Решение от 08 октября 2014 года №А54-5473/2013

 
 
Арбитражный суд Рязанской области
ул. Почтовая, 43/44, г. Рязань, 390000; факс (4912) 275-108;
 
http://ryazan.arbitr.ru; e-mail: info@ryazan.arbitr.ru
 
 
Именем Российской Федерации
 
 
РЕШЕНИЕ
 
 
    г. Рязань                                                                      Дело №А54-5473/2013
 
    08 октября 2014 года
 
 
    Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 01 октября 2014 года.
 
    Полный текст решения изготовлен 08 октября 2014 года.
 
 
    Арбитражный суд Рязанской области в составе судьи  Котовой А.С.
 
    при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Трибой Н.С.,
 
    рассмотрев в судебном заседании дело по иску индивидуального предпринимателя Шишкиной Ирины Васильевны (ОГРН 307623408200022, г. Рязань)
 
    к администрации города Рязани (ОГРН 1026201270260, г. Рязань, ул. Радищева, д. 28)
 
    при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, - управления земельных ресурсов и имущественных отношений администрации города Рязани (г. Рязань, ул. Введенская, д. 107)
 
    о разрешении разногласий возникших при заключении договора,
 
 
    при участии в судебном заседании:
 
    от истца:  представитель Рожков А.А. по доверенности от 26.08.2013;
 
    от ответчика: представитель Морозова Ю.В. по доверенности №02/4-15-922-исх. от 24.02.2014;
 
    от третьего лица: представитель Морозова Ю.В. по доверенности №01-42/2 от 09.01.2013
 
 
    установил: индивидуальный предприниматель Селянская Ирина Васильевна, в настоящее время Шишкина Ирина Васильевна, (далее - Шишкина И.В., истец) обратилась в Арбитражный суд Рязанской области с исковым заявлением к администрации города Рязани (далее - Администрация, ответчик) об урегулировании возникших разногласий при заключении договора купли-продажи муниципального имущества и просит считать договор заключенным на следующих условиях:
 
    п.2.1. Цена продажи имущества по настоящему договору установлена в размере рыночной стоимости имущества и составляет 2 000 000 руб. (два миллиона) рублей (НДС не облагается);
 
    п.2.2. Продавец предоставляет покупателю рассрочку оплаты цены имущества, предусмотренной п.2.1. договора (в дальнейшем - Основной долг) в течение трех лет с даты заключения настоящего договора;
 
    п.2.3. Оплата Основного долга осуществляется покупателем равными долями по 55 555 (пятьдесят пять тысяч пятьсот пятьдесят пять) рублей 56 копеек (последний платеж - 55 555 (пятьдесят пять тысяч пятьсот пятьдесят пять) рублей 40 копеек) ежемесячно (в дальнейшем - очередной платеж), не позднее числа, соответствующего дате заключения настоящего договора, начиная по истечении календарного месяца с даты заключения настоящего договора.
 
    Определением суда от 25.10.2013 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено управление земельных ресурсов и имущественных отношений администрации города Рязани.
 
    Определением арбитражного суда от 25.11.2013 по делу назначена судебная экспертиза с целью определения рыночной стоимости выкупаемого имущества, проведение которой поручено обществу с ограниченной ответственностью "Оценка" эксперту Тимакову Михаилу Николаевичу. Срок проведения экспертизы установлен до 25.12.2013. Производство по делу приостановлено.
 
    Определением суда от 04.04.2014 производство по делу возобновлено.
 
    16 апреля 2014 года в материалы дела поступило заключение эксперта № 536.
 
    Учитывая выводы эксперта, истец в соответствии со статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнил исковые требования и просит урегулировать возникшие разногласия при заключении договора купли-продажи муниципального имущества и считать договор заключенным на следующих условиях:
 
    п.2.1. Цена продажи имущества по настоящему договору установлена в размере рыночной стоимости имущества и составляет 2 058 000 руб. (два миллиона пятьдесят восемь тысяч) рублей (НДС не облагается);
 
    п.2.2. Продавец предоставляет покупателю рассрочку оплаты цены имущества, предусмотренной п.2.1. договора (в дальнейшем - Основной долг) в течение трех лет с даты заключения настоящего договора;
 
    п.2.3. Оплата Основного долга осуществляется покупателем равными долями по 57 166 (пятьдесят семь тысяч сто шестьдесят шесть) рублей 67 копеек (последний платеж - 57 166 (пятьдесят семь тысяч сто шестьдесят шесть) рублей 55 копеек) ежемесячно (в дальнейшем - очередной платеж), не позднее числа, соответствующего дате заключения настоящего договора, начиная по истечении календарного месяца с даты заключения настоящего договора.
 
    Уточнение исковых требований принято судом.
 
    Определением суда от 07.07.2014 производство по делу было приостановлено в связи с назначением по делу повторной судебной экспертизы, проведение которой поручено индивидуальному предпринимателю Драницыну Александру Александровичу. Срок проведения экспертизы установлен до 01.08.2014. Производство по делу приостановлено.
 
    01.08.2014 от индивидуального предпринимателя Драницына Александра Александровича в материалы дела поступило заключение эксперта №82/14 от 31.07.2014.
 
    Определением суда от 06.08.2014 производство по делу возобновлено.
 
    Истец в соответствии со статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, согласившись с выводами эксперта, уточнил исковые требования и просит урегулировать возникшие разногласия при заключении договора купли-продажи муниципального имущества и считать договор заключенным на следующих условиях:
 
    п.2.1. Цена продажи имущества по настоящему договору установлена в размере рыночной стоимости имущества и составляет 2 368 100 руб. (два миллиона триста шестьдесят восемь тысяч сто) рублей (НДС не облагается);
 
    п.2.2. Продавец предоставляет покупателю рассрочку оплаты цены имущества, предусмотренной п.2.1. договора (в дальнейшем - Основной долг) в течение трех лет с даты заключения настоящего договора;
 
    п.2.3. Оплата Основного долга осуществляется покупателем равными долями по 65 780 (шестьдесят пять тысяч семьсот восемьдесят) рублей 56 копеек (последний платеж - 65 780 (шестьдесят пять тысяч семьсот восемьдесят) рублей 40 копеек) ежемесячно (в дальнейшем - очередной платеж), не позднее числа, соответствующего дате заключения настоящего договора, начиная по истечении календарного месяца с даты заключения настоящего договора.
 
    Уточнение исковых требований принято судом.
 
    В судебном заседании представитель ответчика против исковых требований возражал, полагая, что цена продажи нежилого помещения, указанная в отчете ИП Драницына А.А. №82/14 от 31.07.2014 является недостоверной.
 
    Исследовав материалы дела, арбитражный суд считает исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению.
 
    Из материалов дела судом установлено.
 
    Индивидуальный предприниматель Селянская И.В. (в настоящее время Шишкина И.В.) по договору аренды недвижимого имущества №0201205 от 01.02.2005 (с учетом соглашений от 11.07.2008 и от 11.08.2008), заключенному с Управлением муниципальным имуществом администрации г. Рязани (в настоящее время управление земельных ресурсов и имущественных отношений администрации города Рязани), арендует нежилое помещение Н3 лит. Г, расположенное по адресу: г. Рязань, ул. Краснорядская, д. 3 (поз. 1-9 на поэтажном плане 1-го этажа от 15.04.2002),  общей площадью 70,4 кв.м., для размещения кабинета руководителя и комнаты для обучения персонала (л.д.18-24 т.1).
 
    Данное нежилое помещение является собственностью муниципального образования – город Рязань, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серия 62-МГ №685835 от 01.09.2008 (л.д. 106 т. 1).
 
    08 апреля 2013 года Селянская И.В. обратилась к ответчику с заявлением о реализации преимущественного права покупки на вышеуказанное нежилое помещение (л.д.142 т.1).
 
    Решением Рязанской городской Думы №208-I от 27.06.2013 установлены условия приватизации нежилого помещения Н3 в многоквартирном доме лит. Г, общей площадью 70,4 кв.м., этаж 1, расположенного по адресу: г. Рязань, ул. Краснорядская, д. 3, реестровый номер 146183 (л.д. 26 т. 1).
 
    Способ приватизации - выкуп индивидуальным предпринимателем Селянской Ириной Викторовной в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.
 
    Цена продажи - 3 372 751 руб. (НДС не облагается). Цена продажи определена на основании отчета об определении рыночной стоимости №06-13/02р от 17.06.2013, выполненного индивидуальным предпринимателем Шевченко М.А.
 
    Управление земельных ресурсов и имущественных отношений администрации города Рязани направило в адрес Селянской И.В. письмо исх. №01-75/1845 от 08.07.2013 (л.д.25 т.1) с предложением  использовать преимущественное право на приобретение арендуемого недвижимого имущества, с приложением проекта договора купли-продажи муниципального имущества.
 
    Не согласившись с предложенной выкупной ценой вышеуказанного недвижимого имущества, Селянская И.В. направила в адрес администрации города Рязани протокол разногласий, в котором предложило установить стоимость выкупаемого имущества на основании справки ООО "Трансспектр+" от 22.07.2013 в размере 2 000 000 руб., что подтверждается сопроводительным письмом от 25.07.2013 (т.1 л.д.27-30).
 
    Письмом от 14.08.2013 № 20/1/2-19/5465 (л.д.31 т.1) Администрация города Рязани отклонила протокол разногласий, предложив индивидуальному предпринимателю Селянской И.В. заключить договор купли-продажи муниципального имущества в редакции проекта договора, направленного Управлением земельных ресурсов и имущественных отношений администрации города Рязани, и повторно направила проект договора.
 
    Полагая, что установленная в проекте договора купли-продажи муниципального имущества выкупная цена является завышенной, что создает препятствия для реализации обществом преимущественного права на выкуп арендуемого помещения, указывая, что стороны не достигли соглашения о цене выкупаемого имущества, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
 
    Удовлетворяя исковые требования, суд исходит из следующих обстоятельств.
 
    Согласно абзацу 2 пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации при отклонении протокола разногласий сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
 
    В силу статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случае передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 указанного Кодекса либо по соглашению сторон, условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
 
    Согласно статье 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).
 
    Согласно статье 217 Гражданского кодекса Российской Федерации, имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.
 
    Согласно статье 3 Федерального закона №159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства" (далее – ФЗ № 159-ФЗ) субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
 
    Индивидуальный предприниматель Селянская Ирина Васильевна (в настоящее время Шишкина И.В.) относится к категории субъектов малого предпринимательства, которые имеют право на выкуп арендуемого нежилого помещения в соответствии с ФЗ № 159-ФЗ, что не оспаривается  ответчиком.
 
    В соответствии со статьей 9 ФЗ № 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, установленным статьей 4 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.  При получении заявления уполномоченные органы обязаны: обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.
 
    Согласно отчету об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости №06-13/02р от 17.06.2013, выполненному по заказу Администрации города Рязани индивидуальным предпринимателем Шевченко М.А., рыночная стоимость нежилого помещения составляет  3 372 751 руб.  (НДС не облагается НДС) (л.д. 44-141 т. 1).
 
    Истцом в материалы дела представлена справка от 22.07.2013 о стоимости того же объекта, выполненный по заказу индивидуального предпринимателя Селянской И.В. ООО "Трансспектр+" (л.д.30 т.1), согласно которому рыночная стоимость нежилого помещения составляет 2 000 000 руб.
 
    Исходя из положений Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, при приобретении имущества субъектом малого и среднего предпринимательства рыночная цена отчуждаемого имущества определяется оценщиком на основании договора, заключенного с уполномоченным органом на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ.
 
    В соответствии со статьей 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренным настоящим Федеральным законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной и иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
 
    В соответствии со статьей 13 названного закона, в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность. Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.
 
    Принимая во внимание имеющиеся у сторон разногласия относительно рыночной стоимости выкупаемого муниципального имущества, по ходатайству истца определением суда от 25.11.2013 по делу была назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено обществу с ограниченной ответственностью "Оценка" эксперту Тимакову Михаилу Николаевичу.
 
    Согласно экспертному заключению №536 (л.д.92-176 т.2), рыночная стоимость нежилого помещения Н3, в многоквартирном доме лит. Г, назначение - нежилое, общей площадью 70,4 кв.м., этаж 1, расположенного по адресу: г. Рязань, ул. Краснорядская, д. 3, по состоянию на 08.04.2013 (дату направления оферты) составляет 2 058 000 руб. (без учета НДС) с учетом округления.
 
    Представитель ответчика оспорил данное экспертное заключение, указав, что экспертом допущены нарушения требований Федерального закона №73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", а также необоснованно проигнорированы требования Федерального закона №135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и Федеральных стандартов оценки №1, №2, №3, в связи с чем экспертное заключение не может считаться достоверным, а рыночная стоимость рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом экспертизы. Заявил ходатайство о назначении по делу повторной экспертизы. Проведение экспертизы просил поручить индивидуальному предпринимателю Драницыну Александру Александровичу.
 
    Учитывая вышеизложенное, и поскольку ответчиком оспаривалось экспертное заключение №536, имеющее существенные недостатки, определением суда от 07.07.2014 в соответствии со статьей 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по делу назначена повторная судебная экспертиза по оценке объекта недвижимости, проведение которой поручено индивидуальному предпринимателю Драницыну Александру Александровичу.
 
    Согласно экспертному заключению №82/14 (л.д.66-164 т.3), рыночная стоимость нежилого помещения Н3, в многоквартирном доме лит. Г, назначение - нежилое, общей площадью 70,4 кв.м., этаж 1, расположенного по адресу: г. Рязань, ул. Краснорядская, д. 3, по состоянию на 08.04.2013 (дату направления оферты) составляет 2 368 100 руб. (без учета НДС).
 
    Индивидуальный предприниматель Селянская И.В. (в настоящее время Шишкина И.В.) с выводами эксперта согласилась.
 
    Представитель Администрации города Рязани возражал, полагая, что цена продажи нежилого помещения, указанная в отчете Драницына А.А. является недостоверной. Вместе с тем доказательств, опровергающих данные выводы, ответчик не представил.
 
    В соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
 
    При этом, в силу статьи 67 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд принимает только те доказательства, которые имеют отношение к рассматриваемому делу, а в силу статьи 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами.
 
    В силу статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, к числу которых относится и экспертное заключение.
 
    Проанализировав заключение эксперта, суд пришел к выводу об отсутствии оснований сомневаться в достоверности выводов данной повторной судебной экспертизы, выполненной индивидуальным предпринимателем Драницыным Александром Александровичем, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, в связи с чем суд находит приведенные экспертом исследования и выводы убедительными.  Экспертом проведено полное исследование представленных им для обследования объектов и материалов; обоснованы коэффициенты корректировки, которые им использованы, описан механизм их расчета.  Доказательств, опровергающих данные выводы, стороны не представили.
 
    При изложенных обстоятельствах суд считает возможным урегулировать разногласия по договору, определив рыночную стоимость нежилого помещения Н3, в многоквартирном доме лит. Г, назначение - нежилое, общей площадью 70,4 кв.м., этаж 1, расположенного по адресу: г. Рязань, ул. Краснорядская, д. 3, реестровый номер 146183, в размере 2 368 100 руб., которая установлена заключением судебной экспертизы, принять спорные пункты договора в следующей редакции:
 
    "Пункт 2.1 договора изложить в следующей редакции: " Цена продажи имущества по настоящему договору установлена в размере рыночной стоимости имущества и составляет 2 368 100 руб. (два миллиона триста шестьдесят восемь тысяч сто) рублей (НДС не облагается)".
 
    Пункт 2.2 договора изложить в следующей редакции: " Продавец предоставляет покупателю рассрочку оплаты цены имущества, предусмотренной п.2.1. договора (в дальнейшем - Основной долг) в течение трех лет с даты заключения настоящего договора.
 
    Пункт 2.3 договора изложить в следующей редакции: "Оплата Основного долга осуществляется покупателем равными долями по 65 780 (шестьдесят пять тысяч семьсот восемьдесят) рублей 56 копеек (последний платеж - 65 780 (шестьдесят пять тысяч семьсот восемьдесят) рублей 40 копеек) ежемесячно (в дальнейшем - очередной платеж), не позднее числа, соответствующего дате заключения настоящего договора, начиная по истечении календарного месяца с даты заключения настоящего договора".
 
    В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по делу относятся на ответчика.
 
    Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
 
 
РЕШИЛ:
 
 
    1. Исковые требования удовлетворить.
 
    Урегулировать разногласия, возникшие между индивидуальным предпринимателем Шишкиной Ириной Васильевной  и Администрацией города Рязани при заключении договора купли-продажи муниципального имущества: нежилого помещения Н3, в многоквартирном доме, лит. Г, назначение нежилое, общей площадью 70,4 кв. м., этаж 1, расположенного по адресу: г. Рязань, ул. Краснорядская, д.3, реестровый номер 146183.
 
    Пункт 2.1 договора изложить в следующей редакции: "Цена продажи имущества по настоящему договору установлена в размере рыночной стоимости имущества и составляет 2 368 100 руб. (два миллиона триста шестьдесят восемь тысяч сто) рублей (НДС не облагается)".
 
    Пункт 2.2 договора изложить в следующей редакции: "Продавец предоставляет покупателю рассрочку оплаты цены имущества, предусмотренной п.2.1. договора (в дальнейшем - Основной долг) в течение трех лет с даты заключения настоящего договора.
 
    Пункт 2.3 договора изложить в следующей редакции: "Оплата Основного долга осуществляется покупателем равными долями по 65 780 (шестьдесят пять тысяч семьсот восемьдесят) рублей 56 копеек (последний платеж - 65 780 (шестьдесят пять тысяч семьсот восемьдесят) рублей 40 копеек) ежемесячно (в дальнейшем - очередной платеж), не позднее числа, соответствующего дате заключения настоящего договора, начиная по истечении календарного месяца с даты заключения настоящего договора".
 
    2. Взыскать с Администрации города Рязани (ОГРН 1026201270260, г. Рязань, ул. Радищева, д. 28) в пользу индивидуального предпринимателя Шишкиной Ириной Васильевной  (ОГРН 307623408200022; г. Рязань) в возмещение расходов по уплате государственной пошлины 4000 руб., расходов по оплате экспертизы 4000 руб.
 
    3. Перечислить с депозитного счета Арбитражного суда Рязанской области экспертной организации – индивидуальному предпринимателю Драницыну А.А.  стоимость экспертизы в сумме 5000 руб., уплаченные администрацией города Рязани  по платежному поручению №3242 от 19.06.2014.
 
 
    Решение может быть обжаловано в месячный срок со дня его принятия в Двадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Рязанской области.
 
    На решение, вступившее в законную силу, через Арбитражный суд Рязанской области может быть подана кассационная жалоба в случаях, порядке и сроки, установленные Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.
 
 
Судья                                                                                    А.С. Котова