Дата принятия: 09 ноября 2017г.
Номер документа: А55-19016/2017
АРБИТРАЖНЫЙ СУД САМАРСКОЙ ОБЛАСТИ
РЕШЕНИЕ
от 9 ноября 2017 года Дело N А55-19016/2017
Резолютивная часть решения объявлена 08.11.2017
Решение в полном объеме изготовлено 09.11.2017
Арбитражный суд Самарской области
в составе
судьи Ануфриевой А.Э.
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Зобниной О.Н.
рассмотрев в судебном заседании дело по иску, заявлению
Администрации городского округа Тольятти
к Индивидуальному предпринимателю Батаров Александр Викторович
о взыскании 1 226 644 руб. 27 коп.
при участии в заседании
от истца - Иноземцева А.А. по доверенности от 27.03.2017
от ответчика - Орешина О.Н. по доверенности от 01.08.2017
установил:
Администрация городского округа Тольятти обратилась в Арбитражный суд Самарской области с иском к Индивидуальному предпринимателю Батарову Александру Викторовичу о взыскании 1 226 644 руб. 27 коп., в том числе задолженность по арендной плате за период с 21.09.2005 по 31.12.2016 в сумме 460 179 руб. 32 коп., пени за период с 13.12.2005 по 28.04.2017 в сумме 766 464 руб. 95 коп. по договору аренды земельного участка N646 от 28.02.2003.
Истец исковые требования поддержал в полном объеме. Ответчик иск не признал по основаниям, изложенным в отзыве, заявил о неподведомственности спора, заявил о пропуске срока исковой давности, просил уменьшить размер неустойки по правилам ст. 333 ГК РФ.
Изучив материалы дела, выслушав объяснения представителя истца, суд считает исковые требования подлежащими удовлетворению частично.
Как следует из материалов дела, на основании постановлении мэра г.о.Тольятти N4559-п/1 от 04.12.2002 между истцом (арендодатель), ЗАО "Спец.СМУ", ООО "В.К.М", ООО "Релакс-трейд"., ООО "ЭлектроСтройМонтаж", ООО "Энергия плюс", гр.Лемешев С.А. (арендаторы) заключен договор N646 от 28.02.2003 аренды земельного участка площадью 44344 кв.м, с кадастровым номером 63:09:0302051:0005, расположенного по адресу: Самарская область г.Тольятти Центральный район ул.Ларина,173 для дальнейшей эксплуатации зданий и сооружений производственной базы сроком на 10 лет с 04.12.2002 по 03.12.2012.
Договор аренды земельного участка заключен с условием вступления иных правообладателей помещений в здании (зданий), находящихся на земельном участке на основании дополнительных соглашений к настоящему договору (с множественностью лиц на стороне арендатора).
Разделом 2 договора и приложениями к договору установлен порядок расчета арендной платы.
Пунктом 5.3 договора стороны согласовали применение ответственности за несвоевременное внесение арендной платы в виде пени в размере 0,1% от суммы задолженности за каждый день просрочки.
Приложением N1, N2, N3, N4, N5, N6 к договору арендаторами, определено, что арендная плата исчисляется пропорционально площади участков, установленной на основании протокола распределения долей в землепользовании и долей в затратах по содержанию и благоустройству совместной территории изданий, заключенном между собственниками, ежеквартально не позднее 10 числа последнего месяца квартала.
Договор и приложения к договору зарегистрированы в установленном законом порядке.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно абзацу 2 пункта 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", распоряжение землями до разграничения государственной собственности на землю осуществляется органами местного самоуправления в пределах их полномочий, если законодательством не предусмотрено иное.
В соответствии с п.2 статьи 3.3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", в редакции Федерального закона от 23.06.2014 N171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации", распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, расположенными на территории городского округа осуществляется органом местного самоуправления городского округа.
На основании договора купли-продажи от 08.09.2005 ответчик приобрел в собственность нежилое помещение площадью 229,4, расположенное по адресу Самарская область г.Тольятти Центральный район ул.Ларина, д. 173 стр.10 на спорном земельном участке на территории производственной базы (рег. запись N 63-63-09/097/2005-689 от 21.09.2005), что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права и выпиской из ЕГРН от 06.10.2017.
Ответчик обратился в мэрию г.о.Тольятти с заявлением от 05.06.2006 о включении в договор аренды земельного участка 3646 от 28.02.2003.
Дополнительное соглашение о вступлении в договор аренды N646 от 28.02.2003, подписанное со стороны арендатора, в адрес Администрации г.о.Тольятти не поступало.
В соответствии со ст. 39.20 Земельного кодекса РФ если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.
Данное исключительное право было установлено в прежней редакции ст. 36 Земельного кодекса РФ.
Согласно пункту 1 статьи 35 ЗК РФ, пункту 3 статьи 552 ГК РФ при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.
В силу указанных норм покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования.
В соответствии с п. 2 ст. 39.20 Земельного кодекса РФ в случае, если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам (далее - неделимый земельный участок), или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.
Пунктом 10 ст. 39.20 Земельного кодекса РФ установлено, что размер долей в праве общей собственности или размер обязательства по договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора в отношении земельного участка, предоставляемого в соответствии с пунктами 2 - 4 настоящей статьи, должны быть соразмерны долям в праве на здание, сооружение или помещения в них, принадлежащим правообладателям здания, сооружения или помещений в них. Отступление от этого правила возможно с согласия всех правообладателей здания, сооружения или помещений в них либо по решению суда.
Как указано в п. 25 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", по смыслу статей 552 ГК РФ, 35 ЗК РФ и статьи 25.5 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).
Переход такого права при отчуждении одного или нескольких объектов недвижимости из принадлежащего продавцу множества таких объектов означает возникновение множественности лиц в правоотношении, которым связан продавец таких объектов с собственником земельного участка.
На основании указанных норм, не зависимо от оформления дополнительного соглашения о вступлении ответчика в договор аренды, собственник (ответчик) с момента регистрации права собственности на приобретенный объект недвижимости вступил в договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора.
Протоколом от 24.05.2005 собственники помещений производственной базы согласовали распределение долей землепользования и долей в затратах по содержанию и благоустройству совместной территории, в числе которых доля ответчика составляет 3,07% или 1360 кв.м.
По правилам статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.
Согласно пункту 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Как следует из материалов дела, по истечении срока действия договора, арендатор продолжал пользоваться земельным участком при отсутствии возражений со стороны арендодателя, что позволяет считать его возобновленным на неопределенный срок.
Статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что арендатор обязан своевременно вносить арендную плату.
Как указывает истец, в нарушение условий договора и норм права, регулирующих арендные правоотношения, ответчик не исполнял обязанности по полному и своевременному внесению арендной платы, в связи с чем за ним образовалась задолженность за период с 21.09.2005 по 31.12.2016 в сумме 460 179 руб. 32 коп.
Кроме того за просрочку внесения арендной платы ответчику начислены пени из расчета 0,1% за каждый день просрочки на основании п.5.3 договора за период за период с 13.12.2005 по 28.04.2017 в сумме 766 464 руб. 95 коп..
В порядке досудебного урегулирования спора истец направлял ответчику претензию Nгр-1936/5.2 от 05.05.2017, которая осталась без удовлетворения.
Ответчик заявил о пропуске срока исковой давности.
В соответствии со статьей 195 Гражданского кодекса Российской Федерации исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. Статьей 196 Гражданского кодекса Российской Федерации установлен общий срок исковой давности в три года.
Согласно ч. 2 ст.199 Гражданского кодекса Российской Федерации исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.
Статьей 207 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что с истечением срока исковой давности по главному требованию истекает срок исковой давности и по дополнительным требованиям (неустойка, залог, поручительство и т.п.).
Как указанно в п. 24 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности" согласно пункту 1 статьи 207 ГК РФ по смыслу пункта 1 статьи 200 ГК РФ течение срока давности по иску, вытекающему из нарушения одной стороной договора условия об оплате товара (работ, услуг) по частям, начинается в отношении каждой отдельной части. Срок давности по искам о просроченных повременных платежах (проценты за пользование заемными средствами, арендная плата и т.п.) исчисляется отдельно по каждому просроченному платежу.
К моменту обращения истца с иском, судя по почтовому штемпелю отправки искового заявления в суд 13.07.2017, срок исковой давности по требованию о взыскании арендой платы и неустойки начисленной за период до 13.07.2014 истек, доказательств наличия обстоятельств, являющихся основанием для перерыва или приостановлении срока исковой давности, в деле не имеется.
Поэтому суд, в соответствии со ст.199 Гражданского кодекса Российской Федерации, применяет срок исковой давности в части взыскания арендной платы и неустойки за период до 13.07.2014.
С учетом согласованного сторонами срока и периодичности внесения арендной платы (ежеквартально не позднее 10 числа последнего месяца квартала) в пределах срока исковой давности находится требование о взыскании задолженности по арендной плате и неустойки за просрочку внесения арендной платы, начиная с 01.07.2014
Возражая против заявленного иска, ответчик указал, что помещение, и, следовательно, земельный участок, им не используется в целях предпринимательской деятельности, что, по мнению ответчика, дает основания отнести спор к подведомственности суда общей юрисдикции.
В соответствии со ст. 27 АПК РФ арбитражному суду подведомственны дела по экономическим спорам и другие дела, связанные с осуществлением предпринимательской и иной экономической деятельности.
Арбитражные суды разрешают экономические споры и рассматривают иные дела с участием организаций, являющихся юридическими лицами, граждан, осуществляющих предпринимательскую деятельность без образования юридического лица и имеющих статус индивидуального предпринимателя, приобретенный в установленном законом порядке (далее - индивидуальные предприниматели), а в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными федеральными законами, с участием Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, образований, не имеющих статуса юридического лица, и граждан, не имеющих статуса индивидуального предпринимателя.
Статьей 28 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, определено, что арбитражные суды рассматривают в порядке искового производства возникающие из гражданских правоотношений экономические споры и другие дела, связанные с осуществлением предпринимательской и иной экономической деятельности юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями, а в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными федеральными законами, другими организациями и гражданами.
Таким образом, диспозиция ст.ст. 27-28 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, определяя характер подведомственных арбитражному суду споров, устанавливает критерием подведомственности не только экономический характер спора, но и определенный субъектный состав этого спора: сторонами в споре должны выступать организации, являющиеся юридическими лицами и (или) граждане, осуществляющие предпринимательскую деятельность без образования юридического лица и имеющие статус индивидуального предпринимателя. Возможность рассмотрения арбитражным судом экономических споров и других дел, связанных с осуществлением предпринимательской и иной экономической деятельностью с участием иных субъектов, в том числе с участием граждан, не имеющих статуса индивидуального предпринимателя обусловлена необходимостью специального указания на это в Арбитражном процессуальном кодексе Российской Федерации, либо иных федеральных законах.
Ответчик является индивидуальным предпринимателем, что подтверждается выпиской их ЕГРИП, дата регистрации 01.07.2005.
Характеристики нежилого помещения, расположенного на территории производственной базы, не позволяют использовать его для удовлетворения исключительно личных потребностей (проживания).
Принимая во внимание данные обстоятельства, суд приходит к выводу о подведомственности спора арбитражному суду. Временное не использование нежилого помещения не меняют процессуальную квалификацию спора, в связи с чем доводы ответчика отклонены.
В соответствии с положениями статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации размер, порядок, условия и сроки внесения арендной платы устанавливаются договором.
Статьей 424 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.
Таким образом, стороны руководствуются установленным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы, поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами. Новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта.
Данный вывод соответствует п. 16, 19 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", в котором разъяснено, что в силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.
В соответствии с п. 3 ст. 39.7 Земельного кодекса РФ порядок определения размера арендной платы в отношении земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации.
Порядок определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, находящиеся на территории Самарской области и предоставленные в аренду без торгов, утвержден Постановлением Правительства Самарской области от 06.08.2008 N 308.
В соответствии с п.3.2 Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, находящиеся на территории Самарской области и предоставленные в аренду без торгов в редакции постановления Правительства Самарской области от 10.09.2015 N569 при переоформлении права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков годовой размер арендной платы устанавливается в размере двух процентов кадастровой стоимости арендуемых земельных участков Согласно п. 4 постановления Правительства Самарской области от 10.09.2015 N569 размер арендной платы по договорам аренды земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, заключенным до 01.03.2015, подлежит пересчету с 01.03.2015.
Постановлением мэра г.о.Тольятти от 04.12.2002 N4559-1/р спорный земельный участок был предоставлен в аренду ЗАО "Спец.СМУ", ООО "В.К.М", ООО "Релакс-трейд"., ООО "ЭлектроСтройМонтаж", ООО "Энергия плюс", гр.Лемешев С.А. в порядке переоформления права постоянного бессрочного пользования.
В соответствии с абзацем 3 пункта 2 статьи 3 Федерального закона N137-Ф3 "О введении в действе Земельного кодекса РФ" в случае переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков годовой размер арендной платы устанавливается в пределах двух процентов кадастровой стоимости арендуемых земельных участков,
Поскольку материалами дела подтверждено первоначальное предоставление земельного участка на праве постоянного бессрочного пользования, которое в силу перехода права собственности на объекты недвижимости к ответчику, перешло к ответчику в соответствующей доле, размер арендной платы земельного участка на основании п.2 ст.3 Федерального закона N137-Ф3 определяется в размере 2% кадастровой стоимости земельного участка по состоянию на 1 января расчетного года.
Кадастровая стоимость земельного участка, установленная постановлением Правительства Самарской области от 13.11.2013 N610 составляет 65 563 047,44 руб. что подтверждается выпиской из ЕГРН.
Как следует из представленных истцом пояснений к расчету, на основании указанных норм, годовой размер арендной платы из расчета 2% кадастровой стоимости с учетом доли землепользования ответчика 1360 кв.м правомерно определен истцом в размере 40 215,47 руб.
Следовательно, размер арендной платы с учетом примененного судом срока исковой давности за период с 01.07.2014 по 31.12.2016 составляет 100 703 руб. 53 коп., что соответствует справочному расчету истца, и в этой части подлежит взысканию с ответчика в пользу истца.
В силу пункта 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
Поскольку наличие задолженности судом установлено, и доказательств погашения долга в указанном размере не представлено, в соответствии со ст. 330 ГК РФ и п.5.3 договора на сумму задолженности полежит начислению неустойка.
В соответствии с п. 1 Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 22.12.2011 N 81 соразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства предполагается.
Правила статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривают право суда уменьшить подлежащую уплате неустойку в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства. Учитывая компенсационный характер гражданско-правовой ответственности, под соразмерностью суммы неустойки последствиям нарушения обязательства кодекс предполагает выплату кредитору такой компенсации его потерь, которая будет адекватна и соизмерима с нарушенным интересом. При этом снижение суммы неустойки судом возможна только в одном случае - в случае явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения права.
Согласно ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Как указано в п. 73 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" Бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (часть 1 статьи 56 ГПК РФ, часть 1 статьи 65 АПК РФ). Доводы ответчика о невозможности исполнения обязательства вследствие тяжелого финансового положения, наличия задолженности перед другими кредиторами, наложения ареста на денежные средства или иное имущество ответчика, отсутствия бюджетного финансирования, неисполнения обязательств контрагентами, добровольного погашения долга полностью или в части на день рассмотрения спора, выполнения ответчиком социально значимых функций, наличия у должника обязанности по уплате процентов за пользование денежными средствами (например, на основании статей 317.1, 809, 823 ГК РФ) сами по себе не могут служить основанием для снижения неустойки.
В нарушение указанной нормы ответчиком не представлено надлежащих доказательств несоразмерности начисленной неустойки.
В данном случае размер выгоды кредитора не превышает размер ответственности должника за нарушение обязательства, который является обычным для данного вида обязательства.
Никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (пункты 3, 4 статьи 1 ГК РФ) ( п.75 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7).
Кроме того суд учитывает, что фактически задолженность ответчика сложилась за период с 2005, который уменьшен на основании заявления ответчика о пропуске срока исковой давности, длительное время не погашается.
При указанных обстоятельствах, при отсутствии доказательств несоразмерности неустойки, учитывая ненадлежащее исполнение ответчиком обязательства, арбитражный суд также считает требование о взыскании с ответчика неустойки подлежащим удовлетворению частично с учетом примененного судом срока исковой давности за период с 11.09.2014 по 28.04.2017 в сумме 55 401 руб. 55 коп.
В остальной части иск удовлетворению не подлежит.
В соответствии с ч. 1 ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по оплате государственной пошлины относятся на стороны пропорционально удовлетворенным требованиям, и подлежат взысканию с ответчика в доход федерального бюджета в сумме 3 215 руб., поскольку истец от уплаты государственной пошлины освобожден на основании подпункта 1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.
Руководствуясь ст. 110,167-171,180-182 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
РЕШИЛ:
Иск удовлетворить частично.
Взыскать с Индивидуального предпринимателя Батарова Александра Викторовича в пользу Администрации городского округа Тольятти задолженность в сумме 100 703 руб. 53 коп., пени в сумме 55 401 руб. 55 коп.
В остальной части иска отказать.
Взыскать с Индивидуального предпринимателя Батарова Александра Викторовича госпошлину в доход федерального бюджета в сумме 3 215 руб.
Решение может быть обжаловано в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд, г.Самара с направлением апелляционной жалобы через Арбитражный суд Самарской области.
Судья
А.Э. Ануфриева
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
