Решение от 24 января 2013 года №А53-29282/09

                     РЕШЕНИЕ
 
    Именем Российской Федерации
 
    24 января 2013 года                       Судья Туапсинского городского суда Краснодарского края Еременко С.Н.,
 
    с участием представителя истицы Кондратьевой Е.В. по доверенности Кондратьевой В.М.,
 
    ответчика Халаджяна В.К., представителя ответчика по доверенности адвоката Кузнецовой Н.В.,
 
    при секретаре Супряга А.Н.,
 
    рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Кондратьевой Е.В. к Халаджяну В.К., Макаровой Ж.А., о признании незаключенным договора купли-продажи недвижимости, суд
 
                                                                  УСТАНОВИЛ:
 
    Кондратьева Е.В. обратилась в суд к Халаджяну В.К. и Макаровой Ж.А. с иском о признании незаключенным договора купли-продажи недвижимости от 22 января 2004 года.
 
    В судебном заседании представитель истца по доверенности Кондратьева В.М., заявленные исковые требования поддержала и просила суд договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу:<адрес> заключенный 22 января 2004 года между Макаровой Ж.А., действующей по доверенности от Кансузян Г.Г. и Халаджяном В.К. признать незаключенным.
 
    Заявленные требования мотивировала тем, что договор купли-продажи от 22 января 2004 года является незаключенным, так как в нем в нарушение ст. 554 ГК РФ не указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю, в том числе данные определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке.
 
    В частности в договоре указано, что продается земельный участок площадью 301 кв.м. от общего земельного участка 715 кв.м., с расположенной на нем 1\2 долей жилого бетонного дома литер «А», общей площадью 67 кв.м. в том числе жилой площадью 55,8 кв.м., закрытой верандой литер «а1», летней кухней литер «Б», сараем литер «Г». Но не указано, что 1\2 доля домовладения состоит из конкретных жилых комнат с указанием их площади. Из-за этих нарушений истец лишена возможности обратиться в суд с иском о выделе доли в натуре.
 
    При этом предыдущий собственник этого имущества - Кансузян Г.Г. приобретал по договору только 275 кв.м. земли. Соответственно продавать Халаджяну В.К. 301 кв.м. не имел права.
 
    В договоре купли-продажи неверно указана литера отчуждаемого сарая -«Б». Литер «Б» - это летняя кухня, которая принадлежат семье истцов и никогда в пользовании Халаджяна В.К. не находилась.
 
    Фактически спорный договор купли-продажи заключен по доверенности от Кансузяна Г.Г. между Макаровой Ж.А. и ее супругом Халаджяном В.К. в их пользу. Однако сделки между супругами законом запрещены.
 
    Считает, что допущенные нарушения свидетельствуют о незаключенности договора купли-продажи.
 
    Ответчик Халаджян В.К. исковые требования не признал. Пояснил, что все существенные условия в договоре купли-продажи соблюдены и оснований для признания его незаключенным нет. Учитывая необоснованность заявленных требований, просит в удовлетворении иска отказать и взыскать с истца понесенные им расходы на оплату услуг представителя в сумме 20 000 рублей.
 
    Представитель ответчика по доверенности - адвокат Кузнецова Н.В. пояснила, что спорный договор купли-продажи был заключен 22 января 2004 года между Кансузяном Г.Г. в лице его представителя по доверенности Макаровой Ж.А. и Халаджяном В.К. По условиям этого договора Кансузян Г.Г. продал, а Халаджян В.К. купил 301\715 долей земельного участка и расположенную на нем 1\2 долю домовладения, находящиеся по адресу: <адрес>. Договор купли-продажи и переход права собственности к покупателю зарегистрированы в учреждении юстиции 30 января 2004 года. В договоре оговорены все существенные условия: идентифицирован объект недвижимости, имеется его краткое описание, адрес (местоположение), вид объекта, его площадь, кадастровый номер объекта, определена его цена. Договор сторонами исполнен: покупатель оплатил и принял товар, а продавец передал недвижимость и получил денежные средства. Частичное или полное исполнение договора купли-продажи исключает признание его незаключенным.
 
    Также считает, что Кондратьевой Е.В. пропущен срок исковой давности для обращения в суд с иском о признании договора незаключенным, так как с момента заключения и фактического исполнения договора прошло более восьми лет. Все это время Халаджян В.К. открыто и добросовестно пользуется приобретенным имуществом, о чем Кондратьевым известно. На имущество истцов никогда не претендовал и их прав не нарушал. Соответственно уважительных причин для восстановления срока нет.
 
    Доводы о том, что договор является незаконным, т. к. заключен между супругами, необоснованны. Макарова Ж.А. подписывая договор купли-продажи, действовала не в своих интересах, а в интересах Кансузяна Г.Г. Соответственно гражданские права и обязанности возникли и прекратились не у нее, а у представляемого ею Кансузяна Г.Г.
 
    Ошибка в указании литеры летней кухни «Б» вместо «В» исправлена сотрудниками БТИ. Факт исправления отражен в представленной Кондратьевой Е.В. справке ГУП «Крайтехинвентаризация» от 26.06.2012 года. Фактически Халаджян В.К. прав на чужое имущество не заявлял и пользуется только тем, что принадлежит ему - летней кухней под литерой «В».
 
    Доводы истцов о том, что в договоре купли-продажи не указаны контрактные помещения в доме и их площадь, поэтому договор является незаключенным не основаны на законе. Реальный раздел имущества, находящего в общей долевой собственности это право, а не обязанность собственника. Отсутствие реального раздела не препятствует заключению договора купли-продажи. Кондратьевы также как и остальные участники долевой собственности приобретали не конкретные помещения, а долю в общем имуществе. Однако свой договор они не оспаривают и не изменяют.
 
    Строительство и ввод в эксплуатацию постройки третьего собственника Костарева и изменение долей в общем имуществе, также не является основанием для признания договора купли-продажи Халаджяна В.К. незаключенным. Неотделимые улучшения имущества, находящегося в общей долевой собственности, были произведены только в доле Костарева. Соответственно значительно увеличилась только его доля в общем имуществе. Изменение долей в правоустанавливающих документах, возможно по соглашению всех собственников во вне судебном порядке.
 
    Ответчик Макарова Ж.А. в судебное заседание не явилась. Представила заявление, в котором просит суд в удовлетворении иска отказать и дело рассмотреть в ее отсутствие.
 
    Представители третьих лиц по делу Туапсинского районного отдела Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю и Туапсинского филиала ГУП КК «Крайтехинвентаризация» - Краевое БТИ по Туапсинскому району в судебное заседание не явились, попросив суд рассмотреть дело в их отсутствие.
 
    Суд, заслушав представителя истца Кондратьеву В.М., ответчика Халаджяна В.К. и его представителя Кузнецову Н.В. исследовав материалы дела, представленные доказательства, считает, что исковые требования удовлетворению не подлежат по следующим основаниям.
 
    22 января 2004 года между Кансузяном Г.Г. в лице его представителя Макаровой Ж.А. и Халаджяном В.К. был заключен договор купли-продажи 301\705 долей земельного участка и расположенной на нем 1\2 доли домовладения, расположенные по адресу:<адрес>.
 
    Согласно п.3 договора указанная доля домовладения состояла из 1\2 доли жилого бетонного дома литера «А», общей площадью 67,0 кв.м., в том числе жилой площадью 55,8 кв.м., закрытой веранды литер «а1», летней кухни лит. «Б», сарая литер «Г», общей стоимостью согласно справки ГУП «Крайтехинвентаризация» по гор. Туапсе № 2088 от 20.01.2004 года - 54109 рублей.
 
    В соответствии со ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
 
    Статья 554 ГК РФ предусматривает, что в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.
 
    Согласно п.1 ст. 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.
 
    В соответствии со ст. 550 ГК РФ договор купли-продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.
 
    Оспариваемый договор содержит все существенные условия договора купли-продажи недвижимости: объект недвижимости идентифицирован, имеется его описание, адрес расположения, вид объекта, его площадь, кадастровый номер объекта. В пункте 4 договора определена его цена триста тысяч рублей, что на момент заключения договора эквивалентно 10 000 долларов США.
 
    Договор заключен в письменной форме и зарегистрирован в учреждении юстиции 30 января 2004 года (запись регистрации 23-01.49-2.2004-7.).
 
    Фактически договор сторонами исполнен: Халаджян В.К. оплатил и принял товар, а Кансузян Г.Г. передал товар и получил за него денежные средства. Сторонами договор не оспаривался.
 
    Передача товара и принятие его без возражений покупателем свидетельствуют о согласовании сторонами условий договора о предмете обязательства (пункт 3 статьи 434, пункт 3 статьи 438 ГК РФ) и, следовательно, о заключенности договора.
 
    Судебная практика по аналогичной категории споров предусматривает, что частичное или полное исполнение договора купли-продажи исключает признание данного договора незаключенным (Определение ВАС РФ от 05.05.2011 N ВАС-5819/11 по делу N А53-29282/09, Определение ВАС РФ от 31.08.2011 N ВАС-14011/10 по делу N А53-3103/09).
 
    Учитывая, что спорный договор купли-продажи сторонами исполнен, оснований для признания его незаключенным нет.
 
    Ссылка истца на то, что продавец Кансузян Г.Г. приобрел 275 кв.м., поэтому может распоряжаться землей только такой площади необоснованна.
 
    В пункте 2 оспариваемого договора купли-продажи указано, что отчуждаемая доля земельного участка принадлежит продавцу на основании Постановления Главы города Туапсе от 27 июня 2003 года № 1199, постановления главы города Туапсе от 11 июля 2003 года №, и подтверждается свидетельством о праве собственности на землю серии 23-АБ № от 22 января 2004 года.
 
    В соответствии с ч.1 ст. 288 ГК РФ только собственник вправе осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему имуществом.
 
    Кансузян Г.Г. стал собственником земельного участка в 2003 году. Соответственно право распоряжения землей у него возникло с этого времени.
 
    До этого момента Кансузян Г.Г. является пользователем земельного участка, находящегося в муниципальной собственности.
 
    Точная площадь этого участка была определяется при его межевании и постановке на кадастровый учет. Расхождения с первоначальной площадью возможны из-за того, что ранее, решение о предоставлении земельных участков принималось без проведения работ по межеванию с использованием специальной техники, без указания точных сведений о местоположении границ земельного участка и последующего государственного земельного кадастра.
 
    В соответствии со статьей 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.
 
    Согласно статье 196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года.
 
    В силу пункта 1 статьи 200 ГК РФ течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.
 
    В соответствии со ст. 205 ГК РФ в исключительных случаях, когда суд признает уважительной причину пропуска срока исковой давности по обстоятельствам, связанным с личностью истца (тяжелая болезнь, беспомощное состояние, неграмотность и т.п.), нарушенное право гражданина подлежит защите. Причины пропуска срока исковой давности могут признаваться уважительными, если они имели место в последние шесть месяцев срока давности, а если этот срок равен шести месяцам или менее шести месяцев - в течение срока давности.
 
    Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 26 совместного Постановления Пленума ВС РФ от 12.11.2001 г. N 15 и Пленума ВАС РФ от 15.11.2001 г. N 18 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм ГК РФ об исковой давности», если в ходе судебного разбирательства будет установлено, что сторона по делу пропустила срок исковой давности и уважительных причин (если истцом является физическое лицо) для восстановления этого срока не имеется, то при наличии заявления надлежащего лица об истечении срока исковой давности суд вправе отказать в удовлетворении требования именно по этим мотивам, поскольку в соответствии с абзацем вторым пункта 2 статьи 199 ГК РФ истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске.
 
    Согласно правовой позиции Конституционного Суда РФ изложенной в Определении от 19.06.2007 г. N 452-О-О, истечение срока исковой давности, т.е. срока, в пределах которого суд общей юрисдикции обязан предоставить защиту лицу, право которого нарушено, является самостоятельным основанием для отказа в иске (пункт 2 статьи 199 ГК РФ). В этом случае принудительная (судебная) защита прав гражданина независимо от того, имело ли место в действительности нарушение его прав, невозможна, вследствие чего исследование иных обстоятельств спора не может повлиять на характер вынесенных судебных решений.
 
    Спорный договор купли-продажи заключен девять лет назад - 22 января 2004 года.
 
    Кондратьева Е.В., Кондратьева В.М. и Кондратьева Е.М. являются собственниками 1\6 доли (по 1\18 у каждой) жилого дома, расположенного по адресу: <адрес> 2009 года. До 25 декабря 2009 года, право собственности на это имущество было зарегистрировано за Никитиным В.А., а Кондратьевым было передано во владение и пользование по предварительному договору купли-продажи от 30.03.2005 года.
 
    О том, что Халаджян В.К. является собственником имущества Кондратьевым известно с 2005 года. В случае нарушения их прав, Кондратьевы имели право воспользоваться судебной защитой в определенный законом срок, однако сделано этого не было. Объяснить суду чем именно нарушены права истца представитель Кондратьевой Е.В. - Кондратьева В.М. при даче пояснений в судебном заседании не смогла.
 
    К доводам о том, что договор купли-продажи является незаключенным, так как подписан супругами, суд относится критически.
 
    В соответствии с ч.1 ст. 182 ГК РФ сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого.
 
    Согласно ст. 185 ГК РФ доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу для представительства перед третьими лицами. Доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы, должна быть нотариально удостоверена, за исключением случаев, предусмотренных законом.
 
    При подписании договора купли-продажи Макарова Ж.А. действовала по нотариально удостоверенной доверенности в интересах Кансузяна Г.Г.
 
    В пункте 3 договора сторонами определено, что объектом купли продажи является земельный участок, доля в жилом доме, закрытая веранда, летняя кухня литер «Б» и сарай литер «Г».
 
    Из справки ГУП «Крайтехинвентаризация» от 05.09.2012 года следует, что в договоре купли продажи от 22 января 2004 года допущена ошибка. На момент совершения сделки между Кансузяном Г.Г. и Халаджяном В.К. объект недвижимости, прописанный как литер «Б» должен быть указан под литерой «В».
 
    Представить истца Кондратьева В.М. пояснила, что фактически летней кухней литер «Б» пользуется семья истца, а не ответчики. Прав на лит. «Б» Халаджян В.К. никогда не заявлял.
 
    Соответственно описка, допущенная в договоре купли-продажи, исправлена и основанием для признания договора не заключенным не является.
 
    Доводы истицы о том, что договор купли-продажи считается незаключенным из-за того, что в нем не зафиксированы отчуждаемые комнаты, помещения и их площадь, поэтому она лишена возможности произвести реальный раздел жилого дома и земельного участка, не основаны на требованиях закона.
 
    Жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: Краснодарский край, гор. Туапсе, находится в общей долевой собственности. Согласно сведениям предоставленным Управлением Федеральной службы госрегистрации, кадастра и картографии Собственником 1\2 доли жилого дома и 301\715 кв.м. земельного участка является Халаджян В.К. По 1\18 доле в жилом доме и земельном участке находится в собственности Кондратьевых (по 1\18 у каждой). По 1\6 доле в жилом доме и земельном участке находится в собственности Костыревых (по 1\6 у каждого). Собственником 31\715 долей земельного участка является Григорян В.А.
 
    В соответствии со ст. 244 ГК РФ общая собственность возникает при поступлении имущества в собственность двух или нескольких лиц. По соглашению участников совместной собственности, а при недостижении согласия по решению суда на общее имущество может быть установлена долевая собственность этих лиц.
 
    В соответствии со ст. 252 ГК РФ имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними. Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества. При не достижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них, участник долевой собственности праве в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества.
 
    Реальный раздел имущества, находящего в общей долевой собственности это право, а не обязанность собственника. Отсутствие реального раздела не препятствует заключению договора купли-продажи.
 
    Увеличение одной доли в общем имуществе, также не является основанием для признания договора купли-продажи незаключенным.
 
    В соответствии с ч. 2 ст. 245 ГК РФ порядок определения и изменения долей участников долевой собственности может быть установлен соглашением всех участников в зависимости от вклада каждого из них в образование и приращение общего имущества.
 
    Согласно ч.3 ст. 245 ГК РФ участник долевой собственности, осуществивший за свой счет с соблюдением установленного порядка использования общего имущества неотделимые улучшения этого имущества, имеет право на соответствующее увеличение своей доли в праве на общее имущество.
 
    Как следует из пояснения сторон и следует из представленных технических документов неотделимые улучшения имущества, находящегося в общей долевой собственности, произведены только в доле Костревой А.М. и Костарева С.А. Соответственно значительно увеличилась только их доля в общем имуществе. Изменение долей в правоустанавливающих документах, возможно по соглашению всех собственников либо в судебном порядке.
 
    Учитывая изложенные обстоятельства, исковые требования Кондратьевой Е.В. удовлетворению не подлежат.
 
    В соответствии со ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу расходы.
 
    В соответствии с ч.1 ст. 100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы по оплате услуг представителя в разумных пределах.
 
    Стороной ответчика заявлено ходатайство о взыскании судебных расходов на оплату услуг представителя, оплаченных по договору на оказание юридических услуг от 27 ноября 2012 года в сумме 20 000 рублей.
 
    С учетом категории рассматриваемого дела, количества судебных заседаний, суд считает требования Халаджяна В.К. о возмещении понесенных судебных расходов на оплату услуг представителя, согласно представленной квитанции в сумме 20 000 рублей обоснованными.
 
    На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-197 ГПК РФ,
 
         РЕШИЛ:
 
    В удовлетворении исковых требований Кондратьевой Е.В. к Халаджяну В.К. и Макаровой Ж.А. о признании незаключенным договора купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу:<адрес> заключенного между Кансузяном Г.Г. в лице его представителя по доверенности Макаровой Ж.А. и Халаджяном В.К. от 22 января 2004 года отказать.
 
    Взыскать с Кондратьевой Е.В. в пользу Халаджяна В.К. компенсацию за понесенные судебные расходы в сумме 20 000 (двадцать тысяч) рублей.
 
    Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд через Туапсинский городской суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.
 
    Судья        С.Н. Еременко