Решение от 29 октября 2014 года №А54-3514/2014

 
 
 
 
 
Арбитражный суд Рязанской области
 
ул. Почтовая, 43/44, г. Рязань, 390000; факс (4912) 275-108;
 
http://ryazan.arbitr.ru; e-mail: info@ryazan.arbitr.ru
 
 
Именем Российской Федерации
 
РЕШЕНИЕ
 
    г. Рязань                                                                   Дело №А54-3514/2014
 
    29 октября 2014 года
 
 
    Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 22 октября 2014 года.
 
    Полный текст решения изготовлен 29 октября 2014 года.
 
 
    Арбитражный суд Рязанской области в составе судьи Сергеевой  Л.А.,
 
    при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Дреминой К.Н.,
 
    рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью "Партнер" (ОГРН 1106230002340, 390044, г. Рязань, Московское шоссе, д.22Б)
 
    к обществу с ограниченной ответственностью "АвтоМастер" (ОГРН 1126229001106, 390044, г. Рязань, Московское шоссе, д.22Б)
 
    о расторжении договора аренды,
 
 
    при участии в судебном заседании:
 
    от истца:  Калашникова Е.В., директор на основании решения №5/1 от 24.07.2012; 
 
    от ответчика:  не явился, извещен надлежащим образом,
 
 
    в судебном заседании объявлялся перерыв  с 17.10.2014 до 22.10.2014,        
 
    установил: общество с ограниченной ответственностью "Партнер" обратилось в Арбитражный суд Рязанской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "АвтоМастер" о расторжении договора аренды части здания от 01.02.2013.
 
    В судебном заседании представитель истца поддержал исковые требования в полном объеме, в обоснование которых пояснил, что между истцом и ответчиком заключен договор аренды части здания. Ответчик ненадлежащим образом исполнял обязательства по внесению арендной платы, в связи с чем, по состоянию на 01.09.2014 за ним образовалась задолженность в сумме 1 040 289 руб. Ссылаясь на невнесение ответчиком арендных платежей более двух месяцев подряд, истец на основании статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 5.7. договора просит расторгнуть договор аренды части здания от 01.02.2013.
 
    Ответчик в судебное заседание не явился, мотивированного отзыва на иск не представил. В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебное заседание проведено в отсутствие ответчика, извещенного надлежащим образом о времени и месте рассмотрения спора в порядке, предусмотренном статьями 121-123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
 
    Заслушав представителя истца, исследовав  материалы дела, рассмотрев и оценив доказательства, арбитражный суд находит исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению. При этом суд исходит из следующего.
 
    Из материалов дела судом установлено, что общество с ограниченной ответственностью "Партнер" является собственником части здания  - автомобильный центр, назначение - нежилое, 1-этажное, общая площадь 2794,3 кв.м., инв. № 20890, лит. А1, расположенного по адресу: г. Рязань, Московское шоссе, 22б, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 15.10.2012 (л.д. 10).
 
    01.02.2013 между обществом с ограниченной ответственностью "Партнер" (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "АвтоМастер" (арендатор) заключен договор аренды части здания (л.д. 11-14).
 
    По условиям указанного договора арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование площадь (далее - объект), расположенную в части здания  - автомобильном центре, лит. А1, общей площадью 2794,3кв.м., 1-этажное, инв. № 20890, расположенной по адресу г. Рязань, Московское шоссе, 22б, назначение - нежилое. Стороны условились, что передаваемый в аренду объект имеет площадь 821,9 кв.м., границы объекта обозначены контрастным цветом в поэтажном плане, являющимся неотъемлемой частью настоящего договора (Приложение №1). Арендатор в свою очередь обязуется принять объект и выплачивать арендную плату в размере и сроки, указанные в разделе 4 договора (пункты 1.1., 3.2.2. договора).
 
    Согласно пунктам 4.1., 4.2., 4.3 размер арендной платы составляет 200 000 руб. в месяц. Арендная плата уплачивается ежемесячно не позднее 20 числа текущего месяца в порядке 100% предоплаты за текущий месяц. Арендная плата вносится арендатором путем наличного (безналичного) расчета либо иными не запрещенными законом способами. Расходы, связанные с оплатой электроснабжения (согласно показаниям счетчика); водоснабжения, водоотведения и газоснабжения (согласно показаниям счетчика пропорционально занимаемой площади); услуг телефонной связи, подключения к глобальной сети Интернет, услуг по вывозу мусора и бытовых отходов, уборке прилегающей территории, возмещаются арендатором арендодателю в течение 5 дней с момента предоставления арендодателю копий оплаченных счетов обслуживающих организаций. Арендодатель предоставляет указанные счета в срок до 15 числа месяца, следующего за расчетным.
 
    В силу пункта 2.1.2. договора арендодатель имеет право досрочно расторгнуть договор по основаниям и в порядке, предусмотренном настоящим договором и действующим законодательством.
 
    В пункте 5.7. договора стороны установили основания расторжения  договора  в судебном порядке по инициативе арендодателя, одним из которых является невнесение арендатором арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа.
 
    Договор вступает в силу с момента его подписания и действует до 31.10.2018 включительно.
 
    По акту приема-передачи от 01.02.2013 площадь части здания в размере 821,9 кв.м., являющаяся объектом договора аренды, была передана арендатору во временное владение и пользование (л.д. 15).
 
    Государственная регистрация договора аренды произведена 26.02.2013.
 
    Из представленных в материалы дела платежных поручений (л.д. 19-59) усматривается, что за период с февраля 2013 по февраль 2014 включительно задолженность по арендной плате отсутствует, однако арендатор исполнял принятые на себя обязательства с нарушением установленного договором срока оплаты. Начиная с марта 2014 года, обязательства  по внесению арендной платы арендатором не исполняются.
 
    29.04.2014 истец обратился к ответчику с претензией, в которой указал, что по состоянию на 25.04.2014 за последним числится задолженность в размере 537 920 руб., из которых: 400 000 руб. - арендная плата, 137 920 руб. - коммунальные услуги. Истец предложил ответчику погасить  сложившуюся задолженность в течение 3 календарных дней с момента получения претензии. В случае невозможности погашения долга   истец предложил расторгнуть договор аренды части здания от 01.02.2014 года и освободить арендуемое помещение (л.д. 16-18).
 
    Претензия была оставлена ответчиком без ответа и удовлетворения, что явилось основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.
 
    Удовлетворяя исковые требования, арбитражный суд исходит из следующего.
 
    В соответствии с пунктом 2 статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.
 
    В рассматриваемом случае обязательства сторон возникли из договора аренды части здания от 01.02.2013, который регулируется нормами главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.
 
    В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
 
    Согласно статье 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
 
    В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
 
    Истец исполнил обязательства по договору аренды надлежащим образом, передав ответчику во временное владение и пользование часть здания  площадью 821,9 кв.м. в автомобильном центре, лит. А1, расположенном по адресу г. Рязань, Московское шоссе, 22б, что подтверждается актом приема-передачи от 01.02.2013.
 
    Ответчик исполнял обязательства по договору аренды в части внесения арендной платы ненадлежащим образом.
 
    Судом установлен факт внесения ответчиком арендных платежей за период с февраля 2013 по февраль 2014 включительно с нарушением установленного договором срока оплаты и последующее прекращение внесения арендной платы; документальных доказательств надлежащего исполнения ответчиком обязательства по оплате арендных платежей и отсутствия у него задолженности по договору аренды за период с марта 2014 года по октябрь 2014 года в материалы дела не представлено.
 
    Ответчик возражений по существу исковых требований не представил, факт допущенной просрочки во внесении арендных платежей и наличие задолженности по арендной плате не оспорил.
 
    В соответствии с частью 3.1 статьи 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.
 
    В соответствии с положениями статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности. Следовательно, непредставле­ние доказательства должно квалифицироваться исключительно как отказ от опровержения того факта, на наличие которого аргументированно, со ссылкой на конкретные документы, указывает процессуальный оппонент. Участвующее в деле лицо, не совершившее процессуальное действие, несет риск наступления последствий такого своего поведения (правовая позиция сформулирована в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.03.2012 N 12505/11, от 08.10.2013 N 12857/12).
 
    Поскольку ответчиком факт наличия просрочки во внесении арендных платежей и наличие задолженности по арендной плате не оспорены, данные обстоятельства в силу вышеуказанных положений Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации считаются доказанными.
 
    Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
 
    Статья 619 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает, что в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату, договор аренды подлежит досрочному расторжению.
 
    В пункте 5.7. спорного договора аренды стороны предусмотрели, что он может быть досрочно расторгнут в судебном порядке по требованию арендодателя в случае, если арендатор более 2 раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
 
    В рамках настоящего спора истец просит расторгнуть договор аренды со ссылкой на невнесение ответчиком арендной платы более 2 раз подряд по истечении установленного договором срока платежа.
 
    В пункте 60 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" содержится разъяснение о том, что спор о расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.
 
    В силу пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
 
    По правилам  статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
 
    При толковании данной нормы закона в ее взаимосвязи с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды только после направления арендатору письменного предупреждения арендатора об устранении допущенного им нарушения договорного обязательства в разумный срок.
 
    Аналогичные положения содержатся в пункте 30 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации №66 от 11.01.2002 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", в соответствии с которым установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства является необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды на основании статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.
 
    Расторжение договора, влекущее такие серьезные последствия для сторон, как прекращение правоотношений, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны, а сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны.
 
    Таким образом, в целях сохранения стабильности договорных отношений закон устанавливает возможность для неисправного контрагента исполнить свои обязательства без наступления негативных последствий в виде расторжения договора.
 
    Следовательно, если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации).
 
    В пункте 29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что по смыслу части третьей статьи 619 Гражданского кодекса предупреждение о необходимости исполнения обязательства в разумный срок само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. Право требовать расторжения указанного договора (по правилам пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса) возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.
 
    Письмом от 29.04.2014 истец предложил ответчику погасить задолженность по арендной плате и расторгнуть договор аренды в случае невозможности погашения долга.
 
    Согласно информации, полученной с сайта Почты России с сети Интернет, указанное письмо было возвращено органом почтовой связи отправителю "за истечением срока хранения". Применительно к разъяснениям, содержащимся в абзаце 2 пункта 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.07.2013 N 61 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров, связанных с достоверностью адреса юридических лиц", юридическое лицо несет риск последствий неполучения юридически значимых сообщений, поступивших по его адресу, указанному в Едином государственном реестре юридических лиц, а также риск отсутствия по этому адресу своего представителя, и такое юридическое лицо не вправе в отношениях с лицами, добросовестно полагавшимися на данные ЕГРЮЛ об адресе юридического лица, ссылаться на данные, не внесенные в указанный реестр, а также на недостоверность данных, содержащихся в нем.
 
    Поскольку претензия с предложением погасить задолженность и расторгнуть договор была направлена по юридическому адресу ответчика, фактическое его неполучение последним не может свидетельствовать о несоблюдении досудебного порядка урегулирования спора.
 
    Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 8 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.05.1997 N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров", требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.
 
    На момент рассмотрения дела в суде ответчик не погасил задолженность по арендной плате.
 
    Учитывая, что материалами дела подтвержден факт нарушения ответчиком сроков внесения арендных платежей, на момент рассмотрения спора по существу ответчиком не представлено доказательств погашения задолженности по арендной плате, требование истца о расторжении договора аренды части здания от 01.02.2013 является обоснованным и подлежащим удовлетворению на основании статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.
 
    В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы истца по уплате государственной пошлины относятся на ответчика.
 
    Руководствуясь статьями 110, 167, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
 
 
РЕШИЛ:
 
 
    1. Расторгнуть договор аренды части здания от 01.02.2013, заключенный между обществом с ограниченной ответственностью "АвтоМастер" и обществом с ограниченной ответственностью "Партнер" (ОГРН 1106230002340, 390044, г. Рязань, Московское шоссе, д.22Б).
 
    2. Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "АвтоМастер" (ОГРН 1126229001106, 390044, г. Рязань, Московское шоссе, д.22Б) в пользу общества с ограниченной ответственностью "Партнер" (ОГРН 1106230002340, 390044, г. Рязань, Московское шоссе, д.22Б) расходы по оплате государственной пошлины в сумме 4000 руб.
 
 
    Решение может быть обжаловано в месячный срок со дня его принятия в Двадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Рязанской области.
 
    На решение, вступившее в законную силу, через Арбитражный суд Рязанской области может быть подана кассационная жалоба в случаях, порядке и сроки, установленные Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.
 
 
    Судья                                                                                 Л.А. Сергеева