Определение Арбитражного суда Ростовской области от 15 ноября 2019 года №А53-14704/2015

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 15 ноября 2019 года Дело N А53-14704/2015
Арбитражный суд Ростовской области в составе судьи Латышевой К.В.,
ознакомившись с заявлением представителя Кравченко Кирилла Васильевича, представителя участников Фролушкиной Виктории Викторовны
о принятии обеспечительных мер
в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью "СтройСпектр" (ИНН 6166044211, ОГРН 1026104026013, юридический адрес: 344065, Ростовская область, г. Ростов-на-Дону, ул. 50-летия Ростсельмаша, 2 а)
установил: определением Арбитражного суда Ростовской области от 17.07.2018 в отношении должника - общества с ограниченной ответственностью "СтройСпектр" введена процедура внешнего управления. Обязанности исполнения внешнего управляющего общества с ограниченной ответственностью "СтройСпектр" возложены на Касумову Светлану Бахышовну.
Определением от 09.12.2018 арбитражный управляющий Касумова С.Б. отстранена от исполнения обязанностей исполняющего обязанности внешнего управляющего общества с ограниченной ответственностью "СтройСпектр".
В судебном заседании 30.01.2019 внешним управляющим общества с ограниченной ответственностью "СтройСпектр" суд утвердил Черепанова Петра Юрьевича (адрес для направления корреспонденции заинтересованными лицами: 344029, г. Ростов-на-Дону, а/я 1612).
Определением председателя восьмого судебного состава Арбитражного суда Ростовской области от 04.07.2019 на основании статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по настоящему делу произведена замена судьи Харитонова А.С. на судью Латышеву К.В.
Решением Арбитражного суда Ростовской области от 15.10.2018 в отношении должника - общества с ограниченной ответственностью "СтройСпектр" введена процедура конкурсного производства. Обязанности исполнения конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью "СтройСпектр" возложены на Черепанова Петра Юрьевича.
Сведения о введении в отношении должника процедуры конкурсного производства опубликованы в газете "КоммерсантЪ" N192(6672) от 19.10.2019.
Определением Арбитражного суда Ростовской области от 13.11.2019 конкурсным управляющим общества с ограниченной ответственностью "СтройСпектр" утвержден Черепанов Петр Юрьевич.
В Арбитражный суд Ростовской области 12.11.2019 поступило заявление представителя участников строительства Фролушкиной В.В. о принятии обеспечительных мер в виде запрета на расторжение Чабановым Валерием Владимировичем договора аренды земельного участка от 02.12.2010 года (кадастровый номер 61:44:0020607:38, расположенный по адресу: Ростовской обл., г. Ростов-на-Дону, ул. Штахановского 25 б), до даты завершения конкурсного производства по делу А53-14704/2015.
Определением Арбитражного суда Ростовской области от 12.11.2019 заявление о принятии обеспечительных мер, оставлено без движения до 16.12.2019.
13.11.2019 (отметка канцелярии суда "н" - нарочно) от заявителя поступили дополнительные документы в исполнения требований суда; заявитель уточнил заявление и просил суд принять обеспечительные меры в виде:
Запретить арендодателю - Чабанову Валерию Владимировичу (28.06.1953 года рождения) расторжение договора аренды земельного участка от 02.12.2010 (кадастровый номер 61:44:0020607:38 по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Штахановского, 25б), запретить государственную регистрацию договора аренды указанного участка, а также запретить арендодателю помимо застройщика распоряжаться данным земельным участком иным образом сроком до даты завершения конкурсного производства по делу N А53-14704/2015.
Запретить Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области регистрацию раздела, выдела, присоединение, снятие с кадастрового учета, другие действия с земельным участком, имеющим кадастровый номер: 61:44:0020607:38, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Штахановского, 25б.
Суд, рассмотрев представленные документы, находит ходатайство о принятии обеспечительных мер подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.
Согласно части 1 статьи 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным настоящим Кодексом, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы несостоятельности (банкротства).
В соответствии с пунктом 1 статьи 46 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" арбитражный суд по ходатайству заявителя или по ходатайству иного лица, участвующего в деле о банкротстве, вправе принять обеспечительные меры в соответствии с Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.
В соответствии с частью 2 статьи 90 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обеспечительные меры допускаются на любой стадии арбитражного процесса, если непринятие этих мер может затруднить или сделать невозможным исполнение судебного акта, а также в целях предотвращения причинения значительного ущерба заявителю.
Согласно постановлению Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.10.2006 года N 55 "О применении арбитражными судами обеспечительных мер", при применении обеспечительных мер арбитражный суд исходит из того, что в соответствии с частью 2 статьи 90 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обеспечительные меры допускаются на любой стадии процесса в случае наличия одного из следующих оснований: 1) если непринятие этих мер может затруднить или сделать невозможным исполнение судебного акта, в том числе если исполнение судебного акта предполагается за пределами Российской Федерации; 2) в целях предотвращения причинения значительного ущерба заявителю.
Возникшие трудности при исполнении судебного акта либо невозможность его исполнения могут быть связаны с отсутствием имущества у должника, действиями должника, предпринимаемыми для уменьшения объема имущества.
Обеспечительные меры должны соответствовать заявленным требованиям, то есть быть непосредственно связанными с предметом спора, соразмерными заявленному требованию, необходимыми и достаточными для обеспечения исполнения судебного акта или предотвращения ущерба.
При разрешении вопроса о необходимости принятия обеспечительной меры суд, исходя из предмета заявленного искового требования и возможного судебного решения по данному иску, должен удостовериться в том, что в случае удовлетворения искового требования непринятие именно этой меры затруднит или сделает невозможным исполнение судебного акта.
Если необходимость принятия обеспечительной меры заявитель обосновывает тем, что в случае непринятия судом этой меры ему будет причинен значительный ущерб, он также должен обосновать возможность причинения такого ущерба, его значительный размер, связь возможного ущерба с предметом спора, а также необходимость и достаточность для его предотвращения именно данной обеспечительной меры.
Из разъяснений, содержащихся в пункте 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.10.2006 N 55 "О применении арбитражными судами обеспечительных мер" следует, что арбитражный суд признает заявление стороны о применении обеспечительных мер обоснованным, если имеются доказательства, подтверждающие наличие хотя бы одного из оснований, предусмотренных частью 2 статьи 90 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд вправе применить обеспечительные меры при наличии обоих оснований, указанных в части 2 статьи 90 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, если заявителем представлены доказательства их обоснованности, а также в целях предотвращения причинения значительного ущерба заявителю обеспечительные меры могут быть направлены на сохранение существующего состояния отношений (status quo) между сторонами.
Кроме того, в пункте 10 вышеуказанного Постановления обращается внимание на то, что рассматривая заявление о применении обеспечительных мер, суд оценивает, насколько истребуемая заявителем конкретная обеспечительная мера связана с предметом заявленного требования, соразмерна ему и каким образом она обеспечит фактическую реализацию целей обеспечительных мер, обусловленных основаниями, предусмотренными частью 2 статьи 90 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В силу пункта 1 статьи 201.3 Закона о банкротстве арбитражный суд по ходатайству заявителя или иного лица, участвующего в деле о банкротстве застройщика, наряду с мерами, предусмотренными Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации и настоящим Федеральным законом, вправе принять меры по обеспечению требований кредиторов и интересов должника (обеспечительные меры) в виде запрета на заключение арендодателем договора аренды земельного участка с другим лицом, помимо застройщика, и запрета на государственную регистрацию такого договора аренды, а также запрета на распоряжение арендодателем данным земельным участком иным образом.
Указанные в пункте 1 настоящей статьи обеспечительные меры могут быть приняты арбитражным судом только при представлении лицом, обратившимся с соответствующим ходатайством, доказательств наличия объекта строительства на земельном участке либо начала строительства данного объекта (пункт 3 статьи 201.3 Закона о банкротстве).
В силу пункта 5 части 2 статьи 92 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заявитель обязан обосновать необходимость принятия обеспечительных мер.
В обоснование заявленного ходатайства кредитор указывает на то, что 19 июня 2003 года, на основании итогов торгов, Департамент имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону предоставил Иванову М.В., в аренду до 19.06.2006 года земельный участок, площадью 3 893 кв.м., кадастровый N61:44:02 06 07:0009, по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Штахановского-Мезенский для строительства многоэтажного жилого дома со встроенно-пристроенными офисными помещениями.
27 октября 2003 года Постановлением МЭРа г. Ростова-на-Дону Чернышевым М.А. было разрешено проектирование и строительство многоэтажного жилого дома с офисными помещениями на ранее предоставленном для этих целей земельном участке, площадью 0,3893 га по адресу: ул. Штахановского- пер. Мезенский.
Застройщиком многоэтажного жилого дома с офисными помещениями в г. Ростове-на-Дону на указанном земельном участке выступил должник - ООО "Мария".
Согласно проекту, на земельном участке, площадью 3 893 кв.м., кадастровый N61:44:02 06 07:0009 должен был быть построен многоэтажный жилой дом, состоящий из 3 блоков (три блок секции: А,Б,В). Схема жилого дома отражена на стр. 26 проекта.
А - 1 пусковой комплекс; Б - 2 пусковой комплекс; В -3 пусковой комплекс.
В 2007 году, после окончания строительства 1 пускового комплекса (Блока А), Чабанов В.В., оформил земельный участок в собственность и по договору аренды N14-11/07 от 14.11.2007 года передал его в пользование ООО "Мария" сроком на 2 года также для продолжения строительства многоэтажного жилого дома, только на земельный участок с кадастровым номером N 61:44:02 06 07:0009 уже был установлен адресный ориентир: г. Ростов-на-Дону, ул. Штахановского 25А.
Договор аренды N 14-11/07 от 14.11.2007 года зарегистрирован в Росреестре за N 61-61-01/650/2007-379.
В последующем, из земельного участка, площадью 3 893 кв.м., кадастровый N61:44:02 06 07:0009 был образован новый земельный участок с кадастровым номером 61:44:0020607:38, площадь которого составила 3304 +/- 20 кв.м. и присвоен почтовый ориентир: г. Ростов-на-Дону, ул. Штахановского, 256 (остальная часть земельного участка была выделена в общедомовую собственность собственников 1 пускового комплекса).
30 октября 2009 года на земельный участок было зарегистрировано право собственности за Чабановым В.В. и в этот же день по договору аренды от 30.10,2009г. земельный участок передан в пользование ООО "Мария" для продолжения строительства оставшихся 2 пусковых комплексов. Срок аренды установлен на 11 месяцев, в связи с чем в Росреестре не регистрировался.
02 декабря 2010 года между Чабановым В.В. и ООО "Мария" заключен договор аренды земельного участка, общей площадью 3304 кв.м., кадастровый номер 61:44:0020607:38, расположенный по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Штахановского, 256 для строительства двух пусковых комплексов (Б.В), согласно п. 1.1. договора.
Согласно п. 3.1. договора аренды, срок аренды установлен на 11 месяцев и считается пролонгированным на тех же условиях на аналогичный срок при отсутствии возражений со стороны Арендодателя, в связи с чем также в Росреестре не регистрировался.
Таким образом, заявитель полагает, что очередной 11 месячный срок действия договора аренды истекает 02.02.2020 года., поскольку в период с момента заключения договора возражений не поступало, более того, Чабанов В.В., являясь учредителем ООО "Мария" должен был понимать, что земельный участок был предоставлен для строительства многоэтажного жилого дома, для строительства дома привлечены денежные средства граждан по договорам долевого участия и при исполнении обязательств по указанным договорам, а именно по окончании строительства многоквартирного жилого дома, арендодатель в соответствии с действующим законодательством РФ должен передать в общедомовую собственность граждан и земельный участок, на котором расположен этот многоквартирный жилой дом.
Разрешение на строительство 2 и 3 пускового комплекса неоднократного продлевалось, что свидетельствует о том, что возможность окончить строительство этих домов не утрачена.
По мнению заявителя, наличие испрашиваемых обеспечительных мер повысит интерес потенциальных приобретателей прав застройщика на земельный участок и объект незавершённого строительства, поскольку будет являться гарантией того, что в период действия договора аренды, то есть до завершения конкурсного производства арендодатель не вправе расторгнуть или иным образом распорядиться земельным участком.
Заявленные кредитором обеспечительные меры соответствуют положениям Закона о банкротстве в части, касающейся банкротства застройщиков, направлены на сохранение существующего состояния отношений (status quo), не нарушают права по владению и пользованию объектом, не препятствуют оформлению документов на объект. Напротив, возможная дальнейшая реализация земельного участка иному лицу может привести к нарушению прав и законных интересов кредиторов должника. Заявленные меры не противоречат пункту 2 части 1 статьи 91 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, необходимы и достаточны для предотвращения ущерба должнику и его кредиторам.
Заключение договора аренды земельного участка, на котором расположен объект, построенный должником с привлечением денежных средств граждан, с иным, кроме должника, лицом, а также распоряжение данным участком иным образом может повлечь нарушение прав и законных интересов участников строительства (кредиторов должника) на погашение их требований путем передачи прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок созданному участниками строительства жилищно-строительному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу на основании статьи 201.10. Закона о банкротстве. В случае изъятия земельного участка у застройщика, сноса начатых построек с целью дальнейшего распоряжения земельным участком по своему усмотрению, погашение требований участников строительства в установленном Законом о банкротстве порядке станет невозможным.
Аналогичная позиция изложена в Постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 21.06.2017 N Ф08-7100/2013 по делу N А63- 9805/2010.
Суд также учитывает позицию Верховного Суда РФ, сформулированную в определении от 26.12.2017 N 308-ЭС17-15099 по делу N А63-9805/2010, согласно которой принятие таких обеспечительных мер не предрешает судьбу земельного участка и расположенного на нем объекта, незавершенного строительством, не наделяет арбитражного управляющего безусловным правом приступить к реализации имущества должника, принадлежащих ему имущественных прав на торгах.
Наоборот, в период их действия арбитражным управляющим и иными заинтересованными лицами должны быть приняты исчерпывающие меры, направленные на максимальное удовлетворение требований граждан - участников строительства с учетом их позиции. По сути, суд округа указал на то, что, в частности, в этот период должны быть рассмотрены вопросы о возможности (исходя из фактического состояния объекта, выяснения того, создает он угрозу жизни и здоровью граждан или нет и т.д.) погашения требований участников строительства путем передачи прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок жилищно-строительному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу (статья 201.10 Закона о банкротстве) либо путем передачи имущества (в том числе имущественных прав) и обязательств иному застройщику, который будет являться приобретателем и исполнит за прежнего застройщика полученные от него в порядке перевода долга обязательства перед участниками строительства по передаче жилых помещений (статья 201.15.1 Закона о банкротстве).
При отсутствии препятствий для совершения действий, предусмотренных статьей 201.10 либо статьей 201.15.1 Закона о банкротстве, заинтересованные лица вправе обратиться в суд с заявлением об отмене обеспечительных мер применительно к пункту 4 статьи 46 Закона о банкротстве, в том числе с тем, чтобы обеспечить реальную передачу имущества жилищно-строительному кооперативу, как это предлагалось в решениях, принятых по итогам совещаний по вопросам завершения строительства проблемных объектов.
Суд разъясняет, что в отношении Чабанова Валерия Владимировича введена процедура банкротства - реструктуризация долгов на основании определения суда от 16.09.2019г. по делу NА53-32997/2018. Финансовым управляющим утвержден Варданян Гурген Вартанович. Судебный акт не вступил в законную силу.
Суд исходит, за того, испрашиваемые меры направлены на защиту прав дольщиков для сохранения баланса интересов сторон.
При указанных обстоятельствах, суд полагает необходимым заявление о принятии обеспечительных мер удовлетворить.
Руководствуясь статьей 46 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)", статьями 90, 91, 92, 93, 184, 185, 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
ОПРЕДЕЛИЛ:
Запретить арендодателю - Чабанову Валерию Владимировичу (28.06.1953 года рождения) расторжение договора аренды земельного участка от 02.12.2010 (кадастровый номер 61:44:0020607:38 по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Штахановского, 25б), запретить государственную регистрацию договора аренды указанного участка, а также запретить арендодателю, помимо застройщика, распоряжаться данным земельным участком иным образом сроком до даты завершения конкурсного производства по делу N А53-14704/2015.
Запретить Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области регистрацию раздела, выдела, присоединение, снятие с кадастрового учета, другие действия с земельным участком, имеющим кадастровый номер: 61:44:0020607:38, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Штахановского, 25б.
Определение подлежит немедленному исполнению и может быть обжаловано в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в порядке, предусмотренном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Судья К.В. Латышева
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка