Решение Арбитражного суда Ростовской области от 08 ноября 2019 года №А53-26702/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

РЕШЕНИЕ

от 8 ноября 2019 года Дело N А53-26702/2019
Резолютивная часть решения объявлена "06" ноября 2019 года
Полный текст решения изготовлен "08" ноября 2019 года
Арбитражный суд Ростовской области в составе судьи Прокопчук С.П.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Адиловой С.Ф.,
рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону
к обществу с ограниченной ответственностью "Румид" (ИНН 6126010625, ОГРН 1056126001568)
об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов,
в отсутствие лиц, участвующих в деле,
установил: Департамент имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону обратился в Арбитражный суд Ростовской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Румид" об изъятии объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 61:44:0050704:266 площадью 279,3 кв.м, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, Ленинский район, ул. Социалистическая, 101, путем продажи с публичных торгов.
В судебное заседание стороны явку представителей в судебное заседание не обеспечили, извещены надлежащим образом.
Спор рассматривается в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, с учетом правил статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации о том, что лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или не совершения ими процессуальных действий.
Изучив материалы дела, суд установил следующее.
Как следует из материалов дела, 30.12.2010 на основании постановления Администрации г. Ростова-на-Дону от 01.12.2010 N915 между Департаментом имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону и Губенко В.В. заключен договор аренды земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером 61:44:0050704:24, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Социалистическая, 101, для использования в целях завершения строительства жилого дома. На данном участке находился объект незавершенного строительства, который приобретен в собственность Губенко В.В.
12.07.2011 по договору купли-продажи Губенко В.В. продал принадлежащий ему объект незавершенного строительства обществу с ограниченной ответственностью "Румид".
Право собственности на указанный объект зарегистрировано за обществом 25.07.2011.
28.07.2011 по договору уступки права и обязанности по договору аренды земельного участка от 30.12.2010, заключенному между Губенко В. В. и департаментом переданы обществу.
Для завершения строительства нового жилого дома 06.03.2015 между департаментом и обществом заключен договор аренды N35772 в отношении земельного участка с кадастровым номером 61:44:0050704:24, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, Ленинский район, ул. Социалистическая, 101, на срок до 30.05.2017.
21.12.2017 общество обратилось в департамент с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов.
Во исполнение Решения Ростовской-на-Дону городской Думы N 668 от 15.07.2014 "О порядке предоставления земельных участков в городе Ростове-на-Дону" вопрос о предоставлении вышеуказанного земельного участка вынесен на заседание Комиссии по вопросам предоставления земельных участков для принятия решения о предоставлении земельного участка без проведения торгов. На заседании комиссии, которое состоялось 20.04.2018, принято решение об отказе обществу в предоставлении в аренду без проведения торгов земельного участка с кадастровым номером 61:44:0050704:24, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Социалистическая, 101.
Общество обжаловало отказ в Арбитражный суд Ростовской области. Решением Арбитражного суда Ростовской области от 27.06.2019 по делу NА53-25675/2018 обществу отказано в удовлетворении заявленных требований.
Не согласившись с принятым судебным актом, общество обжаловало его в порядке, определенном главой 34 АПК РФ.
Постановлением от 07.10.2019 решение Арбитражного суда Ростовской области от 27.06.2019 по делу N А53-25675/2018 оставлено без изменения, апелляционная жалоба - без удовлетворения.
С истечением срока договора аренды строительство объекта не завершено.
Объект незавершенного строительства представляет собой железобетонный фундамент, размещенный в строительном котловане.
Департамент, полагая, что принадлежащий арендатору объект незавершенного строительства подлежит изъятию по решению суда путем продажи с публичных торгов на основании положений статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, обратился в суд с настоящим иском.
Рассмотрев материалы дела, оценив относимость, допустимость и достоверность каждого доказательства в отдельности, а также взаимную связь доказательств в их совокупности, суд пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения требований департамента, приняв во внимание следующее.
Согласно статье 239.1 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.
Статья 239.1 ГК РФ введена Федеральным законом от 23.04.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 171-ФЗ), согласно пункту 33 статьи 34 которого положения статьи 239.1 ГК РФ не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу настоящего Закона.
Статьей 35 Закона N 171-ФЗ предписано, что настоящий Закон вступает в силу с 01.03.2015, за исключением положений, для которых данной статьей установлен иной срок вступления их в силу.
Следовательно, положения статьи 239.1 ГК РФ распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен после 01.03.2015.
Порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для строительства после 01.03.2015 регулируется главой V.1 ЗК РФ и переходными положениями, установленными Вводным законом.
Законом N 171-ФЗ был изменен ранее существовавший порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Изменения вступили в силу с 01.03.2015.
В соответствии с пунктом 14 статьи 1 Закона N 171-ФЗ с 01.03.2015 утратил силу пункт 3 статьи 22 ЗК РФ, согласно которому по истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 статьи 35, пунктом 1 статьи 36 и статьей 46 настоящего Кодекса.
Так, на основании пункта 1 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.
Случаи заключения нового договора аренды земельного участка без проведения торгов по истечении срока действия ранее заключенного договора урегулированы пунктом 3 статьи 39.6 ЗК РФ, а общие условия реализации права на заключение нового договора аренды без проведения торгов - пунктом 4 данной статьи.
По правилам пункта 15 статьи 39.8 ЗК РФ арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, с 01.03.2015 не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.
Пунктом 3 статьи 39.6 ЗК РФ определено, что граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов, в том числе в случае, если земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктами 13, 14 или 20 статьи 39.12 данного Кодекса).
В пункте 4 статьи 39.6 ЗК РФ предусмотрено, что реализация права на заключение нового договора аренды земельного участка без проведения торгов обусловлена наличием совокупности следующих условий: 1) заявление о заключении нового договора аренды подано арендатором до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды; 2) исключительным правом на приобретение такого участка в случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо; 3) ранее заключенный договор аренды не был расторгнут по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 названного Кодекса; 4) на момент заключения нового договора аренды имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 данной статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.
В закрытом перечне оснований заключения договора аренды земельного участка публичной собственности без проведения торгов, установленном пунктом 2 статьи 39.6 ЗК РФ, предусмотрено такое основание, как нахождение на земельном участке объектов незавершенного строительства. При этом в отличие от большинства других оснований заключения договора аренды без проведения торгов, в указанном случае участок может быть предоставлен только однократно, только в целях завершения строительства объектов незавершенного строительства, и только собственникам указанных объектов, перечисленным в пункте 5 данной статьи (подпункт 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ).
Нормативные положения о предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов для завершения строительства, помимо вышеприведенных положений ЗК РФ, распространяющих свое действие на отношения, возникшие после 01.03.2015, закреплены также в пункте 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ, применяющимся к отношениям, возникшим до 01.03.2015.
В частности, согласно пункту 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 ЗК РФ. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.
Приведенными правовыми положениями ЗК РФ и Вводным законом установлены случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды земельного участка публичной собственности без проведения торгов (пункт 3 статьи 39.6 ЗК РФ), общие условия реализации права получения в аренду такого участка без проведения торгов (пункт 4 статьи 39.6 ЗК РФ), а также особенности заключения без торгов нового договора аренды земельного участка публичной собственности, если на нем расположены объекты незавершенного строительства (пункт 5 статьи 39.6 ЗК РФ, пункт 21 статьи 3 Вводного закона).
Таким образом, вопрос предоставления земельных участков при длящихся правоотношениях, возникших ранее 01.03.2015, урегулирован пунктом 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ и не предполагает иной порядок заключения договоров аренды земельных участков для строительства зданий и сооружений.
Поводом и основанием для заключения договора аренды послужили пункт 21 статьи 3 Вводного закона и заявление о предоставлении земельного участка для завершения строительства.
Согласно правовой позиции, сформулированной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 27.06.2017 N 305-ЭС17-2608, только в случае, если на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности и предоставленном в аренду для строительства, расположен объект незавершенного строительства, который арендатор правомерно возвел в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов, земельным законодательством предусмотрено право такого лица получить участок в аренду однократно для завершения строительства этого объекта.
Поскольку на момент заключения договора аренды на земельном участке находился объект незавершенного строительства, а участок предоставлен без проведения торгов, единственным основанием для подобного предоставления является возможность однократного получения земельного участка для завершения строительства на основании пункта 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ.
Иных оснований для заключения указанного договора без проведения торгов сторонами не приведено.
При таких обстоятельствах для продолжения использования земельного участка под не завершенным строительством объектом его собственник был обязан заключить новый договор аренды.
Согласно пункту 3 статьи 154 ГК РФ для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка) либо трех или более сторон (многосторонняя сделка), а в соответствии с пунктом 1 статьи 432 ГК РФ договор является заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Пунктом 2 статьи 434 ГК РФ установлено, что договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа, подписанного сторонами, а также путем обмена письмами, телеграммами, телексами, телефаксами и иными документами, в том числе электронными документами, передаваемыми по каналам связи, позволяющими достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору.
В пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" разъяснено, что в силу пункта 3 статьи 154 и пункта 1 статьи 432 ГК РФ договор признается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Соглашение сторон может быть достигнуто путем принятия (акцепта) одной стороной предложения заключить договор (оферты) другой стороны (пункт 2 статьи 432 ГК РФ), путем совместной разработки и согласования условий договора в переговорах, иным способом, например, договор считается заключенным и в том случае, когда из поведения сторон явствует их воля на заключение договора (пункт 2 статьи 158, пункт 3 статьи 432 ГК РФ).
В силу пункта 1 статьи 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.
По смыслу пункта 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" при продлении договора аренды на определенный срок отношения сторон регулируются новым договором аренды.
Поэтому даже в условиях сложившихся длящихся правоотношений сторон, при заключении договора аренды их отношения регулируются именно этим договором, который на основании пункта 1 статьи 422 ГК РФ должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом или иным правовым актом, действующим в момент заключения.
Земельный участок с кадастровым номером 61:44:0050704:24, занятый объектом незавершенного строительства, принадлежащим обществу, предоставлен в аренду обществу по договору от 06.03.2015 N35772 для завершения строительства нового жилого дома сроком до 30.05.2017.
Таким образом, право на однократное заключение (продление) договора аренды без торгов для завершения строительства реализовано, строительство объекта недвижимости не закончено, а договор аренды заключен 06.03.2015 и на момент обращения департамента с иском по настоящему делу (26.07.2019) срок его действия, установленный до 30.05.2017, истек, в связи с чем к правоотношениям сторон подлежат применению положения пункта 6 статьи 239.1 ГК РФ.
С учетом отсутствия в материалах дела доказательств, позволяющих сделать вывод о том, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект (пункт 3 статьи 239.1 ГК РФ), а также с учетом данной судами оценке действиям департамента (решением Арбитражного суда Ростовской области от 27.06.2019 по делу N А53-25675/2018, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.10.2019) по отказу в предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 61:44:0050704:24, как законным, требование департамента об изъятии у ответчика объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов подлежит удовлетворению.
В силу абзаца второго пункта 1 статьи 239.1 ГК РФ порядок проведения публичных торгов по продаже незавершенного строительства устанавливается Правительством Российской Федерации.
Правила проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства установлены постановлением Правительства РФ от 03.12.2014 N 1299 "О утверждении Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства".
Согласно пункту 4 статьи 239.1 ГК РФ начальная цена продажи объекта незавершенного строительства определяется на основании оценки его рыночной стоимости.
Согласно подпункту 4 пункта 2 статьи 54 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", подлежащему применению по аналогии в соответствии со статьей 6 ГК РФ, начальная продажная цена имущества на публичных торгах может быть определена только судом.
В пункте 9 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12.07.2017, указано на недопустимость определения начальной цены продажи иными лицами в тех случаях, когда данный вопрос отнесен к компетенции суда.
Определение начальной продажной стоимости имущества в судебном решении исключает необходимость повторного обращения в суд для урегулирования соответствующих разногласий, а также ведет к процессуальной экономии в виде возможности оценки обоснованности указанной стоимости.
Таким образом, в судебном решении в случае наличия оснований для удовлетворения иска должен быть определен способ реализации имущества, а также начальная продажная цена.
Судом удовлетворено ходатайство истца о назначении судебной экспертизы, назначена оценочная судебная экспертиза, проведение экспертизы по делу поручено эксперту ООО "Судебная экспертиза "ЮФОСЭО" Воронову Евгению Павловичу.
По результатам экспертного исследования экспертом представлено заключение от 23.10.2019 N118-А. Эксперт пришел к выводу о том, что рыночная стоимость спорного объекта незавершенного строительства на дату исследования составила 2 752 810 рублей.
У сторон не возникло сомнений в обоснованности заключения эксперта.
Признаков недостоверности, неясности и неполноты заключения эксперта судом не установлено, правовых оснований для назначений повторной либо дополнительной экспертизы в соответствии со ст. ст. 85, 87 АПК РФ у суда не имеется.
На основании статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, в связи с чем заключение эксперта принимается судом в качестве надлежащего доказательства по делу.
В этой связи суд считает необходимым в решении определить начальную продажную стоимость спорного объекта в сумме 2 752 810 рублей.
Иск департамента подлежит полному удовлетворению.
Стоимость экспертных услуг, подлежащих оплате, составила 25 000 рублей (счет от 24.10.2019 N193).
Для оплаты экспертных услуг департаментом на депозитный счет арбитражного суда перечислено 25 000 рублей (платежное поручение от 12.09.2019 N846805 на сумму 25 000 рублей), обществом на депозитный счет арбитражного суда перечислено 40 902,48 рублей (платежное поручение от 20.09.2019 N415 на сумму 40 902,48 рублей).
Поскольку исковые требования департамента удовлетворены, экспертиза назначена по ходатайству департамента и с согласия общества, стоимость экспертных услуг, подлежащих оплате, составила 25 000 рублей, департаментом для оплаты услуг внесено 25 000 рублей, оплата производится за счет средств, внесенных департаментом, понесенные последним расходы в этой части подлежат возмещению за счет ответчика, а внесенные обществом 40 902,48 рублей как излишне внесенные на депозит подлежат возврату ему с депозитного счета арбитражного суда, о чем вынесено отдельное определение.
Государственная пошлина по иску составляет 6 000 рублей.
Истец при обращении с настоящим иском государственную пошлину не уплачивал, поскольку освобожден от ее уплаты.
В соответствии с частью 3 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований, если ответчик не освобожден от уплаты государственной пошлины.
Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
РЕШИЛ:
Удовлетворить исковые требования.
Изъять у общества с ограниченной ответственностью "Румид" (ИНН 6126010625, ОГРН 1056126001568) объект незавершенного строительства с кадастровым номером 61:44:0050704:266 площадью 279,3 кв.м, расположенный по адресу: г. Ростов-на-Дону, Ленинский район, ул. Социалистическая, 101, путем продажи с публичных торгов, определив начальную продажную стоимость объекта в сумме 2 752 810,00 рублей.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Румид" (ИНН 6126010625, ОГРН 1056126001568) в пользу Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону 25 000,00 рублей судебных расходов за проведение судебной экспертизы.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Румид" (ИНН 6126010625, ОГРН 1056126001568) в доход федерального бюджета 6 000,00 рублей государственной пошлины.
Решение суда по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.
Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения, через суд, принявший решение.
Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в кассационном порядке в соответствии с главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Судья С.П. Прокопчук
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка