Решение Арбитражного суда Самарской области от 29 марта 2018 года №А55-18272/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД САМАРСКОЙ ОБЛАСТИ

РЕШЕНИЕ

от 29 марта 2018 года Дело N А55-18272/2017
Резолютивная часть решения объявлена 22 марта 2018 года
Решение в полном объеме изготовлено 29 марта 2018 года
Арбитражный суд Самарской области
в составе судьи
Веремей Л.Н.
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи - Рогулёвым С.В.
рассмотрев в судебном заседании 16 - 22 марта 2018 года дело по иску
Общества с ограниченной ответственностью "Стройторг"
От 10 июля 2017 года
к Акционерному обществу "Тандер"
третьи лица - 1) Администрация городского округа Тольятти
2) ПАО "Самараэенрго"
3) ПАО "Т-Плюс"
4) ЗАО "Квант" (АО "ОРЭС")
5) ООО "Волжские коммунальные системы"
6) ООО "ПСК "Центр"
о взыскании 10 434 480 руб. 99 коп.
при участии в заседании
от истца - Воротынская О.Л., доверенность от 20.07.2017
после перерыв не явился, извещен
после перерыва Рябчикова Т.А., директор
от ответчика - Рыбакова О.В., доверенность от 17.03.2017
от иных лиц - 1-6) не явились, извещены
Установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Стройторг" обратилось в Арбитражный суд Самарской области с исковым заявлением к АО "Тандер" о взыскании 10 406 946 руб. 58 коп. - стоимость восстановительного ремонта здания по адресу г. Тольятти, ул. Коммунистическая, 6.
Определением арбитражного суда от 09.01.2018 к участию в дело в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора на стороне истца привлечены Администрация городского округа Тольятти, ОАО "Энергосбыт Плюс", ОАО "Тевис", последние - ОАО "Энергосбыт Плюс" и ОАО "Тевис" определением арбитражного суда от 02.02.2018 исключены из числа третьих лиц, так же указанным определением к участию в дело привлечены в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора на стороне ответчика ПАО "Самараэенрго", ПАО "Т-Плюс", ЗАО "Квант", ООО "Волжские коммунальные системы", ООО "ПСК "Центр".
Истец в судебном заседании поддержал исковые требования по основаниям, изложенным в иске.
Ответчик в судебном заседании возражал против удовлетворения исковых требований, ссылаясь на то, что здание было принято Ответчиком по акту приема-передачи от 29.08.2014г. для проведения подготовительных строительно-монтажных работ, какого-либо оборудования, в т.ч. систем вентиляции и кондиционирования, пожаротушения, холодоснабжения, электроосвещения, водоснабжения Арендодатель не передавал Арендатору, что в Акте не отражено состояние крылец, полов, стен, что Ответчик предпринял возможные меры для передачи объекта по Акту, в то время, как Истец действуя недобросовестно уклонился от приемки помещения.
Администрация городского округа Тольятти в отзыве на иск просит принять решение на усмотрение суда, по имеющимся в деле материалм, без участия своего представителя.
ПАО "Т-Плюс" в пояснениях по делу просит рассмотреть дело в соответствии с действующим законодательством и в отсутствие своего представителя.
ЗАО "Квант", в настоящее время АО "Объединенные региональные электрические сети Тольятти" в письменных пояснениях на иск указало на то, что 14.08.2014 между истцом и им заключен договор на осуществление технологического присоединения к электрическим сетям нежилого здания, расположенного по адресу: Самарская область, г. Тольятти, ул. Коммунистическая, 6, просит принять решение в соответствии с действующим законодательством и рассмотреть дело в отсутствие своего представителя.
ООО "ПСК "Центр" в пояснениях по делу просит рассмотреть дело в соответствии с действующим законодательством и в отсутствие своего представителя.
ПАО "Самараэенрго", ООО "Волжские коммунальные системы" отзыв на иск в соответствии со ст.131 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представили.
Представители третьих лиц в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом, о чем свидетельствует информация, содержащаяся на интернет-сайте Почты России в разделе "Отслеживание почтовых отправлений".
Согласно п.6 ст. 121 АПК РФ лица, участвующие в деле, после получения определения о принятии искового заявления или заявления к производству и возбуждении производства по делу, а лица, вступившие в дело или привлеченные к участию в деле позднее, и иные участники арбитражного процесса после получения первого судебного акта по рассматриваемому делу самостоятельно предпринимают меры по получению информации о движении дела с использованием любых источников такой информации и любых средств связи.
Лица, участвующие в деле, несут риск наступления неблагоприятных последствий в результате непринятия мер по получению информации о движении дела, если суд располагает информацией о том, что указанные лица надлежащим образом извещены о начавшемся процессе.
На основании ч.1, 5 ст.156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд рассмотрел дело в отсутствие представителей третьих лиц 1, 2, 3, 4, 5, 6, по имеющимся в деле материалам.
В судебном заседании 16.03.2018 в соответствии со ст. 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлялся перерыв до 22.03.2018 до 11 часов 30 минут. Сведения о месте и времени судебного заседания были размещены на официальном сайте Арбитражного суда Самарской области в сети Интернет по адресу: www.samara.arbitr.ru. После перерыва заседание продолжено.
Как следует из материалов дела, 29 августа 2014 года между ООО "Стройторг" (арендодатель) и ЗАО "Тандер" (арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества N ТлФ/369/14, по условиям которого арендодатель обязуется передать арендатору за плату во временное владение и пользование (в аренду) здание (нежилое здание с кадастровым номером 63:09:0201058:1566), этажность:1, общей площадью 1 422,9 кв. м., местоположение: Самарская область, г. Тольятти, ул. Коммунистическая, 6, принадлежащее арендодателю на праве собственности на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 25.03.2014 NRU 63302000-328, выданного мэрией городского округа Тольятти, расположенное на земельных участках с кадастровым номером 63:09:0201058:534, 63:09:0201058:1511.
Согласно пункту 5.3.2. договора с двенадцатого месяца аренды постоянная часть арендной платы рассчитывается исходя из 800 рублей за 1 кв. м. арендуемой площади без НДС. Итого размер постоянной части арендной платы за всю арендуемую площадь здания составляет 1 138 320 без учета НДС.
В соответствии с п. 3.1. договора срок аренды начинается исчисляться с даты начала аренды (дата передачи объекта арендодателем арендатору по акту приема - передачи объекта) и составляет 10 лет.
Согласно материалам дела 29.08.2014 по акту приема передачи арендодатель передал и арендатор принял за плату во временное владение и пользование (в аренду) нежилое здание, кадастровый номер 63:09:0201058:1566, этажность 1, общей площадью 1422,9 кв. м., местоположение: Самарская область, г. Тольятти, ул. Коммунистическая, 6.
Договор был зарегистрирован в Управлении Росреестра по Самарской области в установленном законом порядке 15.09.2014 номер регистрации 63-63-09/338/2014-790.
В обоснование своих требований истец ссылается на следующие обстоятельства.
Пунктом 6.2.2. Договора аренды предусмотрено, что Арендодатель вправе осуществлять осмотр Объекта с целью проверки соблюдения условий настоящего Договора и действующего законодательства РФ в рабочее время без нарушения нормального режима деятельности Арендатора.
Телефонограммой от 10.05.2017 ООО "Стройторг" уведомило о проведении 11.05.2017 в 13.00 часов осмотра здания, расположенного по адресу: Самарская область, г.Тольятти, ул.Коммунистическая, 8.
11.05.2017 в 13.00 ООО "Стройторг" совместно со специализированной организацией ООО "ГАНЕША-проект" был произведен осмотр здания, по результатам которого было составлено заключение по визуальному обследованию технического состояния объекта N51/17.Р-ВО.
Обследование проводилось в целях определения фактического технического состояния здания и систем, выявления дефектов, повреждений и неисправностей.
Согласно вышеуказанному заключению:
1. Стеновые ограждающие панели и металлический каркас на момент обследования в целом находятся в удовлетворительном состоянии и пригодны к дальнейшей безопасной эксплуатации после выполнения ремонтных работ по перечню мероприятий (раздел 6);
2. Конструкции полов в целом находятся в удовлетворительном состоянии и пригодны к дальнейшей безопасной эксплуатации при условии ремонтно-восстановительных работ отделочных слоев по перечню мероприятий (раздел 6);
3. Конструкции крылец в целом находятся в удовлетворительном состоянии и пригодны к дальнейшей безопасной эксплуатации при условии выполнения ремонтно-восстановительных работ отделочных слоев по перечню мероприятий (раздел 6);
4. В процессе обследования обнаружены поверхностные и глубокие повреждения отделочного материала: окрасочного слоя, обоев или иного покрытия. Необходимо восстановить элементы отделки по перечню мероприятий (раздел 6);
5. Элементы дверей согласно обследованию, требуют замены по перечню мероприятий (раздел 6);
6. Перегородки на момент обследования в целом находятся в удовлетворительном состоянии и пригодны к дальнейшей безопасной эксплуатации после выполнения ремонтных работ по перечню мероприятий (раздел 6);
7. На момент обследования в целом инженерных систем - вентиляции, кондиционирования, холодоснабжения, электроснабжения, электроосвещения, пожаротушения, водоснабжения, ГВС, водоотведения можно сделать вывод, что они находятся не в рабочем состоянии и требуют для дальнейшей безопасной эксплуатации капитального ремонта по перечню мероприятий (раздел 6);
8. Здание на момент обследования находится в ограниченном работоспособном состоянии и не может безопасно эксплуатироваться без комплекса мероприятий ремонтных работ.
Ремонтно-восстановительные работы должны быть выполнены по специально разработанному проекту специализированной организацией в соответствии с текущими нормативными документами ВФ.
Согласно дефектным ведомостям и смет общая стоимость восстановительных работ составляет 10 406 946, 58 руб., в том числе:
- ремонт систем вентиляции и кондиционирования - 8 164 791,28 руб.;
- ремонт системы автоматизации пожарной сигнализации, оповещения людей о пожаре, охранной сигнализации, контроль доступ, ОЭК - 1 035 183, 05 руб.;
- ремонт торгового центра (кровли) -56 721, 49 руб.;
- установка конвекторов - 788 348, 50 руб.;
- электромонтажные работы - 361 902, 26 руб.
Пунктом 7.1.6 Договора предусмотрено, что Арендатор обязуется производить за свой счет текущий ремонт Объекта.
По окончании срока аренды ответчик обязан освободить Объект и передать его Арендодателю, в порядке, предусмотренном статьей 655 ГКРФ, в состоянии в котором его принял, с учетом нормального износа и неотделимых улучшений (п.7.1.7.).
Содержать помещение в исправном состоянии и в соответствии с санитарными, противопожарными и экологическими нормами (п. 7.1.9).
Истец направил ответчику претензию о возмещении 10 406 946 руб. 58 коп. - стоимость восстановительного ремонта здания по адресу г. Тольятти, ул. Коммунистическая, 6, которая осталась без удовлетворения, что послужило истцу основанием для обращения в суд с настоящим иском.
Исследовав и оценив в силу ст.ст.71,162 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представленные в материалы дела доказательства, арбитражный суд считает исковые требования не подлежащими удовлетворению в силу следующего.
В силу части 2 статьи 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.
Решением от 21.11.2017 по делу N А55-16754/2017 по иску Общества с ограниченной ответственностью "Стройторг" к Акционерному обществу "Тандер" о взыскании 1 361 092 руб. 84 коп., в том числе 1 358 640 руб. 00 коп. задолженности по арендной плате за май, июнь 2017 года и 2 452 руб. 84 коп. пени, оставленным без изменения Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.02.2018, в удовлетворении исковых требований отказано.
При рассмотрении дела N А55-16754/2017 установлены обстоятельства, имеющие преюдициальное значение при рассмотрении настоящего спора, а именно, что договор аренды недвижимого имущества NТлФ/369/14 от 29 августа 2014 года содержит пункт 8.9, согласно которому Арендатор имеет право в одностороннем внесудебном порядке отказаться от выполнения условий настоящего Договора в случае:
• отсутствия возможности у Арендатора использовать территорию Земельного участка N 2 для автопарковки более 10 (Десяти) календарных дней в год подряд.
• не выполнения Арендодателем условий в п.п. 6.1.12.- 6.1.14, 6.1.16. настоящего Договора, а также просрочки выполнения условия 6.1.15. Договора на срок более 180 календарных дней.
Договор считается расторгнутым с даты получения Арендодателем уведомления Арендатора о расторжении Договора. В случае досрочного расторжения настоящего Договора Арендатором в одностороннем порядке по основаниям, указанным в настоящем пункте, или по иным основаниям, не связанным с виновными действиями Арендатора Арендодатель обязуется в течение 30 (Тридцати) календарных дней с даты расторжения настоящего Договора перечислить на расчетный счет Арендатора, указанный в настоящем Договоре, стоимость Подготовительных работ, согласованную Сторонами в п. 1.5 Договора, Обеспечительный платеж и излишне уплаченную Арендную плату.
При любой иной инициативе Арендатора расторгнуть настоящий Договор в одностороннем внесудебном порядке, по причинам не связанным с виновными действиями Арендодателя, стоимость Подготовительных работ, согласованная Сторонами в п. 1.5 Договора, Обеспечительный платеж и излишне уплаченная Арендная плата, Арендатору не возвращается.
Стоимость Подготовительных работ по истечении срока аренды Арендатору не компенсируется.
Из системного толкования условий названного договора аренды следует, что указанное право арендатора является абсолютным и не обусловлено волей контрагента на прекращение взаимных прав и обязанностей.
В порядке, установленном пунктом 8.9. договора, в адрес истца было направлено уведомление о расторжении договора от 20.03.2017 исх. N 91/17, в котором помимо прочего, было предложено 30.03.2017 г. в 10 ч.00 м. обеспечить явку законного представителя ООО "Стройторг" с целью возврата объекта аренды и подписания акта возврата. В назначенное время со стороны истца явки представителя обеспечено не было.
"31" марта 2017 г. уведомлением за исх.N 125/17 истец повторно был извещен о расторжении договора аренды недвижимого имущества N ТлФ/369/14 от 29.08.2014 г. и приглашен на Объект 12.04.2017 в 10 ч. 00 м. с целью его возврата и подписания акта приема-передачи с передачей ключей. Однако, со стороны истца представитель не явился.
"07" апреля 2017 г. в адрес АО "Тандер" поступило предложение от истца расторгнуть Договор по Соглашению сторон, но с компенсационными выплатами и условиями, которые ранее АО "Тандер" счел избыточными и противоречащими Договору, о чем сообщил истцу в письме от 10.01.2017 г. исх. N 4/17.
Учитывая отсутствие возможности достижения консенсуса, руководствуясь абзацем 5 пункта 8.9. Договора АО "Тандер" реализовало свое право на односторонний отказ от выполнения Договора во внесудебном порядке в соответствии с направленным в адрес истца уведомлением о расторжении Договора от 31.03.2017 исх. N 125/17. Последний день аренды - 12.04.2017.
Освобождение спорных здания подтверждается материалами дела NА55-16754/2017, в том числе передачей ключей от арендуемого имущества 24.04.2017.
Согласно представленным доказательствам ответчик 24.04.2017 освободил здание и неоднократно извещал истца о готовности передать его с оформлением акта, как это предусмотрено договором, Однако акт приема-передачи со стороны истца подписан не был.
Кроме того, 25.04.2017 г. АО "Тандер" было подано заявление N 63/009/701/2017-2341 в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области о прекращении ограничения - аренды.
25.05.2017 г. были проведены действия по государственной регистрации прекращения ограничения - аренды на здание магазины, назначение: Нежилое здание, площадь 1377кв.м., количество этажей: 1 с кадастровым номером 63:09:0201058:1566, расположенное по адресу: Самарская область, г. Тольятти, ул. Коммунистическая, 6.
Ответчик, действуя разумно и добросовестно, уведомил истца об отказе от арендных отношений и готовности передать нежилое здание арендодателю.
Однако истец мер по принятию здания не предпринял.
В силу первого абзаца пункта 1 статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.
В соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Уклонение арендодателя либо арендатора от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ от исполнения обязанности по передаче либо принятию имущества (третий абзац пункта 1 статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Следовательно, на ответчике, указывающем на необоснованное взыскание с него арендной платы за период после расторжения договора, лежит бремя доказывания того, что имущество, приведенное в состояние, обусловленное договором, было готово к возврату в установленные сроки, при этом отсутствие акта о его возврате является следствием недобросовестных действий истца, уклонившегося от приемки помещения и составления соответствующего акта.
Наряду с этим, согласно требованиям части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ответчиком в материалы дела NА55-16754/2017 представлены доказательства обращения к истцу с намерением осуществить возврат здания, о дате осмотра здания для его возврата и подписания соответствующего акта и уклонения истца от приемки здания.
Освобождение спорного здания подтверждается материалами дела NА55-16754/2017, в том числе передачей ключей от арендуемого имущества 24.04.2017.
Согласно представленным доказательствам ответчик 24.04.2017 освободил здание и неоднократно извещал истца о готовности передать его с оформлением акта, как это предусмотрено договором, Однако акт приема-передачи со стороны истца подписан не был.
Таким образом, судебными актами по делу NА55-16754/2017 был установлен факт готовности здания к возврату, а также уклонение истца от приемки здания.
Истец указывает, что здание на момент передачи Арендатору (ответчику) находилось в исправном состоянии, что подтверждается актами о приемке выполненных работ по форме КС-2, согласно которым в указанном здании производились работы по установке систем вентиляции, электроснабжения, водоснабжения, водоотведения и противопожарных систем; актом промывки тепловых энергоустановок от 11.09.2014, согласно которому в ходе проведенного осмотра после промывки, дефектов в системе теплопотребления не зафиксировано; актом на гидравлическое испытание трубопроводов от 12.09.2014, согласно которому оборудование находится в исправном состоянии: отопление, ГВС, вентиляция, ИТП; актом от 22.09.2014, согласно которому тепловые сети ввода, ИТП с узлом учета тепла и теплоносителя, с автоматикой систем отопления, ГВС, вентиляции считать принятыми в эксплуатацию; актом о проведении испытаний трубопроводом на прочность и герметичность от декабря 2013, согласно которому работы выполнены по проектно - сметной документации. Испытания на прочность и герметичность трубопроводов, перечисленных в акте считать выполненными.
Кроме того указанное здание было введено в эксплуатацию 25.03.2014, а сдано в аренду АО "Тандер" 29.08.2014, то есть до сдачи в аренду данное здание не эксплуатировалось.
Данные обстоятельства не опровергают те обстоятельства, что непосредственно после принятия помещения по акту приема-передачи, ответчиком выполнены ремонтные, монтажные и пусконаладочные работы, в том числе внутренняя инженерия. Стоимость обозначенных работ составляет: 1 092 397,26руб. - разработка рабочей документации; 69 364 587,53руб. - ремонтные, монтажные и пусконаладочные работы.
В соответствии с п. 7.1.1. Договора Арендатор без дополнительного согласования с Арендадателем конкретного вида и стоимости работ проводит подготовительные работы. Объемы и виды работ, которые оплачивает и за которые ответвечает Арендатор, предусмотрены Разграничительной ведомостью и согласованы сторонами в Приложении N 7 к Договору аренды. В том числе: проектные работы (архитектурные решения, железобетонные конструкции здания, металлические конструкции здания, огнезащита металлических конструкций, водоснабжение и канализация, отопление, вентиляция и кондиционирование, холодоснабжение, силовое элетрооборудование, внутреннее освещение, внутреннее пожаротушение, пожарная сигнализация, охранная и охранно-пожарная сигнализация, наружное электроосвещение, электроснабжение здания, комплексная автоматизация, проводные средства здания); работы по стенам (устройство комплекса пандусов, внутренние перегородки, финишные работы - отделка, общестроительные работы); полы (устройство ж/б плиты, устройство пола); потолок (очистка, устройство потолка, отделка); чистовая отделка; молниезащита и заземление; устройство общего дебаркадера; устройство помещения под ИТП; устройство бетонного основания под устройство Машинного отделения; устройство пракбокса для тележек; покупка и установка наружных окон по периметру Здания; установка эвакуационных дверей и козырьков над выходами по периметру, установка дверей автоматически открывающихся (раздвижных), устройство входного тамбура, центрального крыльца; устройство систем водопровода, канализации с установкой узлов учета и подключения к предоставленным точкам врезки; устройство системы водоподготовки; устройство ИТП Здания, прокладка трубопровода отопления и теплоснабжения по Помещению; кондиционирование (покупка и монтаж оборудования, устройство системы, монтаж трубопроводов отвода конденсата от оборудования, монтаж разводки трубопроводов холодоснабжения и кондиционирования); покупка, монтаж, обвязка, наладка приточно-вытяжных установок; покупка оборудования и прокладка воздуховодов с устройством изоляции и огнезадерживающих клапанов; покупка и устройство системы дымоудаления Здания; энергоснабжение (покупка и прокладка кабелей от ГРЩ Здания до ГРЩ Арендатора, покупка оборудования и устройство ГРЩ Арендатора, усройство силового оборудования, покупка оборудования и монтаж основного, дополнительного аварийного, акцентного освещения, устройство фасадного освещения); выполнение огнезащитной обработки металлических конструкций; покупка оборудования и монтаж систем противопожарной защиты (АПС, СОУЭ, АТП, ВПВ); покупка оборудования и материала, монтаж системы водяного пожаротушения и в том числе пожарной насосной станции.
В соответствии с п. 7.2.3. Договора Арендатор вправе установить в Объекте оборудование, сигнализацию, присоединять и использовать коммуникации и оборудование, обслуживающие Объект.
В целях реализации указанных прав АО "Тандер" был заключен Договор на проведение ремонтных работ N РЦЦ/1188/14 от 08.09.2014г., в рамках которого Подрядчиком была разработана рабочая документация на выполнение ремонтных работ помещений, расположенных по адресу: г. Тольятти, ул. Коммунистическая, 6.
Таким образом, АО "Тандер" за счет собственных средств были выполнены ремонтные монтажные работы, а также было приобретено и установлено инженерное оборудование.
Данный факт подтверждается Актами выполненных работ по форме КС-2 к Договору подряда, а также справками по форме КС-3.
В соответствии с п. 7.1.7. Договора по окончании срока аренды Арендатор обязуется освободить Объект и передать его Арендодателю в состоянии, в котором принял его, с учетом нормального износа и неотделимых улучшений.
В соответствии с п. 7.2.5. Договора Арендатор вправе по окончании действия Договора демонтировать и вывезти из Объекта отделимые улучшения, произведенные силами и за счет Арендатора.
Руководствуясь условиями Договора аренды АО "Тандер" было демонтировано без ущерба строительным конструкциям здания и вывезено приобретенное и установленное за счет собственных средств оборудование. В частности - холодильное оборудование (Договор N МС83/1468/17 от 17.02.2017г.), система телевизионного наблюдения, система контроля и управления доступом, система охранно-тревожной сигнализации (Договор N РЦЦ/11820/15 от 11.03.2015г.).
Все неотделимые улучшения, произведенные в принадлежащем Истцу здании, Ответчиком были оставлены в месте установки и в рабочем состоянии.
Истец ссылается на то обстоятельство, что Арендодатель участвовал в осуществлении подготовительных работ, так согласно разграничительной ведомости часть оборудования монтировалась и закупалась Арендодателем, п.п. 3.1.1. (устройство системы отопления), 3.3.1.покупка, монтаж, обвязка, наладка приточных вытяжных установок, локальных вытяжек Здания, в соответствии с проектом Арендодателя, без учета технологических решений Арендатора, п.3.3.2. (автоматизация и диспетчеризация системы вентиляции и кондиционирования здания в соответствии с проектом арендодателя; п.3.3.4. (покупка оборудования и прокладка магистральных воздуховодом (с устройством изоляции и огнезадерживающих клапанов) по Зданию и др.
После проведения подготовительных работ Арендодатель 7.1.1. подготовил технический паспорт, согласно которому здание оснащено системой отопления, центральным водопроводом, канализацией и электричеством произвел узаконенные проведенной перепланировки, что подтверждается выпиской ЕГРН от 07.03.2017.
Арендатором (ответчиком) представлен акт о приемке выполненных работ за апрель 2015 N14 от 30.04.2015.
Согласно указанному документу генподрядчиком ООО "Сеть" были выполнены работы по Демонтажу, а именно:
- Раздел 1. Демонтаж "Электрические установки", в том числе демонтаж светильников для люминесцентных ламп, демонтаж, кабеля, демонтаж выключателей розеток, демонтаж прожектора отдельно устанавливаемого на стальной конструкции на крыше здания, с лампой мощностью 500 Вт и другие;
- Раздел 2. Демонтаж строительных конструкций, а именно разборка стекломагниевых листов по периметру здания по металлическому каркасу с его разборкой, демонтаж подъемно - секционных работ и другие;
- Раздел 3. Демонтаж. Отопления, в том числе демонтаж радиаторов весом до 80 кг;
- Раздел 4. Демонтаж. Вентиляция, а именно разборка воздуховодов из листовой стали толщиной 1-2 мм диаметром/периметром до 320 мм/1000 мм, диам 200 мм, 300x200м. демонтаж деффузоров и другие;
- Раздел 5. Демонтаж. Противопожарный водопровод, а именно разборка трубопроводов из водогазопроводных труб в здании и сооружения.
Таким образом, согласно указанному акту выполненных работ Арендатор (ответчик) демонтировал инженерные системы Арендодателя (истца) и согласно представленным им Актам выполненных работ установил свои.
При освобождении здания, установленные Арендатором (ответчиком) инженерные системы, были частично демонтированы, принадлежащие Арендодателю (истцу) системы обратно смонтированы не были, в результате чего на момент проведения технического обследования - май 2017 инженерные системы находятся в нерабочем состоянии.
Указанные истцом обстоятельства не свидетельствуют о том, что ответчик при освобождении помещения демонтировал что-либо, кроме навесного оборудования, не относящегося к неотделимым улучшениям.
Ссылка истца на демонтаж инженерных систем опровергается материалами дела, в том числе фотоматериалами, приложенными к заключению по визуальному обследованию технического состояния объекта N51/17.Р-ВО.
Довод Истца от том, что Ответчиком "здание эксплуатировалось ненадлежащим образом и в результате чего оно находится в ограниченно работоспособном состоянии и не может безопасно эксплуатироваться" не состоятелен, т. к. на момент рассмотрения настоящего дела здание передано Истцом в пользование ИП Мамедову (л.д 60-69 том 9). Состояние пола (напольная плитка), стен (покраска, кафельная плитка), окна (витражи), двери, в т.ч. входная группа (автоматические двери) находятся в том состоянии, в котором они были переданы Ответчиком, что подтверждается фотоотчетом (л.д. 23-40 том 9).
Проведение каких-либо ремонтных работ в период с момента расторжения договора аренды с АО "Тандер" и до передачи новому арендатору ИП Мамедову истец не подтверждает доказательствами.
Представленное Истцом в материалы дела Заключение ООО "ГАНЕША-ПРОЕКТ" по визуальному обследованию технического состояния объекта (л.д.77-171 том 1) не является экспертным, поскольку не содержит необходимых признаков экспертного заключения. Из Заключения ООО "ГАНЕША-ПРОЕКТ" по визуальному обследованию технического состояния объекта: "Здания" нельзя установить: когда именно был произведен осмотр; кто производил осмотр, что из "визуального осмотра" позволило сделать вывод, что здание находится в ограниченно работоспособном состоянии. Кроме того, Заключение выполнено по прошествии календарного месяца с момента передачи объекта аренды Арендодателю, и не учитывает, что в указанный промежуток времени здание находилось во владении и пользовании у арендодателя.
Таким образом, не представляется возможным определить перечень и объем работ, подлежащих оплате Арендатором в рамках исполнения обязательств по проведению текущего восстановительного ремонта.
Кроме того, в связи с тем что, в двухстороннем акте приема-передачи от 29.08.2014 (л.д.53 том 1) отсутствует подробное описание передаваемого недвижимого имущества, его техническое состояние, ответчиком перед началом коммерческой деятельности произведены ремонтные работы на сумму более 70 000 000 рублей, уклонение истца от приемки освобожденного здания, последующая сдача здания иному арендатору, указанное выше заключение судом не может быть принято во внимание.
Таким образом, истцом не представлены доказательства того, что ответчик возвратил объект аренды в состоянии худшем, чем принял его, в том числе в части его оснащения.
Ссылка ответчика на локальный ресурсный сметный расчет, дефектные ведомости и сметы, согласно которым общая стоимость восстановительных работ составляет 10 406 946, 58 рублей, в обоснование размера убытков, несостоятельна, судом отклоняется, поскольку указанные документы не могут быть признаны надлежащими доказательствами состояния объекта недвижимости с учетом следующего.
Из материалов дела следует, что в момент составления указанных документов арендатор освободил помещение.
Суд считает справедливыми возражения ответчика относительно того, что последний не приглашался на осмотр помещения. Доказательств обратного в материалы дела истцом не представлено.
В соответствии с пунктами 3, 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения. Кроме того, пунктом 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что не допускается заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).
В рассматриваемом случае истец не опроверг факта освобождения ответчиком здания, не доказал отсутствие возможности составления акта в надлежащем (двухстороннем) порядке.
При изложенных обстоятельствах составленные истцом односторонние документы не могут быть признаны достаточными доказательствами того, что после арендатора здание подлежало ремонту; при этом именно истец в связи с неявкой для принятия здания несет риск ненадлежащей фиксации состояния последнего при возврате его из аренды.
Из представленных документов, в том числе фототаблиц, не следует, соответствие объемов необходимого ремонта, представленному локальному ресурсному сметному расчету.
В то же время, договором предусмотрен возврат объекта аренды с учетом нормального износа; наличие же износа, превышающего нормальный, из представленных доказательств не следует.
С учетом изложенного, суд приходит к выводу о том, что необходимость ремонта в заявленном объеме истцом в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не доказана.
Согласно пункту 1 статье 623 Гражданского кодекса Российской Федерации произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды.
Исходя из буквального толкования пункта 2 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации под неотделимыми улучшениями арендованного имущества понимаются улучшения, не отделимые без вреда для самого имущества.
Таким образом, квалифицирующим признаком является именно наличие вреда имуществу, который возникает в связи с демонтажем того либо иного элемента либо оборудования.
Вместе с тем, из материалов дела не следует, что в результате демонтажа оборудования ответчика, был нанесен такой ущерб имуществу истца, при котором требуется ремонт согласно локальному ресурсному сметному расчету.
Принимая во внимание изложенные обстоятельства, суд пришел к выводу о том, что некоторые предметы обстановки, являются отделимыми улучшениями ответчика.
На основании статьи 393 Гражданского кодекса Российской Федерации должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. Убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 15 настоящего Кодекса.
Для наступления деликтной ответственности необходимо установить наличие состава правонарушения, включающего в себя следующие признаки: наступление вреда; противоправность поведения причинителя вреда; причинная связь между первым и вторым элементами; вина причинителя вреда, которая предполагается, пока не доказано обратное.
В силу части 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
В пункте 5 постановления от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" Пленум Верховного Суда Российской Федерации разъяснил, что по смыслу статей 15 и 393 ГК РФ, кредитор представляет доказательства, подтверждающие наличие у него убытков, а также обосновывающие с разумной степенью достоверности их размер и причинную связь между неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства должником и названными убытками.
Должник вправе предъявить возражения относительно размера причиненных кредитору убытков, и представить доказательства, что кредитор мог уменьшить такие убытки, но не принял для этого разумных мер (статья 404 ГК РФ).
При установлении причинной связи между нарушением обязательства и убытками необходимо учитывать, в частности, то, к каким последствиям в обычных условиях гражданского оборота могло привести подобное нарушение.
Если возникновение убытков, возмещения которых требует кредитор, является обычным последствием допущенного должником нарушения обязательства, то наличие причинной связи между нарушением и доказанными кредитором убытками предполагается.
Должник, опровергающий доводы кредитора относительно причинной связи между своим поведением и убытками кредитора, не лишен возможности представить доказательства существования иной причины возникновения этих убытков.
Вина должника в нарушении обязательства предполагается, пока не доказано обратное. Отсутствие вины в неисполнении или ненадлежащем исполнении обязательства доказывается должником (пункт 2 статьи 401 ГК РФ).
Таким образом, в порядке статьи 15 ГК РФ бремя доказывания распределяется следующим образом: истец, заявивший о взыскании убытков, доказывает, что именно ответчик является лицом, в результате действий которого возник ущерб, а также факты причинения вреда и наличия убытков; в свою очередь, на ответчика, заявляющего об освобождении его от возмещения вреда, возлагается обязанность доказать отсутствие причинной связи между его действиями и причиненным истцу ущербом и, что вред причинен не по его вине, при этом его вина в причинении вреда предполагается, пока не доказано обратное.
Истцом предъявленными документами не доказан факт причинения ответчиком убытков и причинно-следственная связь между возникшими убытками и действиями ответчика, вина ответчика, а также размер убытков, что исключает возможность удовлетворения заявленных исковых требований.
Расходы, предъявленные истцом, суд рассматривает как затраты, связанные с передачей в аренду имущества иному арендатору - ИП Мамедову, оснований для возложения данных расходов на ответчика суд не усматривает.
При изложенных обстоятельствах, суд приходит к выводу о том, что правовых оснований для удовлетворения заявленных требований не имеется, в иске следует отказать.
Расходы по оплате госпошлины в соответствии с ч.1 ст.110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на истца, которые им оплачены при обращении с иском в суд.
Руководствуясь ч.1 ст. 110, ст.ст. 167-170, 176, 180, 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
РЕШИЛ:
В удовлетворении исковых требований отказать.
Решение может быть обжаловано в месячный срок в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд, г.Самара с направлением апелляционной жалобы через Арбитражный суд Самарской области.
Судья
Л.Н. Веремей
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка