Решение Арбитражного суда Ростовской области от 15 октября 2019 года №А53-14075/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

РЕШЕНИЕ

от 15 октября 2019 года Дело N А53-14075/2019
Резолютивная часть решения объявлена 08 октября 2019 г.
Полный текст решения изготовлен 15 октября 2019 г.
Арбитражный суд Ростовской области в составе судьи Захарченко О.П.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Какаян А.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании материалы дела по иску муниципального казенного учреждения "Управление казной города Ростова-на-Дону" ИНН 6152000743, ОГРН 1026103283491 к обществу с ограниченно ответственностью "Сити-Компани" ИНН 6102061194, ОГРН 1146181002110 о взыскании неосновательного обогащения, процентов за пользование чужими денежными средствами
при участии:
от истца: Голубова Ю.А. - представитель по доверенности от 29.12.2018;
от ответчика: Кручко А.В. - представитель по доверенности от 22.05.2019 (после перерыва);
установил:
муниципальное казенное учреждение "Управление казной города Ростова-на-Дону" обратилось в суд с иском к обществу с ограниченно ответственностью "Сити-Компани" о взыскании 1 312 504,15 руб. неосновательного обогащения, 69 800,53 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 18.10.2017 по 20.01.2019, процентов, начисленных на сумму 1 312 504,15 руб. за период с 21.01.2019 до фактического исполнения денежного обязательства.
Через канцелярию суда от истца поступило ходатайство об уточнении исковых требований, в порядке ст.49 АПК РФ, в котором истец росит взыскать с ответчика 1 312 504 рубля 15 копеек неосновательного обогащения за период с 18.10.2017 по 20.01.2019, 66 494 рубля 15 копеек проценты за пользование чужими денежным средствами за период с 18.10.2017 по 21.01.2019.
Право формулирования исковых требований является прерогативой истца, которая представлена ему в силу прямого указания данного в законе, в связи с чем, суд, руководствуясь положениями статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, признал заявленное истцом ходатайство подлежащим удовлетворению.
Представитель истца в судебном заседании уточненные исковые требования поддержал.
Представитель ответчика в судебное заседание не явился.
В судебном заседании 07.10.2019 объявлялся перерыв до 14 час. 20 мин. 08.10.2019, после которого судебное заседание продолжено с участием сторон.
Представитель истца поддержал исковые требования.
Представитель ответчика возражал против удовлетворения иска по мотивам, изложенным в отзыве на исковое заявление.
Суд, проведя предварительное судебное заседание и судебное заседание в соответствии со статьями 136-137 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав материалы дела, изучив все представленные сторонами документальные доказательства и оценив их в совокупности, пришел к следующему выводу.
Как установлено в судебном заседании, в реестре муниципального имущества города Ростова-на-Дону числится объект нежилого фонда - нежилое помещение площадью 173,3 кв.м, расположенное по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Социалистическая, 106/37, кадастровый номер: 61:44:0040903:184 (далее объект).
Право муниципальной собственности на нежилое помещение зарегистрировано 18.10.2017 на основании соглашения от 13.10.2017 об изъятии для муниципальных нужд объекта, расположенного в доме, признанном аварийным.
30 января 2015 года между Кулягиной Ольгой Анатольевной (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "Сити-Компани" (арендатор) заключен договор аренды N1 нежилого помещения N1, предметом которого является помещение состоящее из комнаты N 1 в подвале общей площадью 173,3 кв.м (в том числе торговая 112 кв.м, производственная 61.30 кв.м), расположенная по адресу: г.Ростов-на-Дону, ул.Социалистическая, 106/37 по данным выкипировки МПТИ сроком до 17.01.2017.
01.02.2017 стороны заключили дополнительное соглашение, которым продлили срок договора до 01.02.2022. Сумма арендной платы по договору составляет 12 000 рублей (п.1 дополнительного соглашения).
Распоряжением Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону от 29.01.2018 N 206 "О внесении изменений в реестр муниципального имущества города Ростова-на-Дону" объект был включен в состав имущества муниципальной казны.
В соответствии со статьей 5 Положения и распоряжения имуществом, находящимся в муниципальной собственности города Ростова-на-Дону, утвержденного Решением Ростовской-на-Дону городской Думы от 21.06.2011 N 123, имущество, составляющее имущество казны, принадлежит на праве собственности непосредственно муниципальному образованию город Ростов-на-Дону.
В соответствии со статей 10 Положения при передаче в аренду муниципального имущества, составляющего Казну, Управление казной выступает арендодателем от имени муниципального образования.
Дополнительным соглашением от 07.06.2018 N2 в договор аренды были внесены изменения, согласно которым арендодателем выступает МКУ "Управление казной города Ростова-на-Дону" и размер арендной платы с 01.01.2018, с учетом уровня инфляции, устанавливается в сумме 12 480 рублей в месяц, без НДС.
Согласно пункту 2.6 дополнительного соглашения от 07.06.2018 изменение размера арендной платы за объект может осуществляться арендодателем в одностороннем порядке при индексации размера арендной платы с учетом уровня инфляции предусмотренного Законом Ростовской области об областном бюджете на очередной финансовый год без заключения дополнительного соглашения.
Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 27.02.2019 N 61/001/0012019-80325 на объект 21.01.2019 было зарегистрировано право оперативного управления Муниципального казенного учреждения "Управление жилищно-коммунального хозяйства" Кировского района города Ростова-на-Дону.
Истец полагает, что в связи с включением объекта в муниципальную собственность условия и порядок передачи его в аренду определяются Положением "О порядке передачи в аренду объектов, находящихся в муниципальной собственности города Ростова-на-Дону", утвержденным решением Ростовской-на-Дону городской ДумыN 100 от 26.04.2011 (далее - Положение N 100). В соответствии со статьей 5 Положения N 100 начальный размер арендной платы за объект муниципальной собственности устанавливается на основании отчета об оценке рыночной стоимости арендной платы, составленного в соответствии с Федеральным законом Российской Федерации от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". На основании абз. 4 п. 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - Постановление от 17.11.2011 N 73) к договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. В п. 19 Постановления от 17.11.2011 N 73 разъяснено, что арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.
ООО "Сити-Компани" осуществило оплату арендных платежей за объект, находящийся в муниципальной собственности, исходя из условий договора аренды, согласованных ранее с Кулягиновой О.А., а именно: за период с 18.10.2017 по 31.12.2017 в сумме 12 000 рублей в месяц, за период с 01.01.2018 по 31.12.2018 в сумме 12 480 рублей в месяц.
Уведомлением МКУ "Управление казной города Ростова-на-Дону" от 29.12.2018 N УКР-5306 ответчик был проинформирован об изменении арендной платы с 01.01.2019 в размере 13 016,64 рубля.
Истцом инициирована оценка определения рыночной стоимости права аренды. Согласно отчету от 31.01.2019 N 001-19-Р об определении рыночной стоимости права пользования на условиях аренды, представленным ООО "Межрегиональный центр судебных экспертиз и оценки" определен размер рыночной стоимости права пользования на условиях аренды объектом за один месяц - 99 635 рублей 96 копеек, из расчета 574,93 рублей за 1 кв.м.
Поскольку ответчик в спорный период исполнял обязанность по внесению арендной платы без учета указанных изменений, истец обратился в суд с настоящим иском.
Между сторонами возник спор по поводу механизма начисления арендных платежей по договору аренды от 30.01.2015 N1. Арендодатель требует доначислить арендную плату исходя из отчета об определении рыночной стоимости N 001-19-Р от 31.01.2019. Арендатор полагает, то размер арендных платежей должен устанавливаться на основании заключенного договора аренды 30 января 2015 года, в редакции дополнительных соглашений к договору.
При вынесении решения суд руководствуется следующим.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно части 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором.
В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата. Согласно пункту 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации арендная плата за земли, находящиеся в собственности субъекта Российской Федерации и муниципальной собственности является устанавливаемой уполномоченными органами.
В соответствии с абзацем четвертым пункта 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - постановление от 17.11.2011 N 73) к договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. В пункте 19 постановления от 17.11.2011 N 73 разъяснено, что арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.
Спорный договор аренды заключен после введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации, поэтому размер арендной платы за использование земельного участка является регулируемой ценой.
Как указано в пункте 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации в редакции, действующей с 1 марта 2015 года, если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.
Поскольку спорный договор аренды заключен после введения в действия Земельного кодекса Российской Федерации, на основании вышеизложенного, суд приходит к выводу о том, что спор подлежит разрешению с учетом толкования, данного в п. 16 постановления от 17.11.2011 N 73, т.е. изменение размера арендной платы в результате принятия соответствующими органами нормативных актов не является изменением условия договора о размере арендной платы применительно к пункту 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора.
Постановление Правительства Ростовской области от 02.03.2015 N 135 "Об арендной плате за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, и земельных участков, находящихся в государственной собственности Ростовской области" изменило методику расчета арендной платы за пользование земельными участками, на которых расположены строения, находящиеся в собственности арендаторов. Так согласно пункту 11 приложения 2 к постановлению от 02.03.2015 N 135 арендная плата определяется по результатам рыночной оценки в соответствии с Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Поскольку размер ежегодной арендной платы за спорный земельный участок в связи с принятием Постановления N 135 впервые определен по результатам рыночной оценки (а не в связи с изменением ранее установленной рыночной оценки арендной платы), постольку к спорным правоотношениям абзац 10 пункта 15 приложения N 2 к постановлению N 135 не применим.
Данный вывод согласуется с правовой позицией, изложенной в постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 25.11.2016 г. по делу N А53-2096/2016. В рамках указанного дела суд кассационной инстанции, при рассмотрении аналогичного спора между теми же сторонами указал, что принцип предсказуемости расчета размера арендной платы, закрепленному в качестве одного из Основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности (утверждены постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582), предусматривает, что в нормативных правовых актах органов государственной власти и органов местного самоуправления определяются порядок расчета арендной платы и случаи, в которых возможен пересмотр размера арендной платы в одностороннем порядке по требованию арендодателя. Действующее на момент заключения договора аренды земельного участка постановление N 120 (пункт 8 приложения N 2) предусматривало одностороннее изменение по требованию арендодателя размера годовой арендной платы за использование земельного участка, находящегося в государственной собственности Ростовской области, как путем ежегодной индексации с учетом уровня инфляции, предусмотренного областным законом об областном бюджете на очередной финансовый год, так и в связи с изменением ставок арендной платы, уровня инфляции, значений и коэффициентов, используемых при расчете арендной платы, кадастровой стоимости областного земельного участка, порядка определения размера арендной платы. При этом размер арендной платы считается измененным с момента вступления в силу соответствующих нормативных правовых актов об установлении (утверждении) ставок арендной платы, нового размера уровня инфляции, значений и коэффициентов, используемых при расчете арендной платы, результатов государственной кадастровой оценки земель, порядка определения размера арендной платы.
Аналогичное право предоставлено истцу пунктом 2.6 заключенного сторонами дополнительного соглашения от 07.06.2018 N 2.
В силу пункта 2 статьи 3 Закона N 137-ФЗ изменение годового размера арендной платы, определенного в соответствии с настоящим пунктом, может предусматриваться договорами аренды указанных земельных участков только в связи с изменением кадастровой стоимости соответствующего земельного участка.
.В пункте 20 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" указано, что если федеральный закон, предусматривающий необходимость государственного регулирования арендной платы, отсутствует, но публично-правовое образование установило правила, которыми оно руководствуется при определении арендной платы и условий сдачи в аренду имущества, находящегося в собственности этого публично-правового образования, судам надлежит учитывать следующее.
Акты, которыми устанавливаются такие правила, регулируют публичные отношения, связанные с управлением государственным или муниципальным имуществом, и адресованы соответствующим органам, осуществляющим управление. Поэтому их положения применяются к договору аренды лишь постольку, поскольку это предусмотрено самим договором.
Если стороны распространили действие упомянутого акта на свои отношения из договора аренды, но договор содержит какое-либо условие, изначально противоречащее действовавшему в момент его заключения положению названного акта, предполагается, если не доказано иное, что стороны отдали приоритет данному условию договора (статья 431 ГК РФ).
Между тем если стороны в договоре аренды государственного или муниципального имущества указали, что размер арендной платы или иное условие корректируется при изменении указанных актов публично-правового образования, то такое изменение в отношениях сторон происходит автоматически и не требует изменения договора аренды.
(п. 20 введен Постановлением Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 N 13)
Пунктом 2.1 дополнительного соглашения от 07.06.2018 N2 к договору аренды размер арендной платы с 01.01.2018, с учетом уровня инфляции, установлен сторонами в сумме 12 480 рублей в месяц, без НДС.
При этом пункт 2.6 дополнительного соглашения от 07.06.2018 предусматривает изменение размера арендной платы за объект арендодателем в одностороннем порядке при индексации размера арендной платы с учетом уровня инфляции предусмотренного Законом Ростовской области об областном бюджете на очередной финансовый год без заключения дополнительного соглашения.
Из буквального толкования условий договора аренды (пункты 2.1 и 3.1.8 в редакции дополнительного соглашения N2) следует, что арендодатель имеет право на изменение величины арендной платы исключительно исходя из размера уровня инфляции. Заключением дополнительного соглашения N2 стороны договора фактически определили, что арендная плата является регулируемой ввиду того, что может быть пересмотрена исключительно в одностороннем порядке при индексации размера арендной платы с учетом уровня инфляции, предусмотренного Законом Ростовской области об областном бюджете на очередной финансовый год.
Ссылка учреждения на пункт 19 постановления N 73, предусматривающего, что если стороны в договоре аренды государственного или муниципального имущества указали, что размер арендной платы или иное условие корректируется при изменении указанных актов публично-правового образования, то такое изменение в отношениях сторон происходит автоматически и не требует изменения договора аренды, несостоятельна, поскольку сделана без взаимосвязи с пунктом 20.
При таких обстоятельствах, в данном случае отсутствуют основания для применения арендной платы, рассчитанной в размере 1 312 504 рубля 15 копеек по результатам рыночной оценки, в соответствии с постановлением Правительства Ростовской области от 02.03.2015 N 135 "Об арендной плате за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, и земельных участков, находящихся в государственной собственности Ростовской области", поскольку условиями договора возможность увеличения арендных платежей в результате определения рыночной стоимости права аренды не предусмотрено.
У истца отсутствует право осуществлять перерасчет арендной платы за период, являющийся спорным в настоящем деле. Задолженность ответчика перед истцом по арендной плате, рассчитанной в соответствии с условиями договора аренды от 30.01.2015, отсутствует.
В удовлетворении исковых требований следует отказать.
Поскольку истец, как орган местного самоуправления, освобожден от уплаты государственной пошлины в соответствии с пунктом 1.1 части 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 25.12.2008 N281-ФЗ) и при подаче настоящего иска сумма государственной пошлины не уплачивалась, решение принято в пользу ответчика, судебные расходы не распределяются.
Руководствуясь статьями 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
РЕШИЛ:
Ходатайство истца об уточнении исковых требований удовлетворить.
В удовлетворении исковых требований отказать.
Решение суда по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.
Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения, через суд принявший решение.
Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев с даты вступления решения по делу в законную силу через суд, вынесший решение, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.
Судья О.П. Захарченко
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка