Решение от 20 августа 2014 года №А54-6831/2013

 
 
Арбитражный суд Рязанской области
ул. Почтовая, 43/44, г. Рязань, 390000; факс (4912) 275-108;
 
http://ryazan.arbitr.ru; e-mail: info@ryazan.arbitr.ru
 
 
Именем Российской Федерации
 
 
РЕШЕНИЕ
 
 
    г. Рязань                                                                      Дело №А54-6831/2013
 
    20 августа 2014 года
 
    Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 14 августа 2014 года.
 
    Полный текст решения изготовлен 20 августа 2014 года.
 
 
    Арбитражный суд Рязанской области в составе судьи  Митяевой Л.И.,
 
    при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Асташкиной Д.В.,
 
    рассмотрев в судебном заседании дело по иску индивидуального предпринимателя Агальцовой Нины Ивановны (г. Рязань, ОГРН 304622933700410)
 
    к администрации города Рязани (г. Рязань, ул. Радищева, д. 28; ОГРН 1026201270260)
 
    третьи лица: Рязанская городская Дума, Управление земельных ресурсов и имущественных отношений администрации города Рязани, индивидуальный предприниматель Шевченко Марина Анатольевна
 
    о разрешении разногласий, возникших  при заключении договора,
 
 
    при участии в судебном заседании:
 
    от истца: Кивва А.Г., доверенность от 05.08.2014;
 
    от ответчика: Новинская Н.В., доверенность №20/1-128 от 27.12.2013;
 
    от третьих лиц:
 
    Управления земельных ресурсов и имущественных отношений администрации города Рязани: Новинская Н.В., доверенность от 09.01.2014;
 
    Рязанской городской Думы,  индивидуального предпринимателя Шевченко Марины Анатольевны: не явились, извещены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания,
 
 
    установил: индивидуальный предприниматель Агальцова Нина Ивановна обратилась в Арбитражный суд Рязанской области с иском к администрации города Рязани о разрешении разногласий, возникших  при заключении договора купли - продажи муниципального имущества, просила суд считать договор заключенным на следующих условиях:
 
    п. 2.1. "Цена продажи имущества по настоящему договору установлена в размере рыночной стоимости имущества, определенной в соответствии с отчетом об определении рыночной стоимости № 5590 от 12.11.2013, выполненным индивидуальным предпринимателем Акимовым В.В., оценщик Тимаков Михаил Николаевич, и составляет 826 000(Восемьсот двадцать шесть тысяч) рублей (НДС не облагается)."
 
    абз. 1. п. 2.3. "Оплата Основного долга осуществляется Покупателем равными долями по 29 944 (Двадцать девять тысяч девятьсот сорок четыре) рубля 44 копеек ежемесячно (в дальнейшем - очередной платеж) (последний платеж 29944 (Двадцать девять тысяч девятьсот сорок четыре) рубля 60 копеек), не позднее числа, соответствующего дате заключения настоящего договора, начиная по истечении календарного месяца с даты заключения настоящего договора".
 
    Определением от 14.01.2014 года к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Рязанская городская Дума,  Управление земельных ресурсов и имущественных отношений администрации города Рязани, индивидуальный предприниматель Шевченко Марина Анатольевна.
 
    Определением арбитражного суда от 11.02.2013 производство по делу приостановлено в связи с назначением судебной экспертизы, проведение которой было поручено индивидуальному предпринимателю Наврузову Наврузали Абдурашидовичу (390023, г.Рязань, ул.Циолковского, д.15/5, кв.80).
 
    От индивидуального предпринимателя Наврузова Наврузали Абдурашидовича в материалы дела поступило заключение эксперта №1483 от 14.04.2014.
 
    Учитывая, что обстоятельства, препятствующие рассмотрению дела, были устранены, суд определением от 15.04.2014 возобновил производство по делу с 20.05.2014.
 
    В судебном заседании 20.05.2014 представитель истца в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заявил об уточнении исковых требований, просил суд:
 
    1. Урегулировать возникшие между индивидуальным предпринимателем Агальцовой Ниной Ивановной и администрацией города Рязани разногласия при заключении договора и считать договор заключенным на следующих условиях:
 
    п. 2.1. "Цена продажи имущества по настоящему договору установлена в размере рыночной стоимости имущества и составляет 690000 руб.  (НДС не облагается).
 
    абз. 1 п. 2.3 "Оплата Основного долга осуществляется Покупателем равными долями по 19166 руб. 67 коп. ежемесячно (в дальнейшем - очередной платеж) (последний платеж 19166 руб. 55 коп.), не позднее числа, соответствующего дате заключения настоящего договора, начиная по истечении календарного месяца с даты заключения настоящего договора.
 
    Уточнение исковых требований судом принято.
 
    Определением суда от 05.06.2014 производство по делу приостановлено в связи с назначением по делу повторной судебной экспертизы, проведение которой было поручено обществу с ограниченной ответственностью "РОНЭКС", эксперту Сивцову Олегу Викторовичу.
 
    В материалы дела поступило заключение эксперта № 184/14 от 08.07.2014.
 
    Определением суда от 16.07.2014 производство по делу возобновлено с 14.08.2014.
 
    В материалы дела от индивидуального предпринимателя Шевченко Марины Анатольевны поступило письменная правовая позиция по спору, из которой следует, что отчет об определении рыночной стоимости составлен с соблюдением требований законодательства и стандартов оценки. При определении рыночной стоимости были учтены все действующие факторы, формирующие рыночную стоимость объектов.
 
    В судебное заседание 14.08.2014 третьи лица (Рязанская городская Дума, индивидуальный предприниматель Шевченко Марина Анатольевна) не явились.
 
    В соответствии с частью 5 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривалось в отсутствие третьих лиц(Рязанской городской Думы, индивидуального предпринимателя Шевченко Марины Анатольевны), извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания в порядке статей 121-123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
 
    В судебном заседании представитель истца в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заявил об уточнении исковых требований в соответствии с выводами эксперта по проведенной судебной экспертизе и просил суд урегулировать разногласия между индивидуальным предпринимателем Агальцовой Ниной Ивановной и администрацией города Рязани, возникшие при заключении договора и считать договор заключенным на следующих условиях:
 
    п. 2.1. "Цена продажи имущества  по настоящему договору установлена в размере рыночной стоимости имущества и составляет 884362 руб. 49 коп. (НДС не облагается)".
 
    п. 2.3. "Оплата основного долга осуществляется Покупателем равными долями по 24565 руб. 63 коп. ежемесячно (в дальнейшем  - очередной платеж) (последний платеж - 24565 руб. 44 коп.), не позднее числа, соответствующего дате заключения настоящего договора, начиная по истечении календарного месяца с даты заключения настоящего договора.
 
    Заявление истца об уточнении исковых требований судом принято.
 
    В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы изложенные в отзыве на иск, устно заявил о назначении повторной судебной экспертизы, проведение которой просил поручить индивидуальному предпринимателю Драницыну А.А. Заявление мотивировано тем, что, по мнению ответчика, неверно проведен анализ рынка недвижимости, экспертом проанализированы те продажи, которые осуществлялись администрацией города Рязани в рамках Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, в то время как оценка спорных объектов недвижимости проводилась намного раньше, чем Рязанской Городской Думой было принято решение об условиях приватизации. Также ответчик ссылается на необоснованное использование в экспертном заключении трех аналогов (№6, 9, 13), которые приведены на л.д. 40-41, т. 6,  стоимость которых не является рыночной, поскольку уменьшена на стоимость неотделимых улучшений. Ответчик утверждает, что в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ рыночная стоимость нежилых помещений не подлежит уменьшению на стоимость неотделимых улучшений. Кроме того, ответчик утверждает, что экспертом необоснованно применено Постановление Правительства Рязанской области от 25.02.2005   № 37  "Об утверждении методик определения арендной платы за пользование государственным имуществом Рязанской области".
 
    Представитель истца против назначения по делу повторной оценочной экспертизы возражал, заключение эксперта Сивцова О.В. считает обоснованным и отвечающим всем требованиям законодательства.
 
    Рассмотрев заявление представителя ответчика о назначении повторной судебной экспертизы, суд не находит оснований для его  удовлетворения по следующим основаниям.
 
    Как следует из материалов дела, при заключении договора купли-продажи муниципального имущества между сторонами возникли разногласия относительно рыночной стоимости нежилого помещения Н5, лит. А, общей площадью 18,3 кв.м, расположенного по адресу: г. Рязань, Соборная ул., д.34, реестровый номер 91057.
 
    Учитывая необходимость установления обстоятельств, имеющих существенное значение для рассмотрения дела и требующих специальных познаний, суд по ходатайству истца назначил по делу судебную оценочную экспертизу, поставив на разрешение эксперта вопрос определения рыночной стоимости вышеуказанного помещения на дату направления оферты (определение судаот 11.02.2013). Поскольку у ответчика возникли сомнения в обоснованности проведенной судебной экспертизы, по ходатайству ответчика определением суда от 05.06.2014 была назначена повторная судебная экспертиза для определения рыночной стоимости объекта экспертизы без налога на добавленную стоимость по состоянию на 28.06.2013.
 
    Согласно экспертному заключению эксперта ООО "РОНЭКС" Сивцова О.В., рыночная стоимость объекта экспертизы по состоянию на 28.06.2013 без учета НДС составляет 884 362 руб. 49 коп.
 
    Как следует из материалов дела, спорное нежилое помещение расположено на первом этаже двухэтажного здания. На странице 14-15 отчета эксперта дана характеристика состояния помещения (отделки, состояния конструктивных элементов здания) (т.6, л.д.18-19).
 
    Судом установлено, что при проведении судебной экспертизы и определении рыночной стоимости спорного объекта экспертом Сивцовым О.В. при сравнительном подходе были использованы в качестве аналогов объекты, расположенные на ул. Соборной, ул.Сенной, ул.Свободы, ул.Краснорядской (т.6, л.д.50-51).
 
    Довод ответчика о том, что экспертом неверно проведен анализ рынка недвижимости, так как проанализированы те продажи, которые осуществлялись администрацией города Рязани в рамках Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, в то время как оценка спорных объектов недвижимости проводилась намного раньше, чем Рязанской Городской Думой было принято решение об условиях приватизации, судом отклоняется.
 
    Порядок проведения оценки и фиксации ее результатов регламентирован Федеральным стандартом оценки № 1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденным Приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 № 256. Согласно пункту 5 Порядка при определении стоимости объекта оценки определяется расчетная величина цены объекта оценки, определенная на дату оценки в соответствии с выбранным видом стоимости. Итоговая стоимость объекта оценки определяется путем расчета стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке (пункт 6 ФСО №1). При определении наиболее эффективного использования объекта оценки определяется использование объекта оценки, при котором его стоимость будет наибольшей (пункт 10 ФСО №1). В соответствии с пунктом 20 ФСО №1 оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода. Оценщик вправе самостоятельно определять конкретные методы оценки в рамках применения каждого из подходов.
 
    Эксперт пришел к выводу о применении для оценки объекта сравнительного и доходного подхода, обосновав отказ от использования затратного подхода (т.6, л.д.24, 45-46,60-83).
 
    Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (пункт 14 ФСО №1). Сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов (пункт 22 ФСО №1).
 
    Согласно пункту 18 ФСО №1 оценщик осуществляет сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки объекта оценки. Оценщик изучает количественные и качественные характеристики объекта оценки, собирает информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки теми подходами и методами, которые на основании суждения оценщика должны быть применены при проведении оценки.
 
    В судебном заседании 14.08.2014 эксперт Сивцов О.В. пояснил, что проведенный анализ рынка в экспертном заключении отражен на стр. 21-41 экспертного заключения (т.6, л.д. 25-45). Экспертом приведены статьи, которые размещены в еженедельнике "Дом. Строй", которые характеризуют рынок офисной недвижимости по состоянию на 2012-2013 гг. Также исследована периодическая печать в городе Рязани за 2010-2013 гг. с выборкой из предложений к продаже помещений, расположенных на улице Соборной города Рязани и других граничащих с ней улицах. После исследования периодической печати города Рязани за период с 2010 по июль 2013 года эксперт сделал вывод о том, что предложения по нежилым помещениям, расположенным на ул. Соборная и прилегающих улицах, колебались в диапазоне от 30000 руб. за кв.м. и до 100000 руб. за кв.м. Средневзвешенная цена предложения составляла от 45000 до 60000 руб. За вышеуказанный период никаких резких колебаний в сторону повышения или снижения цены не произошло. Ссылаясь на л.д. 37 т. 6, эксперт пояснил, что им описана та информация, которая размещена на сайте администрации города Рязани о прошедших в 2010-2012 гг. сделках в рамках реализации Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации". По информации сайта администрации города Рязани за 2012 год совершено 17 сделок, которые эксперт указал в своем экспертном заключении (т.6,                л.д. 40-41).
 
    Довод ответчика о том, что по трем сделкам приватизации имущества, а именно: нежилое помещение Н9, лит. А, назначение - нежилое, общей площадью 99,6 кв.м., расположенное по адресу: г. Рязань, Первомайский проспект, д. 63, реестровый номер 104087, цена сделки - 1254237 руб., покупатель - ИП Локтюшин О.А. (л.д. 40, т. 6), нежилое помещение Н1, лит. Б, назначение - нежилое, общей площадью 83,5 кв.м., расположенное по адресу: г. Рязань, ул. Новоселов, д. 30б, реестровый номер 68003, цена сделки - 1631000 руб., покупатель - ООО "Роскомплектстрой", нежилое помещение Н4 в многоквартирном доме, лит. А, назначение - нежилое, общей площадью 88,8 кв.м., этаж 1, расположенное по адресу: г. Рязань, ул. Кольцова, д. 2 , реестровый номер 180245, цена сделки - 2417798 руб., покупатель - ИП Лавров, цены сделок не являются рыночными, поскольку они уменьшены на стоимость неотделимых улучшений, судом не принимается.
 
    Как пояснил в судебном заседании эксперт Сивцов О.В., указанные данные были приведены для дачи представления об общей картине уровня цен, сложившейся на рынке недвижимости. Однако данная информация не была использована экспертом в своих расчетах.
 
    Довод ответчика о том, что экспертом необоснованно применено Постановление Правительства Рязанской области от 25.02.2005 № 37  "Об утверждении методик определения арендной платы за пользование государственным имуществом Рязанской области", отклоняется судом.
 
    Наряду с другими источниками информации эксперт использовал действовавшие в спорный период нормативные правовые акты и методики, утвержденные постановлением Правительства Рязанской области №37 от 25.02.2005, что не противоречит закону, поскольку оценщик вправе самостоятельно определять конкретные методы оценки в рамках применения каждого из используемых им подходов, выбор критериев проведения оценки относится к компетенции и профессиональному суждению оценщика. Аналогичная позиция изложена в письме Минэкономразвития РФ от 13.11.2009 №Д06-3263. Ответчик не обосновал документально неправомерность данных выводов.
 
    Постановление Правительства Рязанской области №37 от 25.02.2005 основано на результатах исследования рынка аренды недвижимости и действует по настоящее время.  Правомерность его применения, подтверждается и  судебной практикой по делам №А54-83/2012 и №А54-5201/2013, в которой изложены выводы о том, что экспертом при проведении экспертного исследования правомерно была использована та методика, которая содержится в указанном постановлении, а именно: Методика определения арендной платы за пользование объектами недвижимости (кроме сооружений).
 
    Согласно части 2 статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза.
 
    Согласно пунктам 7 и 8 части 1 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в экспертном заключении должны быть отражены содержание и результаты исследований с указанием примененных методов; оценка результатов исследований, выводы по поставленным вопросам и их обоснование.
 
    В соответствии со статьей 15 Закона об оценочной деятельности при осуществлении оценочной деятельности оценщик обязан соблюдать требования закона об оценочной деятельности, других федеральных законов и иных нормативных правовых актов Российской Федерации, федеральные стандарты оценки, а также стандарты и правила оценочной деятельности, утвержденные саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой он является.
 
    Статьей 20 Закона об оценочной деятельности предусмотрено, что стандартами оценочной деятельности определяются требования к порядку проведения оценки и осуществления оценочной деятельности.
 
    Оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода. Оценщик вправе самостоятельно определять конкретные методы оценки в рамках применения каждого из подходов (пункт 20 раздела 4 ФСО 31).
 
    Согласно  пункту 19 ФСО №1 информация, полученная при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности.
 
    Информация считается достаточной, если использование дополнительной информации не ведет к существенному изменению характеристик, использованных при проведении оценки объекта оценки, а также не ведет к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки.
 
    Информация считается достоверной, если данная информация соответствует действительности и позволяет пользователю отчета об оценке делать правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся оценщиком при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта оценки, и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения.
 
    В соответствии с пунктом 4 ФСО №3 при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться, в частности, принципа существенности (то есть привести в отчете всю информацию, влияющую на стоимость объекта оценки); обоснованности (информация, приведенная в отчете об оценке, использованная или полученная в результате расчетов при проведении оценки, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки, должна быть подтверждена); однозначности (содержание отчета об оценке не должно  вводить в заблуждение пользователей отчета об оценке, а также допускать  неоднозначного толкования).
 
    В силу пункта 15 ФСО №3 в отчете об оценке должно содержаться описание расчетов, расчеты и пояснения к расчетам, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, указанных или полученных оценщиком в рамках применения подходов и методов, использованных при проведении оценки.
 
    Заключение эксперта является одним из доказательств по делу и исследуется судом наряду с другими доказательствами.
 
    Оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заключение судебной экспертизы № 184/14 от 08.07.2014, суд пришел к выводу о соответствии экспертного заключения требованиям как законодательства, регулирующего судебно-экспертную деятельность, так и требованиям законодательства, регулирующего порядок оценки выкупаемого имущества. Выводы судебного эксперта, сделанные в заключении судебной экспертизы № 184/14 от 08.07.2014, проверяемы, обоснованы, однозначны, основаны на исследовании полной, существенной информации, в связи с чем суд не находит оснований для назначения по делу повторной экспертизы.
 
    Рассмотрев материалы дела, выслушав доводы сторон, исследовав и оценив представленные доказательства, суд установил следующее.
 
    Индивидуальный предприниматель Агальцова Нина Ивановнапо договору аренды недвижимого имущества от 20.03.2008  № 0601208, заключенному с Управлением муниципальным имуществом администрации города Рязани, арендует часть нежилого помещения Н4, лит.А                 (поз. 2, 4, 8 на поэтажном плане первого этажа от 08.09.2005) и нежилое помещение Н5 лит. А (поз. 1 на поэтажном плане первого этажа от 08.09.2005) общей площадью 60,3 кв.м., расположенные по адресу: г. Рязань, Соборная ул., д.34, для размещения ювелирного магазина (т.1, л.д.10-15).
 
    Данное нежилое помещение является собственностью муниципального образования – город Рязань, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права сер. 62 МГ № 337782 от 12.01.2006 (т.2, л.д.71).
 
    Решением Рязанской городской Думы от 10.10.2013 № 47-II(т.1, л.д.24) утверждены условия приватизации вышеуказанного нежилого помещения – выкуп индивидуальным предпринимателем Агальцовой Ниной Ивановнойв порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.
 
    Письмом от 21.10.2013 № 01-75/2843 (т.1, л.д. 25-26) Управление земельных ресурсов и имущественных отношений администрации города Рязани направило в адрес  индивидуального предпринимателя Агальцовой Нины Ивановныпроект договора купли-продажи (т.1, л.д.18-23), по условиям которого индивидуальный предприниматель Агальцова Нина Ивановнаприобретает в собственность нежилое помещение Н5, лит. А, назначение - нежилое, общей площадью 18,3 кв.м., расположенное по адресу:             г. Рязань, Соборная ул., д.34, реестровый номер 91057, по рыночной стоимости, определенной в соответствии с отчетом об определении рыночной стоимости №09-13/04р от 05.09.2013, выполненным индивидуальным предпринимателем Шевченко Мариной Анатольеной, и составляющей 1 426 855 руб. (не облагается НДС).
 
    Индивидуальный предприниматель Агальцова Нина Ивановна, не согласившись с редакцией пункта 2.1 и абз.1 пункта 2.3 договора в части рыночной стоимости имущества,  направила в адрес Администрации города Рязани протокол разногласий к договору (т.1, л.д.27-28), предложив следующую редакцию пункта 2.1 и абз.1 пункта 2.3:
 
    п. 2.1. "Цена продажи имущества по настоящему договору установлена в размере рыночной стоимости имущества, определенной в соответствии с отчетом об определении рыночной стоимости № 5590 от 12.11.2013, выполненным индивидуальным предпринимателем Акимовым В.В., оценщик Тимаков Михаил Николаевич, и составляет 826 000 (Восемьсот двадцать шесть тысяч) рублей (НДС не облагается)."
 
    абз. 1. п. 2.3. "Оплата Основного долга осуществляется Покупателем равными долями по 29 944 (Двадцать девять тысяч девятьсот сорок четыре) рубля 44 копеек ежемесячно (в дальнейшем - очередной платеж) (последний платеж 29944 (Двадцать девять тысяч девятьсот сорок четыре) рубля 60 копеек), не позднее числа, соответствующего дате заключения настоящего договора, начиная по истечении календарного месяца с даты заключения настоящего договора".
 
    Письмом от 11.12.2013 № 01-68/10413 (т.1, л.д. 29) Администрация города Рязани отклонила протокол разногласий, предложив индивидуальному предпринимателю Агальцовой Нине Ивановнезаключить договор купли-продажи муниципального имущества в редакции проекта договора, направленного Управлением земельных ресурсов и имущественных отношений и повторно направила проект договора.
 
    Не урегулирование сторонами разногласий по договору купли-продажи муниципального имущества в досудебном порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, явилось основанием для обращения индивидуального предпринимателя Агальцовой Нины Ивановныв суд с настоящим иском.
 
    Согласно абзацу 2 пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации при отклонении протокола разногласий сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
 
    В силу статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случае передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 указанного Кодекса либо по соглашению сторон, условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
 
    Согласно статье 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).
 
    Согласно статье 217 Гражданского кодекса Российской Федерации, имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.
 
    Согласно статье 3 Федерального закона №159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства" (далее – ФЗ № 159-ФЗ) субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
 
    Индивидуальный предприниматель Агальцова Нина Ивановна относится к категории субъектов малого предпринимательства, которые имеют право на выкуп арендуемого нежилого помещения в соответствии с                        ФЗ      № 159-ФЗ, что не оспаривается  ответчиком.
 
    В соответствии со статьей 9 ФЗ № 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, установленным статьей 4 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.  При получении заявления уполномоченные органы обязаны: обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.
 
    Согласно отчету  об определении рыночной стоимости спорного объекта недвижимости № 09-13/04р, выполненному по заказу Управления земельных ресурсов и имущественных отношений администрации города Рязани ИП Шевченко М.А. (т.2, л.д.28-116), рыночная стоимость нежилого помещения составляет 1 426 855 руб. (НДС не облагается).
 
    Истцом в материалы дела представлен отчет № 5590 оценки того же объекта, выполненный по заказу индивидуального предпринимателя Агальцовой Нины Ивановны ИП Акимовым В.В. (т.1, л.д.37-136), согласно которому рыночная стоимость нежилого помещения составляет               826 000 руб.
 
    Исходя из положений Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ при приобретении имущества субъектом малого и среднего предпринимательства рыночная цена отчуждаемого имущества определяется оценщиком на основании договора, заключенного с уполномоченным органом на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ.
 
    В соответствии со статьей 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренным настоящим Федеральным законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной и иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
 
    В соответствии со статьей 13 названного закона, в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность. Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.
 
    Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пунктах 2 и 3 информационного письма от 30.05.2005 №92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", разъяснил, что в случае оспаривания величины стоимости объекта судам следует иметь в виду, что согласно статье 12 Федерального закона №135-ФЗ отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу. Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82-87 АПК РФ).
 
    Учитывая, что сторонами было представлено два отчета об оценке спорного имущества, при этом рыночная стоимость помещения, определенная в данных отчетах, значительно отличается (1 426 855 руб. и           826 000 руб.), по ходатайству истца определением суда от 11.02.2013 была назначена судебная экспертиза, проведение которой было поручено индивидуальному предпринимателю Наврузову Наврузали Абдурашидовичу (390023, г.Рязань, ул.Циолковского, д.15/5, кв.80).
 
    Поскольку возникли сомнения в обоснованности заключения эксперта, судом по ходатайству ответчика определением от 05.06.2014 была  назначена повторная судебная экспертиза, проведение которой было поручено обществу с ограниченной ответственностью "РОНЭКС", эксперту Сивцову Олегу Викторовичу.
 
    Согласно экспертному заключению № 184/14 от 08.07.2014 эксперта Сивцова О.В., рыночная стоимость объекта экспертизы по состоянию на 28.06.2013 (дату направления оферты) без учета НДС составляет               884 362 руб. 49 коп.
 
    Истец, соглашаясь с выводами эксперта в части определения рыночной стоимости объекта оценки, уточнил исковые требования в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
 
    В соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
 
    В силу статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, к числу которых относится и экспертное заключение.
 
    Оценив заключение эксперта № 184/14 от 08.07.2014, суд пришел к выводу об отсутствии оснований сомневаться в достоверности выводов эксперта, предупрежденного судом об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, в связи с чем, суд принимает экспертное заключение № 184/14 от 08.07.2014 в качестве надлежащего  доказательства по делу.
 
    В силу статьи 67 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд принимает только те доказательства, которые имеют отношение к рассматриваемому делу, а в силу статьи 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами.
 
    Доводы ответчика, приведенные в обоснование своей позиции по спору, не могут быть приняты судом, в силу их несостоятельности, явившейся следствием ошибочного толкования норм права, противоречащего общим принципам действующего законодательства и нарушающего единообразие правоприменительной практики.
 
    При изложенных обстоятельствах суд считает возможным урегулировать разногласия по договору, определив рыночную стоимость  нежилого помещения Н5, лит. А, назначение - нежилое, общей площадью 18,3 кв.м., расположенного по адресу: г. Рязань, Соборная ул., д.34, реестровый номер 91057, в размере 884 362 руб. 49 коп. (НДС не облагается), которая установлена заключением судебной экспертизы № 184/14 от 08.07.2014, изложив спорные пункты договора в следующей редакции:
 
    Пункт 2.1.: "Цена продажи имущества  по настоящему договору установлена в размере рыночной стоимости имущества, определенной в экспертном заключении общества с ограниченной ответственностью "РОНЭКС" № 184/14 от 08.07.2014 по делу №А54-6831/2013, и составляет 884362 рубля 49 копеек, НДС не облагается".
 
    Пункт 2.3.: "Оплата основного долга осуществляется Покупателем равными долями по 24565 рублей 63 копейки (последний платеж - 24565 рублей 44 копейки) ежемесячно (в дальнейшем  - очередной платеж), не позднее числа, соответствующего дате заключения настоящего договора, начиная по истечении календарного месяца с даты заключения настоящего договора.
 
    В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по уплате государственной пошлины и оплате услуг экспертов относятся на ответчика.
 
    С администрации города Рязани в пользу индивидуального предпринимателя Агальцовой Нины Ивановныподлежит взысканию в счет возмещения расходов по уплате государственной пошлины 4000 руб. и расходы по проведению экспертизы в размере 4700 руб.
 
    Обществу с ограниченной ответственностью "РОНЭКС" (ОГРН 1046209014147; г. Рязань, ул. Дзержинского, 58А) с депозитного счета Арбитражного суда Рязанской области подлежат перечислению денежные средства в размере  5000 руб., уплаченные администрацией города Рязани по платежному поручению №2806 от 02.06.2014.
 
    Индивидуальному предпринимателю Агальцовой Нине Ивановне (ОГРНИП 304622933700410; г. Рязань) с депозитного счета Арбитражного суда Рязанской области подлежат возврату денежные средства в размере  5000 руб., уплаченные по платежному поручению №410 от 02.06.2014.
 
    Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
 
 
РЕШИЛ:
 
 
    1. Урегулировать разногласия между индивидуальным предпринимателем Агальцовой Ниной Ивановной и администрацией города Рязани, возникшие при заключении договора купли-продажи муниципального имущества - нежилого помещения Н5 лит. А, назначение - нежилое, общая площадь 18,3 кв.м., расположенного по адресу: г. Рязань, ул. Соборная, д. 34, реестровый номер 91057.
 
    Пункт 2.1. договора изложить в следующей редакции: "Цена продажи имущества  по настоящему договору установлена в размере рыночной стоимости имущества, определенной в экспертном заключении общества с ограниченной ответственностью "РОНЭКС" № 184/14 от 08.07.2014 по делу №А54-6831/2013, и составляет 884362 рубля 49 копеек, НДС не облагается".
 
    Пункт 2.3. договора изложить в следующей редакции: "Оплата основного долга осуществляется Покупателем равными долями по 24565 рублей 63 копейки (последний платеж - 24565 рублей 44 копейки) ежемесячно (в дальнейшем  - очередной платеж), не позднее числа, соответствующего дате заключения настоящего договора, начиная по истечении календарного месяца с даты заключения настоящего договора.
 
    2. Взыскать с администрации города Рязани  (ОГРН-1026201270260; г.Рязань, ул. Радищева, 28) в пользу индивидуального предпринимателя Агальцовой Нины Ивановны (ОГРНИП 304622933700410; г. Рязань) расходы по уплате госпошлины в размере 4000 руб. и расходы по проведению экспертизы в размере 4700 руб.  
 
    3. Перечислить обществу с ограниченной ответственностью "РОНЭКС" (ОГРН 1046209014147; г. Рязань, ул. Дзержинского, 58А) с депозитного счета Арбитражного суда Рязанской области денежные средства в размере  5000 руб., уплаченные администрацией города Рязани по платежному поручению №2806 от 02.06.2014.
 
    4. Возвратить индивидуальному предпринимателю Агальцовой Нине Ивановне (ОГРНИП 304622933700410; г. Рязань) с депозитного счета Арбитражного суда Рязанской области денежные средства в размере  5000 руб., уплаченные по платежному поручению №410 от 02.06.2014.
 
 
    Решение может быть обжаловано в месячный срок со дня его принятия в Двадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Рязанской области.
 
    На решение, вступившее в законную силу, через Арбитражный суд Рязанской области может быть подана кассационная жалоба в случаях, порядке и сроки, установленные Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.
 
 
 
    Судья                                                                               Л.И. Митяева