемой собственности считается достоверным и достаточным для рыночного оборота оцениваемых объектов. Оцениваемая собственность считается свободной от каких-либо претензий или ограничений, кроме оговоренных в отчете об оценке.
3.Исполнитель и оценщики не занимаются измерениями и исследованиями физических, технологических параметров оцениваемых объектов (все данные, содержащиеся в документах, представленных заказчиком, рассматривались как истинные) и не несут ответственности за вопросы соответствующего характера.
4.Исполнитель и оценщики не проводят технических экспертиз и исходят из отсутствия каких-либо скрытых фактов, которые не могли быть обнаружены при визуальном осмотре и влияющих на величину стоимости оцениваемых объектов. На исполнителе и оценщиках не лежит ответственность по обнаружению подобных фактов.
5.Оценщики исходят из предположения, что физическое состояние объекта на дату оценки соответствует его состоянию в момент осмотра.
6.В отсутствие документально подтвержденных имущественных прав третьих лиц в отношении оцениваемых объектов недвижимости, ограничений (обременении), а также экологического загрязнения, оценка объекта оценки проводится исходя из предположения об отсутствии таких прав, ограничений (обременении) и загрязнений с учетом обстоятельств, выявленных в процессе осмотра.
Как следует из содержания Отчетов об оценке, при оценке указанных земельных участков оценщик ориентировался на фактически представленные документы, перечень которых указан на стр. 13 Отчета об оценке от 19.08.2016 г. N 3/ОЦ-1: Выписка из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним N63/001/800/2015-99307 от 21.09.2015 г. (копия); Кадастровый паспорт земельного участка N 63-00-102/15-709984 от 16.09.2015г. (копия); а также на стр. 13 Отчета об оценке от 19.08.2016 г. N 3/ОЦ-2: Выписка из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним N 63/001/800/2015-99308 от 21.09.2015 г. (копия); Кадастровый паспорт земельного участка N 63-00-102/15-709990 от 16.09.2015 г. (копия).
В соответствии со ст. 7 Федерального закона от 24.07.2007 г. N 221-ФЗ (ред. от 04.07.2016 г., действующая на дату проведения оценки - 01.08.2016 г.) "О государственном кадастре недвижимости" в государственный кадастр недвижимости вносятся следующие сведения об уникальных характеристиках объекта недвижимости:
- вид объекта недвижимости (земельный участок, здание, сооружение, помещение, объект незавершенного строительства);
- кадастровый номер и дата внесения данного кадастрового номера в государственный кадастр недвижимости;
- описание местоположения границ объекта недвижимости в объеме сведений, определенных порядком ведения государственного кадастра недвижимости, если объектом недвижимости является земельный участок;
- описание местоположения объекта недвижимости на земельном участке в объеме сведений, определенных порядком ведения государственного кадастра недвижимости, если объектом недвижимости является здание, сооружение или объект незавершенного строительства;
- кадастровый номер здания или сооружения, в которых расположено помещение, номер этажа, на котором расположено это помещение (при наличии этажности), описание местоположения этого помещения в пределах данного этажа, либо в пределах здания или сооружения, либо соответствующей части здания или сооружения, если объектом недвижимости является помещение;
- площадь, определенная с учетом установленных в соответствии с настоящим Федеральным законом требований, если объектом недвижимости является земельный участок, здание или помещение.
При этом в государственный кадастр недвижимости вносятся также следующие дополнительные сведения об объекте недвижимости:
- ранее присвоенный государственный учетный номер (кадастровый, инвентарный или условный номер), если такой номер был присвоен до присвоения в соответствии с настоящим Федеральным законом кадастрового номера, и дата присвоения такого номера, сведения об организации или органе, которые присвоили такой номер в установленном законодательством порядке;
- кадастровый номер объекта недвижимости, в результате раздела которого, выдела из которого, реконструкции которого или иного соответствующего законодательству Российской Федерации действия с которым (далее - преобразуемый объект недвижимости) был образован другой объект недвижимости (далее - образование объекта недвижимости);
- кадастровый номер объекта недвижимости, образуемого из данного объекта недвижимости;
- кадастровый номер земельного участка, в пределах которого расположены здание, сооружение или объект незавершенного строительства, если объектом недвижимости является здание, сооружение или объект незавершенного строительства;
- кадастровые номера расположенных в пределах земельного участка зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства, если объектом недвижимости является земельный участок;
- кадастровые номера помещений, расположенных в здании или сооружении, если объектом недвижимости является здание или сооружение;
- номер кадастрового квартала, в котором находится объект недвижимости;
- кадастровый номер квартиры, в которой расположена комната, если объектом недвижимости является комната;
- адрес объекта недвижимости или при отсутствии такого адреса описание местоположения объекта недвижимости (субъект Российской Федерации, муниципальное образование, населенный пункт и тому подобное);
- сведения о вещных правах на объект недвижимости в объеме сведений, определенных порядком ведения государственного кадастра недвижимости, в случае, если указанные права не зарегистрированы в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним;
- сведения об ограничениях (обременениях) вещных прав на объект недвижимости, в том числе описание части объекта недвижимости, если такие ограничения (обременения) распространяются на часть объекта недвижимости, в объеме сведений, определенных порядком ведения государственного кадастра недвижимости;
- сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости в объеме сведений, определенных порядком ведения государственного кадастра недвижимости;
- сведения о лесах, водных объектах и об иных природных объектах, расположенных в пределах земельного участка, если объектом недвижимости является земельный участок;
- категория земель, к которой отнесен земельный участок, если объектом недвижимости является земельный участок;
- разрешенное использование, если объектом недвижимости является земельный участок;
- отметка о принятии акта и (или) заключении договора, предусматривающих предоставление в соответствии с земельным законодательством исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления находящегося в государственной или муниципальной собственности земельного участка для строительства наемного дома социального использования или наемного дома коммерческого использования либо для освоения территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома социального использования или для освоения территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома коммерческого использования, или отметка о решении собственника земельного участка, находящегося в частной собственности, о строительстве на таком земельном участке наемного дома социального использования или наемного дома коммерческого использования либо о договоре указанного собственника земельного участка с органом государственной власти, органом местного самоуправления или иным лицом, предоставившим указанному собственнику в соответствии с жилищным законодательством государственную, муниципальную и (или) иную поддержку для создания, эксплуатации наемного дома социального использования на таком земельном участке, если объектом недвижимости является земельный участок;
- назначение здания (нежилое здание, жилой дом, жилое строение или многоквартирный дом), если объектом недвижимости является здание;
- назначение помещения (жилое помещение, нежилое помещение), если объектом недвижимости является помещение;
- вид жилого помещения (комната, квартира), если объектом недвижимости является жилое помещение, расположенное в многоквартирном доме;
- назначение сооружения, если объектом недвижимости является сооружение;
- количество этажей, в том числе подземных этажей, если объектом недвижимости является здание или сооружение (при наличии этажности у здания или сооружения);
- материал наружных стен, если объектом недвижимости является здание;
- адрес правообладателя;
- адрес электронной почты правообладателя;
- сведения о кадастровом инженере, выполнявшем кадастровые работы в отношении объекта недвижимости, в объеме сведений, определенных порядком ведения государственного кадастра недвижимости;
- год ввода в эксплуатацию здания или сооружения по завершении его строительства или год завершения его строительства, если объектом недвижимости является здание или сооружение;
- сведения о прекращении существования объекта недвижимости (дата снятия с кадастрового учета), если объект недвижимости прекратил существование;
- основная характеристика объекта недвижимости (протяженность, глубина, глубина залегания, площадь, объем, высота, площадь застройки), определяемая порядком ведения государственного кадастра недвижимости, и ее значение, если объектом недвижимости является сооружение;
- степень готовности объекта незавершенного строительства в процентах;
- основная характеристика объекта недвижимости (протяженность, глубина, глубина залегания, площадь, объем, высота, площадь застройки), определяемая порядком ведения государственного кадастра недвижимости, и ее проектируемое значение, если объектом недвижимости является объект незавершенного строительства;
- проектируемое назначение здания, сооружения, строительство которых не завершено, если объектом недвижимости является объект незавершенного строительства;
- наименование здания, сооружения, определяемое порядком ведения государственного кадастра недвижимости, при наличии такого наименования;
- сведения о включении объекта недвижимости в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации в объеме сведений, определенных порядком ведения государственного кадастра недвижимости, а также сведения об отнесении объекта недвижимости к выявленным объектам культурного наследия, подлежащим государственной охране до принятия решения о включении его в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации или об отказе включить его в данный реестр, в объеме сведений, определенных порядком ведения государственного кадастра недвижимости;
- условный номер земельного участка, образованного в соответствии с утвержденным проектом межевания территории, проектом межевания земельного участка или земельных участков либо схемой расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории, и реквизиты решения об утверждении этого проекта межевания территории или решения, которым предусматривается утверждение данной схемы;
- отметка о наличии земельного спора о местоположении границ земельных участков в случае, предусмотренном частью 4 статьи 45.1 настоящего Федерального закона.
Кадастровый паспорт объекта недвижимости представляет собой выписку из государственного кадастра недвижимости, содержащую уникальные характеристики объекта недвижимости, а также в зависимости от вида объекта недвижимости иные предусмотренные настоящим Федеральным законом сведения об объекте недвижимости.
Суд учитывает, что Заказчиком была предоставлена Исполнителю копия кадастрового паспорта на земельный участок, соответственно информация об уникальных характеристиках объекта оценки была предоставлена в полном объеме (в том числе, информация о кадастровом номере, площади, местоположении, категории, разрешенном использовании, наличии построек и пр., содержится в представленных копиях).
В соответствии со ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ (ред. от 01.08.2016 г., действующая на дату проведения оценки - 01.08.2016 г.) "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее также - государственная регистрация прав) -юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.
Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
В соответствии со ст. 12 Федерального закона от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ (ред. от 01.08.2016 г., действующая на дату проведения оценки - 01.08.2016 г.) права на недвижимое имущество и сделки с ним подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав.
Единый государственный реестр прав содержит информацию о существующих и прекращенных правах на объекты недвижимого имущества, данные об указанных объектах и сведения о правообладателях.
При этом в соответствии со ст. 7 Федерального закона от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ (ред. от 01.08.2016 г., действующая на дату проведения оценки -01.08.2016 г.) сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре прав, предоставляются в виде выписки из Единого государственного реестра прав или в ином виде, определенном органом нормативно-правового регулирования в сфере государственной регистрации прав.
Выписка из Единого государственного реестра прав должна содержать описание объекта недвижимости, зарегистрированные права на него, а также ограничения (обременения) прав, сведения о существующих на момент выдачи выписки правопритязаниях и заявленных в судебном порядке правах требования в отношении данного объекта недвижимости, отметки о возражении в отношении зарегистрированного права на него, сведения о наличии решения об изъятии объекта недвижимости для государственных или муниципальных нужд.
Как следует из материалов дела, Оценщику были переданы, в том числе, копии Выписок из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним на оцениваемые земельные участки и нежилые здания, расположенные на них, то есть информация о виде, объеме прав, существующих ограничениях и т.д., была предоставлена в полном объеме.
В соответствии со ст. 6 Земельного кодекса РФ земельный участок как объект права собственности и иных предусмотренных настоящим Кодексом прав на землю является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи.
Согласно кадастровому паспорту земельного участка (выписке из государственного кадастра недвижимости) N 63-00-102/15-709984 от 16.09.2015 г. на кадастровом учете состоит земельный участок земельный участок, кадастровый номер 63:01:0113006:605, площадью 859 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: занимаемый промышленным предприятием и складом V-IV класса вредности, адрес: Самарская область, г. Самара, Железнодорожный район, ул. Ново-Урицкая, д. 13, согласно кадастровому паспорту земельного участка (выписке из государственного кадастра недвижимости) N 63-00-102/15-709990 от 16.09.2015г. - земельный участок, кадастровый номер 63:01:0113006:606, площадью 626 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: занимаемый промышленным предприятием и складом V-IV класса вредности, адрес: Самарская область, г. Самара, Железнодорожный район, ул. Ново-Урицкая, д. 13, которые, как считает суд, и могут являться объектами оценки как недвижимые вещи, соответствующие ст. 6 Земельного кодекса РФ.
Таким образом, в рамках Отчетов об оценке от 19.08.2016 г. NN 3/ОЦ-1, 3/ОЦ-2 произведена оценка земельных участков с учетом всех уникальных характеристик (кадастровый номер, площадь, адрес и д.р.), которые указаны в представленных оценщику документах.
Выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним N 63/001/800/2015-99307 от 21.09.2015 г., а также кадастровый паспорт земельного участка (выписке из государственного кадастра недвижимости) N 63-00-102/15-709984 от 16.09.2015 г., отражающие характеристики земельного участка, кадастровый номер 63:01:0113006:605, не содержат информации о его принадлежности к территории общего пользования.
Кроме того, отнесение участка к территории общего пользования не препятствует определению рыночной стоимости данного земельного участка, а не допускает отчуждение земельного участка в порядке приватизации, что заказчиком оценки не планировалось. Целью оценки является установление арендной платы на земельные участки с кадастровыми номерами 63:01:0113006:605, 63:01:0113006:606, являющиеся собственностью Российской Федерации, а не передача этих участков в собственность Истцу путем приватизации. А для целей установления арендной платы отнесение земельного участка с кадастровым номером 63:01:0113006:605 к территории общего пользования не существенно, поскольку не ограничивает права потенциального арендатора.
Также имеющиеся у оценщика документы, содержащие все уникальные характеристики земельных участков, кадастровые номера 63:01:0113006:605, 63:01:0113006:606, не содержат информации о расположении участков в охранной зоне инженерных коммуникаций.
На дату оценки - 01.08.2016 г., земельный участок, кадастровый номер 63:01:0113006:605, не был обременен сервитутом. Делать выводы о необходимости установления сервитута в обязанности оценщика не входит.
Учитывая изложенное, в рамках в рамках Отчетов об оценке от 19.08.2016 г. NN 3/ОЦ-1, 3/ОЦ-2 оценщиком осуществлен подбор объектов-аналогов в рамках сравнительного подхода с учетом всех уникальных характеристик (кадастровый номер, площадь, адрес и д.р.), указанных в представленных оценщику документах.
При заявлении о несоответствии Отчетов об оценке от 19.08.2016 г. NN 3/ОЦ-1, 3/ОЦ-2 п. 11 ФСО N 1 Истец приводит содержание п. 11 федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 г. N 256, утратившего силу в связи с изданием приказа Минэкономразвития России от 10.07.2015 г. N 467, и, соответственно, ссылки на не соответствие отчетов об оценке от 19.08.2016 г. NN 3/ОЦ-1, 3/ОЦ-2 требованиям законодательства об оценочной деятельности суд считает не состоятельными.
Кроме того, при утверждении о несоответствии подобранных оценщиком аналогов на основании того, что у них "отсутствуют обременения, присущие земельным участкам с КН 63:01:0113006:605, 63:01:0113006:606, и они предназначаются для коммерческой застройки", Истцом не принято во внимание, что в "Заключении о среднерыночной стоимости объекта консультирования" от 11.07.2017 г. N 21-2/17, подготовленного ООО Аудиторская фирма "Сонар-Ф", на которое ссылается Истец в своем исковом заявлении, при расчете стоимости объектов консультирования сравнительным подходом с использованием метода сравнения продаж, выбранные консультантом-оценщиком Погуляйченко Д.В. аналоги - земельные участки также не имеют обременении, присущих земельным участкам с кадастровыми номерами 63:01:0113006:605, 63:01:0113006:606, и также предназначаются для коммерческой застройки.
Согласно п. 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2015 г. N 611 (далее - ФСО N 7), не запрещено использование только цен предложений с объектами-аналогами при реализации сравнительного подхода.
Возможность использования "Справочника оценщика недвижимости -2016. Том III. Земельные участки" под ред. Лейфера Л.А. для определения величины скидки на торг обосновано оценщиком в разделе 7.4 Отчетов об оценке от 19.08.2016 г. NN 3/ОЦ-1, 3/ОЦ-2, согласно которому скидка на торг для земельных участков под индустриальную застройку составляет в среднем 10,2% (доверительный интервал 9,8-10,7%) (стр. 279 Справочника).
Вместе с тем, Истцом не приведено ни одного доказательства о "спаде рынка недвижимости" на дату оценки - 01.08.2016 г., кроме как, что это "общеизвестный факт".
Проведенный Истцом анализ объявлений о продаже аналогов, использованных оценщиком для определения рыночной стоимости в рамках отчетов об оценке от 19.08.2016 г. NN 3/ОЦ-1, 3/ОЦ-2, соответствует ситуации на конец декабря 2017 г., тогда как оценка производилась на 01.08.2016 г.
Вместе с тем, анализ ситуации на рынке земельных участков на дату оценки - 01.08.2016 г. Истцом не проводился.
Указанное свидетельствует о том, что выводы, сделанные Истцом относительно низкой ликвидности аналогов и не соответствии их цен понятию рыночная стоимость, на дату проведения оценки не подтверждены.
Как следует из материалов дела, объектами оценки в рамках Отчетов об оценке от 19.08.2016 г. NN 3/ОЦ-1, 3/ОЦ-2 являются и земельный участок, и право аренды (величина арендной платы) на него.
Собственником обоих земельных участков с кадастровыми номерами 63:01:0113006:605, 63:01:0113006:606 является Российская Федерация.
При заключении договоров аренды на земельные участки (кадастровые номера 63:01:0113006:605, 63:01:0113006:606) с ФГУП "Самарский дезинфекционный центр, г. Самара" Роспотребнадзора величина арендной платы подлежит расчету в соответствии с п. 6 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 г. N 582 (ред. от 30.10.2014 г., действующая на дату проведения оценки - 01.08.2016 г.), на основании рыночной стоимости земельного участка, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
Соответственно, при подборе аналогов учитывается именно право собственности, а не планируемая передача прав на аренду.
Доводы истца об обременениях земельных участков договорами аренды строений, расположенных на них, несостоятельны, поскольку подобные обременения у земельных участков отсутствуют, что подтверждается выписками из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним N 63/001/800/2015-99307 от 21.09.2015 г., N 63/001/800/2015-99308 от 21.09.2015 г., а также кадастровыми паспортами земельных участков (выписке из государственного кадастра недвижимости) N 63-00-102/15-709984 от 16.09.2015 г, N 63-00-102/15-709990 от16.09.2015г.
Цели и предполагаемое использование результатов оценки, в том числе, использование для целей установления стартовой (начальной) цены реализации объекта недвижимого имущества для предоставления его в собственность с торгов и для установления цены реализации объекта недвижимого имущества для предоставления его в собственность в порядке реализации преимущественных прав, установлены условиями Государственного контракта об оказании услуг по оценке от 22.07.2016 г. N 3/ОЦ и заданием на оценку, выданному оценщику 01.08.2016 г. (исх. N 8312).
Кроме того, как установлено судом выше, отнесение участка, кадастровый номер 63:01:0113006:605, к территории общего пользования не препятствует определению рыночной стоимости данного земельного участка для указанных в отчете об оценке от 19.08.2016 г. N 3/ОЦ-1 целей. Применение результатов оценки в соответствии с нормами действующего законодательства относится к полномочиям заказчика оценки. При этом отчуждение земельного участка в порядке приватизации заказчиком оценки не планировалось.
Как следует из материалов дела, в рамках Отчетов об оценке от 19.08.2016 г. NN 3/ОЦ-1, 3/ОЦ-2 видом разрешенного использования земельных участков, кадастровые номера 63:01:0113006:605, 63:01:0113006:606, указано - "занимаемый промышленным предприятием и складом V-IV класса вредности", наиболее эффективным использованием - "для размещения производственно-складских объектов". Соответственно, аналоги подобраны с аналогичным видом использования, что указано при описании объектов-аналогов в табл.9.2 Отчетов об оценке. Уточнение видов разрешенного использования произведено оценщиком в ходе телефонных переговоров с продавцами объектов, о чем указано в приложении N 3 к отчетам об оценке.
Доказательства, подтверждающие наличие экологического загрязнения земельных участков, кадастровые номера 63:01:0113006:605, 63:01:0113006:606, Истцом в материалы дела не представлены.
Суд приходит к выводу, что оценщик провел оценку, соблюдая требования п. 7 ФСО N 7, в соответствии с которым в отсутствие документально подтвержденных имущественных прав третьих лиц в отношении оцениваемых объектов недвижимости, ограничений (обременении), а также экологического загрязнения, оценка объекта оценки проводится исходя из предположения об отсутствии таких прав, ограничений (обременении) и загрязнений с учетом обстоятельств, выявленных в процессе осмотра.
Доводы Истца о несоответствии объектов-аналогов объектам оценки по виду разрешенного использования документально не подтверждены, выводы о нарушении требований пунктов 13, 21 ФСО N 7 не обоснованы.
Исходя из содержания Отчетов об оценке, анализ ценообразующих факторов, в соответствии с требованиями пп. "з" п. 8 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 г. N 299 (далее - ФСО N 3), пп. "г" п. 11 ФСО N 7 приведен оценщиком в разделе 7.4 Отчетов об оценке от 19.08.2016 г. NN 3/ОЦ-1, 3/ОЦ-2.
В соответствии с требованиями пп. "и" п. 8 ФСО N 3 оценщиком в разделе 9 Отчетов об оценке от 19.08.2016 г. NN З/ОЦ-1, З/ОЦ-2 приведены описание процесса оценки объекта оценки в части применения сравнительного и доходного подходов к оценке, описано обоснование выбора используемых подходов к оценке и методов в рамках каждого из применяемых подходов, приведена последовательность определения стоимости объекта используемых подходов к оценке и методов в рамках каждого из применяемых подходов, приведена последовательность определения стоимости объекта оценки, а также приведены соответствующие расчеты.
В соответствии с пп. "д" п. 22 ФСО N 7 в зависимости от имеющейся на рынке исходной информации в процессе оценки недвижимости могут использоваться качественные методы оценки (относительный сравнительный анализ, метод экспертных оценок и другие методы), количественные методы оценки (метод регрессионного анализа, метод количественных корректировок и другие методы), а также их сочетания.
Оценщик использовал для расчета рыночной стоимости объектов оценки в рамках сравнительного подхода метод сравнительных продаж (метод корреляционно-регрессионного анализа, метод качественного анализа цен сравнимых продаж).
Метод многофакторного корреляционно-регрессионного анализа позволяет выявить связи между стоимостью и ценообразующими факторами оцениваемого объекта и описать эти связи с помощью математической модели.
Сущность метода качественного анализа цен сравнимых продаж заключается в том, что объект оценки по набору параметров сравнивается с аналогами, цены аналогов с помощью корректировок приводятся к стоимости объекта оценки. В результате сравнения аналог получает какое-то количество как повышающих, так и понижающих корректировок.
При применении метода сравнения продаж в рамках сравнительного подхода изучаются только те факторы, которыми объекты-аналоги отличаются от объектов оценки и между собой.
Исходя из указанных положений, оценщиком по результатам анализа ценообразующих факторов выбраны четыре элемента сравнения: площадь, наличие инженерных коммуникаций, местоположение относительно делового центра, расположение относительно основных транспортных магистралей. Далее оценщиком с помощью корреляционного анализа отобраны факторы, оказывающие существенное влияние на стоимость.
Фактор - "расположение объекта относительно основных транспортных магистралей города (тип улицы по генплану)" был исключен из дальнейших расчетов, поскольку коэффициента корреляции меньше критического значения, что означает, что между этой переменной и результирующей нет связи (коэффициент корреляции не значимо отличается от нуля). Оставление такого фактора приводит к ухудшению качества математической модели и, соответственно, к искажению итогового результата стоимости объекта оценки.
Как следует из материалов дела, на дату проведения оценки - 01.08.2016 г. на земельных участках имелись все инженерные коммуникации, в связи с чем оценщик должен был учесть их наличие при проведении оценки.
Отношения, возникшие между арендодателем - ФГУП "Самарский дезинфекционный центр, г. Самара" Роспотребнадзора, и арендатором -ООО "Селена", в результате произведенных неотделимых улучшений арендованного имущества, регулируются ст. 623 Гражданского кодекса РФ и условиями договора аренды, и на результаты оценки не влияют, поэтому суд не принимает во внимание доводы истца о том, что объекты недвижимости были переданы в 2004г. в аренду ООО "Селена" без наличия каких-либо коммуникаций.
Ценообразующий фактор - "местоположение", согласно методологии оценки, является основополагающим фактором при оценке объектов недвижимости, существенно влияющим на стоимость, и не может быть проигнорированным оценщиком при проведении оценки.
Близкое расположение объектов производственно-складского назначения к деловому центру влияет на выводы о наиболее эффективном использовании таких объектов, и как следствие на подбор аналогов, и однозначно повышает стоимость объектов оценки.
Доводы Истца о том, что кадастровая стоимость земельных участков является более достоверной, чем рассчитанная в Отчетах об оценке N3/ОЦ-1 и N3/ОЦ-2 рыночная стоимость, суд считает несостоятельными. Кадастровая стоимость применяется для целей налогообложения и рассчитывается с использованием методов массовой оценки. Законодательством предусматривается возможность оспаривания кадастровой стоимости путем предоставления альтернативного отчета о рыночной стоимости, вместе с тем, оспаривание рыночной стоимости сопоставлением ее с кадастровой не предусмотрено ни законом об оценочной деятельности, ни федеральными стандартами оценки.
Как следует из материалов дела, в соответствии с условиями Государственного контракта от 22.07.2016 г. N 3/ОЦ Отчеты об оценке от 19.08.2016 г. NN 3/ОЦ-1, 3/ОЦ-2 были рассмотрены специалистами отдела оценки и аудита, прошедшими профессиональную переподготовку в области оценочной деятельности, в соответствии с Порядком рассмотрения отчетов об оценке при реализации Росимуществом полномочий собственника федерального имущества, утвержденным приказом Росимущества от 23 сентября 2009 г. N 272, на соответствие условиям Г осударственного контракта от 22.07.2016 г. N 3/ОЦ, требованиям стандартов оценки и законодательства об оценочной деятельности, а также требованиям Технического задания, которое является неотъемлемой частью государственного контракта.
По результатам такого рассмотрения Отчеты об оценке от 19.08.2016 г. NN 3/ОЦ-1, 3/ОЦ-2 были признаны соответствующими условиям Государственного контракта от 22.07.2016 г. N 3/ОЦ, требованиям стандартов оценки и законодательства об оценочной деятельности, а также требованиям Технического задания, которое является неотъемлемой частью государственного контракта.
Также в соответствии с п. 3.1.10 Государственного контракта об оказании услуг по оценке стоимости имущества от 22.07.2016 г. N 3/ОЦ было обеспечено проведение экспертизы Отчетов об оценке NN 3/ОЦ-1, 3/ОЦ-2 от 19.08.2016 г. в саморегулируемой организации оценщиков - Ассоциации саморегулируемой организации "Национальная коллегия специалистов-оценщиков", членами которой являются оценщики, подготовившие указанные Отчеты об оценке, и в адрес ТУ Росимущества в Самарской области были представлены Экспертные заключения от 01.06.2017 г. NN 170526-0273-63, 170526-0274-63, содержащие выводы о соответствии Отчетов об оценке NN 3/ОЦ-1, 3/ОЦ-2 от 19.08.2016 г. требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, а также выводы о подтверждении стоимости объектов оценки, определенной оценщиком в отчетах.
Достоверность представленных Экспертных заключений Истцом не оспаривалась.
Суд считает, что положительные Экспертные заключения Ассоциации СРО "НКСО" N 170526-0273-63 и N 170526-0274-63 от 01.06.2017 г. являются одним из доказательств, подтверждающих соответствие Отчетов об оценке от 19.08.2016 г. NN 3/ОЦ-1, 3/ОЦ-2 требованиям федеральных стандартов оценки и законодательства об оценочной деятельности.
Исходя из положений ст. 12 Федерального закона от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, определенная в отчете, за исключением кадастровой стоимости, является рекомендуемой для целей определения начальной цены предмета аукциона или конкурса, совершения сделки в течение шести месяцев с даты составления отчета, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации.
Учитывая вышеизложенное, доводы Истца о недостоверности рыночной стоимости земельных участков, кадастровые номера 63:01:0113006:605, 63:01:0113006:606, определенной оценщиком в Отчетах об оценке от 19.08.2016 г. NN 3/ОЦ-1, 3/ОЦ-2, носят субъективный характер, не обоснованы с точки зрения методологии оценки земельных участков, требований стандартов оценки и законодательства об оценочной деятельности, а основаны на личном представлении о стоимости указанных земельных участков.
Доводы ТУ Росимущества в Самарской области о том, что рыночная стоимость арендной платы, установленная Отчетами об оценке от 19.08.2016 г. NN 3/ОЦ-1, 3/ОЦ-2, носит рекомендательный характер и может быть оспорена только при рассмотрении конкретного спора, где отчет является одним из доказательств суд считает несостоятельными и во внимание не принимает.
Согласно п.6 Правил N 582 ( в ред. от 05.05.2017) предусмотрено, что ежегодный размер арендной платы за земельный участок, на котором расположены здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, в случаях, не указанных в пунктах 3-5 Правил, определяется как частное, полученное в результате деления рыночной стоимости права аренды, рассчитанной за весь срок аренды земельного участка и определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, на общий срок договора аренды земельного участка.
Таким образом, нормативным актом установлена обязанность лиц, получающих в аренду земельные участки, находящиеся в собственности Российской Федерации и не относящиеся к земельным участкам, указанным в п.п. 3-5 Правил N 582, заключать договоры аренды по цене, порядок определения которой установлен п. 6 Правил N 582, а именно, на основании рыночной стоимости, определенной оценщиком.
В письме N 4336 от 24.04.2017 (л.д.35-39, т.2) ТУ Росимущества в Самарской области подтвердило, что госорган относит земельные участки с кадастровыми номерами 63:01:0113006:605, 63:01:0113006:606 к категории земельных участков, расчет арендной платы за пользование которыми должен производится согласно п. 6 Правил N 582.
При таких обстоятельствах дела, в иске следует отказать.
Расходы по госпошлине 12000 руб. согласно ст. 110 АПК РФ относятся на истца, которым госпошлина уплачена в федеральный бюджет при подаче иска ( л.д.58, т.2), взыскание не производится.
Руководствуясь ст.ст. 110, 156, 167-176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
РЕШИЛ:
В иске отказать.
Решение может быть обжаловано в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд, г.Самара с направлением апелляционной жалобы через Арбитражный суд Самарской области.
Судья
Ю.М. Разумов
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка