Решение Арбитражного суда Самарской области от 19 марта 2018 года №А55-17520/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД САМАРСКОЙ ОБЛАСТИ

РЕШЕНИЕ

от 19 марта 2018 года Дело N А55-17520/2017
Резолютивная часть решения объявлена 13.03.18
Полный текст решения изготовлен 19.03.18
19 марта 2018 года
Дело N
А55-17520/2017
Арбитражный суд Самарской области
в составе
судьи Рысаевой С.Г.
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Царьковой Е.В.
рассмотрев в судебном заседании 02.03.18-13.03.18 дело по иску
Департамента градостроительства городского округа Самара
к Обществу с ограниченной ответственностью "Усадьба"
с участием в деле Администрации городского округа Самара в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне истца
о взыскании 11 104 451 руб. 46 коп.
при участии в заседании
от истца - Дейер Н.В. по дов. NД05-01/17 от 09.01.2018.
от ответчика - Добрякова Е.А. по дов. от 09.01.2018.
от третьего лица - Дейер Н.В. по дов. NД05-01/84 от 16.01.2018.
В судебном заседании 02.03.18 в соответствии со ст. 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлялся перерыв до 13.03.18 года до 15 часов 00 мин. Сведения о месте и времени судебного заседания были размещены на официальном сайте Арбитражного суда Самарской области в сети Интернет по адресу: WWW.samara.arbitr.ru и на доске объявлений в здании суда. После перерыва заседание продолжено.
Департамент градостроительства городского округа Самара обратился в арбитражный суд с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "Усадьба" о взыскании 11 104 451 руб. 46 коп., в том числе: 9 134 618 руб. 10 коп. основной долг по договору аренды земельного участка N450 от 02.12.2008 за период 01.10.2014 по 31.03.2017, 1 969 833 руб. 36 коп. пени за период с 11.12.2014 по 31.03.2017.
Определением суда от 10.07.2017 к участию в деле привлечена Администрация городского округа Самара в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне истца.
Ответчик исковые требования не признает по мотивам, изложенным в отзыве на исковое заявление.
Исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив обоснованность доводов, изложенных в исковом заявлении, заслушав объяснения и доводы присутствовавших в заседании представителей сторон, суд считает исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям:
В соответствии с Приказом Министерства строительства и жилищно -коммунального хозяйства Самарской области от 06.10.08.г N393-п между Министерством строительства Самарской области (арендодатель) и Обществом с ограниченной ответственностью "СТ Логистикс" (арендатор), на основании приказа от 27.11.2008 N 454-п, был заключен договор аренды земельного участка N450 от 02.12.2008, по условиям которого, арендодатель представляет, а арендатор использует на условиях аренды земельный участок, относящийся к категории "земли населенных пунктов", имеющий кадастровый номер 63:01:0206002:589, находящийся по адресу: Самарская область, город Самара, Кировский район, улица Демократическая, площадью 4254,20кв.м., для строительства гостиничного комплекса.
Согласно п. 3.1. указанного договора, его условия распространяются на отношения, возникшие между сторонами с 27.11.2008 и срок действия договора истекает 27.11.2013 (п.3.2.).
Указанный договор зарегистрирован в установленном Федеральным законом от 21.07.1997 N122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" порядке и в порядке, предусмотренном статьями 131, 609 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Земельный участок был передан ответчику по Акту приема-передачи.
По договору перемены лиц в обязательствах от 26.12.2008 права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка N450 от 02.12.2008 перешли к Обществу с ограниченной ответственностью "Усадьба".
Впоследствии 01.10.2009 между истцом и ответчиком было заключено дополнительное соглашение N 1, в соответствии с которым изменен размер арендной платы, а также изменен размер пени с 0,3% до 0,1%. 27.04.2011 между арендодателем и арендатором было заключено дополнительное соглашение N 2, в соответствии с которым был изменен размер арендной платы, а также исключен претензионный порядок разрешения споров. 12.04.2013 между министерством и обществом было заключено дополнительное соглашение N 3, в соответствии с которым был изменен размер арендной платы, а также изменен размер пени с 0,1% до 0,05%.
В соответствии с п. 4.2. договора аренды арендатор обязуется вносить арендную плату за право пользования участком в размере, определенном в соответствии с расчетом арендной платы. Согласно п. 4.4 договора, арендатор перечисляет арендную плату за каждый месяц не позднее десятого числа текущего месяца.
Пунктом 4.3 договора аренды земельного участка предусмотрено, что арендная плата может пересматриваться арендодателем в одностороннем порядке в случае внесения изменений в правовые нормы, регулирующие размер платы за пользование землей.
Истец направил в адрес ответчика претензию NД05-01/948 от 18.04.17 с требованием произвести оплату задолженности по арендной плате.
Как указал истец, в нарушение норм права регулирующих арендные отношения и условий договора аренды земельного участка N450 от 02.12.2008, с учетом дополнительных соглашений, ответчиком не выполнены обязательства в части полного и своевременного внесения арендной платы за пользование имуществом, и за ним образовалась задолженность, согласно его расчета за период с 01.10.14 по 31.03.17 в размере 9 134 618 руб. 10 коп.
Несвоевременная оплата арендных платежей также послужила основанием для начисления неустойки за период с 11.12.14 по 31.03.17 в сумме 1 969 833 руб. 36 коп.
Ответчик исковые требования истца не признаёт, при этом указывает на то, что последним было получено разрешение на строительство гостиничного комплекса NRU63301000-109, при этом спорный земельный участок выбыл из состава территориальной зоны Ж-3 в состав территориальной зоны Ж-1 (зона малоэтажной жилой застройки индивидуальными домами) и Р-4 (зона памятников природы), ответчик обратился с заявлением о внесении изменений в Правила застройки и землепользования в городе Самара в части, касающейся изменения местонахождения арендуемого земельного участка из территориальных зон Ж-1 и Р-4 на зону Ж-2 (зона малоэтажной смешанной жилой застройки); Решением Думы городского округа Самара N504 от 29.01.15г. "О внесении изменений в Правила застройки и землепользования в городе Самара" территориальная зона арендуемого земельного участка была изменена на зону Ж-2 (зона малоэтажной смешанной жилой застройки), в связи с чем ответчик по независящим от него причинам не имел возможности использовать спорный земельный участок по целевому назначению с 2014 года и не имеет возможности использовать его в настоящее время, в связи с чем у арендатора отсутствует обязанность по оплате арендной платы.
В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.
Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы, новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).
В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.04.2012 N 15837/11 указано, что регулирование арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется в нормативном порядке, принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды и без внесения в текст договоров подобных изменений.
В соответствии с пунктом 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.
Согласно подпункту 2 пункта 3 статьи 39.7 ЗК РФ (в редакции, действующей с 01.03.2015) если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.
Ранее аналогичные положения содержались в пункте 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137-ФЗ), утратившим силу с 01.03.2015.
Земельный участок, относящийся к категории "земли населенных пунктов", имеющий кадастровый номер 63:01:0206002:589, находящийся по адресу: Самарская область, город Самара, Кировский район, улица Демократическая, площадью 4254,20кв.м. относится к землям, государственная собственность на которые не разграничена.
Согласно пункту 6 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - Градостроительный кодекс), градостроительное зонирование - зонирование территорий муниципальных образований в целях определения территориальных зон и установления градостроительных регламентов.
Согласно пункту 2 статьи 30 Градостроительного кодекса градостроительные регламенты входят в состав правил землепользования и застройки.
Как следует из пункта 8 статьи I указанного Градостроительного кодекса, градостроительным регламентом в первую очередь устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков.
Пунктом 4 статьи 85 Земельного кодекса установлено, что земельный участок не соответствует градостроительному регламенту, если вид его использования не входит в перечень видов разрешенного использования.
Вывод о соответствии испрашиваемого земельного участка градостроительному зонированию может быть сделан при условии буквального соответствия цели использования, определенной заявлением о его предоставлении, конкретному виду разрешенного использования, определенному градостроительным регламентом соответствующей территориальной зоны.
Поскольку статьями 1 и 7 Земельного кодекса Российской Федерации прямо предусмотрено императивное правило, согласно которого правовой режим земельного участка напрямую зависит от его принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования, предусмотренного для конкретной территориальной зоны, то указанные положения в обязательном порядке должны соблюдаться при вовлечении соответствующих земельных участков в гражданский оборот согласно пункту 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации (в том числе при предоставлении органами государственной власти в частную собственность земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена).
В соответствии с подпунктом 6 пункта 3 статьи 8, пунктом 4 статьи 56 Градостроительного кодекса Российской Федерации, подпунктами "б" и "з" пункта 3 статьи 28 Устава городского округа Самара от 10.07.2006 г. N 294, ведение информационных систем, включающих сведения о принадлежности земельных участков в городском округе Самара к той или иной территориальной зоне а также о соответствующих видах разрешенного использования земельных участков, отнесено к компетенции Департамента.
Дополнительным соглашением N4 от 14.07.16 года стороны внесли изменения в пункт 1.2 договора в соответствии с которым земельный участок предоставляется для малоэтажной смешанной жилой застройки.
Согласно части 1 статьи 166 ГК РФ (в редакции, действовавшей на момент заключения соглашения от 15.11.2012 N 2) сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
В силу части 1 статьи 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
В статье 168 ГК РФ установлено, что сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Произвольное изменение вида разрешенного использования указанного земельного участка и последующее заключение дополнительного соглашения, предусматривающего размещение (строительство) на участке малоэтажного жилого дома, по существу направлено на обход процедур торгов, предусмотренных действующим земельным законодательством, в том числе процедуры торгов для ранее сформированных и поставленных на кадастровый учет земельных участков,
В соглашении изменена цель предоставления земельного участка, дополнительное соглашение N4 от 14.07.16 года является ничтожной сделкой.
Уведомлением Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области от 22.08.16 N63/001/320/2016-2975 была приостановлена государственная регистрация данного дополнительного соглашения в связи с тем, что спорный земельный участок расположен в территориальной зоне Ж-3 (зона среднеэтажной жилой застройки), а в дополнительном соглашении вид разрешенного использования - для строительства малоэтажной жилой застройки.
Таким образом, стоимость аренды земли, находящейся в муниципальной (государственной) собственности, относится к категории регулируемых цен.
В соответствии с пунктом 19 постановления N 73, арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.
Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы.
При исчислении размера арендной платы истец исходил из положений договора и Методики определения размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, находящихся на территории Самарской области и предоставляемых для иных видов строительства, утвержденной постановлением Правительства Самарской области N308 от 06.08.2008 (в редакции постановления Правительства Самарской области от 22.01.13 N8 и с 10.09.15 в редакции Постановления Правительства Самарской области от 10.09.15 N569).
Формула расчёта арендной платы: Ап= Кад х %, где Ап - размер арендной платы за земельный участок в год; Кад - кадастровая стоимость земельного участка; %- процент от кадастровой стоимости земельного участка, установленный в зависимости от периода использования земельного участка в соответствии с видом разрешённого использования земельного участка.
ООО "Усадьба" 07.12.12г. было выдано Главе г.о.Самара разрешение на строительство гостиничного комплекса NRU63301000-109. Ответчик указывает на то, что приступить к строительству гостиницы ответчик не смог, несмотря на наличие разработанной проектной документации, так как арендуемый им земельный участок по неизвестной причине был переведен из состава территориальной зоны Ж-3 в состав территориальных зон Ж-1 (зона малоэтажной жилой застройки индивидуальными домами) и Р-4 (зоны памятников природы).
ООО "Усадьба" обратилось в Комиссию по застройке и землепользованию при Главе г.о.Самара с заявлением о внесении изменений в Правила застройки и землепользования в городе Самаре в части, касающейся изменения местонахождения арендуемого земельного участка из территориальных зон Ж-1 и Р-4 на зону Ж-2 (зона малоэтажной смешанной жилой застройки). Учитывая, что разрешение на строительство выдавалось всего на 18 месяцев и срок его действия уже истекал.
На заседании Комиссии 29.08.14г. было принято решение подготовить рекомендации Главе г.о.Самара о внесении изменений в Правила с зон Ж-1 и Р-4 на зону Ж-2, что подтверждается протоколом N8.
В соответствии с пунктом 10 Постановления Самарской городской Думы от 26.04.01 N61 "Об утверждении Правил застройки и землепользования в городе Самаре" собственники, землепользователи и арендаторы недвижимости имеют право в соответствии с действующим законодательством выбирать и менять вид (виды) разрешенного использования недвижимости, разрешённые как основные и сопутствующие для сопутствующих зон в порядке, установленном настоящими Правилами.
Решением Думы городского округа Самара от 29.01.15г. N504 "О внесении изменений в Правила застройки и землепользования в городе Самаре" территориальная зона арендуемого земельного участка была изменена на зону Ж-2 (зона малоэтажной смешанной жилой застройки), предусматривающей, в качестве одного из основных видов разрешенного использования, строительство многоквартирных домов не выше 4-х этажей.
В соответствии с таблицей N1 Постановления Правительства Самарской области от 06.08.08г. N308 процент от кадастровой стоимости земельных участков, установленный в зависимости от периода использования земельного участка (пятый и последующие годы) при виде строительства - строительство многоэтажных и малоэтажных жилых объектов - 3,5%.
Соответственно за период с 01.10.14 по 29.01.15.(дата принятия Решения Думы городского округа Самара от 29.01.15г. N504) арендная плата составляет 1 207 799 руб. 34 коп. ( исходя из расчёта Ап = 29 949 568 руб. х 12,2% процент от кадастровой стоимости земельного участка вид разрешенного использования под гостиницу: 12 месяцев = 304 487 руб. 27 коп в месяц).
За период с 29.01.15 по 31.03.17 арендная плата составляет 2 276 998 руб. 92 коп. исходя из расчёта Ап= 29 949 568 руб х 3.5% процент от кадастровой стоимости земельного участка вид разрешенного использования малоэтажная жилая застройка = 1 048 234,88 руб. в год :12 месяцев = 87 352 руб. 90 коп. в месяц.
При указанных обстоятельствах дела и в соответствии с ст.ст.610,621,619 ГК РФ суд считает исковые требования подлежащими удовлетворению в части взыскания суммы основного долга за период с 01.10.14 по 31.03.17 в сумме 3 484 798 руб. 26 коп. В остальной части в иске следует отказать.
Несвоевременная оплата арендных платежей также послужила основанием для начисления неустойки за период с 11.12.14 по 31.03.17 в сумме 1 969 833 руб. 36 коп. исходя из размера неустойки 0,05% в соответствии с пунктом 7.3 договора.
Согласно пункту 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.07.1997 N 17 "Обзор практики применения арбитражными судами статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации" основанием для применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации может служить только явная несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательств.
В связи с компенсационным характером гражданско-правовой ответственности под соразмерностью суммы неустойки последствиям нарушения обязательства Гражданский кодекс Российской Федерации предполагает выплату кредитору такой компенсации его потерь, которая будет адекватна и соизмерима с нарушенным интересом.
Как разъяснил Конституционный Суд Российской Федерации в определении от 21.12.2000 N 263-О при осуществлении конституционно-правового толкования статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе и направленных против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки. Данной правовой нормой предусмотрена обязанность суда установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения.
В нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ответчик не представил доказательств того, что взыскание неустойки в предусмотренном договором размере может привести к получению кредитором необоснованной выгоды.
При таких обстоятельствах дела и в соответствии с ст.ст.330,331 ГК РФ суд считает исковые требования в части взыскания неустойки подлежащими удовлетворению в размере 1 241 828 руб. 44 коп. исходя из суммы основного долга 3 484 798 руб. 26 коп. периода взыскания с 11.12.14 по 31.03.17. размера неустойки 0,05%. В остальной части в иске следует отказать.
Расходы по госпошлине в сумме 33 423 руб. в соответствии с ст.110 АПК РФ относятся на ответчика и подлежат взысканию в доход федерального бюджета.
Руководствуясь ст. ст.110,163,167-171,176,259 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
РЕШИЛ:
Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Усадьба" в пользу Департамента градостроительства городского округа Самара 4 726 626 руб. 70 коп. из них: 3 484 798 руб. 26 коп. основного долга за период с 01.10.14 по 31.03.17, 1 241 828 руб. 44 коп. пени за период с 11.12.14 по 31.03.17., а также в доход федерального бюджета госпошлину в сумме 33 423 руб.
В остальной части в иске отказать.
Решение может быть обжаловано в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд, г.Самара с направлением апелляционной жалобы через Арбитражный суд Самарской области.
Судья
С.Г. Рысаева
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка