Определение Арбитражного суда Самарской области от 07 февраля 2018 года №А55-18067/2016

АРБИТРАЖНЫЙ СУД САМАРСКОЙ ОБЛАСТИ

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 7 февраля 2018 года Дело N А55-18067/2016
Арбитражный суд Самарской области в составе судьи Анаевой Е.А.,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Макаровой В.Р.
рассмотрев в судебном заседании 01 февраля 2018 года заявление внешнего управляющего ЗАО "Жилой дом" Гасановой Н.В.
к ООО УК "Жилой дом"
о признании недействительным договора купли продажи (вх 131528 от 29.08.2017) по делу о несостоятельности (банкротом) ЗАО "Жилой Дом", ИНН 6321115854, Самарская область, г. Тольятти, Приморский бульвар, 1, кв.244
при участии в заседании
От внешнего управляющего до перерыва Климашин А.Н., доверенность, после перерыва - Статина Е.С., доверенность
От ответчика - Кардакова Н.А., доверенность от 09.01.2018
От ПАО "Т Плюс" - Мурзинов М.В., доверенность 17.01.2018
Установил:
Определением Арбитражного суда Самарской области от 09.03.2017 года в отношении ЗАО "Жилой Дом", ИННИ 6321115854 введена процедура наблюдения, временным управляющим должника утверждена Гасанова Наталья Владимировна.
Определением Арбитражного суда Самарской области от 13.06.2017 года в отношении ЗАО "Жилой Дом", ИННИ 6321115854, Самарская область, г. Тольятти, Приморский бульвар, 1, кв.244 введено внешнее управление сроком на 18 месяцев. Внешним управляющим должника утверждена Гасанова Наталья Владимировна.
Внешний управляющий ЗАО "Жилой дом" Гасанова Н.В. обратилась в Арбитражный суд к ООО УК "Жилой дом" о признании недействительным договора купли продажи.
Внешний управляющий в судебном заседании поддержал заявленные требования, указав при этом, пояснив, что оплата по договорам произведена не в полном объёме.
Представитель ответчика возражал относительно удовлетворения заявленных требований по основаниям, изложенным в отзыве на заявление.
Представитель ПАО "Т Плюс" поддержал позицию внешнего управляющего.
Исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив обоснованность доводов, изложенных в заявлении, отзыве ответчика, суд считает заявленные требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.
Конкурсный управляющий полагает, что указанные сделки являются недействительными на основании ч.1 ст. 61.2 ФЗ О несостоятельности (банкротстве)".
Как установлено судом и подтверждается материалами дела, 17.06.2016г. между ЗАО "Жилой дом" (продавец) и ООО УК "Жилой дом", ИНН 6321223296 (покупатель) заключен договор купли-продажи (копия в приложении).
Согласно П. 1. Договора купли продажи от 17.06.2016г. Продавец продал, а Покупатель купил в собственность Нежилое Помещение с кадастровым номером 63:09:0101180:9821, назначение: нежилое, площадь 56.1 кв.м., 1 этаж комнаты NN131-137, находящееся по адресу: Самарская область, г. Тольятти, Автозаводский район, Приморский бульвар, д.1.
Согласно п. 3 указанная недвижимость продается за 2 079 000 рублей, которые будут переданы до 31.08.2016г.
Переход права собственности к покупателю был зарегистрирован 28.06.2016г. Номер регистрации 63-63/009-63/009/705/2016/323/2. Сведения об обременениях отсутствуют. Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online с сайта Росреестра в приложении.
Однако, на момент предъявления иска в оплату по договору поступило только 500 000 рублей (платежные поручения NN 28661 от 01.08.2016г., 28720 от 26.08.2016г., 28861 от 13.10.2016г. в Приложении).
Таким образом, ЗАО "Жилой дом" продал Нежилое Помещение, назначение: нежилое, площадь 56.1 кв.м., 1 этаж комнаты NN131-137, находящееся по адресу: Самарская область, г. Тольятти, Автозаводский район, Приморский бульвар, д. 1 за 500 000 рублей.
Согласно экспертному заключению независимого оценщика Трушиной Л.И. N15/17 от 16.07.2017г. рыночная стоимость Нежилого Помещения по состоянию на 17.06.2016г. составляет 2 536 793 рубля. Согласно копии отчета, переданной Временному управляющему Гасановой Н.В. N7303 от 25.04.2016г., составленному ООО ПКФ "Киселевых" стоимость объекта, полученная сравнительным подходом, составляет 2 258 000 рублей.
Таким образом, ЗАО "Жилой дом" продал Нежилое Помещение, назначение: нежилое, площадь 56.1 кв.м., 1 этаж комнаты NN131-137, находящееся по адресу: Самарская область, г. Тольятти, Автозаводский район, Приморский бульвар, д.1 по цене на 80% дешевле рыночной стоимости.
Определением Арбитражного суда Самарской области от 23.10.2017 года ходатайство удовлетворено, проведение судебной экспертизы поручено экспертной организации ООО ""ЭКОС-Велью".
Из ООО "ЭКОС-Велью" в материалы дела поступило заключение по судебно-оценочной экспертизе, из которого следует, что рыночная стоимость объекта го помещения с кадастровым номером 63:09:0101180:9821, назначение: нежилое, площадь 56.1 кв.м., 1 этаж комнаты NN131-137, находящееся по адресу: Самарская область, г. Тольятти, Автозаводский район, Приморский бульвар, д.1 составляет 2 074 296 руб.
В силу пункта 1 статьи 61.1 Закона о банкротстве сделки, совершенные должником или другими лицами за счет должника, могут быть признаны недействительными в соответствии с Гражданского кодекса Российской Федерации, а также по основаниям и в порядке, которые указаны в настоящем Федеральном законе.
Статьей 61.2 Закона о банкротстве предусмотрена возможность оспаривания подозрительных сделок должника. В соответствии с пунктом 1 статьи 61.2 сделка, совершенная должником в течение одного года до принятия заявления о признании банкротом или после принятия указанного заявления, может быть признана арбитражным судом недействительной при неравноценном встречном исполнении обязательств другой стороной сделки, в том числе в случае, если цена этой сделки и (или) иные условия существенно в худшую для должника сторону отличаются от цены и (или) иных условий, при которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки (подозрительная сделка).
Неравноценным встречным исполнением обязательств будет признаваться, в частности, любая передача имущества или иное исполнение обязательств, если рыночная стоимость переданного должником имущества или осуществленного им иного исполнения обязательств существенно превышает стоимость полученного встречного исполнения обязательств, определенную с учетом условий и обстоятельств такого встречного исполнения обязательств.
Конкурсный управляющий пояснил, что денежные средства за спорный объект оплачены в сумме 500 000 руб. вместо 2 079 000руб., в связи с чем. Полагает. Что сделка совершена при неравноценном встречном исполнении.
Вместе с тем, договор купли - продажи недвижимого имущества является консенсуальной сделкой.
В соответствии ср ст. 555 Гражданского кодекса РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.
Таким образом, цена договора купли-продажи недвижимости является существенным условием договора, при этом стороны в договоре купли-продажи спорного объекта согласовали стоимость, которая не отличается от рыночной стоимости, определенной в рамках проведенной судебной экспертизы.
Отсутствие полной оплаты по договору купли-продажи само по себе не является основанием для признания заключенной сделки недействительной.
Неполная оплата не может свидетельствовать о том, что сделка была совершена с целью причинить вред имущественным правам кредиторов, в результате совершения сделки был причинен вред имущественным правам кредиторов и другая сторона сделки знала или должна была знать об указанной цели должника к моменту совершения сделки (п. 2. ст. 61.2 Закона о банкротстве).
Заявитель может в принудительном порядке (через суд) потребовать от покупателя исполнить обязательство по договору купли-продажи об оплате, либо потребовать от последнего расторжения договора.
Из анализа указанных обстоятельств по делу следует, что суд первой инстанции сделал обоснованный вывод об отсутствии оснований для признания сделки недействительной, предусмотренных частями 1 и 2 ст. 61.2 Закона о банкротстве.
Указанный вывод изложен в Постановлении Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.06.2016 по делу NА55-30154/2012.
Кроме того, ответчик в судебном заседании пояснил, что намерен оплатить полную стоимость по договору купли-продажи, представил сведения о наличии на расчетном счете денежных средств в размере достаточном для оплаты.
Принимая во внимание изложенное, в удовлетворении заявления внешнего управляющего ЗАО "Жилой дом" Гасановой Н.В. к ООО УК "Жилой дом" о признании недействительным договора купли продажи (вх 131528 от 29.08.2017) следует отказать.
Руководствуясь ст.61.2, 126 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)", статьями 66, 184, 185, 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
ОПРЕДЕЛИЛ:
В удовлетворении заявления внешнего управляющего ЗАО "Жилой дом" Гасановой Н.В. к ООО УК "Жилой дом" о признании недействительным договора купли продажи (вх 131528 от 29.08.2017) отказать.
Настоящее определение может быть обжаловано в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд, г.Самара с направлением апелляционной жалобы через Арбитражный суд Самарской области.
Судья
Е.А. Анаева


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка