Решение Арбитражного суда Ростовской области от 25 ноября 2019 года №А53-27167/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

РЕШЕНИЕ

от 25 ноября 2019 года Дело N А53-27167/2019
Резолютивная часть решения объявлена 19 ноября 2019 г.
Полный текст решения изготовлен 25 ноября 2019 г.
Арбитражный суд Ростовской области в составе судьи Великородовой И.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Свистуновой А.С., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску
Комитета по имущественным и земельным отношениям Администрации Аксайского района Ростовской области (ИНН 6102003080, ОГРН 1026100663984)
к обществу с ограниченной ответственностью научно-производственная фирма "Интербиотех" (ИНН 6162000630, ОГРН1026103050280)
об изъятии
при участии:
от истца: представитель Макарова Н.И. по доверенности от 15.10.2019;
от ответчика: представитель не явился,
установил:
Комитет по имущественным и земельным отношениям Администрации Аксайскогог района обратился в Арбитражный суд Ростовской области к обществу с ограниченной ответственностью научно-производственная фирма "Интербиотех" с требованием, уточнеенным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, об изъятии объекта незавершенного строительства площадью 60 кв.м., готовностью 93%, расположенного: Аксайский район, хутор Большой Лог, улица Фадеева, 294-в путем продажи с публичных торгов при начальной цене в размере 489 000 руб.
Представитель истца в судебном заседании настаивал на удовлетворении иска, представил дополнительные документы.
Судом, в порядке статьи 159 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представленные документы приобщены к материалам дела.
Представитель ответчика в судебное заседание не явился.
В соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании 12.11.2019 объявлялся перерыв до 17 часов 10 минут 19.11.2019, о чем сделано публичное извещение в информационно - телекоммуникационной сети интернет на официальном сайте Арбитражного суда Ростовской области. После окончания перерыва судебное заседание продолжено в отсутствии представителей сторон.
Информация о дате, времени и месте проведения судебного заседания в соответствии с частью 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в порядке извещения лиц, участвующих в деле, в том числе размещена на официальном сайте арбитражного суда в сети "Интернет". В соответствии с частью 1 статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, и иные участники арбитражного процесса считаются извещенными надлежащим образом, если к началу судебного заседания, совершения отдельного процессуального действия арбитражный суд располагает сведениями о получении адресатом копии определения о принятии искового заявления или заявления к производству и возбуждении производства по делу, направленной ему в порядке, установленном Кодексом, или иными доказательствами получения лицами, участвующими в деле, информации о начавшемся судебном процессе. Согласно части 5 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при неявке в судебное заседание сторон, иных лиц, участвующих в деле и надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, суд рассматривает дело в их отсутствие. Суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие истца, ответчика, их представителей в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, с учетом правил статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации о том, что лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или не совершения ими процессуальных действий.
Суд, исследовав материалы дела, изучив все представленные документальные доказательства и оценив их в совокупности, установил следующее.
13.02.2012 между Администрацией Большелоговского сельского поселения Аксайского района Ростовской области (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью научно-производственная фирма "Интербиотех" (арендатор) заключен договор N 13.
Объект аренды - земельный участок из состава земель населенных пунктов с кадастровым номером 61:02:0010201:4798, общей площадью 10452 кв.м., находящийся: Ростовская область, хутор Большой Лог, улица Фадеева, 294-в. Земельный участок передан для строительства производственной базы (пункт 1.1).
13.02.2012 сторонами составлен акт приема-передачи.
Срок аренды - с 13.02.2012 по 12.02.2015 (пункт 2.1 договора).
Согласно сведениям Единого государсвтенного реестра недвижимости 05.02.2016 обществом с ограниченной ответственностью научно-производственная фирма "Интербиотех" зарегестритровано право собственности на объект незавершенного строительства (кадастровый номер 61:02:0010201:6207), площадью 60 кв.м., при степени готовности 93 %.
07.05.2016 между Администрацией Большелоговского сельского поселения Аксайского района (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью научно-производственная фирма "Интербиотех" (арендатор) заключен договор аренды N 21-б.
Объект аренды - земельный участок с кадастровым номером 61:02:0010201:4798 (пункт 1.1).
Стороны указали, что на земельном участке расположен объект незавершенного строительства площадью 60 кв.м., степень готовности - 93 % (пункт 1.3).
Срок действия договора - с 07.05.2016 по 06.05.2019 (пункт 2.1).
Воля на сохранение арендных отношений в режиме неопределенного срока по окончании срока действия договора арендодателем не выражена.
С истечением срока договора аренды строительство объекта не завершено. Комитет, полагая, что принадлежащий арендатору объект незавершенного строительства подлежит изъятию по решению суда путем продажи с публичных торгов на основании положений статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, обратился в суд с настоящим иском.
Исследовав материалы дела, оценив относимость, допустимость и достоверность каждого доказательства в отдельности, суд усматривает основания для удовлетворения иска, считая необходимым указать следующее.
В силу пункта 1 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.
Указанная норма реализует принцип единства судьбы земельных участков и расположенных на них объектов недвижимости, объекты незавершенного строительства могут быть изъяты у собственника только по решению суда путем продажи с публичных торгов и только в случае прекращения действия договора аренды земельного участка.
Согласно статье 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов (пункт 1).
Пункт 6 статьи предусматривает применение ее положений в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.
В силу части 33 статьи 34 Закона N171-ФЗ положения статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу настоящего Федерального закона.
Согласно статье 35 Закона N171-ФЗ настоящий Федеральный закон вступает в силу с 01.03.2015, за исключением положений, для которых настоящей статьей установлен иной срок вступления их в силу.
Следовательно, положения статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен после 01.03.2015.
Порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для строительства после 01.03.2015 регулируется главой V.1 Земельного кодекса Российской Федерации и переходными положениями, установленными Законом N137-ФЗ.
Законом N171-ФЗ изменен ранее существовавший порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Данные изменения вступили в силу с 01.03.2015.
В соответствии с частью 14 статьи 1 Закона N171-ФЗ с 01.03.2015 утратил силу пункт 3 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которому по истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 статьи 35, пунктом 1 статьи 36 и статьей 46 Кодекса.
Согласно пункту 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи. Случаи заключения нового договора аренды земельного участка без проведения торгов по истечении срока действия ранее заключенного договора урегулированы пунктом 3 данной статьи, а общие условия реализации права на заключение нового договора аренды без проведения торгов - пунктом 4.
В закрытом перечне оснований заключения договора аренды земельного участка публичной собственности без проведения торгов, установленном пунктом 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, предусмотрено такое основание, как нахождение на земельном участке объектов незавершенного строительства. При этом в отличие от большинства других оснований заключения договора аренды без проведения торгов, в приведенном случае участок может быть предоставлен только однократно, только в целях завершения строительства объектов незавершенного строительства, и только собственникам указанных объектов, перечисленным в пункте 5 данной статьи (подпункт 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации).
Нормативные положения о предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов для завершения строительства, помимо вышеприведенных положений Земельного кодекса Российской Федерации, распространяющих свое действие на отношения, возникшие после 01.03.2015, закреплены также в пункте 21 статьи 3 Федерального закона N137-ФЗ, применяющемся к отношениям, возникшим до 01.03.2015.
Так, в силу пункта 21 статьи 3 Закона N137-ФЗ в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения применяются в случае, если ранее земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства.
Приведенными правовыми положениями Земельного кодекса Российской Федерации и Федерального закона N137-ФЗ установлены случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды земельного участка публичной собственности без проведения торгов (пункт 3 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации), общие условия реализации права получения в аренду такого участка без проведения торгов (пункт 4 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации), а также особенности заключения без торгов нового договора аренды земельного участка публичной собственности, если на нем расположены объекты незавершенного строительства (пункт 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, пункт 21 статьи 3 Федерального закона N137-ФЗ).
Таким образом, вопрос предоставления земельных участков при длящихся правоотношениях, возникших ранее 01.03.2015, урегулирован пунктом 21 пункта 3 статьи 3 Федерального закона N137-ФЗ и не предполагает иной порядок заключения договоров аренды земельных участков для строительства зданий и сооружений.
Право на однократное заключение (продление) договора аренды без торгов для завершения строительства обществом реализовано, строительство объекта недвижимости не закончено, договор аренды на момент обращения комитета с настоящим иском прекращен, в связи с чем, к правоотношениям сторон подлежали применению положения статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Согласно пункту 4 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации начальная цена продажи объекта незавершенного строительства определяется на основании оценки его рыночной стоимости.
В силу абзаца второго пункта 1 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации порядок проведения публичных торгов по продаже незавершенного строительства устанавливается Правительством Российской Федерации.
Правила проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства установлены постановлением Правительства РФ от 03.12.2014 N1299 "Об утверждении Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства". В соответствии с пунктами 2, 3 Правил N1299 публичные торги проводятся в форме аукциона, открытого по составу участников (далее - аукцион). Аукцион проводится на основании решения суда об изъятии объекта незавершенного строительства у собственника путем продажи с публичных торгов органами государственной власти или органами местного самоуправления, обратившимися в суд с заявлением о продаже объектов незавершенного строительства на публичных торгах, либо специализированной организацией, привлеченной в соответствии с законодательством Российской Федерации на основании договора с указанными органами. Извещение о проведении аукциона должно содержать, в том числе начальную цену предмета аукциона, которая определяется на основании оценки его рыночной стоимости (подпункт з пункта 7 Правил).
Таким образом, в судебном акте, направленном на разрешение судьбы объекта при его выкупе, должен быть определен способ реализации имущества, начальная продажная цена.
Истцом инициирована оценка спорного объекта (отчет N 379-1/2019 от 12.08.2019), заявлено о рыночной стоимости равной 489 000 руб.
В силу изложенного, суд признает исковые требования подлежащими удовлетворению с установлением цены выкупа, которая как рыночная доказана истцом и не опровергнута ответчиком.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по оплате государственной пошлины относятся на стороны пропорционально удовлетворенным требованиям.
Поскольку истец, как орган местного самоуправления, освобожден от уплаты государственной пошлины в соответствии с пунктом 1.1 части 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации и при подаче настоящего иска сумма государственной пошлины не уплачивалась, ее сумма подлежит взысканию в доход федерального бюджета.
Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
РЕШИЛ:
исковые требования удовлетворить.
Изъять у общества с ограниченной ответственностью научно-производственная фирма "Интербиотех" (ИНН 6162000630, ОГРН1026103050280) объект незавершенного строительства площадью 60 кв.м., расположенный: Аксайский район, хутор Большой Лог, улица Фадеева, 294-в путем продажи с публичных торгов, установив начальную продажную стоимость объекта в размере 489 000 руб.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью научно-производственная фирма "Интербиотех" (ИНН 6162000630, ОГРН1026103050280) в доход федерального бюджета 6 000 руб. государственной пошлины.
Решение суда по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в
законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.
Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления судебного акта в полном объеме), через суд принявший
решение.
Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня вступления решения по делу в законную силу через суд, вынесший решение, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или
суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.
Решение суда по настоящему делу, вступившее в законную силу, может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, предусмотренные статьями 291.1-291.15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Судья И.А. Великородова
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка