Дата принятия: 22 апреля 2013г.
Номер документа: А52-4988/2012
АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ
РЕШЕНИЕ
от 22 апреля 2013 года Дело N А52-4988/2012
резолютивная часть решения объявлена 15 апреля 2013 года
решение в полном объеме изготовлено 22 апреля 2013 года
Арбитражный суд Псковской области в составе судьи Жупановой Л.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Рыбаковой А.И., рассмотрев в судебном заседании дело по иску предпринимателя Воробьева Романа Николаевича
к Комитету по управлению муниципальным имуществом города Пскова третьи лица: Администрация города Пскова Государственное предприятие Псковской области «Бюро технической инвентаризации» Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Псковской области о признании торгов недействительными
при участии в судебном заседании:
от предпринимателя Воробьева Р.Н.: Попов И.В. - представитель (доверенность от 10.12.2012, паспорт предъявлен);
от Комитета по управлению муниципальным имуществом города Пскова: Кириллова И.В. - представитель по доверенности N33 от 26.09.2012, предъявлено удостоверение;
от Администрации города Пскова: Кириллова И.В. - представитель по доверенности N3341 от 14.09.2012, предъявлено удостоверение;
от Государственного предприятия Псковской области «Бюро технической инвентаризации»: Иванова С.О. - представитель по доверенности от 09.01.2013 N02/13, предъявлен паспорт; от Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Псковской области: не явился;
установил:
Предприниматель Воробьев Роман Николаевич, место нахождения: 180024, г.Псков, Рижский пр., д., кв., ОРГНИП 304602710500228 (далее истец, Предприниматель) обратился в Арбитражный суд Псковской области с иском к Комитету по управлению муниципальным имуществом города Пскова, место нахождения: г.Псков, ул. Я.Фабрициуса, 5-а, ОГРН 1026000982809 (далее ответчик, Комитет) о признании недействительными торгов по продаже муниципального имущества - нежилого помещения N1004, расположенного по адресу: город Псков, улица Коммунальная, д.39, инвентарный номер 7931-А:1004 (условный номер 60-60-01/050/2009-241), оформленные протоколом N23 от 22 октября 2012 года. Свои требования истец обосновывает тем, что участники торгов были введены в заблуждение в отношении продаваемого объекта недвижимости, поскольку извещение о торгах содержало недостоверные сведения о предмете торгов. Помещение не является обособленным объектом, так как не имеет отдельного входа, следовательно, не может быть предметом договора купли-продажи. Нарушение порядка проведения торгов, нарушает права и законные интересы Предпринимателя.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены Администрация города Пскова (далее Администрация), Государственное предприятие Псковской области «Бюро технической инвентаризации» (далее БТИ), Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Псковской области (далее Управление Росреестра).
В судебном заседании представитель истца поддержал исковые требования в полном объеме, просил их удовлетворить.
Комитет в отзыве на иск и его представитель в судебном заседании исковые требования не признает, просит отказать в удовлетворении иска, поскольку не был нарушен порядок проведения торгов, права истца не нарушены.
Представитель Администрации в судебном заседании поддерживает позицию ответчика, просит отказать в удовлетворении иска.
БТИ в отзыве на иск и его представитель в судебном заседании пояснила, что нежилые помещения, расположенные в подвале жилого дома не относятся к общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном жилом доме; на момент инвентаризации было установлено, что в помещении проведена перепланировка (помещение изолировано от помещений, расположенных на первом этаже); вход в помещение осуществляется с улицы через дверь-люк; работы по перепланировке не завершены; документы о согласовании перепланировки датированы 2009-2010 годами.
Управление Росреестра о времени и месте слушания дела надлежащим образом извещено, своего представителя в суд не направило, его отзыв на иск не представило. Управление Росреестра представило в суд дело правоустанавливающих документов на спорный объект недвижимости с листами из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее ЕГРП).
В соответствии с частью 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации спор рассмотрен в отсутствии Управления Росреестра, надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного разбирательства.
Исследовав письменные доказательства, имеющиеся в деле, выслушав представителей лиц, участвующих в деле, суд установил следующее.
Комитет на основании решения Псковской городской Думы от 30.05.2012 N141 опубликовал в газете «Псковские новости» и разместил 05 сентября 2012 года на официальном сайте сообщение о продаже муниципального имущества посредством публичного предложения, форма подачи заявки открытая.
Указанное сообщение содержит следующую информацию: продается нежилое помещение N1004, расположенное по адресу: город Псков, улица Коммунальная, д. 39, инвентарный номер 7931-А:1004 (условный номер 60-60-01/050/2009-241). Общая площадь помещения 347,9 кв.м., находится в подвале здания 1986 года постройки, с наружными кирпичными стенами, перегородки - железобетонные, перекрытия - железобетонные. В помещении отсутствуют все виды коммунальных услуг кроме электроосвещения. Объект не обременен. Цена первоначального предложения 6 804 576 руб. 00 коп., минимальная цена предложения 3402288 руб. 00 коп., шаг понижения 2% от цены первоначального предложения, шаг аукциона 50% от шага понижения. Размер задатка - 680 547 руб. 60 коп. Срок приема заявок с 06.09.2012 по 01.10.2012. Дата признания претендентов участниками торгов 05.10.2012. Дата и время проведения торгов - 22 октября 2012 года в 14 час. 30 мин. Объявленный на 12.12.2011 аукцион и повторный аукцион, назначенный на 13.02.2012, признаны несостоявшимися, так как по окончании срока подачи заявок на участие в нем не подано ни одной заявки.
Согласно журналу регистрации участников аукциона и протоколу о признании претендентов участниками продажи посредством публичного предложения от 05.10.2012 для участия в торгах подали заявки четыре участника, в том числе и Предприниматель. Все участники были допущены к участию в торгах.
Как следует из протокола об итогах продажи посредством публичного предложения N23 от 22 октября 2012 года, победителем был признан Предприниматель с ценой предложения 4831248 руб. 96 коп. (с учетом НДС).
Предприниматель обратился в Независимую экспертную компанию «Мосэкспертиза», перед которой была поставлена задача: определить техническое состояние помещения и установить, правильно ли указаны характеристики данного помещения в информационном сообщении о продаже муниципального имущества.
В экспертном заключении N1065/ПС-11/12 от 22.11.2012 (л.д.19 - 49), эксперт установил следующее: вход-выход в помещение не устроен (со стороны внутреннего двора жилого дома имеется люк (лаз) для проникновения в помещение); для входа-выхода в помещение существует проем размером 1,46х1,43м., устроенный путем разрушения части блоков фундамента наружных стен дома; для расширения проема требуется разрушить еще ряд блоков фундамента, что может привести к перераспределению нагрузок на фундамент и появлению трещин на наружных стенах жилого дома; запасного выхода нет; второй выход из подвального помещения на первый этаж по железобетонной лестнице закрыт капитальной перегородкой; оконный проем размером 0,79х0,65м., перед которым отсутствует приямок; в подвальном помещении расположены приточная вентиляционная камера для забора воздуха в вентиляционную систему, инженерные коммуникации, служащие для обеспечения водой, канализацией, электроэнергией всего жилого дома; в полу подвального помещения имеется приямок, где установлен насос для откачки воды, что свидетельствует о периодическом подтапливании помещения.
Предприниматель считая, что при проведении торгов были нарушены требования законодательства и его законные права и интересы, обратился в суд с настоящим иском.
Суд находит исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.
Организация и порядок проведения торгов предусмотрены в статье 448 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ).
Согласно части 1 статьи 449 ГК РФ торги могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в случае, если они проведены с нарушением правил, установленных законом.
Обращаясь с настоящим иском в суд, истец указывает на то, что сообщение о продаже помещения содержит недостоверные сведения об объекте недвижимости.
В соответствии с пунктом 2 статьи 448 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом, извещение о проведении торгов должно быть сделано организатором не менее чем за тридцать дней до их проведения. Извещение должно содержать во всяком случае сведения о времени, месте и форме торгов, их предмете и порядке проведения, в том числе об оформлении участия в торгах, определении лица, выигравшего торги, а также сведения о начальной цене.
Согласно пункту 1 статьи 455 ГК РФ товаром по договору купли-продажи могут быть любые вещи с соблюдением правил, предусмотренных статьей 129 настоящего Кодекса.
В соответствии с пунктом 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
Статья 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относит земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства (пункт 1).
В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (статья 554 ГК РФ).
В силу пункта 1 статьи 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
В части 6 статьи 12 Федерального Закона от 21.07.1997 года N122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее Закон о государственной регистрации прав) предусмотрено, что в ЕГРП содержится краткое описание каждого объекта недвижимого имущества в объеме сведений, определенных Правилами ведения Единого государственного реестра прав. При этом сведения об объекте заносятся в ЕГРП на основании документов, удостоверенных организацией (органом) по учету объектов недвижимого имущества на территории регистрационного округа.
С учетом проведенного анализа законодательства, следует признать, что объектом купли-продажи может быть только обособленный самостоятельный объект недвижимого имущества, поставленный на кадастровый учет, право собственности на который зарегистрировано в установленном законом порядке. Законодатель придает большое значение описанию объекта недвижимости.
В данном случае, на торги было выставлено помещение, находящееся в подвале жилого многоквартирного жилого дома. Сведения об указанном помещении содержатся в ЕГРП.
В ходе рассмотрения дела судом обозревалось дело правоустанавливающих документов на спорный объект недвижимости, в котором имеются четыре кадастровых паспорта на нежилое помещение N1004.
Согласно кадастровому паспорту от 24.03.2009 помещение N1004, преобразованное из помещения N1002, имело площадь 789,4 кв.м. и занимало подвал, первый и антресольный этажи. В кадастровом паспорте от 20.01.2011 указано, что помещение N1004 расположено в подвале, его площадь 347,9 кв.м.; в графе «Примечание» отражено, что «на внутренние перепланировки разрешение не предъявлено. Предъявлено Постановление N1744 от 10.08.2010 о согласовании перепланировки нежилого помещения. Акт приемки после перепланировки не предъявлен.». Аналогичные сведения содержатся и в кадастровом паспорте от 18.02.2011. В кадастровом паспорте от 20.04.2011 в графе «Примечание» отражено только то, что «предъявлено Постановление N1744 от 10.08.2010 о согласовании перепланировки нежилого помещения».
В материалах настоящего дела имеется кадастровый паспорт от 17.01.2011, в котором также имеется отметка в графе «Примечание» о том, что «предъявлено Постановление N1744 от 10.08.2010 о согласовании перепланировки нежилого помещения. Акт приемки после перепланировки не предъявлен.».
Сведения об объекте в ЕГРП внесены 16 марта 2011 года на основании кадастрового паспорта от 20.01.2011, при этом информация о незавершенной перепланировке в ЕГРП не содержится. Эти же сведения отсутствуют и в информационном сообщении о торгах.
Как следует из Постановления N1744 от 10.08.2010 «О согласовании перепланировки нежилого помещения N1004 по адресу: г.Псков, ул.Коммунальная, д.39» (л.д.17) Администрация дала согласие на перепланировку помещения (устройство отдельного входа и использованием существующего проема - загрузочного люка и расширением высоты оконного проема) в соответствии с проектом и с соблюдением требований, предъявляемых к производству ремонтно-строительных работ, установив срок производства работ с 12.04.2010 по 12.10.2010.
Указанное постановление в связи с протестом прокурора города Пскова Администрация со ссылкой на статьи 36 и 40 Жилищного кодекса Российской Федерации отменила новым постановлением N931 от 11 мая 2011 года. Основанием для отмены послужило отсутствие согласия собственников помещений многоквартирного жилого дома на перепланировку, так как при выполнении работ по устройству отдельного входа предусматривается изъятие с усилением конструкции отдельных элементов фундамента и ограждающей стены, что является общим имуществом.
Судом установлено и подтверждается всеми лицами, участвующими в деле, что имевшийся ранее проход в спорное помещение из помещения, расположенного на первом этаже заложен капитальной перегородкой, в связи с чем вход в спорное помещение через дверь в настоящее время не возможен.
При таких обстоятельствах, следует признать, что на торги для продажи было выставлено нежилое помещение с незаконченной перепланировкой; при наличии возражений собственников помещений многоквартирного жилого дома на разрушение части фундамента; без согласованной в установленном порядке проектной документации на перепланировку, позволяющей эксплуатацию помещения, как обособленного помещения; при отсутствии входа в спорное помещение (существующий загрузочный люк не может использоваться для входа в помещение, а ранее существовавший проход ликвидирован); отсутствует запасной эвакуационный выход из помещения.
С учетом изложенного, по мнению суда, спорное помещение нельзя расценивать как обособленный объект недвижимого имущества, пригодный для самостоятельного использования покупателем в своих предпринимательских целях.
Как пояснила в судебном заседании представитель БТИ, спорное помещение не является общим имуществом собственников жилого дома, однако в нем расположены все инженерные коммуникации для обслуживания жилого дома.
Представитель Комитета считает, что при заключении договора купли-продажи помещения возможно установление ограничения/обременения в виде обязания собственника спорного помещения обеспечивать доступ к объектам инженерных коммуникаций дома.
Указанные выше сведения об объекте недвижимости в информационном сообщении о продаже муниципального имущества не содержались, в том числе отсутствовали в сообщении и сведения о необходимости установления ограничения/обременения права собственности покупателя на помещение в части обязания обеспечить доступ к инженерным коммуникациям жилого дома, что нарушает требования пункта 2 статьи 448 ГК РФ и статьи 15 Федерального закона от 21.12.2001 N178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества».
Отсутствие в информационном сообщении полных и достоверных сведений об объекте недвижимого имущества, выставленного торги, в силу пункта 1 статьи 449 ГК РФ может служить основанием для признания оспариваемых торгов недействительными.
Суд усматривает нарушение прав и интересов Предпринимателя при проведении торгов, поскольку в случае заключения договора купли-продажи помещения, он лишен возможности использовать помещение в своей предпринимательской деятельности.
С учетом изложенного, требования Предпринимателя о признании торгов недействительными следует удовлетворить.
В соответствии со статьей 110 АПК РФ расходы по оплате государственной пошлины по настоящему делу следует отнести на ответчика.
Руководствуясь статьями 110, 156, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
РЕШИЛ:
Признать недействительными торги, проведенные посредством публичного предложения и оформленные протоколом N23 от 22 октября 2012 года, по продаже муниципального имущества - помещения 1004, расположенного по адресу: город Псков, улица Коммунальная, д. 39, инвентарный номер 7931-А:1004 (условный номер 60-60-01/050/2009-241).
Взыскать с Комитета по управлению муниципальным имуществом города Пскова в пользу предпринимателя Воробьева Романа Николаевича 4000 руб. 00 коп. - расходы по уплате государственной пошлины.
Выдать исполнительный лист.
На решение в течение одного месяца после его принятия может быть подана апелляционная жалоба в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Псковской области.
Судья
Л.В.Жупанова
Электронный текст документа
подготовлен З и сверен по:
файл-рассылка
