Решение от 31 октября 2014 года №А54-9179/2012

 
 
Арбитражный суд Рязанской области
ул. Почтовая, 43/44, г. Рязань, 390000; факс (4912) 275-108;
 
http://ryazan.arbitr.ru; e-mail: info@ryazan.arbitr.ru
 
 
Именем Российской Федерации
 
 
РЕШЕНИЕ
 
 
    г. Рязань                                                                      Дело №А54-9179/2012
 
    31 октября 2014 года
 
 
    Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 23 октября 2014 года.
 
    Полный текст решения изготовлен 31 октября 2014 года.
 
 
    Арбитражный суд Рязанской области в составе судьи  Калининой В.А.,
 
    при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Савоськиной И.В.,
 
    рассмотрев в судебном заседании дело по иску индивидуального предпринимателя Камыниной Натальи Анатольевны (г. Рязань)
 
    к Администрации города Рязани (ОГРН 1026201270260, г. Рязань, ул. Радищева, д. 28)
 
    третьи лица: Управление земельных ресурсов и имущественных отношений Администрации города Рязани (ОГРН 1026200872620, г.Рязань, ул.Введенская, 107), общество с ограниченной ответственностью "Эоника" (ОГРН 1056204049604, г. Рязань, 37, 146; г.Рязань, ул.Соборная, д.12), Рязанская городская Дума (ОГРН 1026201265540, г.Рязань, ул.Радищева, д.28)
 
 
    об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора,
 
 
    при участии в судебном заседании:
 
    от истца: Рожков А.А. - представитель по доверенности от 26.10.2012,
 
    от ответчика: не явился, извещен;
 
    от третьего лица (Управления земельных ресурсов и имущественных отношений Администрации города Рязани): не явился, извещен;
 
    от третьего лица (общества с ограниченной ответственностью "Эоника"): не явился, извещен;
 
    от третьего лица (Рязанской городской Думы): не явился, извещен;
 
    эксперт: Барляева Наталья Стефановна,
 
 
    установил: индивидуальный предприниматель Камынина Наталья Анатольевна обратилась в Арбитражный суд Рязанской области с исковым заявлением к Администрации города Рязани об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи муниципального имущества (нежилое помещение Н2 в многоквартирном доме, лит.А, назначение - нежилое, общей площадью 70,8 кв.м., этаж подвал, расположенное по адресу: г.Рязань, ул. 6-я Линия, д.10, реестровый номер 133976), просит считать договор заключенным на следующих условиях:
 
    - цена продажи имущества составляет 1645200 руб. и соответствует рыночной стоимости имущества, уменьшенной на размер стоимости неотделимых улучшений, произведенных покупателем;
 
    - оплата основного долга осуществляется покупателем равными долями по 45700 руб. ежемесячно не позднее числа, соответствующего дате заключения договора, начиная по истечении календарного месяца с даты заключения договора;
 
    - обязательства покупателя по внесению арендной платы, вытекающие из договора аренды недвижимого имущества №2682107 от 27.12.2007, заключенного с управлением муниципальным имуществом Администрации г.Рязани, прекращаются с даты заключения договора.
 
    Определением арбитражного суда от 10.01.2013 в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление земельных ресурсов и имущественных отношений Администрации города Рязани.
 
    Определением арбитражного суда от 19.03.2013 в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью "Эоника" и Рязанская городская Дума.
 
    Определением суда от 21.05.2013 производство по делу было приостановлено в связи с назначением судебной экспертизы, проведение которой поручено экспертам "Независимая экспертиза и оценка" Тимакову Михаилу Николаевичу и Киселеву Вадиму Владимировичу.
 
    Определением от 01.07.2013 суд возобновил производство по делу.
 
    В составе суда произведена замена судьи Медведевой О.М. на судью Калинину на основании пункта 2 части 3 статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. В связи с заменой судьи рассмотрение дела начато сначала.
 
    Представитель истца в судебном заседании 22.08.2013 заявил в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации об уточнении исковых требований, просит урегулировать возникшие между истцом и ответчиком разногласия при заключении договора купли-продажи муниципального имущества - нежилого помещения Н2 в многоквартирном доме, лит. А, назначение - нежилое, общей площадью 70,8 кв. м, этаж - подвал, расположенного по адресу: г. Рязань, ул. 6-я Линия, д. 10, реестровый номер 133976, и считать договор заключенным на следующих условиях:
 
    - цена продажи имущества по настоящему договору составляет 831685 (Восемьсот тридцать одна тысяча шестьсот восемьдесят пять) рублей 65 копеек и соответствует рыночной стоимости имущества, уменьшенной на размер стоимости неотделимых улучшений, произведенных Покупателем;
 
    - оплата основного долга осуществляется Покупателем равными долями по 23102 (двадцать три тысячи сто два) рубля 38 копеек (последний платеж - 23 102 (двадцать три тысячи сто два) рубля 35 копеек) ежемесячно (в дальнейшем - очередной платеж), не позднее числа, соответствующего дате заключения настоящего договора, начиная по истечении календарного месяца с даты заключения настоящего договора;
 
    - обязательства Покупателя по внесению арендной платы, вытекающие из договора аренды недвижимого имущества №2682107 от 27.12.2007, заключенного с управлением муниципальным имуществом администрации города Рязани, прекращаются с даты заключения настоящего договора.
 
    Уточнение исковых требований судом принято.
 
    Определением арбитражного суда от 11.10.2013 производство по делу было приостановлено до 31.10.2013, в связи с назначением повторной комплексной судебной строительно-оценочной экспертизы, проведение которой поручено обществу с ограниченной ответственностью "Центр исследований строительных конструкций и материалов" - эксперту Торопцеву Владиславу Алексеевичу и индивидуальному предпринимателю - эксперту Драницыну Александру Александровичу.
 
    К указанному сроку экспертное заключение представлено не было, в связи с чем определением суда от 06.11.2013 производство по делу №А54-9179/2012 было возобновлено для решения вопроса о продлении срока производства экспертизы. 09.12.2013 через канцелярию Арбитражного суда Рязанской области от эксперта общества с ограниченной ответственностью "Центр исследований строительных конструкций и материалов" Торопцева В.А. в материалы дела поступило заключение эксперта №22-13-СЭ.
 
    Определением суда от 21.04.2014 по делу назначена повторная судебная строительно-оценочная экспертиза, проведение которой поручено обществу с ограниченной ответственностью "СтройКонсул" - эксперту Пискуну Александру Евгеньевичу. Срок проведения экспертизы установлен до 26.05.2014. Производство по делу приостановлено.
 
    23 мая 2014 года в материалы дела через канцелярию Арбитражного суда Рязанской области от и.о. директора общества с ограниченной ответственностью "СтройКонсул" поступило письмо № 07 от 23.05.2014, в котором экспертная организация указала на невозможность представления экспертного заключения в срок, установленный судом, и просит продлить срок представления экспертизы до 20.06.2014. Кроме того указывает на возможное изменение стоимости экспертизы, в связи с постановкой дополнительного вопроса.
 
    Определением от 29.05.2014 суд возобновил производство по делу.
 
    19.06.2014 в материалы дела от общества с ограниченной ответственностью "СтройКонсул" поступило экспертное заключение №17-2014 от 05.06.2014.
 
    Через канцелярию Арбитражного суда Рязанской области 22.07.2014 от истца поступило заявление в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации об уточнении исковых требований, в котором истец просит суд: урегулировать возникшие между истцом и ответчиком разногласия при заключении договора купли-продажи муниципального имущества - нежилого помещения Н2 в многоквартирном доме, лит. А, назначение - нежилое, общей площадью 70,8 кв. м, этаж подвал, расположенного по адресу: г. Рязань, ул. 6-я Линия, д. 10, реестровый номер 133976, и считать договор заключенным в следующей редакции:
 
    - "п. 2.1. Цена продажи имущества по настоящему договору составляет 894 923 (Восемьсот девяносто четыре тысячи девятьсот двадцать три) рубля 28 копеек и соответствует рыночной стоимости имущества, уменьшенной на размер стоимости неотделимых улучшений, произведенных Покупателем";
 
    - "п. 2.2. Продавец предоставляет Покупателю рассрочку оплаты цены имущества, предусмотренной п. 2.1 договора (в дальнейшем - Основной долг) в течение трех лет с даты заключения настоящего договора";
 
    - "п. 2.3. Оплата Основного долга осуществляется Покупателем равными долями по 24 858 (двадцать четыре тысячи восемьсот пятьдесят восемь) рублей 98 копеек (в дальнейшем - очередной платеж) не позднее числа, соответствующего дате заключения настоящего договора, начиная по истечении календарного месяца с даты заключения настоящего договора";
 
    - "п. 6.2 Обязательства Покупателя по внесению арендной платы, вытекающие из договора аренды недвижимого имущества №2682107 от 27.12.2007, заключенного с управлением муниципальным имуществом администрации города Рязани, прекращаются с даты заключения настоящего договора".
 
    Уточнение исковых требований судом принято.
 
    Определением суда от 25.07.2014 по делу назначена повторная судебная строительно-оценочная экспертиза, проведение которой поручено обществу с ограниченной ответственностью "Ронэкс" (390005, г.Рязань, ул.Дзержинского, д.58А, офис №21) - экспертам Костеву Александру Сергеевичу, Барляевой Наталье Стефановне, Сивцову Олегу Викторовичу. Срок проведения экспертизы установлен до 20.08.2014. Производство по делу приостановлено.
 
    Определением от 21.08.2014 суд возобновил производство по делу.
 
    Через канцелярию Арбитражного суда Рязанской области 01.10.2014 от истца поступило заявление в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации об уточнении исковых требований, в котором истец просит суд урегулировать возникшие между истцом и ответчиком разногласия при заключении договора купли-продажи муниципального имущества - нежилого помещения Н2 в многоквартирном доме, лит. А, назначение - нежилое, общей площадью 70,8 кв. м, этаж подвал, расположенного по адресу: г. Рязань, ул. 6-я Линия, д. 10, реестровый номер 133976, и считать договор заключенным в следующей редакции:
 
    - "п. 2.1. Цена продажи имущества по настоящему договору составляет 1039423 (Один миллион тридцать девять тысяч четыреста двадцать три) рубля 09 копеек и соответствует рыночной стоимости имущества, уменьшенной на размер стоимости неотделимых улучшений, произведенных Покупателем";
 
    - "п. 2.2. Продавец предоставляет Покупателю рассрочку оплаты цены имущества, предусмотренной п. 2.1 договора (в дальнейшем - Основной долг) в течение трех лет с даты заключения настоящего договора";
 
    - "п. 2.3. Оплата Основного долга осуществляется Покупателем равными долями по 28 872 (двадцать восемь тысяч восемьсот семьдесят два) рубля 86 копеек (последний платеж - 28872 (двадцать восемь тысяч восемьсот семьдесят два) рубля 99 копеек) ежемесячно (в дальнейшем - очередной платеж) не позднее числа, соответствующего дате заключения настоящего договора, начиная по истечении календарного месяца с даты заключения настоящего договора";
 
    - "п. 6.2 Обязательства Покупателя по внесению арендной платы, вытекающие из договора аренды недвижимого имущества №2682107 от 27.12.2007, заключенного с управлением муниципальным имуществом администрации города Рязани, прекращаются с даты заключения настоящего договора".
 
    Уточнение исковых требований судом принято.
 
    Ответчик и третьи лица  в судебное заседание 23.10.2014 не явились. В порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебное заседание проводилось в отсутствие ответчика и третьих лиц, извещенных о времени и месте судебного заседания в порядке, предусмотренном статьями 121-123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
 
    Представитель истца в судебном заседании исковые требования с учетом уточнения поддержал, просил урегулировать разногласия между Администрацией города Рязани и индивидуальным предпринимателем Камыниной Натальей Анатольевной, возникшие при заключении договора купли-продажи муниципального имущества - нежилого помещения Н2 в многоквартирном доме, лит. А, назначение - нежилое, общей площадью 70,8 кв. м, этаж подвал, расположенного по адресу: г. Рязань, ул. 6-я Линия, д. 10, реестровый номер 133976; установить рыночную стоимость спорного объекта недвижимости без налога на добавленную стоимость, определенную  по состоянию на 16.07.2012, в размере 1039423 руб. 09 коп. (1440274 руб. 09 коп. - 400 851 руб.), с учетом произведенных неотделимых улучшений.
 
    Рассмотрев материалы дела, оценив и исследовав представленные в материалы дела доказательства, арбитражный суд считает необходимым  урегулировать возникшие между сторонами разногласия по договору, изложив спорные пункты договора в редакции истца. При этом суд исходит из следующего.
 
    03 февраля 2004 года между  Управлением муниципальным имуществом администрации города Рязани (Арендодатель) и индивидуальным предпринимателем  Камыниной Натальей Анатольевной (Арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества №0392004, по условиям которого Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает во временное владение и пользование (или временное пользование) нежилое помещение, далее объект, расположенный по адресу: г.Рязань, ул. 6-я Линия, д. 10, на основании решения УМИ от 02.02.2004 №01-010/0027 под магазин непродовольственных товаров (том 1 л.д. 18-19, пункт 1.1 договора).
 
    Характеристики объекта: общая площадь: 73,8 кв.м., в том числе основная площадь - 41,8 кв.м., вспомогательная площадь - 32 кв.м. Дополнительные характеристики: стены кирпичные (пункты 1.2, 1.2.1, 1.2.2, 1.2.3 договора).
 
    Пунктом 1.3 договора установлен срок действия договора: с 03.02.2004 по 02.01.2005. Договор считается заключенным с момента государственной регистрации, если иное не предусмотрено законом. Передача объекта Арендодателем и принятие его Арендатором оформляется передаточным актом, подписанным сторонами (пункт 1.4 договора).
 
    В соответствии с актом приема-передачи от 03.02.2004 Управление муниципальным имуществом  передало, а предприниматель Камынина Н.А. приняла нежилое подвальное помещение общей площадью 73,8 кв.м., расположенное по адресу: г.Рязани, ул.6-ая Линия, д. 10 (том 1 л.д. 52).
 
    Из письма №01-081/0064 от 19.01.2005 Управления муниципальным имуществом Администрации города Рязани усматривается, что на обращение ИП Камыниной Н.А. о продлении договора №0392004 от 03.02.2001, управление муниципальным имуществом администрации  города Рязани сообщает, что  поскольку ни одна из сторон не заявила о своем отказе от продления вышеуказанного договора, он считается продленным на тех же условиях и на тот же срок, в соответствии с пунктом 6.5 вышеназванного договора (с 03.01.2005 по 02.12.2005) (том 1 л.д. 53).
 
    Согласно акту приема-передачи от 26.12.2007 к договору аренды №0392004 от 03.02.2004 индивидуальный предприниматель Камынина Наталья Анатольевна передает, а Управление муниципальным имуществом администрации города Рязани принимает нежилое помещение Н2, лит.А, общей площадью 70,8 кв.м., расположенное по адресу: г.Рязань, ул.6-я Линия, д.10. В указанном акте  обозначено, что требуется проведение текущего и капитального ремонта (том 1 л.д. 54).
 
    Кроме того 27.12.2007между  Управлением муниципальным имуществом администрации города Рязани (Арендодатель) и индивидуальным предпринимателем  Камыниной Натальей Анатольевной (Арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества №2682107, по условиям которого Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает во временное владение и пользование  нежилое помещение Н2, лит.А, далее объект, расположенный по адресу: г.Рязань, ул. 6-я Линия, д. 10 (поз. 1-3 на поэтажном плане подвала от 06.12.2007), на основании решения УМИ №01-010/0590 от 26.12.2007 для размещения магазина непродовольственных товаров (том 1 л.д. 55-56, пункт 1.1 договора).
 
    Характеристики объекта: тип помещения: подвал; общая площадь: 70,8 кв.м., в том числе основная площадь - 69,0 кв.м., вспомогательная площадь - 1,8 кв.м. Дополнительные характеристики: стены блочные (пункты 1.2, 1.2.1, 1.2.2, 1.2.3 договора).
 
    Пунктом 1.3 договора установлен срок действия договора: с 27.12.2007 по 26.12.2012. Договор считается заключенным с момента государственной регистрации. Передача объекта Арендодателем и принятие его Арендатором оформляется передаточным актом, подписанным сторонами (пункт 1.4 договора).
 
    В соответствии с актом приема-передачи от 27.12.2007 Управление муниципальным имуществом администрации города Рязани  передало, а индивидуальный предприниматель Камынина Н.А. приняла нежилое помещение Н2, лит.А, общей площадью 70,8 кв.м. (поз. 1-3 на поэтажном плане подвала от 06.12.2007), расположенное по адресу: г.Рязани, ул.6-ая Линия, д. 10. В указанном акте  обозначено, что требуется проведение текущего и капитального ремонта (том 1 л.д. 58).
 
    16.07.2012 индивидуальным предпринимателем Камыниной Натальей Анатольевной в Управление земельных ресурсов и имущественных отношений администрации города Рязани (Арендодателю) было подано заявление о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого помещения (л.д.23 том 3).
 
    Решением Рязанской городской Думы от 27.09.2012  № 377-I установлены условия приватизации принадлежащего муниципальному образованию - городской округ город Рязань нежилого помещения H2 в многоквартирном доме, лит.А, назначение - нежилое, общей площадью 70,8 кв.м., этаж подвал, расположенном по адресу: г.Рязань, ул. 6-ая Линия, д. 10, реестровый номер 133976.
 
    Способ приватизации - выкуп индивидуальным предпринимателем Камыниной Натальей Анатольевной в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества. Цена продажи - 2813000 руб. (НДС не облагается). Цена продажи определена на основании отчета №150 от 20.08.2012 об оценке рыночной стоимости, выполненного обществом с ограниченной ответственностью "ЭОНИКА" (том 1 л.д. 74).
 
    Управление земельных ресурсов и имущественных отношений администрации города Рязани направило в адрес  индивидуального предпринимателя Камыниной Натальи Анатольевны письмо исх. №01-75/2638 от 08.10.2012 с предложением  использовать преимущественное право на приобретение арендуемого недвижимого имущества,  выкупить спорное помещение по цене, определенной на основании отчета об определении рыночной стоимости имущества №150 от 20.08.2012, выполненного обществом с ограниченной ответственностью "ЭОНИКА" (том 1 л.д. 73).
 
    Согласно отчету №150 от 08.10.2012 об оценке рыночной стоимости нежилого помещения Н2, в многоквартирном доме, лит.А, назначение - нежилое, общей площадью 70,8 кв.м., этаж подвал, расположенного по адресу: Рязанская обл., г.Рязань, ул. 6-ая Линия, д. 10, выполненного обществом с ограниченной ответственностью "ЭОНИКА", наиболее  вероятная рыночная стоимость указанного недвижимого имущества по состоянию на 07.08.2012 составляет (округленно) 2813000 руб. (т. 2 л.д. 24-54).
 
    Не согласившись с предложенной выкупной ценой вышеуказанного недвижимого имущества,  индивидуальный предприниматель Камынина Н.А. направила в адрес администрации города Рязани протокол разногласий, в котором предложило установить стоимость выкупаемого имущества, определенную на основании справки  общества с ограниченной ответственностью "Трансспектр+" от 24.10.201 с учетом уменьшения на размер стоимости неотделимых улучшений, произведенных Покупателем (том 1 л.д. 79, 81).
 
    Согласно справке  общества с ограниченной ответственностью "Трансспектр+"  от 24.1.02013 ориентировочная стоимость нежилого помещения Н2, в многоквартирном доме,  лит.А,, назначение - нежилое, общей площадью 70,8 кв.м., этаж подвал, расположенное по адресу: г.Рязань, ул. 6-ая Линия, д. 10, реестровый номер 133976, по состоянию на 24.10.2012 составляет 2000000 руб. (том 1 л.д. 80).
 
    Письмом  №01-68/8720 от 23.11.2012 Управление земельных ресурсов и имущественных отношений администрация города Рязани отклонило протокол разногласий, представленный истцом, и предложило заключить договор на прежних условиях (т.1 л.д. 83).
 
    Полагая, что установленная в проекте договора купли-продажи муниципального имущества выкупная цена является завышенной, что создает препятствия для реализации индивидуальным предпринимателем преимущественного права на выкуп арендуемого помещения, указывая, что стороны не достигли соглашения о цене выкупаемого имущества, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
 
    Рассмотрев материалы дела, выслушав доводы сторон, исследовав и оценив представленные доказательства, арбитражный суд считает исковые требования подлежащими удовлетворению. При этом суд исходит из следующего.
 
    В соответствии со статьей 217 Гражданского кодекса Российской Федерации, имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.
 
    Согласно статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 22.07.2008 №159-ФЗ) субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 №135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
 
    Статья 4 Федерального закона №159-ФЗ предусматривает следующий порядок реализации преимущественного права выкупа: орган государственной власти субъектов Российской Федерации или орган местного самоуправления, уполномоченные на осуществление функций по приватизации имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, в соответствии с нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации предусматривает в решениях об условиях приватизации государственного или муниципального имущества преимущественное право арендаторов, соответствующих установленным статьей 3 вышеназванного Федерального закона требованиям, на приобретение арендуемого имущества.
 
    Согласно части 2 статьи 4 Закона №159-ФЗ от 22.07.2008 в течение десяти дней с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "О приватизации государственного и муниципального имущества", уполномоченные органы направляют арендаторам - субъектам малого и среднего предпринимательства, соответствующим установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, копии указанного решения, предложения о заключении договоров купли-продажи государственного или муниципального имущества и проекты договоров купли-продажи арендуемого имущества, а также при наличии задолженности по арендной плате за имущество, неустойкам (штрафам, пеням) требования о погашении такой задолженности с указанием ее размера.
 
    В соответствии со статьей 9 ФЗ № 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, установленным статьей 4 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.  При получении заявления уполномоченные органы обязаны: обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.
 
    Судом установлено, что  индивидуальный предприниматель Камынина Наталья Анатольевнаявляется арендатором спорного помещения и имеет право на выкуп арендуемого нежилого помещения в соответствии с Федеральным законом №159-ФЗ от 22.07.2008.
 
    Данное обстоятельство не оспаривается участвующими в деле лицами и в соответствии с частью 3.1 статьи 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации является доказанным.
 
    Из материалов дела следует, что 16.07.2012 индивидуальный предприниматель Камынина Наталья Анатольевна в порядке, предусмотренном положениями Закона № 159-ФЗ, обратилась в администрацию города Рязани с заявлением о выкупе арендуемого имущества (т. 3 л.д. 23).
 
    Решением Рязанской городской Думы от 27.09.2012  № 377-I установлены условия приватизации принадлежащего муниципальному образованию - город Рязань спорного нежилого помещения, предусматривающие выкуп  индивидуальным предпринимателем Камыниной Н.А. в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества по рыночной стоимости, определенной на основании отчета общества с ограниченной ответственностью "ЭОНИКА"  №150 от 20.08.2012, равной 2813000 руб. (том 1 л.д. 74., т. 2 л.д. 24-54).
 
    Истцом в материалы дела представлена справка общества с ограниченной ответственностью "Трансспектр+"  от 24.1.02013, в соответствии с которой ориентировочная стоимость нежилого помещения Н2, в многоквартирном доме,  лит.А,, назначение - нежилое, общей площадью 70,8 кв.м., этаж подвал, расположенное по адресу: г.Рязань, ул. 6-ая Линия, д. 10, реестровый номер 133976 по состоянию на 24.10.2012 составляет 2 000 000 руб. (том 1 л.д. 80).
 
    Таким образом, стороны не достигли соглашения о цене выкупаемого имущества.
 
    Согласно пункту 1 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта.
 
    В соответствии с положениями статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случае передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 указанного Кодекса либо по соглашению сторон, условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
 
    Исходя из положений Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ при приобретении имущества субъектом малого и среднего предпринимательства рыночная цена отчуждаемого имущества определяется оценщиком на основании договора, заключенного с уполномоченным органом на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ.
 
    В соответствии со статьей 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренным настоящим Федеральным законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной и иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
 
    В соответствии со статьей 13 названного закона, в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность. Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.
 
    Исходя из разъяснений, изложенных в Информационном письме Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", если законом или иным нормативным актом для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица предусмотрена обязательность привлечения независимого оценщика (обязательное проведение оценки) без установления обязательности определенной им величины стоимости объекта оценки, то судам следует иметь в виду, что оценка, данная имуществу оценщиком, носит лишь рекомендательный характер и не является обязательной.
 
    В случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что, согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности, отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу.
 
    Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). При этом оценщик, осуществивший оценку, привлекается к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора (статья 51 АПК РФ).
 
    В силу статьи 9 Федерального закона № 159-ФЗ дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества.
 
    При этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом N 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.
 
    Указанный подход к определению рыночной стоимости выкупаемого субъектом малого предпринимательства имущества соответствует правовой позиции, содержащейся в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.10.2012 № 7240/12.
 
    Общие требования к содержанию отчета об оценке объекта недвижимости, изложенные в части 4 статьи 11 Закона об оценочной деятельности устанавливают обязательное указание в отчете оценщика - даты определения стоимости объекта оценки.
 
    Из материалов дела усматривается, что рыночная стоимость спорного объекта недвижимости определена ответчиком по состоянию на 07.08.2012 (том 2 л.д. 24-54), что не соответствует правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.10.2012 № 7240/12, рыночная стоимость спорного имущества подлежала определению по состоянию на 16.07.2012 - на дату подачи истцом заявления о приватизации арендуемого объекта недвижимости.
 
    Принимая во внимание имеющиеся у сторон разногласия относительно рыночной стоимости выкупаемого муниципального имущества, определением суда от 21.05.2013 по ходатайству истца по делу была назначена судебная экспертиза по оценке объекта недвижимости, проведение которой поручено экспертам "Независимая экспертиза и оценка" Тимакову Михаилу Николаевичу и Киселеву Вадиму Владимировичу. На разрешение экспертов поставлены вопросы:
 
    - Определить рыночную стоимость нежилого помещения Н2 в многоквартирном доме, лит. А, назначение - нежилое, общей площадью 70,8 кв. м, этаж подвал, расположенного по адресу: г. Рязань, ул. 6-я Линия, д. 10, реестровый номер 133 976, по состоянию на 16.07.2012?
 
    - Какие из выполненных индивидуальным предпринимателем Камыниной Натальей Анатольевной работ, произведенных в нежилом помещении Н2 в многоквартирном доме, лит. А, назначение - нежилое, общей площадью 70,8 кв. м, этаж подвал, расположенном по адресу: г. Рязань, ул. 6-я Линия, д. 10, реестровый номер 133 976, являются неотделимыми улучшениями и какова их стоимость?
 
    Согласно заключению экспертов №2688 от 19.07.2013, выполненному  экспертами "Независимая экспертиза и оценка"  Тимаковым М.Н. и Киселевым В.В. проведенным исследованием установлено, что рыночная стоимость объекта исследования: нежилое помещение Н2, в многоквартирном доме, лит.А, назначение - нежилое, общей площадью 70,80 кв.м., этаж подвал, расположенного по адресу: г.Рязань, ул.6-ая Линия, д. 10, реестровый номер 133976, по состоянию на 16.07.2012, с учетом округления, составляет 1 420 000 руб. Демонтажные, строительные, отделочные, сантехнические, электромонтажные работы, выполненные индивидуальным предпринимателем Камыниной Натальей Анатольевной в нежилом помещении Н2 в многоквартирном доме, лит.А, назначение - нежилое, общей площадью 70,8 кв.м., этаж - подвал, расположенном по адресу: г.Рязань, ул. 6-ая Линия, д. 10, реестровый номер 133976, являются неотделимыми улучшениями. Стоимость работ составляет 588 314 руб. 35 коп. (том 3 л.д. 35-89).
 
    Из материалов дела следует, что согласно определению суда от 21.05.2013 по настоящему делу суд поручил экспертам определить рыночную стоимость нежилого помещения Н2 в многоквартирном доме, лит. А, общей площадью 70,8 кв. м, расположенного по адресу: г. Рязань, ул. 6-я Линия, д. 10, реестровый номер 133 976, по состоянию на 16.07.2012, а также определить виды и стоимость произведенных истцом неотделимых улучшений данного помещения.
 
    Как следует из объяснений эксперта Киселева В.В., изложенных в судебном заседании 08.10.2013, рыночная стоимость спорного помещения определялась по состоянию на 16.07.2012, а стоимость неотделимых улучшений, на которую истец просит уменьшить выкупную цену помещения, определена по состоянию на 05.07.2013.
 
    В данном случае, учитывая, что стоимость спорного помещения определяется в целях реализации истцом права на приватизацию арендуемого помещения по правилам Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", стоимость неотделимых улучшений, произведенных истцом в арендуемом помещении, должна определяться на ту же дату, что и стоимость самого помещения.
 
    Данная позиция изложена в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.12.2012 №9785/12, в котором указано, что "принимая во внимание, что арендатор в течение длительного времени пользовался отремонтированным им арендованным имуществом, и учитывая, что применение части 6 статьи 5 Закона №159-ФЗ не должно приводить к неосновательному обогащению ни одной из сторон, при установлении выкупной цены арендуемого имущества рыночная стоимость этого имущества, включающая в себя стоимость неотделимых улучшений, произведенных с согласия арендодателя, должна быть уменьшена именно на стоимость этих улучшений, определяемую на ту же дату, что и стоимость имущества, с учетом их фактического состояния, износа, степени повреждения и т.д."
 
    Согласно части 2 статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.
 
    Поскольку ответчиком оспаривалось заключение эксперта №2688 со ссылкой на применение экспертом ненадлежащих методов оценки, суд по ходатайству ответчика определением от 11.10.2013 назначил по делу повторную комплексную судебную строительно-оценочную экспертизу, проведение которой поручил обществу с ограниченной ответственностью "Центр исследований строительных конструкций и материалов" (390023, г.Рязань, ул.Есенина д.64/32) - эксперту Торопцеву Владиславу Алексеевичу и индивидуальному предпринимателю - эксперту Драницыну Александру Александровичу. На разрешение эксперта поставлены вопросы:
 
    - какова рыночная стоимость нежилого помещения Н2 в многоквартирном доме, лит. А, назначение - нежилое, общей площадью 70,8 кв. м, расположенного по адресу: г. Рязань, ул. 6-я Линия, д. 10, реестровый номер 133 976, по состоянию на 16.07.2012?
 
    - какие из выполненных индивидуальным предпринимателем Камыниной Натальей Анатольевной работ, произведенных в нежилом помещении Н2 в многоквартирном доме, лит. А, назначение - нежилое, общей площадью 70,8 кв. м, этаж подвал, расположенном по адресу: г. Рязань, ул. 6-я Линия, д. 10, реестровый номер 133 976, являются неотделимыми улучшениями и какова их стоимость по состоянию на 16.07.2012?
 
    Согласно заключению эксперта № (отчет №124/13), выполненному  оценщиком (индивидуальным предпринимателем) членом Некоммерческого партнерства "Сообщество специалистов-оценщиков "СМАО" Драницыным А.А., проведенным исследованием  установлено, что рыночная стоимость оцениваемого нежилого помещения Н2 в многоквартирном доме, лит.А, назначение - нежилое, общей площадью 70,8 кв.м., этаж подвал, расположенного по адресу: г.Рязань, ул. 6-ая Линия, д. 10, по состоянию на 16.07.2012, составляет 2582000 руб., без учета НДС (том 4 л.д. 112-168).
 
    Согласно заключению эксперта №22-13-СЭ, выполненному экспертом  общества с ограниченной ответственностью "Центр исследований строительных конструкций и материалов" Торопцевым В.А., проведенным исследованием  установлено, что к неотделимым улучшениям можно отнести следующие работы, произведенные в нежилом помещении Н2 в многоквартирном доме, лит.А, назначение - нежилое, общей площадью 70,8 кв.м., этаж подвал, расположенном по адресу: г.Рязань, ул. 6-ая Линия, д. 10, реестровый номер 133976:
 
    - демонтажные работы (разборка полов и плинтусов деревянных; разборка трубопроводов канализационных и водопроводных; демонтаж оконных и дверных коробок);
 
    - строительные и отделочные работы ( устройство бетонных полов (с устройством оснований); устройство гидроизоляции и стяжки полов; устройство плинтусов ПВХ; устройство подвесных потолков типа "Армстронг"; устройство перегородок ГВЛ; устройство дверных блоков (деревянных, металлических); облицовка стен панелями ПВХ; установка окон ПВХ; оштукатуривание и окраска фасадов; устройство тротуарной плитки (вход); устройство бордюра; устройство бетонной отмостки; устройство приямка);
 
    - сантехнические работы (прокладка трубопроводов канализации из полиэтиленовых труб; прокладка трубопроводов отопления из металлополимерных труб);
 
    - электромонтажные работы (устройство внутренней проводки в винипластовых трубах; установка розеток и выключателей; установка осветительного щитка; установка счетчика; установка автоматов). Стоимость работ, произведенных в нежилом помещении Н2 в многоквартирном доме, лит.А, назначение - нежилое, общей площадью 70,8 кв.м., этаж подвал, расположенном по адресу: г.Рязань, ул.6-ая Линия, д. 10, реестровый номер 133976, которые можно отнести к неотделимым улучшениям, составляет 330455 руб. 43 коп. (том 5 л.д. 8-20).
 
    Представитель истца в письменных возражениях на данное экспертное заключение  указал, что отчет №124/13 составлен экспертом Драницыным А.А. с нарушением требований статьи 25 Федерального закона "О судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации"; также экспертом необоснованно не применена стоимость восстановления 1 куб.м. как подвала (технического подполья) при расчете стоимости затрат на восстановление спорного помещения. Кроме того, истец указывает, что размер физического износа объекта оценки, определенный в размере 31%, является необоснованным, поскольку из экспертного заключения невозможно установить к какой группе капитальности эксперт отнес объект оценки. Так же истец указывает на неприменение экспертом корректирующего коэффициента при сравнении площади спорного объекта и аналогов, что, по мнению истца, может привести к разнице в стоимости объекта более чем 860000 руб. (том 5 л.д. 58-60).
 
    Поскольку обществом с ограниченной ответственностью "Центр исследований строительных конструкций и материалов" стоимость неотделимых улучшений определена по состоянию на IV квартал 2007 года, тогда как суд поручал установить стоимость неотделимых улучшений на дату - 16.07.2012, суд ходатайство истца о назначении повторной экспертизы удовлетворил в части определения работ, произведенных в нежилом помещении Н2, которые являются неотделимыми улучшениями и их стоимости, а так же определения этажности размещения спорного помещения, и определением от 21.04.2014 назначил по делу повторную судебную строительно-оценочную экспертизу, проведение которой поручил обществу с ограниченной ответственностью "СтройКонсул"- эксперту Пискуну Александру Евгеньевичу. На разрешение эксперта поставлены вопросы:
 
    - какие из выполненных индивидуальным предпринимателем Камыниной Натальей Анатольевной работ, произведенных в нежилом помещении Н2 в многоквартирном доме, лит. А, назначение - нежилое, общей площадью 70,8 кв. м, этаж подвал, расположенном по адресу: г. Рязань, ул. 6-я Линия, д. 10, реестровый номер 133 976, являются неотделимыми улучшениями и какова их стоимость (без НДС) по состоянию на 16.07.2012, с учетом их фактического состояния, износа, степени повреждения?
 
    - определить этажность размещения помещения Н2 в многоквартирном доме, лит. А, назначение - нежилое, общей площадью 70,8 кв. м, расположенном по адресу: г. Рязань, ул. 6-я Линия, д. 10, реестровый номер 133 976, с учетом его фактического расположения и требований строительных норм и правил?
 
    Согласно заключению эксперта №17-2014 от 05.06.2014, выполненному экспертом  общества с ограниченной ответственностью "СтройКонсул"  Пискуном А.Е., проведенным исследованием установлено, что стоимость работ (неотделимых улучшений) выполненных индивидуальным предпринимателем Камыниной Натальей Анатольевной в нежилом помещении Н2, в многоквартирном доме, лит.А, назначение - нежилое, общей площадью 70,8 кв.м., расположенном по адресу: г.Рязань, ул. 6-ая Линия, д. 10, реестровый номер 133976, по состоянию на 16.07.2012 составляет 525 076 руб. 72 коп. Помещение Н2, лит.А, назначение - нежилое, общей площадью 70,8 кв.м., располагается в подвальном этаже  многоквартирного дома, расположенного по адресу: г.Рязань,  ул.6-ая Линия, д. 10. (том 6 л.д. 121-147).
 
    В судебном заседании  25.07.2014 заслушан эксперт Пискун Александр Евгеньевич, который по экспертному заключению №17-2014 от 05.06.2014 пояснил, что на фото №4 - 6, прилагаемых к экспертному заключению, усматривается, что выполненные работы представляют собой ремонтные работы этого помещения, то есть плитка, пластиковые панели, потолок типа армстронг, установка пластиковых окон. Визуальных дефектов, таких как отколотая плитка или отсутствие пластиковой панели (физических повреждений), при осмотре не обнаружено. В нормативно-технической литературе отсутствует норматив, с помощью которого возможно произвести расчет износа в нежилом помещении.
 
    Представитель истца в судебном заседании  25.07.2014  указал, что из заключения эксперта №17-2014, выполненного Пискуном А.Е., не усматривается, что стоимость неотделимых улучшений определена с учетом износа.
 
    Таким образом, экспертом определение суда от 21.04.2014 не исполнено в части определения рыночной стоимости работ (неотделимых улучшений), выполненных истцом в спорном помещении, с учетом износа. Из двух поставленных судом вопросов эксперт дал ответ лишь на один вопрос.
 
    Кроме того, истец оспаривает экспертное заключение (отчет №124/13), выполненное Драницыным Александром Александровичем, указывая на искажение итоговой величины рыночной стоимости спорного объекта в сторону увеличения, поскольку при расчете восстановительной стоимости объекта встроено-пристроенного помещения экспертом в расчетах применена ненадлежащая стоимость восстановления 1 куб.м. (97 руб.- сборник УПВС №28, табл.44б) применительно к 1-му этажу, тогда как объект исследования - подвал в жилом доме и стоимость восстановления, по мнению истца, должна быть определена за 1 куб. м.  25,4 руб., как подвала (технического подполья), что более чем в 3,5 раза меньше.
 
    Поскольку оспаривается стоимость работ (неотделимых улучшений), выполненных индивидуальным предпринимателем Камыниной Натальей Анатольевной, в нежилом помещении Н2 в многоквартирном доме, лит.А, назначение - нежилое, общей площадью 70,8 кв.м., расположенном по адресу: г.Рязань, ул. 6-ая Линия, д. 10, реестровый номер 133976, по состоянию на 16.07.2012, определенная без учета износа, а также учитывая, что при расчете рыночной стоимости спорного помещения экспертом Драницыным А.А. использована стоимость 1 куб. м. объекта встроено-пристроенного помещения, тогда как объектом исследования является - подвал в жилом помещении, суд ходатайство истца удовлетворил и назначил по делу повторную судебную строительно-оценочную экспертизу, проведение которой поручил обществу с ограниченной ответственностью "Ронэкс" (390005, г.Рязань, ул.Дзержинского, д.58А, офис №21) - экспертам Костеву Александру Сергеевичу, Барляевой Наталье Стефановне, Сивцову Олегу Викторовичу.  На разрешение экспертов поставлены вопросы:
 
    - какова рыночная стоимость нежилого помещения Н2 в многоквартирном доме, лит.А, назначение - нежилое, общей площадью 70,8 кв.м., расположенном по адресу: г.Рязань, ул. 6-ая Линия, д. 10, реестровый номер 133976, по состоянию на 16.07.2012?
 
    - какие из выполненных индивидуальным предпринимателем Камыниной Натальей Анатольевной работ, произведенных в нежилом помещении Н2 в многоквартирном доме, лит.А, назначение - нежилое, общей площадью 70,8 кв.м., этаж подвал, расположенном по адресу: г.Рязань, ул. 6-ая Линия, д. 10; реестровый номер 133976, являются неотделимыми улучшениями и какова их стоимость (без НДС) по состоянию на 16.07.2012, с учетом их фактического состояния, износа, степени повреждения?
 
    Согласно заключению эксперта №232/14 от 21.08.2013, выполненному экспертами  общества с ограниченной ответственностью "РОНЭКС"  Костевым А.С., Барляевой Н.С., Сивцовым О.В., проведенным исследованием установлено, что рыночная стоимость объекта экспертизы, а именно: нежилого помещения Н2, в многоквартирном доме, лит.А, назначение: нежилое, общая площадь 70,8 кв.м., этаж: подвал, адрес объекта: Рязанская область, г.Рязань, ул.6-ая Линия, д. 10, на дату оценки 16.07.2012, с учетом НДС составляет 1699523 руб. 43 коп., без учета НДС составляет 1440274 руб. 09 коп.
 
    Неотделимыми улучшениями являются следующие виды работ, произведенные в нежилом помещении Н2 в многоквартирном доме, лит.А, назначение - нежилое, общей площадью 70,8 кв.м., этаж подвал, расположенном по адресу: г.Рязань, ул. 6-ая Линия, д. 10, реестровый номер 133976, выполненные индивидуальным предпринимателем Камыниной Н.А.: перепланировка помещений без нарушения несущих конструкций в соответствии с проектом; установка оконных и дверных блоков; устройство подвесного потолка и стеновых панелей ПВХ (внутренняя отделка); устройство покрытия пола; устройство отмостков и входной группы; наружные отделочные работы (штукатурка и окрашивание фасадов); сантехнические и электрические работы без стоимости работ по монтажу приборов. Отделимыми  улучшениями являются следующие виды работ: установка унитаза и раковины; установка светильников, розеток, выключателей, счетчика, щитка и автоматов. Стоимость неотделимых улучшений (без НДС) с учетом их фактического состояния, износа, степени повреждения по состоянию на 16.07.2012 составляет 400851 руб. (том 8 л.д. 4-163).
 
    Заключение экспертов №2688 от 19.07.2013, выполненное  экспертами "Независимая экспертиза и оценка"  Тимаковым М.Н. и Киселевым В.В., судом не принимаются в качестве доказательств, поскольку как следует из объяснений эксперта Киселева В.В., изложенных в судебном заседании 08.10.2013, рыночная стоимость спорного помещения определялась по состоянию на 16.07.2012, а стоимость неотделимых улучшений, на которую истец просит уменьшить выкупную цену помещения, определена по состоянию на 05.07.2013.
 
    Заключение эксперта (отчет №124/13), выполненное  оценщиком (индивидуальным предпринимателем) членом Некоммерческого партнерства "Сообщество специалистов-оценщиков "СМАО" Драницыным А.А. также не принимается судом в качестве надлежащего доказательства, поскольку при расчете восстановительной стоимости объекта встроено-пристроенного помещения экспертом в расчетах применена ненадлежащая стоимость восстановления 1 куб.м. (97 руб.- сборник УПВС №28, табл.44б) применительно к 1-му этажу, тогда как объект исследования - подвал в жилом доме и стоимость восстановления отличается от стоимости, определенной данным экспертом.
 
    Заключение эксперта №22-13-СЭ, выполненное экспертом  общества с ограниченной ответственностью "Центр исследований строительных конструкций и материалов" Торопцевым В.А., так же судом не принимаются в качестве доказательства, поскольку стоимость неотделимых улучшений определена по состоянию на IV квартал 2007 года, тогда как суд поручал установить стоимость неотделимых улучшений на дату - 16.07.2012.
 
    Заключение эксперта №17-2014 от 05.06.2014, выполненное экспертом  общества с ограниченной ответственностью "СтройКонсул"  Пискуном А.Е., не принимается в качестве доказательства по делу, поскольку из указанного заключения не усматривается, что стоимость неотделимых улучшений определена с учетом износа. Таким образом, экспертом определение суда от 21.04.2014 не исполнено в части определения рыночной стоимости работ (неотделимых улучшений), выполненных истцом в спорном помещении, с учетом износа.
 
    В силу статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которое оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
 
    При этом, в силу статьи 67 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд принимает только те доказательства, которые имеют отношение к рассматриваемому делу, а в силу статьи 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами.
 
    Документальных доказательств, опровергающих выводы, изложенные в заключении экспертов №232/14 от 21.08.2013 общества с ограниченной ответственностью "РОНЭКС" (том 8 л.д. 4-163), сторонами в материалы дела не представлено.
 
    Проанализировав заключение эксперта, заслушав дополнительные пояснения эксперта  Барляевой Н.С.в судебном заседании 23.10.2014, суд пришел к выводу об отсутствии оснований сомневаться в достоверности выводов данной повторной судебной экспертизы, выполненной экспертами общества с ограниченной ответственностью "РОНЭКС"  Костевым А.С., Барляевой Н.С., Сивцовым О.В., предупрежденными об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, в связи с чем суд находит приведенные экспертами исследования и выводы убедительными. Доказательств, опровергающих данные выводы, стороны не представили.
 
    В силу статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.
 
    Принимая во внимание вышеизложенное, судом принимается заключение экспертов №232/14 от 21.08.2013 общества с ограниченной ответственностью "РОНЭКС", в качестве доказательства рыночной стоимости спорного нежилого помещения и стоимости неотделимых улучшений с учетом их фактического состояния, износа, степени повреждения по состоянию на 16.07.2012.
 
    При изложенных обстоятельствах суд считает возможным урегулировать разногласия между Администрацией города Рязани и индивидуальным предпринимателем Камыниной Натальей Анатольевной, возникшие при заключении договора купли-продажи муниципального имущества - нежилого помещения Н2 в многоквартирном доме, лит. А, назначение - нежилое, общей площадью 70,8 кв. м, этаж подвал, расположенного по адресу: г. Рязань, ул. 6-я Линия, д. 10, реестровый номер 133976.
 
    Таким образом, суд приходит к выводу, что достоверной является рыночная стоимость спорного объекта недвижимости без налога на добавленную стоимость, определенная  по состоянию на 16.07.2012, в размере 1039423 руб. 09 коп. (1440274 руб. 09 коп. - 400851 руб.), с учетом произведенных неотделимых улучшений.
 
    Учитывая изложенное, пункт 2.1 договора купли-продажи следует изложить в следующей редакции: "Цена продажи имущества по настоящему договору составляет 1039423 (Один миллион тридцать девять тысяч четыреста двадцать три) рубля 09 копеек и соответствует рыночной стоимости имущества, уменьшенной на размер стоимости неотделимых улучшений, произведенных Покупателем".
 
    Пункт 2.2 договора купли-продажи изложить в следующей редакции: "Продавец предоставляет Покупателю рассрочку оплаты цены имущества, предусмотренной п. 2.1 договора (в дальнейшем - Основной долг) в течение трех лет с даты заключения настоящего договора".
 
    Пункт 2.3 договора купли-продажи изложить в следующей редакции: "Оплата Основного долга осуществляется Покупателем равными долями по 28 872 (двадцать восемь тысяч восемьсот семьдесят два) рубля 86 копеек (последний платеж - 28872 (двадцать восемь тысяч восемьсот семьдесят два) рубля 99 копеек) ежемесячно (в дальнейшем - очередной платеж) не позднее числа, соответствующего дате заключения настоящего договора, начиная по истечении календарного месяца с даты заключения настоящего договора".
 
    Пункт 6.2 договора купли-продажи изложить в следующей редакции: "Обязательства Покупателя по внесению арендной платы, вытекающие из договора аренды недвижимого имущества №2682107 от 27.12.2007, заключенного с управлением муниципальным имуществом администрации города Рязани, прекращаются с даты заключения настоящего договора".
 
    В силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы истца по уплате государственной пошлины в сумме 4000 рублей относятся на ответчика.
 
    По делу судом проведено четыре судебных экспертизы, судебные расходы по которым составили 51000 рублей, указанные расходы в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на ответчика в полном объеме.
 
    В соответствии с пунктом 1 статьи 108, пунктом 1, пунктом 2 статьи 109 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации денежные суммы, подлежащие выплате эксперту, вносятся на депозитный счет арбитражного суда, лицом, заявившим соответствующее ходатайство; после выполнения экспертом своих обязанностей, причитающиеся ему денежные суммы выплачиваются с депозитного счета арбитражного суда.
 
    Платежными поручениями №5264 от 09.09.2013 на сумму 30000 руб., №727 от 20.02.2013 на сумму 20000 руб., №455 от 08.02.2013 на сумму 8000 руб. Администрация города Рязани(том 4 л.д. 64, том 2 л.д. 108, 109) перечислила на депозитный счет Арбитражного суда Рязанской области денежные средства в общей сумме 58000 руб.
 
    Квитанциями СБ8606/62 от 28.07.2014 на сумму 1000 руб., СБ8606/12ПП от 24.07.2014 на сумму 5000 руб., СБ8606/0019 от 22.01.2014 на сумму 4000 руб., СБ8606/0019 от 01.03.2013 на сумму 8000 руб. и Россельхозбанка от 15.04.2014 на сумму 8000 руб. индивидуальный предприниматель Камынина Наталья Анатольевна перечислила на депозитный счет Арбитражного суда Рязанской области денежные средства в сумме 26000 руб. в счет выплаты вознаграждения эксперту(том 7 л.д. 19, 33, том 5 л.д. 84, том 2 л.д. 100, том 6 л.д. 80).
 
    Истцу с депозитного счета Арбитражного суда Рязанской области подлежат возврату денежные средства в сумме 26000 руб., перечисленные для проведения судебных экспертиз по делу.
 
    Ответчику с депозитного счета Арбитражного суда Рязанской области подлежат возврату денежные средства в сумме 15000 руб. (58000 руб. - 51000 руб.), перечисленные для проведения судебных экспертиз по платежному поручению №727 от 20.02.2013.
 
    Руководствуясь статьями 110, 167-170, 173, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
 
 
РЕШИЛ:
 
 
    1. Урегулировать разногласия между индивидуальным предпринимателем Камыниной Натальей Анатольевной и Администрацией города Рязани, возникшие при заключении договора купли-продажи муниципального имущества - нежилого помещения Н2 в многоквартирном доме, лит. А, назначение - нежилое, общей площадью 70,8 кв. м, этаж подвал, расположенного по адресу: г. Рязань, ул. 6-я Линия, д. 10, реестровый номер 133976, изложив пункты 2.1, 2.2, 2.3, 6.2 в следующей редакции:
 
    - "п. 2.1. Цена продажи имущества по настоящему договору составляет 1039423 (Один миллион тридцать девять тысяч четыреста двадцать три) рубля 09 копеек и соответствует рыночной стоимости имущества, уменьшенной на размер стоимости неотделимых улучшений, произведенных Покупателем";
 
    - "п. 2.2. Продавец предоставляет Покупателю рассрочку оплаты цены имущества, предусмотренной п. 2.1 договора (в дальнейшем - Основной долг) в течение трех лет с даты заключения настоящего договора";
 
    - "п. 2.3. Оплата Основного долга осуществляется Покупателем равными долями по 28 872 (двадцать восемь тысяч восемьсот семьдесят два) рубля 86 копеек (последний платеж - 28872 (двадцать восемь тысяч восемьсот семьдесят два) рубля 99 копеек) ежемесячно (в дальнейшем - очередной платеж) не позднее числа, соответствующего дате заключения настоящего договора, начиная по истечении календарного месяца с даты заключения настоящего договора";
 
    - "п. 6.2 Обязательства Покупателя по внесению арендной платы, вытекающие из договора аренды недвижимого имущества №2682107 от 27.12.2007, заключенного с управлением муниципальным имуществом администрации города Рязани, прекращаются с даты заключения настоящего договора".
 
    2. Взыскать с Администрации города Рязани (ОГРН 1026201270260, г. Рязань, ул. Радищева, д. 28) в пользу индивидуального предпринимателя Камыниной Натальи Анатольевны (г. Рязань, ОГРНИП 304623434400535) судебные расходы по уплате государственной пошлины в сумме 4000 рублей.
 
    3. Возвратить индивидуальному предпринимателю Камыниной Наталье Анатольевне (г. Рязань, ОГРНИП 304623434400535) с депозитного счета Арбитражного суда Рязанской области денежные средства в сумме 26000 руб., перечисленные для проведения судебных экспертиз по делу.
 
    4.Возвратить Администрации города Рязани (ОГРН 10262012702600) с депозитного счета Арбитражного суда Рязанской области денежные средства в сумме 15000 руб., перечисленные для проведения судебных экспертиз по платежному поручению №727 от 20.02.2013.
 
 
    Решение может быть обжаловано в месячный срок со дня его принятия в Двадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Рязанской области.
 
    На решение, вступившее в законную силу, через Арбитражный суд Рязанской области может быть подана кассационная жалоба в случаях, порядке и сроки, установленные Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.
 
 
    Судья                                                                                   В.А. Калинина