Решение Арбитражного суда Псковской области от 21 июня 2013 года №А52-4956/2012

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ

РЕШЕНИЕ

от 21 июня 2013 года Дело N А52-4956/2012
Резолютивная часть решения объявлена 20 июня 2013 года
В полном объеме решение изготовлено 21 июня 2013 года
Арбитражный суд Псковской области в составе судьи Орлова В.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Старосельской Е.А., рассмотрел в судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью «СтройИнтел» к Комитету по управлению муниципальным имуществом города Пскова и Государственному комитету Псковской области по имущественным отношениям о взыскании неосновательного обогащения в размере 533 113 руб. 45 коп. по встречному иску Государственного комитета Псковской области по имущественным отношениям к обществу с ограниченной ответственности «СтройИнтел» о взыскании 1 327 926 руб. 71 коп.,
при участии в заседании:
от ООО «СтройИнтел»: Вульфсон А.Д. - представитель, доверенность от 05.12.2012, Корноухов Я.Б. - представитель, доверенность от 29.10.2012;
от ГКИО: Секушин А.А. - заместитель начальника юридического отдела, доверенность от 15.10.2012;
от КУМИ: Кириллова И.В. - главный специалист юридического отдела, доверенность от 26.09.2012.
Общество с ограниченной ответственностью «СтройИнтел» (далее - Общество) обратилось в арбитражный суд с заявлением о взыскании с Комитета по управлению муниципальным имуществом города Пскова (далее - КУМИ) неосновательного обогащения в связи с излишней уплатой арендных платежей за земельный участок по договору аренды от 22.04.2010 N24 в сумме 533 113 руб. 45 коп.
В ходе судебного разбирательства по ходатайству истца в качестве второго ответчика привлечен Государственного комитета Псковской области по имущественным отношениям (далее - ГКИО, Государственный комитет), Общество в порядке уточнения требования просит взыскать с бюджета города Пскова в лице КУМИ 426 490 руб. 76 коп., с бюджета Псковской области в лице ГКИО - 106 622 руб. 69 коп, а всего 533 113 руб. 45 коп.
ГКИО исковое требование не признает, по встречному иску просит взыскать с ООО «СтройИнтел» задолженность по арендной плате по договору аренды от 22.04.2010 N24 в сумме 1 091 989 руб. 24 коп. и пени за просрочку уплаты в сумме 235 937 руб. 47 коп. (с учетом увеличения размера исковых требований).
КУМИ требование о взыскании неосновательного обогащения не признает, считает, что спорные платежи истцом осуществлены в соответствии с условиями договора.
Истец требование по встречному иску не признает, не оспаривает факт несвоевременных платежей по договору аренды.
Исследовав материалы дела, выслушав представителей сторон, суд
установил:
22.04.2010 между ГКИО и Обществом заключен договор аренды земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером 60:27:050404:15 площадью 5638 кв.м. с местоположением город Псков, пересечение улиц Горького и Красноармейской, для строительства группы жилых домов.
Договор в установленном порядке зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество.
На земельном участке осуществлено строительство многоквартирного жилого дома, первая очередь строительства введена в эксплуатацию 23.07.2010, вторая очередь - 24.03.2011, третья очередь - 22.07.2011.
Оплата по договору за аренду земельного участка произведена истцом за период с 01.05.2010 по 01.08.2011 в сумме 626 109 руб. 75 коп. по платежному поручению от 18.11.2011 N9. Дополнительно по платежному поручению от 29.11.2011 N10 истец перечислил 76 749 руб. 01 коп.
Письмом от 11.11.2011 истец обратился к арендатору с заявлением о расторжении договора в связи с окончанием строительства и вводом объекта в эксплуатацию.
21.12.2012 Общество обратилось в арбитражный суд с иском о взыскании излишне уплаченных за период с 03.09.2010 арендных платежей по договору в общей сумме 533 113 руб. 45 коп., полагая, что действие договора аренды закончилось 03.09.2010 (после сдачи в эксплуатацию первой очереди строительства и регистрации права собственности на жилое помещение за первым собственником).
Поскольку в соответствии со статьями 57, 62 Бюджетного кодекса Российской Федерации доходы от передачи в аренду земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена и которые расположены в границах городских округов, распределяются по нормативу 20 процентов в областной бюджет, 80 процентов - в доход бюджета соответствующего муниципального образования, истец просит взыскать с бюджета города Пскова в лице КУМИ 426 490 руб. 76 коп., с бюджета Псковской области в лице ГКИО - 106622 руб. 69 коп.
Ответчики с требованиями не согласны, считают, что срок действия договора следует исчислять до ввода в эксплуатацию всего жилого дома, указывают на ненадлежащее исполнение истцом обязательств по договору аренды: несвоевременный ввод объекта в эксплуатацию и несвоевременное внесение арендной платы, что повлекло увеличение размера арендных платежей с 01.01.2011 и начисление пеней. По указанным основаниям ГКИО обратилось со встречным иском, в котором просит взыскать с ООО «СтройИнтел» задолженность в сумме 1 091 989 руб. 24 коп. и пени за просрочку уплаты в сумме 235 937 руб. 47 коп.
Общество с требованием по встречному иску не согласно, указывает на отсутствие задолженности по договору аренды.
Суд считает требование истца по первоначальному иску подлежащим удовлетворению частично с учетом следующего.
Согласно статьям 307, 407 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства возникают, в частности, из договоров и прекращаются полностью или частично по основаниям, предусмотренным названным Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.
Статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации определено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.
В силу статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Из материалов дела следует, что спорный земельный участок Администрацией города Пскова предоставлен в аренду в целях осуществления строительства жилых домов закрытому акционерному обществу «Ремстрой» по договору аренды от 07.07.2005 N235 сроком до 18.10.2009. Права и обязанности арендатора по договору аренды в соответствии с договором от 24.02.2006 N1 от ЗАО «Ремстрой» переданы обществу с ограниченной ответственностью «ГИД», а от последнего по договору от 26.10.2006 N188 перешли к ООО «СтройИнтел».
04.05.2007 постановлением Администрации города Пскова N1145 утвержден Градостроительный план земельного участка с кадастровым номером 60:27:050404:15 по улице Красноармейская, дом 6 для строительства жилого дома.
30.12.2008 истцу выдано разрешение на строительство N60-127, которым предусмотрено строительство кирпичного жилого дома с офисными помещениями в цокольном этаже.
В связи с окончанием срока действия договора аренды земельного участка на основании решения Арбитражного суда Псковской области от 19.03.2010 по делу NА52-252/2009 между истцом и ГКИО 22.04.2010 заключен договор аренды N24 , в соответствии с которым спорный земельный участок предоставлен ООО «СтройИнтел» на новый срок - до 22.04.2013, для завершения строительства.
В соответствии с условиями договора арендная плата зачисляется на счет КУМИ - ответчика по настоящему делу.
Как указано выше, многоквартирный жилой дом сдан в эксплуатацию поэтапно, первая очередь строительства введена в эксплуатацию 23.07.2010, вторая очередь - 24.03.2011, третья очередь - 22.07.2011. По каждой очереди строительства Администрацией города Пскова выдавалось разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.
Мотивируя свою позицию наличием разрешения на ввод в эксплуатацию первой очереди строительства (первого подъезда жилого дома) от 23.07.2010 и наличием регистрации права собственности на отдельную квартиру, расположенную в этом подъезде жилого дома, за первым из собственником, истец считает, что договор аренды прекращен с 03.09.2010 в связи с отсутствием предмета договора, в связи с чем, уплаченная арендная плата за период, начиная с указанной даты, является неосновательным обогащением соответствующих бюджетов.
Особенности пользования земельными участками, занятыми многоквартирными домами, регулируются нормами жилищного и земельного законодательства.
Статья 36 Жилищного кодекса Российской Федерации определяет права собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме. Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке (пункт 4 части 1 статьи 36 ЖК РФ).
В соответствии с положениями статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме и переходит к ним бесплатно на праве общей долевой собственности.
Собственники помещений в многоквартирном доме приобретают право общей долевой собственности на земельный участок, на котором расположен данный дом, с момента государственной регистрации права собственности на помещения.
В том случае, если земельный участок не сформирован и в отношении его не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. По смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N189-ФЗ собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. Такое разъяснение правовых норм дано в пункте 67 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике, при разрешении вопросов, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».
Таким образом, возникновение права собственности на земельный участок связано с наличием объекта недвижимости - многоквартирного дома и собственников помещений в таком многоквартирном доме.
Поскольку право собственности на объекты долевого строительства зарегистрировано впервые 03.09.2010, истец посчитал, что на весь спорный земельный участок возникла общая долевая собственность.
Суд не может согласиться с позицией истца об отсутствии у арендодателя (ГКИО) прав на спорный земельный участок в связи с возникновением долевой собственности на весь земельный участок у собственников помещений первого подъезда многоквартирного жилого дома после регистрации права собственности за первым собственником на помещение, расположенное в этом доме (подъезде).
Арендное обязательство не могло быть прекращено в той части, в которой арендатор использовал участок под строительство второй и третьей очередей строительства жилого дома. У сторон по договору аренды отсутствовали основания считать, что Общество по состоянию на 03.09.2010 исполнило обязательство по строительству и вводу в эксплуатацию жилого дома целиком и достигнута цель, для которой земельный участок был предоставлен в аренду Обществу.
С учетом положений Градостроительного плана земельного участка с кадастровым номером 60:27:050404:15 данный земельный участок является неделимым. Из представленных суду документов следует, что с учетом работ по благоустройству прилегающих к жилому дому территорий, земельный участок для эксплуатации построенного жилого дома по улице Красноармейская, 6, не может быть сформирован в иных границах, чем те, которые сформированы для его строительства.
Из представленных суду пояснений следует, что помещения в жилом доме реализованы: часть - третьим лицам, часть помещений оформлена в собственность застройщика.
Таким образом, следует признать, что истец перестал быть фактическим пользователем земельного участка в связи с поступлением квартир и нежилых помещений в жилом доме в собственность иных лиц и Общества после завершения строительства всего многоквартирного дома.
Из материалов дела следует, что после ввода в эксплуатацию третьей очереди строительства жилой дом по улице Красноармейская, дом 6, стал оконченным и самостоятельным объектом недвижимости.
С учетом изложенного, суд считает обоснованной позицию ответчиков о том, что договор аренды земельного участка прекратил свое действие после ввода в эксплуатацию третьей очереди строительства жилого дома.
В соответствии с положениями договора аренды о размере годовой арендной платы и ежемесячном ее внесении равными долями у истца существовала обязанность по внесению арендной платы за земельный участок до истечения 15 числа месяца, следующего за отчетным, а за декабрь - не позднее 1 декабря текущего года. Размер арендной платы по договору аренды за период его действия с 01.05.2010 по 01.08.2011 составляет 626 109 руб. 75 коп.
Указанная задолженность оплачена ООО «СтройИнтел» 18.11.2011.
При таких обстоятельствах следует признать, что перечисленные 29.11.2011 по платежному поручению N10 в качестве арендной платы 76 749 руб. 01 коп. являются излишне уплаченными.
Поскольку получатели денежных средств факт излишней уплаты не установили, и возврат средств истцу не произвели, указанные денежные средства следует расценивать как неосновательное обогащение на стороне получателей средств.
Согласно статье 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 ГК РФ.
Как разъяснено в пункте 4 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2000 N49 «Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением норм о неосновательном обогащении», правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения подлежат применению также к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате ошибочно исполненного.
При указанных обстоятельствах требование о взыскании 76 749 руб. 01 коп. следует признать обоснованным.
Вместе с тем, как следует из материалов дела, Общество, являясь арендатором по договору аренды, уплату арендных платежей производило несвоевременно. Государственный комитет по встречному иску просит взыскать пени за несвоевременную уплату аренды, исчисленную за период с 16.06.2010 по дату погашения задолженности.
Согласно статье 330 ГК РФ, в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения, должник обязан уплатить кредитору определенную законом или договором денежную сумму - неустойку (штраф, пеню).
По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
Право арендодателя начислить и предъявить арендатору неустойку в размере 1/360 ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день просрочки от суммы платежа предусмотрено условиями договора от 22.04.2010 N24, положениями пункта 2 статьи 2 Закона Псковской области от 08.04.2008 N756-ОЗ «О порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках ее внесения за использование земельных участков, находящихся в собственности Псковской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Псковской области».
Факт просрочки оплаты долга подтверждается материалами дела. Данное обстоятельство представителями ООО «СтройИнтел» в ходе судебного разбирательства не оспаривается.
Расчет неустойки, представленный суду Государственным комитетом, ООО «СтройИнтел» так же не оспорен, судом проверен, признан правильным.
С учетом изложенного следует требование по встречному иску о взыскании неустойки (пеней) в связи с несвоевременной уплатой арендных платежей за период с 16.06.2010 по 17.11.2011 в сумме 43 580 руб. 41 коп. является обоснованным.
Суд не принимает во внимание довод ГКИО о том, что размер арендной платы с 01.01.2011 с учетом положений Закона Псковской области от 08.04.2008 N756-ОЗ изменен в связи с ненадлежащим исполнением обязательств арендатором, и довод о том, что в этом случае цена аренды является выше предусмотренной в договоре и истец имеет задолженность перед ответчиком, что исключает возникновение неосновательного обогащения на стороне ответчиков.
Указанные доводы положены и в обоснование требований по встречному иску о взыскании задолженности по арендным платежам в сумме 1 091 989 руб. 24 коп. и пени за просрочку уплаты в сумме 235 937 руб. 47 коп.
В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон; в предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления; изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.
Согласно пункту 3 стать 65 Земельного кодекса Российской Федерации ставки арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в государственной или муниципальной собственности, являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 ГК РФ.
В пункте 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» установлено, что порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации.
Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки ее внесения за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Псковской области с 01.01.2008 установлен Законом Псковской области от 08.04.2008 N756-ОЗ.
Согласно абзацу первому пункта 4 статьи 1 Закона N756-ОЗ размер арендной платы за использование земельного участка в год в случае, если по истечении трех лет с даты предоставления в аренду земельного участка для строительства за исключением случаев предоставления земельных участков для индивидуального жилищного строительства, не введен в эксплуатацию построенный на таком земельном участке объект недвижимости, за исключением случая, предусмотренного пунктом 5 настоящей статьи, устанавливается в размере пятидесятикратной налоговой ставки земельного налога на соответствующий земельный участок, если иное не установлено земельным законодательством.
Данный пункт в указанной редакции вступил в силу с 01.01.2011 (до указанной даты действие данного пункта Закона было приостановлено) и действовал до прекращения договора аренды.
Расчет задолженности по арендной плате за спорный период произведен Администрацией в соответствии с Законом N756-ОЗ с учетом изменения размера арендной платы по договору с 01.01.2011. Размер задолженности с учетом указанных обстоятельств составил за период с мая по декабрь 2010 года - 333 925 руб. 21 коп., за период с января по июль 2011 года - 1 460 922 руб. 79 коп.
Как следует из материалов дела, первая очередь многоквартирного жилого дома введена в эксплуатацию 23.07.2010. Согласно кадастровым паспортам от 20.07.2010, 21.01.2011, 16.06.2011 до введения в эксплуатацию каждой из последующих очередей строительства предшествующая очередь построенного многоквартирного жилого дома существовала как самостоятельный объект недвижимости. Указанные обстоятельства послужили основанием и для осуществления государственной регистрации права собственности на отдельные помещения в многоквартирном жилом доме после сдачи в эксплуатацию первой очереди строительства.
С учетом изложенного суд считает, что основания для увеличения размера арендной платы в соответствии с абзацем первым пункта 4 статьи 1 Закона N756-ОЗ отсутствуют, так как до 01.01.2011 на спорном земельном участке был введен в эксплуатацию самостоятельный объект недвижимости - первая очередь строительства многоквартирного жилого дом. В удовлетворении требования ГКИО по встречному иску о взыскании задолженности по арендной плате и начисленных пеней на указанную задолженность при таких обстоятельствах следует отказать.
Поскольку судом при рассмотрении дела признано обоснованным требование ООО «СтройИнтел» о взыскании 76 749 руб. 01 коп. излишне уплаченных арендных платежей и по встречному иску - требование ГКИО о взыскании пеней в сумме в сумме 43 580 руб. 41 коп., суд в соответствии с правилами части 5 статьи 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации считает возможным зачесть встречное требование в счет требования по первоначальному иску и взыскать 33 168 руб. 59 коп. неосновательного обогащения в пользу Общества.
Как указано выше, в соответствии со статьями 57, 62 Бюджетного кодекса Российской Федерации доходы от передачи в аренду земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена и которые расположены в границах городских округов, распределяются по нормативу 20 процентов в областной бюджет, 80 процентов - в доход бюджета соответствующего муниципального образования.
В соответствии со статьей 6 БК РФ администратором доходов бюджета является, в частности, орган государственной власти (государственный орган), орган местного самоуправления, осуществляющий в соответствии с законодательством Российской Федерации контроль за правильностью исчисления, полнотой и своевременностью уплаты, начисление, учет, взыскание и принятие решений о возврате (зачете) излишне уплаченных (взысканных) платежей, пеней и штрафов по ним, являющихся доходами бюджетов бюджетной системы Российской Федерации.
Из материалов дела следует и не оспаривается сторонами, что ГКИО является главным администратором доходов областного бюджета, а КУМИ соответственно - главным администратором доходов бюджета муниципального образования «Город Псков» по статье «Доходы, получаемые в виде арендной платы за земельные участки от передачи в аренду земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена и которые расположены в границах городских округов, а также средств от продажи права на заключение договоров аренды указанных земельных участков».
Согласно пункту 2 статьи 160.1 БК РФ администратор доходов бюджета вправе принимать решение о возврате излишне уплаченных (взысканных) платежей в бюджет, пеней и штрафов, а также процентов за несвоевременное осуществление такого возврата и процентов, начисленных на излишне взысканные суммы, и представлять поручение в орган Федерального казначейства для осуществления возврата в порядке, установленном Министерством финансов Российской Федерации.
С учетом изложенного взысканная сумма подлежит распределению. С бюджета Псковской области в лице ГКИО следует взыскать 6633 руб. 72 коп. (20 процентов от подлежащей взысканию суммы), с бюджета города Пскова в лице КУМИ - 26 534 руб. 87 коп. (80 процентов от подлежащей взысканию суммы).
Судебные расходы подлежат распределению между сторонами в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации пропорционально удовлетворенным требованиям.
Руководствуясь статьями 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Взыскать с бюджета Псковской области в лице Государственного комитета Псковской области по имущественным отношениям в пользу общества с ограниченной ответственностью «СтройИнтел» 6633 руб. 72 коп. неосновательного обогащения.
Взыскать с бюджета муниципального образования «Город Псков» в лице Комитета по управлению муниципальным имуществом города Пскова в пользу общества с ограниченной ответственностью «СтройИнтел» 26 534 руб. 87 коп. неосновательного обогащения.
В удовлетворении остальной части иска обществу с ограниченной ответственностью «СтройИнтел» отказать.
В удовлетворении встречного иска Государственного комитета Псковской области по имущественным отношениям к обществу с ограниченной ответственности «СтройИнтел» о взыскании 1 091 989 руб. 24 коп. отказать.
Взыскать с Государственного комитета Псковской области по имущественным отношениям в пользу общества с ограниченной ответственностью «СтройИнтел» судебные расходы по оплате государственной пошлины в сумме 170 руб.
Взыскать с Комитета по управлению муниципальным имуществом города Пскова в пользу общества с ограниченной ответственностью «СтройИнтел» судебные расходы по оплате государственной пошлины в сумме 680 руб. 02 коп.
Выдать исполнительные листы.
На решение в течение месяца после его принятия может быть подана апелляционная жалоба в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Псковской области.
     Судья
В.А.Орлов
Электронный текст документа
подготовлен З и сверен по:
файл-рассылка