Дата принятия: 29 мая 2013г.
Номер документа: А52-4997/2012
АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ
РЕШЕНИЕ
от 29 мая 2013 года Дело N А52-4997/2012
Резолютивная часть решения объявлена 22 мая 2013 года.
Арбитражный суд Псковской области в составе судьи Шубиной О.Л., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Матсон Е.Г., рассмотрев исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Дельта-Трэвел СПб» к Администрации Невельского района Псковской области об оспаривании решения об отказе в предоставлении преимущественного права на выкуп арендуемого помещения
при участии в судебном заседании:
от истца: Арсеньев Александр Васильевич, предъявлен паспорт, доверенность от 15.05.2013; Арсеньева Светлана Ивановна, предъявлен паспорт, доверенность от 15.11.2012;
от ответчика: Иванова Юлия Сергеевна, по доверенности от 27.01.2011, предъявлен паспорт.
Общество с ограниченной ответственностью «Дельта-Трэвел СПб» (далее - истец, общество) обратилось в Арбитражный суд Псковской области с заявлением о признании незаконным отказа Администрации Невельского района Псковской области (далее - ответчик, Администрация) об оспаривании решения об отказе в предоставлении преимущественного права на выкуп арендуемого нежилого помещения, расположенного на 1 -м этаже в доме N 34 по улице Ленина в городе Невеле Псковской области, изложенного в письме от 10.10.2012 исх. N3511/01-35, а также о признании за обществом преимущественного права выкупа арендуемого имущества по льготой цене.
Представители истца в судебном заседании поддержали исковые требования в полном объеме.
Ответчик в отзыве на иск, представитель в судебном заседании исковые требования не признал.
Исследовав материалы дела, заслушав лиц, участвующих в деле, суд
установил:
14.09.2006 между истцом (арендатор) и Комитетом по управлению муниципальным имуществом Невельского района (арендодатель) заключен договор N112 аренды нежилого помещения площадью 72,45 кв.м, расположенного по адресу: Псковская область, г. Невель, ул. Ленина, д.34, 1 - ый этаж.
Согласно пункта 1.2. договор заключен на срок с 15.09.2006 по 15.08.2007, то есть на срок менее года, в связи с чем не подлежал государственной регистрации.
По истечении срока действия договора ни одна из сторон не заявила о его расторжении, недвижимое имущество не было возвращено заявителем арендодателю, в связи с чем в соответствии со статьями 610, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается продленным на неопределенный срок.
Руководствуясь нормами Федерального закона от 22.07.2008 N159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон N 159-ФЗ), заявитель обратился в Администрацию с заявлением от 10.10.2012 вх.N1554/01-34 на выкуп арендуемого имущества (л.д.8).
Письмом от 10.10.2012 N3511/01-35 Администрация отказала обществу в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого помещения, сославшись на то обстоятельство, что договор аренды нежилого помещения N112 был заключен 14.09.2006, следовательно, срок пользования имуществом, составляет менее двух лет и у арендатора отсутствует преимущественное право на приобретение арендуемых помещений.
Не согласившись с указанным решением Администрации, истец обратился в суд с настоящим иском.
Заявленное требование мотивировано ссылками на положения статьи 3 Закона N159-ФЗ, а также на информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».
В отзыве на заявление Администрация возражала против удовлетворения требования заявителя, ссылаясь на то обстоятельство, что договор аренды нежилого помещения был заключен с обществом 14.09.2006, таким образом, срок пользования имуществом, составляет менее двух лет, что не даёт заявителю в соответствии со статьей 3 Закона N159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемых помещений.
Оценив представленные в дело доказательства в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, доводы и возражения сторон, арбитражный суд считает заявленные требования обоснованными по праву и подлежащими удовлетворению, а возражения ответчика - необоснованными, по следующим основаниям.
Согласно статье 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.
Отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 N 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества». Согласно пункту 5 статьи 3 названного Закона особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.
Такие особенности установлены Законом N 159-ФЗ, вступившим в силу 05.08.2008.
В силу статьи 3 Закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Данное право может быть реализовано при одновременном соблюдении условий, предусмотренных этой статьей, в том числе условия о том, что арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу Закона N 159-ФЗ в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества. При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:
1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;
2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;
3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;
4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.
Из содержания статьи 3 Закона N 159-ФЗ следует, что одним из условий, с которым названный Закон связывает возможность реализации преимущественного права арендатора на приобретение муниципального имущества, является факт нахождения имущества, переданного по договору аренды, в непрерывном владении и (или) пользовании арендатора в течение двух и более лет до дня вступления в силу с 05.08.2008 Закона N 159-ФЗ. Иных оснований к отказу Администрацией в обжалуемом решении не указано, в суде о них не заявлено и судом не установлено.
Из пунктов 1, 6 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» следует, что субъект малого или среднего предпринимательства пользуется правом на приобретение муниципального недвижимого имущества в льготном порядке только при условии, что он является арендатором по договору аренды недвижимого имущества, действующему на момент принятия соответствующим органом решения о приватизации данного имущества. При этом имущество должно находиться непрерывно во временном владении и (или) пользовании такого субъекта в течение двух или более лет до дня вступления в силу Закона N 159-ФЗ в соответствии с договором или договорами аренды, а не на иных условиях.
В соответствии с пунктом 7 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», определяя срок временного владения и (или) пользования недвижимым имуществом, указанный в статье Закона N 159-ФЗ, суды должны исходить из того, что в этот срок включается также срок владения и (или) пользования недвижимым имуществом лицом, являющимся предшествующим правообладателем по отношению к субъекту малого или среднего предпринимательства, заявившему о реализации права на приобретение. При этом переход права аренды к новому арендатору может основываться как на универсальном, так и на сингулярном правопреемстве (например, перенаем), а прежние арендаторы должны на момент осуществления ими временного владения и (или) пользования недвижимым имуществом соответствовать критериям малого или среднего предпринимательства. Согласно пункту 6 данного Информационного письма, исходя из фактических обстоятельств дела временное владение и (или) временное пользование арендатором недвижимым имуществом может рассматриваться судом как непрерывное и при наличии незначительного промежутка времени между прекращением одного договора аренды данного имущества и заключением последующего договора его аренды при условии, что в течение этого времени арендатор продолжал пользоваться недвижимым имуществом и возражения арендодателем не заявлялись.
В силу пункта 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор вправе с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем). Поскольку в результате перенайма происходит замена арендатора в обязательстве, возникшем из договора аренды, то перенаем должен осуществляться с соблюдением норм главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации об уступке требования и переводе долга. В соответствии со статьей 391 Гражданского кодекса Российской Федерации перевод должником своего долга на другое лицо допускается с согласия кредитора. При передаче прав и обязанностей по договору аренды, не подлежащему государственной регистрации, договор перенайма, заключенный между прежним и новым арендатором, также не подлежит государственной регистрации.
Как следует из материалов дела, между Администрацией и индивидуальным предпринимателем Арсеньевой Светланой Ивановной (арендатор) 23.11.2005 был заключен договор N34 на сдачу в аренду нежилого помещения по адресу: Псковская область, г. Невель, ул. Ленина, д.34, 1 этаж, общей площадью 253,34 кв.м. Данное обстоятельство подтверждается дополнительным соглашением к договору N62 от 23.11.2005, и не оспаривается сторонами, в том числе, ответчиком, подтвердившим заключение указанного договора и утраченного с течением времени.
Указанный договор заключен на срок менее года, в связи с чем не подлежал государственной регистрации.
11.05.2006 индивидуальный предприниматель Арсеньева С.И. и общество заключили договор о переуступке прав аренды нежилого помещения площадью 72, 45 кв. м по адресу: Псковская область, г. Невель, ул. Ленина, д.34, 1-й этаж. Заявлением от 12.05.2006 общество просило Администрацию заключить договор аренды на рассматриваемое в настоящем деле помещение. Распоряжением от 14.09.2006 N777-р Администрация фактически на основании данного соглашения между Арсеньевой С.И. и обществом и их заявлений в Администрацию, о чём имеется ссылка в распоряжении, приняло решение о расторжении договора с Арсеньевой С.И. и о заключении договора аренды того же помещения с обществом (л.д. 23). На основании указанного распоряжения и заявлений Арсеньевой С.И. договор аренды с Арсеньевой С.И. был расторгнут дополнительным соглашением к договору аренды от 14.09.2006.
14.09.2006 между истцом (арендатор) и Комитетом по управлению муниципальным имуществом Невельского района (арендодатель) заключен договор аренды нежилого помещения и помещение передано обществу.
Таким образом, имеющиеся в материалах дела документы подтверждают факт, что помещение непрерывно находилось в пользовании Арсеньевой С.И. и общества более двух лет до дня вступления в силу Закона N 159-ФЗ. Сингулярное правопреемство заявителя по аренде спорного помещения доказано материалами дела, в связи с чем у Администрации отсутствовали правовые основания для отказа обществу в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого помещения. Заявленные требования в части признания незаконным отказа Администрации в предоставлении обществу преимущественного права на выкуп нежилого помещения подлежат удовлетворению.
Требование истца о признании за обществом преимущественного права выкупа арендуемого помещения по льготной цене удовлетворению не подлежит в силу положений главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и Закона N159-ФЗ, поскольку указанный вопрос подлежит рассмотрению в порядке, предусмотренном Законом N159 - ФЗ, что не входит в компетенцию арбитражного суда.
Вместе с тем, в соответствии с пунктом 3 части 5 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд в решении должен указать также на обязанность соответствующих органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц совершить определенные действия, принять решения или иным образом устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя в установленный судом срок, в связи с чем Администрацию Невельского района надлежит обязать принять в отношении общества решение об утверждении условий приватизации муниципального объекта - нежилого помещения, расположенного на 1- м этаже в доме N 34 по улице Ленина в городе Невеле Псковской области, в пределах её компетенции, установленной пунктом 3 статьи 9 Закона N 159-ФЗ, в течение месяца со дня вступления решения в законную силу.
В силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с Администрации Невельского района в пользу общества следует взыскать 2000 руб. расходов по оплате госпошлины.
Руководствуясь статьями 110, 167-170, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
РЕШИЛ:
Признать незаконным отказ Администрации Невельского района от 10.10.2012 N 3511/01-35 в предоставлении обществу с ограниченной ответственностью «Дельта Трэвэл СПб» преимущественного права на приобретение нежилого помещения, расположенного на 1 этаже в доме N 34 по улице Ленина в городе Невеле Псковской области, площадью 72,45 кв.м., как не соответствующий статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».
Обязать Администрацию Невельского района принять в отношении общества с ограниченной ответственностью «Дельта Трэвэл СПб» решение об утверждении условий приватизации муниципального объекта - нежилого помещения площадью 72,45 кв.м., расположенного на 1 этаже в доме N 34 по улице Ленина в городе Невеле Псковской области, в пределах её компетенции, установленной пунктом 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 года N 159-ФЗ, в течение месяца со дня вступления решения в законную силу.
В удовлетворении остальной части иска отказать.
Взыскать с Администрации Невельского района в пользу общества с ограниченной ответственностью «Дельта Трэвэл СПб» 2000 руб. расходов по оплате государственной пошлины.
Выдать исполнительные листы.
На решение в течение месяца со дня его принятия может быть подана апелляционная жалоба в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Псковской области.
Судья
О.Л.Шубина
Электронный текст документа
подготовлен З и сверен по:
файл-рассылка
