Дата принятия: 25 сентября 2017г.
Номер документа: А55-18852/2017
АРБИТРАЖНЫЙ СУД САМАРСКОЙ ОБЛАСТИ
РЕШЕНИЕ
от 25 сентября 2017 года Дело N А55-18852/2017
Резолютивная часть решения объявлена: 18 сентября 2017 года
Полный текст решения изготовлен: 25 сентября 2017 года
Арбитражный суд Самарской области
в составе судьи:
Медведев А.А.
при ведении протокола судебного заседания с использованием средств аудиозаписи
секретарем судебного заседания Айбулатовой Г.А.,
рассмотрев в судебном заседании 18 сентября 2017 года дело по иску, заявлению
Общества с ограниченной ответственностью "Самара Трио Трэйд"
к Администрации городского округа Новокуйбышевск Самарской области
о признании незаконным
при участии в заседании
от заявителя - Наумова Т.В. по доверенности
от заинтересованного лица - Ивлев Д.В. по доверенности
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Самара Трио Трэйд" обратилось в арбитражный суд с заявлением, в котором просит:
1.Признать незаконным постановление администрации городского округа Новокуйбышевск от 30 июня 2017 года N 1519 об отказе ООО "Самара Трио Трэйд" (ОГРН 11546318003314, ИНН 6318241898) в предоставлении в аренду сроком на 3 года земельного участка с кадастровым номером 63:04:00203041:359, площадью 6736 кв.м., расположенного по адресу: Самарская область, г. Новокуйбышевск, ул. Свердлова, д. 17, с разрешенным использованием "под строительство жилой застройки", отнесенного к землям населенных пунктов, для завершения строительства.
2.Обязать Администрацию городского округа Новокуйбышевск устранить допущенные нарушения прав и законных интересов Общества с ограниченной ответственностью "Самара Трио Трэйд" (ОГРН 11546318003314, ИНН 6318241898) путем заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером 63:04:00203041:359, площадью 6736 кв.м., расположенного по адресу: Самарская область, г. Новокуйбышевск, ул. Свердлова, д. 17, с разрешенным использованием "под строительство жилой застройки", отнесенного к землям населенных пунктов, сроком на 3 года для завершения строительства.
Администрация городского округа Новокуйбышевск Самарской области отзыв на заявление не представила, просит в удовлетворении исковых требований отказать.
В ходе судебного разбирательства представитель заявителя поддержал требования по основаниям, изложенным в исковом заявлении.
Представитель ответчика в судебном заседании требования истца не признал по мотивам, изложенным в отзыве.
Исследовав доказательства по делу, проверив обоснованность доводов, изложенных в заявлении, отзыве, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, арбитражный суд установил.
Как следует из материалов дела, между Муниципальным образованием городской округ Новокуйбышевск администрация городского округа Новокуйбышевск Самарской области и ООО "Самара Трио Трэйд" заключен Договор аренды земельного участка N 49 от 02 сентября 2014 года. В рамках указанного Договора Арендатору передан во временное владение и пользование земельный участок из земель населенных пунктов, собственность на которые не разграничена, кадастровый номер земельного участка 63:04:0203041:359, площадь 6 736 кв.м., место положение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка (почтовый адрес ориентира: Самарская область, г. Новокуйбышевск, ул. Свердлова, дом 17). Участок предоставлен для строительства многоквартирного жилого дома (п. 1.4. договора). Аренда установлена на срок 3 года с даты передачи земельного участка Арендатору (п. 1.6. договора).
Договор аренды прошел государственную регистрацию надлежащим образом. Передача земельного участка по акту приема-передачи состоялась 02 сентября 2014 года.
В настоящий момент на земельном участке на основании Разрешения на строительство от 10.02.2017 N 63- 305000-11-2017 осуществляется строительство Объекта-17-ти этажный многоквартирный жилой дом со встроенными помещениями состоящий из трех рядовых блок-секций, включающий в себя: подвал, офисный этаж, 15 жилых этажей и технический этаж, имеет следующие характеристики: фундамент - железобетонная монолитная плита; стены кирпичные с утеплением; перекрытия из сборных железобетонных многопустотных плит; кровля рулонная, плоская с внутренними водостоками; общая площадь, блок-секция "А" - 8773, 0 кв.м., блок-секция "Б" - 8773, 0 кв.м., блок-секция "В" - 8773, 0 кв.м.; общее количество квартир-360 шт. Проектная документация получила положительное заключение экспертизы N 64-2-1-3-0096-16.
Согласно заключения кадастрового инженера от 22.05.2017 года, выполненного ООО "Геотехстандарт", на момент обследования Объекта готовность конструктивных элементов следующая:
1.Фундамент, подвал (конструкции) - 100%;
2. Секция А кирпичная кладка с устройством перекрытий-3 этажа из 16 этажей;
3.Секция Б кирпичная кладка с устройством перекрытий-3 этажа из 16 этажей;
4.Секция В кирпичная кладка с устройством перекрытий-4 этажа из 16 этажей; что позволило кадастровому инженеру сделать следующие выводы:
Незавершенный строительством объект (Многоэтажные дома со встроенными, пристроенными нежилыми помещениями) расположен в границах земельного участка с кадастровым номером 63:04:00203041:359 по адресу: Самарская область, г. Новокуйбышевск, ул. Свердлова, д. 17.
Незавершенный строительством объект (Многоэтажные дома со встроенными, пристроенными нежилыми помещениями) неразрывно связан с землей поскольку конструкции фундамента и подвала выполнены на 100%, а также частично выполнены несущие конструкции надземных этажей, и ведутся работы по их дальнейшему возведению. На данный момент готовность объекта составляет 15, 45%.
Учитывая, что до 02 сентября 2017 года закончить строительство объекта и ввести его в эксплуатацию не представляется возможным, Заявитель 31 мая 2017 года обратился к Заинтересованному лицу с заявлением, исх.N 4757, о предоставлении земельного участка кадастровый номер 63:04:0203041:359, площадь 6 736 кв.м, адрес: Самарская область, г. Новокуйбышевск, ул. Свердлова, дом 17, в аренду на срок 3 года для завершения строительства 17-ти этажного многоквартирного жилого дома со встроенными помещениями состоящего из трех рядовых блок-секций, включающий в себя: подвал, офисный этаж, 15 жилых этажей и технический этаж.
В ответ на заявление Администрацией городского округа Новокуйбышевск вынесено постановление от 30.06.2017 года за исх.N 1519 об отказе в предоставлении земельного участка с кадастровым номером 63:04:0203041:359, государственная собственность на который не разграничена. Основанием для отказа является пункт 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-Ф3 "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", статьи 130 и 219 ГК РФ. Право на заключение договора аренды земельного участка для завершения строительства без проведения торгов имеет исключительно собственник объекта незавершенного строительства. Отсутствует подтверждение государственной регистрации права собственности ОО "Самара Трио Трэйд" на объект незавершенного строительства.
Данные обстоятельства послужили основанием для обращения заявителя в арбитражный суд с настоящими требованиями.
Установив фактические обстоятельства дела на основании полного и всестороннего исследования представленных доказательств, арбитражный суд находит требования обоснованными и подлежащими удовлетворению, исходя при этом из следующих мотивов.
Согласно подпункту 10 пункта 2 и пункту 5 статьи 39.6 Земельного кодекса предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта собственнику объекта незавершенного строительства.
Подпунктом 8 пункта 8 статьи 39.11 названного Кодекса предусмотрено, что не может быть предметом аукциона земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, если на земельном участке расположен объект незавершенного строительства, принадлежащий гражданину или юридическому лицу.
В соответствии с пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЭ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" в редакции от 03.07.2016 года в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации.
Согласно пункту 3 статьи 28 Федеральный закон от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" собственники объектов недвижимости, в том числе объектов незавершенного строительства, не являющихся самовольными постройками и расположенных на земельных участках, относящихся к государственной или муниципальной собственности, обязаны либо взять в аренду, либо приобрести у государства или муниципального образования указанные земельные участки, если иное не предусмотрено Федеральным законом.
В соответствии с правовой позицией, изложенной в пункте 38 "Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4 (2016)" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 20.12.2016), согласно пункту 1 статьи 130 ГК РФ к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.
Вещь является недвижимой либо в силу своих природных свойств (абзац первый пункта 1 статьи 130 ГК РФ), либо в силу прямого указания закона, что такой объект подчинен режиму недвижимых вещей (абзац второй пункта 1 статьи 130 ГК РФ).
По смыслу статьи 131 ГК РФ закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. При этом по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (пункт 1 статьи 130 ГК РФ).
Поэтому, в частности, являются недвижимыми вещами здания и сооружения, построенные до введения системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, даже в том случае, если ранее возникшие права на них не зарегистрированы. Равным образом правомерно возведенное здание или сооружение является объектом недвижимости, в том числе до регистрации на него права собственности лица, в законном владении которого оно находится.
При разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (пункт 1 статьи 130 ГК РФ).
Согласно предоставленным в материалы дела документам, на земельном участке с кадастровым номером 63:04:0203041:359 ведутся строительные работы, готовность объекта на дату осмотра кадастровым инженером составляет 15, 45%. Завершено не только строительство фундамента, но и возведено более трех этажей в каждой секции. Строительно-монтажные работы осуществляются на законных основаниях. Отказ в заключении договора аренды на срок 3 года нарушает права и законные интересы Заявителя в сфере предпринимательской деятельности, так как не позволяет завершить строительство объекта.
Из пояснений представителя Администрации в судебном заседании следует, что заинтересованное лицо не оспаривает тот факт, что ООО "Самара Трио Трэйд" на основании выданного разрешения на строительство на предоставленном земельном участке возвело объект незавершенного строительства и единственным основанием вынесения оспариваемого Постановления явилось отсутствие государственной регистрации права собственности на данный объект.
Между тем заинтересованным лицом не учтены следующие обстоятельства.
Право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом (п. 1 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации). По смыслу указанной нормы и требований действующего законодательства право собственности на вновь созданные объекты недвижимости возникает на основании следующей совокупности юридических фактов: вещь должна быть изготовлена или создана лицом для себя; для строительства объекта в установленном порядке должен быть отведен земельный участок; получено разрешение на строительство; при возведении объекта соблюдены градостроительные, строительные, природоохранные и иные нормы.
В соответствии с п.2 ст. 25, Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ (ред. от 29.06.2004) "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в случае необходимости совершения сделки с объектом незавершенного строительства право на указанный объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих право пользования земельным участком для создания объекта недвижимого имущества, в установленных случаях на основании проектно-сметной документации, а также документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства. Аналогичная позиция изложена и в пункте 1 ст. 15, Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 29.07.2017) "О государственной регистрации недвижимости", согласно которому при осуществлении государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав одновременно государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав осуществляются по заявлению:
1) собственника земельного участка либо лица, которому земельный участок предоставлен для строительства на ином праве, - при государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав на созданные или создаваемые ими на таком земельном участке здание, сооружение, объект незавершенного строительства, единый недвижимый комплекс.
В соответствии с пунктом 6 статьи 54 Градостроительного кодекса Российской Федерации строительство, реконструкция, капитальный ремонт объекта капитального строительства должны вестись в соответствии с проектной документацией, требованиями градостроительного плана земельного участка, требованиями технических регламентов.
В силу статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации документом, подтверждающим выполнение строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации, является разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.
Указанный документ выдается застройщику.
Согласно пункта 16 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации застройщик - физическое или юридическое лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации для их строительства, реконструкции, капитального ремонта.
Исходя из изложенного выше, заявления Истца о наличии права собственности на не завершенный строительством объект являются обоснованными и устанавливаются совокупностью следующих документов:
- Договор аренды земельного участка N 49 от 02 сентября 2014 года, согласно которому земельный участок предоставлен для строительства многоквартирного жилого дома;
- кадастровый план территории N 63-00-102/17-310524 от 24.03.2017 года;
- Разрешение на строительство от 10.02.2017 года N 63-305000-11-2017;
- Проектная документация, получившая положительное заключение экспертизы N 64-2-1-3-0096-16.
29 августа 2017 года Истцом получен технический паспорт объекта незавершенного строительства, который подготовлен в результате выполнения кадастровых работ в связи с созданием объекта незавершенного строительства, который подтверждает, что на дату проведения кадастровых работ площадь объекта незавершенного строительства составляет 26 319 кв.м., степень строительной готовности-21%.
Суд, руководствуясь положениями подп. 2 п. 5 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которому предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта собственнику объекта незавершенного строительства, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвующих в торгах, установив, что к ООО "Самара Трио Трэйд" требования об изъятии земельного участка в установленный срок уполномоченным органом не заявлялись, ранее кому-либо земельный участок для завершения строительства не завершенного строительством объекта не предоставлялся, пришел к выводу, что основания для отказа ООО "Самара Трио Трэйд" в заключении договора аренды земельного участка в указанных им целях у ответчика отсутствовали.
Таким образом, вывод Администрации о том, что истцом не представлено документов, подтверждающих, что он является собственником объекта незавершенного строительства, является неправильным, поскольку ООО "Самара Трио Трэйд" является собственником данного строения в силу положений п. 1 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации, и земельный участок мог быть предоставлен ему без проведения процедуры торгов на основании подп. 2 п. 5 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.
Учитывая изложенное выше, отсутствие государственной регистрации объекта незавершенного строительства в рассматриваемом случае не является основанием для отказа от заключения договора аренды сроком на 3 года без проведения торгов для завершения строительства в соответствии с п.21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 г. N 137-ФЭ.
Указанный вывод соответствует правовой позиции, изложенной в Определении Верховного Суда РФ N 305- ЭС17-7338 от 28.07.2017 года, Постановлении Арбитражного суда Поволжского округа от 23.03.2017 N Ф06-18747/2017 по делу N А72-3279/2016, Определении Верховного Суда РФ от 29.11.2016 N64-KT16-7.
В соответствии с ч.2 ст.201 АПК РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.
Арбитражный суд на основании вышеизложенного пришёл к выводу о том, что постановление Администрации городского округа Новокуйбышевск от 30 июня 2017 года N 1519 является незаконным и нарушает права заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
Учитывая вышеизложенное, арбитражный суд считает, что заявленные требования подлежат удовлетворению.
В соответствии со ст. 110, 112 АПК РФ на ответчика относятся расходы по государственной пошлине в размере 3000 руб.
Излишне уплаченную по платежному поручению N 322 от 07.07.2017 г. госпошлину в размере 6 000 руб. следует возвратить истцу из федерального бюджета.
Руководствуясь ст.101-102, 110-112, 167-170, 176, 201, 206, 211, 216 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
решил:
Признать незаконным постановление Администрации городского округа Новокуйбышевск от 30 июня 2017 года N 1519 об отказе ООО "Самара Трио Трэйд" (ОГРН 11546318003314, ИНН 6318241898) в предоставлении в аренду сроком на 3 года земельного участка с кадастровым номером 63:04:00203041:359, площадью 6736 кв.м., расположенного по адресу: Самарская область, г. Новокуйбышевск, ул. Свердлова, д. 17, с разрешенным использованием "под строительство жилой застройки", отнесенного к землям населенных пунктов, для завершения строительства.
Обязать Администрацию городского округа Новокуйбышевск устранить допущенные нарушения прав и законных интересов Общества с ограниченной ответственностью "Самара Трио Трэйд" (ОГРН 11546318003314, ИНН 6318241898) путем направления заявителю по вступлению в законную силу настоящего решения проекта договора аренды земельного участка с кадастровым номером 63:04:00203041:359, площадью 6736 кв.м., расположенного по адресу: Самарская область, г. Новокуйбышевск, ул. Свердлова, д. 17, с разрешенным использованием "под строительство жилой застройки", отнесенного к землям населенных пунктов, сроком на 3 года для завершения строительства.
Взыскать с Администрации городского округа Новокуйбышевск в пользу Общества с ограниченной ответственностью "Самара Трио Трэйд" расходы на уплату госпошлины в сумме 3000 руб.
Возвратить ООО "Самара Трио Трэйд" из федерального бюджета излишне уплаченную по платежному поручению N 322 от 07.07.2017 г. госпошлину в сумме 6 000 руб.
решение может быть обжаловано в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд, г.Самара с направлением апелляционной жалобы через Арбитражный суд Самарской области.
Судья
/
А.А. Медведев
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
