Решение Арбитражного суда Ростовской области от 02 октября 2019 года №А53-27357/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

РЕШЕНИЕ

от 2 октября 2019 года Дело N А53-27357/2019
Резолютивная часть решения объявлена 01 октября 2019 г.
Полный текст решения изготовлен 02 октября 2019 г.
Арбитражный суд Ростовской области в составе судьи Золотарёвой О.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Черниковой Е.Н.,
рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению жилищно-строительного кооператива "Атмосферный 14" (ОГРН 1186196041965 ИНН 6102070801)
к Управлению федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области
о признании отказа незаконным,
при участии:
от заявителя - представитель Иринин А.Е. по доверенности от 31.07.2019,
от Росреестра - представитель Соловьева Н.Ю. по доверенности от 24.12.2018, диплому,
от ПАО "Сбербанк" - представитель Рець П.Ф. по доверенности от 08.08.2018,диплому,
от ООО "Арт Транс" - конкурсный управляющий Чернов А.Е. ( паспорт),
от Дудниковой Анастасии Юрьевны - представитель не явился,
установил: жилищно-строительный кооператив "Атмосферный 14" ( далее - кооператив) обратился в Арбитражный суд Ростовской области с требованием о признании отказа Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области ( далее - Росреестр) в погашении записи об ипотеке незаконным.
Определением от 07.08. 2019 суд привлек к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, ПАО "Сбербанк", ООО "Арт Транс", Дудникову Анастасию Юрьевну.
В судебном заседании представитель заявителя поддержал заявление.
Представитель Росреестра возражал против удовлетворения заявления, указав, что документы, необходимые для погашения записи об ипотеке заявителем не были представлены. Погашение записи об ипотеке повлекло бы нарушение прав третьего лица ПАО "Сбербанк", поскольку задолженность Дудниковой А.Ю. перед банком не погашена.
Представитель ООО "Арт Транс" поддержал заявление, сославшись на п.17 ст. 201.10 ФЗ "О несостоятельности ( банкротстве)".
Представитель ПАО "Сбербанк" возражал против удовлетворения заявления, указав, что обязательство по кредитному договору Дудниковой А.Ю. не исполнены. Погашением записи об ипотеке буду нарушена права банка.
Дудникова А.Ю. в судебное заседание не явилась. Направила ходатайство о рассмотрении дела в ее отсутствие, просила заявление удовлетворить.
Исследовав материалы дела, выслушав доводы лиц, участвующих в деле, суд становил следующие обстоятельства.
15.03.2014 между ОАО "Сбербанк России" ( кредитор) и Дудниковой А.Ю. (заемщик) заключен кредитный договор N 28705, на условиях которого заемщику предоставлен кредит "Приобретение строящегося жилья" в сумме 900 000 руб.
15.03.2014 между ООО Арт Транс" ( застройщик) и Дудниковой А.Ю. заключен договор участия в долевом строительстве жилого дома ( монолитно- каркасного жилого дома, расположенного по адресу: Ростовская область, Аксайский район, поселок Верхнетемерницкий, пер. Атмосферный,14).
20.03.2014 в Управление обратилась Дудникова А.Ю. с заявлением о регистрации ограничения (обременения) права в виде ипотеки в отношении земельного участка, расположенного по адресу: Ростовская область, Аксайский район, п. Верхнетемерницкий, пер. Атмосферный, 14.
25.03.2014 Росреестром в обеспечение обязательства Дудниковой А.Ю. по кредитному договору, заключенному с ОАО "Сбербанк", зарегистрировано ограничение (обременение) права в виде ипотеки в отношении земельного участка, расположенного по адресу: Ростовская область, Аксайский район, п. Верхнетемериицкий, пер. Атмосферный, 14.
В настоящее время в Едином государственном реестре недвижимости имеется актуальная запись о государственной регистрации ипотеки, где залогодержателем является ПАО "СБЕРБАНК". При этом запись об ипотеке внесена в обеспечение обязательства участника долевого строительства по кредитному договору, заключенному с ОАО "Сбербанк России".
Определением Арбитражного суда Ростовской области от 10.11.2016 по делу N А53-6000/2016 требования Дудниковой Анастасии Юрьевны о передаче 1 комнатной квартиры N 3, расположенной на 2 этаже, общей площадью 38,28 кв. м., по адресу: Ростовская обл., Аксайский район, поселок Верхнетемерницкий, пер. Атмосферный, 14 включены в реестр требований кредиторов о передаче жилых помещений ООО "Арт Транс". Сумма, уплаченная по договору, составляет 1 416 000,00 руб.
Согласно определению Арбитражного суда Ростовской области от 18.04.2019 по делу N А53-6000/2016 удовлетворено ходатайство конкурсного управляющего ООО "Арт Транс" о погашении требований участников строительства путем передачи прав застройщика на объекты незавершенного строительства и земельные участки созданному участниками строительства ЖСК "Атмосферный 14", в том числе права собственности ООО "Арт Транс" на земельный участок с кадастровым номером 61:02:0081201:59, площадью 955 кв.м., расположенный по адресу: Россия, Ростовская область, Аксайский район, п. Верхнетемерницкий, пер. Атмосферный 14.
18.06.2019 в Управление обратились представитель ЖСК "Атмосферный 14" Абакумова А.С. и конкурсный управляющий ООО "Арт Транс" с заявлением государственной регистрации права собственности ЖСК "Атмосферный 14" на земельный участок с кадастровым номером 61:02:0081201:59, расположенного по адресу: Ростовская область, Аксайский район, п. Верхнетемериицкий, пер. Атмосферный, 14.
04.07.2019 по результатам рассмотрения заявлений и приложенных к ним документов право собственности ЖСК "Атмосферный 14" на земельный участок с кадастровым номером 61:02:0081201:59, расположенный по адресу: Ростовская область, Аксайский район, п. Верхнетемерницкий, пер. Атмосферный, 14 зарегистрировано.
10.07.2019 в Управление обратилась представитель ЖСК "Атмосферный 14" Абакумова А.С. с заявлением государственной регистрации прекращения ограничения (обременения) права в виде ипотеки в силу закона в отношении земельного участка с кадастровым номером 61:02:0081201:59, расположенного по адресу: Ростовская область, Аксайский район, п. Верхнетемерницкий, пер. Атмосферный, 14.
Росреестр отказал в погашении записи об ипотеке, указав на несоблюдение заявителем п. 1 ст. 25 Закона об ипотеке, предусматривающего предоставление совместного заявления залогодателя и залогодержателя; заявления залогодержателя либо решения суда о прекращении ипотеки.
Названные обстоятельства послужили основанием обращения учреждения в арбитражный суд.
Не согласившись с решением регистрирующего органа, считая отказ незаконным, нарушающим права и законные интересы заявителя, кооператив обратился с настоящим заявлением в арбитражный суд.
Отказывая в удовлетворении заявленных кооперативом требований, суд исходил из следующего.
Порядок рассмотрения дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, организаций, наделенных федеральным законом отдельными государственными или иными публичными полномочиями, должностных лиц урегулирован главой 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В соответствии с частью 2 статьи 197 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации производство по делам об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц возбуждается на основании заявления заинтересованного лица, обратившегося в арбитражный суд с требованием о признании недействительными ненормативных правовых актов или о признании незаконными решений и действий (бездействия) указанных органов и лиц.
Согласно части 1 статья 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
В силу части 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
В соответствии со статьей 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации решение о признании недействительными ненормативных правовых актов, 7 (бездействия) незаконными принимается арбитражным судом в том случае, если арбитражный суд установит, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности. Таким образом, для признания оспариваемого ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц незаконными, суд должен установить наличие двух условий:
- оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту,
- оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
Согласно части 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).
Согласно пункту 1 статьи 334.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 21.12.2013 N 367-ФЗ) залог между залогодателем и залогодержателем возникает на основании договора.
В случаях, установленных законом, залог возникает при наступлении указанных в законе обстоятельств (залог на основании закона). К таким законам относится Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон о долевом строительстве).
В соответствии с пунктом 1 статьи 13 этого закона в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды на указанный земельный участок и строящийся на этом участке многоквартирный дом или другой объект недвижимости.
Как следует из пункта 1 статьи 12.1 Закона о долевом строительстве, залогом обеспечивается исполнение застройщиком (залогодатель) обязательств по всем договорам, заключенным для строительства дома или иного объекта недвижимости.
Конституционный Суд Российской Федерации в определении от 14.01.2014 N 2-О указал, что правовое регулирование, установленное статьей 13 Закона о долевом строительстве, позволяет обеспечивать исполнение обязательств застройщика перед участниками долевого строительства непосредственно за счет имущества, которое является предметом договора долевого участия в строительстве, заключенного с этим лицом, и направлено на соблюдение баланса интересов всех участников долевого строительства. При этом залогом обеспечивается не только обязательство застройщика по передаче участнику долевого строительства объекта долевого строительства, но и исполнение застройщиком обязательств по возврату денежных средств, внесенных участником долевого строительства, в случаях, предусмотренных указанным законом и договором.
В соответствии с пунктом 8 статьи 13 Закона о долевом строительстве право залога не распространяется на объект долевого строительства с момента передачи объекта долевого строительства участникам долевого строительства в порядке, установленном в статье 8 настоящего закона.
Как следует из пункта 4 статьи 29 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Законом об ипотеке.
Пунктом 1.1 статьи 25 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке) предусмотрен порядок погашения регистрационной записи об ипотеке, возникшей в силу Закона о долевом строительстве, согласно которому Регистрационная запись об ипотеке, возникшей в силу Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", погашается органом регистрации прав в течение пяти рабочих дней на основании заявления застройщика и предъявления им разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, выданного в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности, в части ипотеки строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости либо объекта незавершенного строительства, в части ипотеки земельного участка, находящегося у застройщика в собственности, либо залога права аренды или права субаренды земельного участка, а в части ипотеки объекта долевого строительства также на основании документа, подтверждающего передачу объекта долевого строительства участнику долевого строительства, в том числе передаточного акта, иного документа о передаче объекта долевого строительства или составленного в соответствии с частью 6 статьи 8 указанного Федерального закона одностороннего акта о передаче объекта долевого строительства. При этом регистрационная запись об ипотеке земельного участка либо о залоге права аренды или права субаренды земельного участка погашается только после погашения регистрационных записей об ипотеке всех объектов долевого строительства, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
В соответствии с пунктом 1 статьи 25 Закона об ипотеке, если иное не предусмотрено федеральным законом или настоящей статьей регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда о прекращении ипотеки.
Оспаривая отказ Росреестра кооператив сослался на п. 17 ст. 201.10 Закона о банкротстве.
В соответствии с п.17 ст.201.10 Закона о банкротстве в случае передачи в соответствии с настоящей статьей участникам строительства объекта незавершенного строительства залог прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок прекращается со дня государственной регистрации перехода прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок к жилищно­строительному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу.
Права застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок передаются жилищно-строительному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу в качестве отступного по требованиям о передаче жилых помещений, требованиям о передаче машино-мест и нежилых помещений и денежным требованиям. С даты вынесения арбитражным судом определения о передаче объекта незавершенного строительства требования участников строительства в соответствующей части считаются погашенными, при этом требования о передаче жилых помещений и (или) требования о передаче машино-места и нежилого помещения в непогашенной части преобразовываются в денежные требования (абз.1,3 п.14 ст.201.10 Закона о банкротстве).
Таким образом, действующим законодательством установлено погашение требований участников строительства непосредственно к застройщику. Из буквального толкования пункта 17 ст.201.10 Закона о банкротстве следует, что в случае передачи в соответствии с настоящей статьей участникам строительства объекта незавершенного строительства прекращается залог прав застройщика (залогодателя) на объект незавершенного строительства, т.е. залог в пользу участников строительства (залогодержателей).
Таким образом, с даты вынесения указанного выше определения Арбитражного суда Ростовской области от 18.04.2019 по делу N А53-6000/2016 считается погашенным требование Дудниковой Анастасии Юрьевны к ООО "Арт Транс", но не кредитное обязательство Дудниковой Анастасии Юрьевны перед Банком по договору N 28705 от 15.03.2014.
Между тем, как установлено судом, кооперативом заявлялось о погашении записи о государственной регистрации ипотеки в пользу ПАО "СБЕРБАНК" ( залогодержатель), внесенной в обеспечение обязательства участника долевого строительства ( Дудниковой А.Ю.) по кредитному договору, заключенному с ОАО "Сбербанк России".
Поскольку спорная запись об ипотеке возникла не в силу Закона о долевом строительстве, ее погашение Росреестр обязан производить в порядке, предусмотренном ст.25 Закона об ипотеке. Но, поскольку указанные в указанной выше норме документы в Управление Росреестра кооперативом не подавались, с заявлением о погашении записи об ипотеке никто из заинтересованных лиц в регистрирующий орган не обращался, у регистрирующего органа не имелось правовых оснований для погашения записи об ипотеке.
Судом также учтено, что на момент рассмотрения дела, по данным банка, текущая сумма задолженности Дудниковой Анастасии Юрьевны перед ПАО "Сбербанк" по кредитному договору составляет 653 191,85 руб.
Указанное свидетельствует о наличии спора между указанными лицами по вопросу прекращения ипотеки.
Пунктом 1 ст. 25 Закона об ипотеке предусмотрено погашение записи об ипотеке на основании решения суда ( арбитражного суда) о прекращении ипотеки. Между тем, такое решение в Росреестр не был представлено. Определение Арбитражного суда Ростовской области от 18.04.2019 по делу N А53-6000/2016 таким документом не является, так как указанным судебным актом не принято решение о погашении записи об ипотеке.
Таким образом, отказ Управления Росреестра по Ростовской области, выраженный в письме от 12.07.2019 N 61/001/007/2019-116456, является законным и не нарушает права и законные интересы заявителя.
Ссылка представителей заявителя, ООО "Арт Транс" на ст. 126 Закона о банкротстве, в соответствии с которой с даты принятия арбитражным судом решения о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства, снимаются ранее наложенные аресты на имущество должника и иные ограничения распоряжения имуществом должника, также судом отклонена.
В соответствии с п. 10 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 58 "О некоторых вопросах, связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве залогодателя" исходя из статьи 126 Закона о банкротстве одним из последствий признания должника банкротом является снятие ранее наложенных арестов на имущество и иных ограничений по распоряжению имуществом должника. Поскольку с открытием конкурсного производства залоговые правоотношения не прекращаются, факт признания должника банкротом не может приводить к погашению записи об ипотеке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
С учетом изложенного отказ Росреестра погасить запись об ипотеке не может быть признан незаконным.
По правилам ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по государственной пошлине относятся на заявителя.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
В удовлетворении заявления отказать.
Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.
Решение может быть обжаловано через суд, вынесший решение, в апелляционном порядке в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения, а также в кассационном порядке в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев с даты вступления решения по делу в законную силу при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.
Судья О.В. Золотарёва
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка