Решение Арбитражного суда Ростовской области от 30 октября 2019 года №А53-17209/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

РЕШЕНИЕ

от 30 октября 2019 года Дело N А53-17209/2019
Резолютивная часть решения объявлена 28 октября 2019 г.
Полный текст решения изготовлен 30 октября 2019 г.
Арбитражный суд Ростовской области в составе судьи Захарченко О.П.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Какаян А.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании материалы дела по иску Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону к обществу с ограниченной ответственностью "РБК" (ИНН 6141051143, ОГРН 1166196110475) о расторжении договора аренды,
при участии:
от истца: Гончарова С.И. - представитель по доверенности от 11.06.2019 (после перерыва),
от ответчика: Нечеса В.П. - представитель по доверенности от 06.05.2019 (до перерыва),
Васильева О.А. - представитель по доверенности от 28.10.2019 (после перерыва).
установил:
Департамент имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону обратился в арбитражный суд к обществу с ограниченной ответственностью "РБК" с требованием о расторжении договора аренды земельного участка от 09.09.2015 N36222 заключенного между Департаментом имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону и ООО "РБК"; изъятии объект незавершенного строительства, общей площадью застройки 1433 кв. м, степенью готовности 18%, кадастровый номер 61:44:0073012:4081, расположенный по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Доватора, в коммунальной зоне Левенцовского жилого района, путем продажи с публичных торгов, определив начальную продажную стоимость объекта по результатам проведенной судебной экспертизы (с учетом уточнения).
Представитель истца в судебном заседании заявленные требования поддержал.
Представитель ответчика возражал против удовлетворения заявленных требований, поддержал доводы, изложенные в ранее представленных пояснениях.
В судебном заседании 21.10.2019 объявлялся перерыв до 13 час. 30 мин. 28.10.2019, после которого судебное заседание продолжено.
Суд, исследовав материалы дела, изучив все представленные документальные доказательства и оценив их в совокупности, установил следующие фактические обстоятельства.
Как следует из материалов дела, 09.09.2015 на основании постановления Администрации города Ростова-на-Дону от 10.06.2014 N 261 между Департаментом имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "Панорама" (арендатор) заключен договор аренды N 36222, согласно которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером 61:44:0073012:49, имеющий адресный ориентир: Ростовская область, г.Ростов-на-Дону, ул. Доватора, в коммунальной зоне Левенцовского жилого района, для использования в целях строительства станции технического обслуживания автомобилей, площадью 19 661 кв.м.
Срок договора установлен даты подписания до 01.04.2016 (п. 2.1 договора).
На основании дополнительного соглашения N1 к договору аренды земельного участка N 36222 от 09.09.2018 арендатором стало ООО "РБК" в связи с переходов права собственности на объект незавершенного строительства от ООО "Панорама".
Общество с ограниченной ответственностью "РБК" является собственником объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 61:44:0073012:49, расположенного по адресу: Ростовская область, город Ростов-на-Дону, ул. Доватора (запись о государственной регистрации права 25.01.2018).
На основании решения Арбитражным судом Ростовской области от 23.02.2019 в рамках дела N А53-38429/2018 удовлетворены требования Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону к обществу с ограниченной ответственностью "РБК" 6 481 409 рублей 12 копеек задолженности по арендной плате за период с 25.02.2018 по 30.09.2018, 180 675 рублей 86 копеек пени, а также пени, начисленные на сумму 6 481 409 рублей 12 копеек за период с 19.10.2018 по дату фактической оплаты денежных средств из расчета 1/300 действующей в период просрочки ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации за каждый день просрочки платежа.
Департаментом в адрес общества с ограниченной ответственностью "РБК" 05.12.2018 направлено уведомление N59-30-26848/1 о расторжении договора аренды от 09.09.2015 N 362222 в связи с неоплатой задолженности по договору аренды.
Истцом составлены акты обследования земельного участка с кадастровым номером 6144:0073012:49, с видом разрешенного использования - для размещения станции технического обслуживания автомобилей от 03.12.2018, повторно 21.01.2019, согласно которым земельный участок не огорожен, доступ свободный. В северной части участка находится одноэтажное строение, а также ленточный фундамент с возведенным железобетонными столбами. Остальная часть участка поросла многолетней растительностью, захламлена бытовым мусором.
Обращаясь с настоящим требованием Департамент указывает на отсутствие оснований для использования земельного участка, допущение ответчиком нарушения норм земельного законодательства.
Исследовав материалы дела, оценив относимость, допустимость и достоверность каждого доказательства в отдельности, а также взаимную связь доказательств в их совокупности, суд пришел к выводу о необходимости отказать в удовлетворении заявленного требования, усмотрев его необоснованность и приняв во внимание следующее.
В соответствии со ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации от 25.10.2001 N 136-ФЗ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
В силу статей 309 - 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В силу статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В ходе рассмотрения дела ответчик оплати задолженность в суме 5 087 387 рублей 20 копеек за период с 01.10.2018 по 31.03.2019. а также пени в сумме 98 637 рублей 60 копеек, начисленные за период с 21.12.2018 по 20.04.2019, что явилось основание уточнения истцом требований в порядке статьи 49 АПК РФ.
Согласно пунктам 1 и 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.
В силу пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или договором.
В пункте 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначением имущества либо с неоднократными нарушениями. Статья 22 Земельного кодекса Российской Федерации (пункт 9) предусматривает возможность досрочного расторжения договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.
Согласно пункту 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров", требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.
В то же время в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (введен Постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13) указано следующее. Если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке.
В пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" содержатся следующие разъяснения. В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса и статьями 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации установлены специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка. Арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.
Из материалов дела следует, что истец обратился с иском в арбитражный суд Ростовской области 23.05.2019 года. К указанной дате у общества действительно существовала задолженность по уплате арендной платы в 4 квартале 2018 года и первом квартале 2019 года, которая была оплачена ответчиком в ходе рассмотрения дела.
В целях мирного урегулирования спора ответчик добровольно удовлетворил уточненные исковые требования истца - оплатил пени. Кроме того, оплачена текущая задолженность по договору аренды земельного участка, что не оспаривается истцом.
С указанного времени задолженность по уплате арендной платы у общества не имеется.
Требования Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону о расторжении договора аренды земельного участка основываются на факте неуплаты обществом арендной платы более двух сроков подряд (ст. 619 ГК РФ).
В соответствии с п. 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров" требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.
При этом в информационном письме Президиум ВАС РФ не указывает на срок договора аренды земельного участка, что свидетельствует о применении указанных разъяснений к договорам аренды, заключенным на любой срок.
Таким образом, поскольку задолженность по арендной плате была оплачена обществом в добровольном порядке и иных нарушений договорных условий обществом не допущено, факт несвоевременного исполнения обязательства по внесению арендной платы в 4 квартале 2018 года и первом квартале 2019 года не может служить основанием для расторжения договора аренды.
Судом также принято во внимание, что ООО "РБК" в рамках действующего разрешения на строительство от 01.06.2017N 61-310-877902-20107, выданного Департаментом архитектуры и градостроительства г.Ростова-Дону, в настоящее время осуществляются мероприятия по вводу в эксплуатацию построенного объекта капитального строительства "Корпус N1 и автономное здание для охраны территории с элементами благоустройства - 1 этап строительства станции технического обслуживания автомобилей по ул.Доватора".
На земельном участке ответчиком возведен объект - станция технического обслуживания автомобилей, степенью готовности 93%, что подтверждается заключением по результатам строительно-технического исследования от 25.10.2019 N 679/19, составленного Центром судебных экспертиз по Южному округу. Тем самым также подтверждено завершение работ по строительству объекта. То есть земельный участок используется ответчик в соответствии с предметом договора аренды.
Такая мера ответственности как расторжение договора аренды несоразмерна нарушению обязательства. Расторжение договора, влекущее такие серьезные последствия для сторон, как прекращение правоотношений, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны, а сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны.
Оценив представленные в дело доказательства, суд пришел к выводу об отсутствии существенного нарушения обществом условий договора аренды и не усматривает оснований для расторжения договора аренды, в связи с чем в иске о расторжении договора следует отказать.
В силу пункта 1 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.
Указанная норма реализует принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.
Норма корреспондирует с ограничениями, предусмотренными статьей 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, устанавливающей пределы осуществления гражданских прав, и является гарантией защиты прав и законных интересов добросовестных лиц, предпринимавших меры, направленные на получение необходимых документов в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации.
Таким образом, объекты незавершенного строительства могут быть изъяты у собственника только по решению суда путем продажи с публичных торгов и только в случае прекращения действия договора аренды земельного участка.
Поскольку основания для расторжения договора аренды отсутствуют, заявленный на изъятие объект с указанием степени готовности 18% не соответствует фактическим обстоятельствам дела в связи с наличием на земельном участке объекта незаверенного строительства степенью готовности 93%, в удовлетворении исковых требований об изъятии у общества объекта незавершенного строительства кадастровый номер 6144:0073012:4081 на основании ст. 239.1 Гражданского кодекса РФ следует отказать.
Исходя из совокупности фактических обстоятельств, представленных доказательств, суд не усматривает оснований для удовлетворения иска.
Судебные расходы подлежат распределению по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с учетом уточнения исковых требований.
В соответствии с пунктом 1.1 части 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации истец освобожден от ее уплаты.
В пункте 12 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2014 N 46 "О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах" указано, что, согласно подпункту 2 пункта 2 статьи 333.17 Налогового кодекса Российской Федерации ответчики признаются плательщиками государственной пошлины в случае, если решение суда принято не в их пользу и истец освобожден от ее уплаты.
На основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по государственной пошлине подлежат отнесению на истца, который от ее уплаты освобожден.
Руководствуясь статьями 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
РЕШИЛ:
В удовлетворении иска отказать.
Решение суда по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.
Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения, через суд принявший решение.
Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев с даты вступления решения по делу в законную силу через суд, вынесший решение, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.
Судья О.П. Захарченко
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка